Vermietung: Umlagefähige / nicht umlagefähige Nebenkosten + Nebenkostenabrechnung

Vermietung: Umlagefähige / nicht umlagefähige Nebenkosten – Diese Video erklärt Dir, welche Kosten Du im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen kannst und welche nicht. Welche Kosten davon kann man steuerlich verwerten und wie?

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps …

Umlagefähige / nicht umlagefähige Nebenkosten

Umlagefähige Nebenkosten: Wirtschaftsplan

Was sind eigentlich umlagefähige Nebenkosten, die man auf den Mieter umlegen kann und was sind nicht umlagefähige Kosten, die man als Eigentümer selber bezahlen muss? Unten auf dieser Landingpage ist ein Link mit einem Beispiel Wirtschaftsplan. Er unterteilt in nicht umlagefähige Nebenkosten und umlagefähige Nebenkosten. Da hast Du praktisch eine komplette Auflistung davon. Wichtig dazu:

Man kann keine Nebenkostenabrechnung anhand eines Wirtschaftsplanes machen.

Der Wirtschaftsplan ist praktisch die Vorausschau. Aber auf diesem Wirtschaftsplan hast Du alles drauf was umlagefähig und nicht umlagefähig ist. Du würdest die Nebenkostenabrechnung auf Basis der Hausgeldabrechnung machen. Dein Hausverwalter teilt es auch entsprechend auf bei der Hausgeldabrechnung, so dass es für Dich sehr leicht ist die entsprechenden Informationen rauszuholen.

Grundsätzlich ist eigentlich alles umlagefähig, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier muss man unterscheiden, ob man moderne oder alte Mietverträge hat. Wenn der Mietvertrag 50 Jahre alt ist, hat sich da beispielsweise was geändert. Bei modernen Mietverträgen von den letzten zehn Jahren kann man eigentlich sagen, dass alles umlagefähig ist.

Was ist nicht umlagefähig? Beispiele

Es gibt jedoch einige Ausnahmen. Nicht umlagefähig sind Instandhaltungsrücklagen.  Diese liegen üblicherweise bei 30 bis 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Reparaturen sind ebenfalls nicht umlagefähig. Diese sind eigentlich das gleiche wie Instandhaltungsrücklagen, nur dass der Verwalter frei für laufende Reparaturen darüber verfügen kann. Außerdem sind Porto, Kosten für die Eigentümerversammlung, Rang, Rechtsanwaltsgebühren ebenso nicht umlagefähig. Genauso wie die Kosten für den Hausverwalter oder die Mietverwaltung. Aber auch die kosten für Hausverwalter oder Mietverwalter bewegen sich üblicherweise bei 20 Euro pro Verwaltungsrat.

Vom Prinzip ist es ganz simpel zu verstehen: Der Vermieter stellt die Mieter Wohnraum zur Verfügung und für diesen Wohnraum zahlt der Mieter seinen Mietzins. In diesem Mietzins ist die Mietsache enthalten, deswegen ist Instandhaltung eigentlich schon Teil davon und kann nicht zusätzlich als Kosten angesetzt werden. Der Mieter hat nichts mit der Eigentümerversammlung, den Porto Bankgebühren oder auch den grundsätzlichen Verwaltungskosten zu tun.

Anlagefähig sind zum Beispiel:

  • Versicherung
  • Haus und Grundversicherung
  • Grundsteuer
  • Hausmeister
  • Heizung
  • Gemeinstrom
  • Treppenhaus Beleuchtung
  • Kabel
  • Nutzungsgebühren

Von der Steuer absetzen: Nicht umlagefähige Nebenkosten

Nichtsdestotrotz sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten zum Großteil steuerlich abzugsfähig, das heißt Du kannst sie in Deiner Steuererklärung angeben. Das einzige, was Du nicht von der Steuer abziehen kannst, ist natürlich die Tilgung. Die Tilgung ist die Rückzahlung des Darlehens und ist über die Abschreibung schon abgedeckt.

Was Du auch nicht von der Steuer abziehen kannst, ist die Rücklage für Instandhaltung. Das ist steuerlich gesehen nichts anderes, als eine Rücklage, die man wie ein Sparbuch anlegt. In dem Moment aber, wo die Rücklage benutzt wird, wo wirklich was repariert wird oder wo beispielsweise die Fassade neu gemacht wird, beziehungsweise wenn das Geld von der Gemeinschaft ausgegeben wird, ist es dann auch voll abzugsfähig.

Diese Abrechnung bekommst Du vom WEG-Verwalter, also dem Wohnungseigentum-Gesetz-Verwalter.

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