Risiken: Renovierungsstau und Sonderumlagen – Was versteht man eigentlich unter einem Renovierungsstau? Und was ist das Schlimme daran? Was bedeutet Sonderumlage? Und wie kann ich mich davor schützen? Hier erhältst Du Tipps und Tricks dazu, wie Du Dich als Investor beim Immobilienkauf vor diesen „versteckten Kosten“ schützen kannst.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu den Themen Revovierungsstau und seine Folgen und Sonderumlagen und wie Du sie bestmöglich vermeidest.
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Spezielle Risiken beim Immobilienkauf
Das Thema „Risiken: Renovierungsstau und Sonderumlagen“
Hier erhälst Du Antworten auf folgende Fragen:
- Was versteht man unter einem Renovierungsstau?
- Was ist das Schlimme daran?
- Was bedeutet Sonderumlage?
- Wie kann ich mich davor schützen?
Renovierungsstaus erkennen & vermeiden
Zunächst werden die Begriff geklärt. Renovierungsstau, was ist das eigentlich? Renovierungsstau bedeutet einfach, dass sich Renovierungen angesammelt haben. Gewisse Dinge sind nicht laufend gemacht worden, sondern haben sich aufgestaut. Und das kommt dann alles auf einmal. Anstatt regelmäßig Wartungs- und Renovierungsarbeiten durchzuführen, beispielsweise ein Loch in der Fassade direkt abzudichten, wurde es nicht erledigt. Und die Folgen? Über Monate oder Jahr konnte Wasser eindringen und irgendwann muss, im schlimmsten Fall ein Großteil der Fassade ausgewechselt werden.
Renovierungsstau – was ist das?
- Renovierungen haben sich angesammelt
- diese sind dann alle auf einmal fällig
- Folgen können sehr teuer werden
- besonders gefährlich: die unerkannten Folgen
Vorsicht vor unerkannten Folgen
Das wäre dann ein typisches Beispiel für einen Renovierungsstau. Und das ist dann höchstwahrscheinlich teuer, als wenn zu Beginn einfach das Loch abgedichtet worden wäre. Das eigentliche Risiko ist also gar nicht unbedingt der Renovierungsstau an sich, sondern die unerkannten Folgen des Renovierungsstaus. Also das, von dem Du ursprünglich gar nicht weißt, dass es jetzt auf einmal anfällt und dass Dich überrascht. Weil das, was Du eh schon weißt, dass kannst Du ja einkalkulieren beziehungsweise direkt darauf reagieren.
Sonderumlagen: Wer bekommt wieviel?
Und was sind Sonderumlagen? Eine Sonderumlage ist einfach, wenn du eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergesellschaft besitzt und dort nicht genügend Rücklage für notwendige Renovierungen vorhanden ist. Dann wird der Rest per Sonderumlage auf die Eigentümer umgelegt. Das bedeutet konkret: Du kriegst ein Schreiben vom WEG-Verwalter, das sagt: Zahle bitte 1.000 Euro. Das ist Dein Anteil für die notwendigen Renovierungen, damit wir sie durchführen können.“
Ein Beispiel: Eine Betonsanierung über 200.000 Euro. In der Rücklage sind 150.000 Euro. Es fehlen also 50.000 Euro. Es gibt 100 Eigentümer. Deswegen bekommt jeder eine Sonderumlage von 500 Euro, um die Renovierung durchführen zu können.
Tipps zu Sonderumlagen
Es gibt beim Thema Sonderumlagen einige Tipps und Tricks beziehungsweise wichtige Sachen, die es zu beachten gilt.
Als erstes: Wenn Du eine Immobilie kaufst, die eine Eigentumswohnung ist, dann lass Dir immer die letzten 3 Protokolle der Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stellen. Dort steht drin, welche Probleme es gab. Beispielsweise welche Renovierungen beschlossen wurden. Somit erlebst Du wahrscheinlich weniger komische Überraschungen. Oft ist es so, dass zum Beispiel Renovierungsmaßnahmen schon beschlossen wurden oder auf die nächste Sitzung vertagt wurden. Alles das kannst Du aus den Protokollen heraus lesen, sodass Du keinen unbekannten beziehungsweise unerkannten Renovierungsstau bekommst.
Lass Dir immer die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen!
Vorsicht Kostenfalle! Beispiel Tiefgarage
Dann gibt es noch ein paar andere Sachen, die wirklich sauteuer sind, wenn sie passieren. Ein Beispiel wäre Tiefgarage. Die Sanierung einer Tiefgarage kann unglaublich ins Geld gehen, auch wenn man das gar nicht glaubt. Dann gibt es zum Beispiel Dämmung bei Hochhäusern beziehungsweise Flachdächern, die feucht geworden sind. Ein undichtes Flachdach ist kurzfristig kein Problem, aber wenn für längere Zeit Wasser in die Dämmung läuft und sich diese komplett mit Wasser voll saugt, dann kann es auch schnell richtig teuer werden.
Oder Dämmung bei Hochhäusern: Da ist das Problem, dass Du riesige Gerüste aufstellen musst, was Unmengen an Geld kostet und teilweise ziemlich kompliziert werden kann. Du brauchst teilweise Spezialisten, die in solchen Höhen überhaupt Dämmung anbringen möchten. Außerdem gibt es noch das Problem der Heizungsbaujahre vor 1984. Es gibt nämlich seit einigen Jahren eine Verordnung, die besagt, dass sämtliche Heizungen, die Baujahr vor 1984 sind, ausgewechselt werden müssen. Kaufst Du also eine Immobilie, schau Dir auf jeden Fall die Heizung an und beachte das Baujahr. Das ist immer ein interessanter Punkt, da es sonst teuer werden.
Das solltest Du beim Immobilienkauf im Hinterkopf haben:
- Immer die 3 letzten Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern
- Tiefgaragensanierung kann teuer werden
- Dämmung ist ebenfalls ein Risikofaktor
- vor allem bei Hochhäusern
- unbedingt Heizungsbaujahr beachten
Baumängel auf dem Schirm haben
Zu den verschiedenen Baumängel, oder worauf man in den einzelnen Fällen achten sollte, gibt es jeweils einzelne Videos. Unter anderem auch Mängel nach Baujahren sortiert. Also worauf man achten sollte, wenn man eine Immobilie aus einem bestimmten Baujahr kauft. Da kannst Du sehen, was in diesem Jahr üblicherweise passiert ist. Jedes Baujahr hat seine eigenen Schwächen und es schadet nicht, sich im Vorhinein oder spätestens vor dem Kauf der Immobilie damit auseinanderzusetzen.
Risikofaktor: Große Anteilseigner
Zum Schluss noch ein ganz wichtiger Tipp: Vorsicht vor großen Anteilseignern! Hast Du eine Eigentumswohnung in einer größeren Gemeinschaft, achte darauf, dass dort keiner eine Mehrheit von 50% hat. Denn wenn Du dort jemanden hast, der über 50% kontrolliert, dann kann der Dir praktisch alles aufs Auge drücken, was er möchte.
Beispiel: Fassade
Der Eigner sagt: So, jetzt gehen wir mal her und machen mal die komplette Fassade und zwar goldblattiert. Dann bist Du mehr oder weniger verpflichtet, das mitzumachen: Denn er kann dich entsprechend überstimmen. Die nächste Problematik bei so großen Anteilseignern ist, dass, sollte dieser pleite gehen, Du erstmal mithaftest. Denn es sieht so aus, dass die Eigentümer alle füreinander haften.
Du bist in einer großen Gemeinschaft und wenn jetzt einer ausfällt, dann müssen natürlich die anderen erstmal für ihn mitzahlen. Klar wird die Immobilie dann irgendwann versteigert und es gibt wieder was zurück, aber die ersten 2 oder 3 Jahre sieht es dann erstmal schlecht aus.
Wenn jetzt jemand zum Beispiel 50 Wohnungen von 100 besitzt und dann auf einmal pleite geht und die ganzen Hausgelder von den anderen Eigentümern getragen werden müssen, dann bedeutet das, dass sich Deine Belastung durch Hausgeld einfach mal verdoppelt. Das ist ein Hauptrisiko. Da bitte unbedingt drauf schauen!
Gefahren bei großen Anteilseignern:
- keiner sollte Mehrheit von über 50% haben
- denn dann kann er quasi alleine entscheiden
- weil er immer Mehrheit hat
- außerdem Problem bei Insolvenz
- Eigentümer haften füreinander
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