Immobilien kaufen: Worauf muss ich achten? Vermieter, Kapitalanlage, Investment

Immobilien kaufen – Bevor Du Dein Geld in eine Immobilie investierst, stellst Du Dir sicher Fragen über Fragen: In welcher Lage soll die Kapitalanlageimmobilie liegen? Welche Wohnungsgröße ist am optimalsten? Worauf musst Du bei der Wahl des Verwalters achten? Investierst du am besten in eine Neu- oder Altbauwohnung? Der Immobilien-Investor Alex Düsseldorf Fischer berichtet hier aus eigener Erfahrung, worauf Du beim Immobilienkauf als Vermieter, Kapitalanleger und Investor achten musst!

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder in der U-Bahn und keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps.

Video zu Immobilienkauf: Worauf muss ich achten?

Immobilienkauf: Tipps aus der Praxis

Das Thema „Worauf achten beim Immobilienkauf, speziell bei vermieteten Immobilien bzw. bei Investmentimmobilien?“

Break-Even durch Mieteinnahmen

Einer der wichtigsten Punkte ist, dass Du Immobilien kaufst, die möglichst schnell am Break-Even sind, also dass Deine Immobilie möglichst schnell zum Selbstläufer wird, zum Beispiel mit der nächsten Mieterhöhung bzw. schon ein Selbstläufer ist. Bedeutet, dass Deine Mieteinnahmen und die Steuervorteile, Zins und Tilgung nahezu decken bzw. schon komplett decken.

  • Ziel Deiner Strategie: So schnell wie möglich am Break-Even sein
  • Selbstläufer durch gute Lage, Aufteilung, wenige Spezielles

Steuervorteile können wegfallen

Ganz wichtig dabei ist, dass Du Dich auf der Einnahmenseite nicht auf Steuervorteile verlassen solltest, sondern diese besser durch Mieteinnahmen und zwar durch realistische Mieteinnahmen gedeckt werden sollten. Denn Steuervorteile haben einen Nachteil, sie können wegfallen, wenn Du zum Beispiel nicht mehr das nötige Einkommen hast oder wenn zum Beispiel der Partner schwanger ist bzw. das Einkommen des Partners weg fällt.

Renovierungsstau

Wenn Du Renovierungsstau hast, dann musst Du diesen unbedingt schätzen lassen und ihn in den Kaufpreis mit einkalkulieren. Du musst Dir überlegen, was wäre diese Immobilie wert, wenn sie keine Mängel hätte? Um gegen Mängel vorzugehen, musst Du noch etwas mehr investieren. Die entstandenen Mehrkosten, musst Du vom Kaufpreis rechnerisch abziehen bzw. drauf schlagen.

Zusammengefasst:

  • Durch Nichtbeachtung kann ein kleines Problem zu einem großen werden
  • Kalkuliere Mängel direkt in den Kaufpreis ein

Lage, Lage, Lage: Auswahl und Fläche

Ganz, ganz wichtig, damit Du auch in 10 und 20 und 30 und 40 Jahren noch Mieter findest und auch gut zahlende Mieter bei hohen Mieten bekommst, kaufe in großen Städten. Idealerweise Immobilien, die für die breite Masse gefragt sind. Keine Spezialimmobilien, keine zu großen Räume, zum Beispiel:

Keine 80 qm-Wohnungen mit 2 Zimmern

Die Wohnung hat vielleicht viel Freiraum, das ist schön, aber:

Leute erwarten für 80 qm eher 3-4 Zimmer

Immobilien müssen natürlich nicht immer nur in top Innenstadtlagen sein, es reichen einfach gute Städte. Dazu gehören zum Beispiel Köln, Düsseldorf, Bonn, Hamburg usw. und deren Speckgürtel. Das ist ganz wichtig, für Deine langfristige Entwicklung.

Zusammengefasst:

  • Kaufe Immobilien in guter Lage (Innenstadt, Speckgürtel)
  • Achte auf Immobilien für die breite Masse
  • Achte auf Zimmerverteilung

Mehr Tipps? Hausbesitzer Know-How Masterkurs

Hier siehst Du die Übersicht, was in diesem Kurs alles gelehrt wird:

Verwalter, Bankberater und Finanzierungsvermittler

Wichtig für Deinen Erfolg ist auch, dass Du gute Berater an der Hand hast. Sowohl gute Bankberater oder gute Finanzierungsvermittler, die einen direkten Draht zu den Bankberatern haben und auch spezielle Konditionen, nicht unbedingt nur beim Zins, sondern auch beim Eigenkapital bekommen.

Außerdem solltest Du Zugriff auf exzellente Verwalter haben, sowohl Mietverwalter, als auch Leute und Rechtsanwälte und Steuerberater, die sich speziell mit Immobilien auskennen. Insbesondere, wenn Du Anfänger bist, solltest Du schauen, dass Du einen Berater hast, der Dir alles aus einer Hand liefern kann. Also z. B. ein professioneller Vermögensverwalter, oder Vermögensberater oder auch eine Art Unternehmensberater.

Das ist die eine Sache, die Dir ziemlich schnell den Spaß an Immobilien verderben kann, wenn Du sie falsch machst.

Du brauchst definitiv einen sehr, sehr guten Verwalter

Frag nach Referenzen, Empfehlungen, horch innerhalb Deines Kontaktnetzwerkes Dich um.

Wie erkenne ich einen guten Verwalter?

Einen guten Verwalter erkennst Du daran, dass er schnell abrechnet, dass er schnell zurück ruft, dass er Dich unaufgefordert informiert, dass er, wenn Du schreibst, antwortet, selbst, wenn er noch keine Antwort hat, sagt er „Du, pass auf, ich habe es weiter geleitet, Du bekommst die Antwort bis da und da hin“, schnelles Feedback, professionelles Auftreten, ganz wichtig dabei, einfach mal an seinem Arbeitsplatz vorbei schauen, wenn es da aussieht wie Kraut und Rüben, dann wird auch seine Arbeit wie Kraut und Rüben sein.

Checkliste: Verwalter finden

  1. Schnelle Abrechnung
  2. Schnelle Rückrufe
  3. Unaufgeforderter Informationsaustausch
  4. Professionelles Auftreten
  5. Tipp! Schau an seinem Arbeitsplatz vorbei

Gebrauchtimmobilien und Wertsteigerung

Viele Anfänger haben Angst vor Gebrauchtimmobilien, bzw. vor den bestehenden Mietern. Was ist, wenn sie nicht zahlen? Stichwort: Mietnomaden usw.

Vorteil Mieter Historie

Ich selber investiere seit fast 20 Jahren in Immobilien und ich habe noch nie eine Neubauimmobilie gekauft. Wenn Du Dir eine Gebrauchtimmobilie kaufst, was ich Dir empfehlen würde, dann würde ich Dir sagen, dass sie einen großen Vorteil hat, die komplette Historie des Mieters.

Du weißt genau, wie lange der Mieter schon hier wohnt, hat er der Mieterhöhung zugestimmt, war er jemals mit der Zahlung rückständig usw. Das alles kannst Du beim Verkäufer bzw. beim Verwalter erfragen.

Mieten, Mieter und nicht zahlende Mieter

Und dann kannst Du Dir den Mieter Deine Träume holen, z. B. ich sage mal, eine Oma mit 65 Jahren, die sagt, sie möchte da ewig drin wohnen bleiben, dann weißt Du, Du hast 20 Jahre Deine Ruhe. Oder Du sagst, nein, ich möchte Wertsteigerung und will die Wohnung aktiv renovieren. Dann wäre zum Beispiel ein junges Pärchen gut, weil man von denen weiß, die bleiben eh nicht so lange in der Wohnung.

Ich persönlich kaufe zum Beispiel gerne Immobilien, bei denen die Mieten sehr weit unten sind. Hier in Düsseldorf ist es  so, das man 11-12 Euro Miete kriegen kann. Jetzt habe ich dort eine Immobilie, die kriegt nur 7 oder 8 Euro Miete. Weil die Miete so niedrig ist, kriege ich natürlich auch einen niedrigeren Kaufpreis.

Das hat folgenden Vorteil: Ich feiere z. B. mein Fest, wenn ein Mieter mal nicht zahlt!

Renovierung und Neuvermietung

Die meisten Leute haben Angst davor, dass der Mieter nicht zahlt, aber ich freu mich, weil ich weiß, okay, spätestens in drei, vier Monaten habe ich den raus gekündigt, vielleicht in einem halben Jahr, wenn es schlecht läuft. Selbst wenn das Kosten verursacht. Danach mache ich ein paar schöne Renovierungsarbeiten und steigere die Miete von 7 Euro auf 12 Euro.

Wenn Du Angst davor hast, dass Du Schwierigkeiten mit der Vermietung haben wirst, oder dass die Mieter nicht zahlen, ob sich die Wohnung überhaupt vermieten lässt, kaufe Immobilien, die eine sehr, sehr niedrige Miete haben. Dann kann es nur besser werden. Das klingt komisch, ist aber so.

Achte also darauf, dass diese Immobilie, die Du kaufst, Entwicklungspotential hat. Sie soll ja Dein Vermögen und Dein Cashflow erhöhen.

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Standort fokussieren: Risiko minimieren

Ein weiterer Tipp, den ich aus meiner eigenen Erfahrung geben kann ist, kauft nicht zu viele Immobilien an zu vielen verschiedenen Standorten.

Standortnähe und Auswahl

Du wirst dann einfach Schwierigkeiten haben, das ganze unter Kontrolle zu halten. Selbst, wenn Du einen Verwalter hast. Wenn Du dann mal selbst vorbeifahren willst, wirst Du feststellen, dass zu viele Standort schnell ein echtes Problem sind.

Das heißt nicht, dass der Standort immer da sein muss, wo Du wohnst. Es heißt aber, kauf nicht eine Immobilie in Hamburg, eine in München, eine in Frankfurt, eine in Köln, eine in Düsseldorf. Dann kauf, wenn Du in Düsseldorf wohnst meinetwegen nur in München oder nur in Köln oder nur in Düsseldorf oder nur in Leipzig. Verstreut nicht alles, wenn Du dann z. B. mal bei zwei, drei Objekten vorbeifahren willst, hast Du bei diesen Distanzen gleich ein paar tausend Kilometer auf der Uhr – während ich alles mit dem Fahrrad abfahren kann.

In welche Regionen solltest Du investieren?

Ganz wichtiger Punkt, es sind ja langfristige Investments. Investieren solltest Du in aufstrebende Regionen, wo Arbeit ist, wo die Bevölkerung nicht zu verschuldet ist, usw. Solche Daten bekommst Du bei Prognos, ein Datenanbieter. Einfach gesagt, raten sie praktisch Städte und Standorte.

Daten Analysen:

  • Wie ist die Verschuldung?
  • Wie viele Leute sind zugezogen?
  • Wie viele sind weggezogen?
  • Entwicklungspotential?

Wenn Du dort Mitglied werden möchtest, kostet es was. Mein Tipp: Suche auf Handelsblatt.de nach „Prognos“, dort gibt es die wichtigsten Übersichten, für Dich kostenlos.

Worauf solltest Du bei der Standortauswahl achten?

Ganz einfach darauf, dass möglichst bald Wohnraumknappheit entsteht oder sichtbar ist. Ich empfehle hier immer Studentenstädte. Also Städte, in denen Universitäten sind. Dort kommt immer neues, frisches Blut hin, die Leute gewöhnen sich durch die fünf, sechs Jahre Studium an die Stadt, haben einen guten Eindruck und bleiben meistens da oder empfehlen diese Stadt sogar weiter.

Deswegen bin ich z. B. persönlich ein großer Düsseldorf-Fan. Düsseldorf ist sowohl Studentenstadt und zwar ganz, ganz groß, als auch so ein bisschen „Schickimicki-Metropole“ und es ist vor allem klein, noch. Die Stadt hat einen sehr kompakten Kern, während aber im Umkreis von 50 km um Düsseldorf rund 9 Millionen Leute wohnen. Gerade, wenn man im Ruhrgebiet fragt, inbesondere die erfolgreicheren Leute planen alle, nach Düsseldorf zu ziehen, einige davon vielleicht noch nach Köln.

Da wird es eine unglaubliche Knappheit geben und wo Knappheit ist, steigen die Mieten bzw. lassen sich Objekte gut vermieten und dort steigen natürlich auch die Preise.

  • Entwicklungspotenzial durch neue Menschen (bspw. Unis)
  • Wohnraumknappheit steigt an
  • Einzugsgebiet und Verbraucher im Umkreis

„Neuwagen Problem“ mit Immobilien

Gerade Anfänger machen den Fehler, dass sie primär darauf achten: Ist die Immobilie schön renoviert? Die Frage ist, kaufst Du dort einen Neuwagen, der, sobald er vom Hof fährt 20-30% Wertverlust hat. Auch eine Immobilie muss ordentlich und in Stand gehalten werden, muss aber auch den angemessenen Preis dafür haben. Sonst hast Du das Neuwagen-Problem.

Mietrendite als Bewertungsgrundlage

In diesem Zusammenhang behalte bitte unbedingt die Mietrendite im Auge. Die sollte die 3% niemals unterschreiten. Idealer Weise 4-6%.

Nie unter 3%, ideal 4-6%

Hier gilt allerdings die Regel, je näher Du in beliebten Lagen bzw. in der Innenstadt bist, desto niedriger die Mietrendite, je weiter Du nach draußen gehst, desto höher. In ganz schlechten Lagen und ungefragten Gegenden ist sie sehr, sehr hoch.

Auch bei der Art der Immobilie bzw. bei der Lagewahl und auch Ein-Zimmer-Wohnung, Zwei-Zimmer-Wohnung, Drei-Zimmer-Wohnung. Du musst immer auch den Exit im Auge behalten, nicht nur den Kauf sondern auch, kann ich das später wieder verkaufen?

Selbst wenn Du die Immobilie behalten willst, ist es trotzdem gut, den Exit im Auge zu behalten, zumindest den potentiellen.

Wie schnell sollte ich die Immobilie abbezahlen?

Dann noch ein Profitipp: Viele Anfänger machen den Fehler, dass sie die Immobilie möglichst schnell abbezahlt haben wollen. Auch da kann ich Dir meinen Immobilien Investor Masterkurs empfehlen

Dort erkläre ich Dir, warum eine schnelle Rückzahlung nicht schlau ist! Es spricht überhaupt nichts dagegen, Reserven und Rücklagen zu bilden, aber es spricht sehr viel dagegen Immobilien schnell ab zu bezahlen, sowohl aus steuerlicher als auch renditetechnischer Natur. Du ruinierst die Rendite Deiner Immobilie, wenn Du sie zu schnell abzahlst, glaub es mir. Kannst Du mathematisch nachrechnen, kommt alles auf diesem Kurs. Die Maxime ist, so viel Liquidität und Eigenkapital zu sparen wie möglich, so dass Du es entweder in wertsteigernde Maßnahmen investieren kannst, oder in den Kauf neuer Immobilien.

Außerdem wirst Du feststellen, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren, mit einer vermieteten Immobilie, an einem ordentlichen Standort, niemals Verlust machen kannst, außer in einem Fall: Wenn Dir die Liquidität ausgeht.

Beispielsweise könnte eine Dürrezeit kommen, eine Finanzkrise und Du findest ein Jahr lang keinen Mieter, einfach weil alle gerade verrückt spielen, dann ist das ein Problem. Das heißt, Du musst Reserven haben, um diese Zeiten zu überbrücken, Du musst etwas oder Du möchtest etwas renovieren, um bessere Mieten zu bekommen. Das schlimmste, was Dir passieren kann und das ist eigentlich die einzige Möglichkeit, wie Du mit vermieteten Immobilien langfristig Geld verlierst, ist wenn Dir zwischenzeitlich die Liquidität ausgeht.

Deswegen sei sparsam mit Deinem Eigenkapital und sei sparsam mit Deiner Tilgung. Ich hoffe, ich konnte Dir mit meinen Tipps ein bisschen helfen!

Tipp! Vermögensverwaltende GmbH

Steuern sparen bei Immobilien, Vorteile & ab wann?

Vermögensverwaltende GmbH – Steuern sparen, durch die Gründung einer Vermögensverwaltenden GmbH! Wie funktioniert das? Und was ist die Vermögensverwaltende GmbH eigentlich? Für welche Investitionen ist sie interessant? Wie verwendet man die Vermögensverwaltende GmbH als Immobilieninvestor? Welche Regeln musst Du beim Einkauf der Immobilien beachten? Welche Immobilien kauft man besser als Privatperson und welche in Form einer Vermögensverwaltenden GmbH? Welche Fehler kann man mit der Vermögensverwaltenden GmbH machen, die einen teuer zu stehen kommen? Das alles und noch mehr erfährst Du hier:

Investieren in Immobilien: Tipps

Finanzierung, Steuern, Lage, Bausubstanz, Grundstück und Gesetze, Kauf und Verkauf von Immobilien - Für den Kauf einer Immobilie brauchst Du Eigenkapital, oder etwa nicht? Wie hoch sind die Steuern, Kosten und Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie? Was bedeutet Mietkauf und wie kann man eine Immobilie kaufen, um sie direkt wieder zu vermieten? Lohnt sich die Investition im Ballungsgebiet oder auf dem Land? Hier bekommst Du viele Antworten zum Thema Kapitalanlage Immobilie.

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