Fehler vermeiden beim Immobilien kaufen & investieren: Quadratmeter, Lage, Sondertilgung & Co.

Fehler beim Immobilienkauf und -investment – Du möchtest eine Immobilie erwerben und möchtest aber keine Fehler bei Deiner Investition machen? Worauf Du als zukünftiger Immobilieninvestor bei der Immobilienfinanzierung, der Lage, Art und Größe der Wohnung achten musst und welche Regeln Du sowohl bei der eigengenutzten Immobilie als auch bei der Kapitalanlage unbedingt einhalten solltest, erkläre ich Dir hier! Weiter erfährst Du mehr über Risiken von Spezialimmobilien: Wie wichtig die Höhe der vertraglich festgelegten Tilgung und die Berücksichtigung Deiner eigenen Zukunftsplanung ist!

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu Fehlern beim Immobilienkauf und -investment mit Quadratmeterpreis, Lage, Sondertilgung & Co.

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Fehler beim Immobilien kaufen & investieren

Fehler vermeiden beim Immobilienkauf: Erfahrungen und Tipps

Tipp! Dieses Video ist ein Überblicksvideo beziehungsweise das vollständige Transkript für Dich. Hier gibt es noch weitere Videos auf Youtube: Immobilien Channel – hier gibt es viele spezialisierte Videos, je nachdem, ob Du Dich für eine eigengenutzte Immobilie interessierst oder ob Du ins Investoren- oder Vermietungsgeschäft einsteigen möchtest.

Kommen wir zu den Hauptfehlern, die man ganz allgemein machen kann.

Risiko enger Markt: Viel Angebot, wenig Nachfrage

Der erste Fehler ist: Kaufe nicht in einem engen Markt. Was ist ein enger Markt?

Beispiel Aktienkauf – Ein enger Markt ist ein Ort, an dem nicht viele Teilnehmer sind, dementsprechend niedrig ist die Nachfrage. Wer sich mit Aktien auskennt weiß, dass man Titel, die kein Mensch kennt und die kein Mensch will, nicht kaufen sollte. Klar kann es sein, dass man sie sehr günstig bekommt. Es kann auch sein, dass sie einen Monat später bei einem doppelten oder dreifachen Wert stehen. Es kann aber auch sein, dass wenn man beispielsweise 1.000 Stück davon gekauft hat, man sie nie wieder loskriegt. Einfach, weil es gar nicht genügend Käufer gibt, die das haben möchten

Bei der Immobilie ist das genau das gleiche. Das heißt, wenn Du zu sehr auf dem Land kaufst oder in Landstrichen, in denen wenig Geld ist oder wo hohe Arbeitslosigkeit ist, dann kommst Du in einen engen Markt. Das Hauptproblem ist: Hier sind einfach zu wenig Marktteilnehmer. Das meist in eher ländlichen Gegenden, die zu weit ab von den Hauptstädten sind. Du kannst Glück haben, dass genau einer diese Immobilie will, aber Du hast im Allgemeinen zu wenig Marktteilnehmer und damit gehst Du existenzielle Risiken ein. Mach das also bitte nicht.

  • Enger Markt = Wenig Marktteilnehmer, viel Angebot
  • Kauf oft günstig
  • Verkauf mit großem Risiko verbunden

Exkurs – Vollvermietung in schwierigen Märkten

Vollvermietung auch in schwierigen Märkten, so kannst Du Leerstand vermeiden! Wie findest Du auch in schwierigen Märkten immer genügend Mieter, sodass Dein Haus komplett voll ist? Dazu erstmal ein paar Hintergründe. Viele Leute haben Angst: Was ist, wenn ich keinen Mieter finde? Eigentlich folgt alles den Gesetzen des Marktes. Wenn es einen Bereich gibt, wo man Schwierigkeiten in der Vermietung hat, heißt es: Das Angebot übersteigt die Anzahl der Mieter. So einfach. Beginnen wir bei Schritt 1: Dem Basiswissen zu Leerstand vermeiden.

Loft ist nicht gleich Loft

Das gilt jetzt natürlich nicht nur für die Lage, sondern das gilt auch für die Art der Immobilie. Wenn Du jetzt zum Beispiel davon träumst, einen loftartig ausgebauten Bauernhof zu kaufen, dann mag es sein, dass das Dein Traum ist, aber die Frage ist: In dieser Lage, in dieser Gegend, gibt es hier auch noch andere Käufer für?

In Düsseldorf laufen Loft-Immobilien super. Aber zum Beispiel in Wuppertal ist man nicht so sehr bereit, für Lofts entsprechend mehr Geld auszugeben.

Planung: Wie verändert sich Dein Leben?

Der nächste Punkt, der ganz wichtig ist: Kenne Deine eigenen Planung. Momentan bist Du vielleicht Single. Vielleicht lernst Du bald einen Partner kennen. Ist die Wohnung dann noch groß genug? Vielleicht kommt dann das erste Kind. Ist die Wohnung dann noch groß genug? Oder, ihr seid schon zu zweit und verdient beide sehr gutes Einkommen und auf einmal wird die Frau schwanger, der Mann ist Alleinverdiener, dann führt das einfach dazu, dass auf einmal erhöhte Kosten da sind, weil ein dritter Esser mit dabei ist. Das Einkommen aber ist nur noch halb so hoch und die Steuervorteile, wenn es irgendwo welche gab, reduzieren sich auch, weil das Einkommen nur noch halb so hoch ist.

Es kann aber zum Beispiel auch sein, dass Du in einem Job bist, in dem Du lokal flexibel sein musst und Dich Dein Arbeitgeber nach China beordert oder sagt: „Nein, wir gehen jetzt nach Bayern“, oder was auch immer. Heißt, kenne Deine Planung, kenne Deine eigenen Regeln und wenn Du die nicht hast, dann sagst Du:

  • Wo möchte ich hin?
  • Wo möchte ich mein Leben führen?
  • Was ist meine Zielrichtung?
  • Was kann alles passieren und was sind meine Regeln, damit gewisse Sachen nicht passieren?
  • Lese-Tipp: Finde Deinen Purpose

Immobilie als Hamsterrad: Eigennutzung?

Also zum Beispiel, wenn Du sagst: „Nö, ich möchte hier bleiben“, dann wäre zum Beispiel eine Regel: Suche Dir einen Job, bei dem Du lokal gebunden bist, in dem Du wohnst. Der nächste Tipp, den ich Dir geben möchte: Ein Fehler, den viele machen, begib Dich nicht durch eine eigengenutzte Immobilie ins Hamsterrad.

Viele Leute kaufen sich eine wunderschöne Immobilie, um vor ihren Kollegen und Freunden anzugeben. Natürlich auch, weil eine schöne Immobilie auch fürs Auge toll ist und weil es einfach traumhaft ist und mit vielen Emotionen zu tun hat. Und sie zahlen dafür einen sehr, sehr hohen monatlichen Preis: Eine sehr, sehr hohe monatliche Rate.

Auf die Art und Weise sind sie gezwungen, Jobs zu machen, auf die sie vielleicht später gar keinen Bock mehr haben. Oder sie können eine Geschäftsidee nicht wahr nehmen, obwohl sie ein tolles Angebot kriegen, sie sich das aber nicht leisten können, weil sie die Raten zahlen müssen.

Begib Dich nicht ins Hamsterrad!

Schau, dass Du Deine Verpflichtungen unten hältst und nicht irgendwelche horrenden Ausgaben machst, in Form von Zins und Tilgung, für eigengenutzte Immobilien. Dagegen bekommst Du bei vermieteten Immobilien Mieteinnahmen und Steuervorteile. Achte einfach darauf, dass Du Dich kostenmäßig nicht festnagelst. Auch nicht durch die traumhafteste Immobilie. Denn nichts ist wertvoller, als die persönliche Freiheit.

Glücksgefühl: Neue Immobilie verliert ihr „Wow“

Es gibt Untersuchungen darüber, dass man sich an materielle Dinge immer innerhalb von drei Monaten gewöhnt.

Gewinnst Du zum Beispiel im Lotto, bist Du nach drei Monaten genau so glücklich, wie Du vorher warst.

Beispiel: Immobilie im Grünen

Wie können wir das anwenden für den Immobilienbereich? Folgendes Beispiel: Viele Leute machen den Fehler und kaufen sich 30, 40, 50 km außerhalb der Stadt oder außerhalb ihres Arbeitsplatzes eine Immobilie, die sehr günstig, sehr groß, sehr grün oder was auch immer ist. Das finden sie ganz toll. Nach drei Monaten ist allerdings das Tolle an der Immobilie geistig verschwunden. Was bleibt ist jeden Morgen und jeden Abend der Stau und der Pendelärger.

Das heißt, Du ärgerst Dich jeden Morgen, jeden Abend über die lange Anfahrt, über den Stau. Während der Vorteil der Immobilie, für die Du das alles in Kauf genommen hast, nach drei Monaten, wieder als ganz normal empfindest.

Wiederverkauf vor Kauf bedenken

Achte auch schon jetzt beim Einkauf oder beim Ankauf auf den späteren Wiederverkauf. Das heißt, bei Spezialimmobilien, wo sehr individuelle Wünsche von Dir drin sind, das ist immer gefährlich. Die Frage ist immer, begibst Du Dich damit in einen engen Markt und will wer anders hier auch kaufen? Finden andere Leute die Gegend auch so toll und gibt es genügend davon?

Das heißt also, für den Eigennutzer, keine allzu spezialisierten Immobilien!

Zu große Räume, zu wenig Zimmer

Zum Beispiel, wenn die Räume zu groß sind, also große Räume finden wir alle toll, aber viele Leute wollen gerne mehr Zimmer, weil sie da mehr Kinder unterbringen können oder ein Arbeitszimmer. Wenn man also zu viele Quadratmeter auf zu wenig Räumen verteilt, ich sage mal eine 80qm-Zweizimmerwohnung, ist diese im Anschluss schwierig zu verkaufen.

Als Kapitalanleger: Man kauft eine Spezialimmobilie, weil man persönlichen Bezug hat. Ein Wasserschloss zum Beispiel. Dieses vermietet man an eine Werbeagentur. Du findest das toll, aber auch andere? Sie sagen: „Mmh, Reparaturen, Werbeagentur, ob das auch weiter so läuft“.

Achte einfach schon beim Einkauf drauf, dass es später genügend weitere Käufer gibt.

Tilge so wenig wie möglich

Jetzt kommt ein Tipp, der Dich wahrscheinlich verwundert. Dieser Tipp lautet: Tilge so wenig wie möglich, beziehungsweise vereinbare so wenig Tilgung wie möglich, sprich Rückzahlung. Hintergrund dieses Tipps ist: Das, was Du vertraglich vereinbarst, musst Du immer einhalten.

Tilgungshöhe und gute Zeiten

Als Beispiel: Die Bank verlangt von Dir tatsächlich nur 2 Prozent Tilgung. Was bedeutet, die Immobilie wäre in 30 Jahren zurückbezahlt. Du vereinbarst aber, weil Du es Dir aktuell leisten kannst, 5 Prozent. Doch was passiert wenn: Du verlierst Deinen Job, Frau wird schwanger, es gibt keinen zweiten Verdiener mehr, auf einmal wird es eng. Wenn Du jetzt nicht mehr zahlen kannst, bist Du vertragsbrüchig beziehungsweise Du musst einen neuen Antrag stellen.

Ich mache es immer so: Ich vereinbare so wenig Tilgung wie möglich. Egal, ob Eigennutz oder Kapitalanlage. Bei Kapitalanlage ist es noch nicht mal rechnerisch sinnvoll, so viel zu tilgen. Bei Eigennutz schon, weil man die Zinsen nicht absetzen kann.

Aber mach es anders! Verpflichte Dich nicht, Thema Hamsterrad, an eine allzu hohe Tilgung, sondern vereinbare mit der Bank lieber 5 Prozent Sondertilgung im Jahr!

Sondertilgung zum Jahresende

5 Prozent Sondertilgung sind eine Menge. Dann kannst Du diese Mehr-Tilgung, die Du Dir leisten kannst, auf ein Konto und überweist es am Jahresende. Du hast also 2 Prozent Tilgung, nutzt Dein Recht auf Sondertilgung bis 5 Prozent und legst Dir die 3 Prozent über das Jahr auf die Seite.

Also sagen wir mal 5 Prozent Tilgung, die Bank möchte aber eigentlich ursprünglich nur 2, dann leg diese 3 Prozent zur Seite.

Vorteil: Es ist eine freiwillige Sondertilgung, aber keine vertragliche Verpflichtung.

Grund und Boden sind nicht vermehrbar – wirklich?

Ein ganz wichtiger Tipp! Ich habe viele Leute gesehen, die damit große Probleme gekriegt haben. Denn dieses Vorurteil hat ihnen ihre Flexibilität genommen. Du hast es vielleicht schon mal gehört:

Grund und Boden sind nicht vermehrbar.
Deswegen wird der Wert immer steigen.

Das ist Bullshit.

Hintergrund ist folgender: Es ist zwar richtig, das Grund und Boden nicht vermehrbar ist. Was Du vielleicht nicht weißt ist, dass in der Bundesrepublik gerade mal 4 Prozent bebaut sind. Das heißt, bis die Bundesrepublik vollständig zugepflastert ist, was wahrscheinlich auch gar nicht geht, vergehen noch ein paar hundert Jahre.

4% der Bundesrepublik sind bebaut

Speckgürtel und Ballungszentren

Dieser Spruch ist schon teil richtig, aber nur in Ballungszentren. Das heißt, also in Zentrumslagen oder in Stadtlagen ist es absolut richtig, dass Grund und Boden nicht vermehrbar sind. Man kann zwar nach außen ausweichen, also sprich, dass man die Speckgürtel immer mehr breiter nach außen macht, aber die Innenstadtbereiche beziehungsweise die Stadtbereiche selber, dort ist Grund und Boden nicht vermehrbar. Ich kann Dir nur empfehlen, kaufe in bekannten, größeren Städten, wie Düsseldorf, Köln, Bonn, München. Zugegeben, das ist momentan sehr teuer.

Sagen wir einfach in Städten, die Namen haben wie zum Beispiel Frankfurt oder Wiesbaden. So, dann kannst Du auch in die Speckgürtel gehen. Dort wird es immer Nachfrage geben.

Ganz wichtig ist, gehe in diese Ballungszentren, weil dort ist wirklich Grund und Boden nicht vermehrbar. Deswegen liebe ich persönlich den Standort Düsseldorf und Umgebung so. Die Stadt Düsseldorf ist gar nicht so groß, aber das Einzugsgebiet ist gigantisch. 50 Kilometer um Düsseldorf gibt es 9 Millionen Leute.

Wenn man sich im Ruhrgebiet mal ein bisschen umhört, dann hört man relativ schnell, dass die meisten Leute aus dem Ruhrgebiet zu 80 Prozent nach Düsseldorf wollen und zu 20 Prozent nach Köln. Das heißt also, diese ganzen potentiellen 9 Millionen Leute, die im Umkreis von 50 Kilometern sind, werden früher oder später, zumindest ein Teil davon, im kleinen Düsseldorf aufschlagen, das momentan circa 650.000 Einwohner hat.

  • Einwohner (Stadt): 650.000
  • Einzugsgebiet (50km): 9 Mio.
  • Attraktivität der Stadt: 80% im Einzugsgebiet wollen Düsseldorf besuchen

Ein weiterer Tipp, den ich Dir geben möchte, halte Dir immer möglichst viele Optionen offen. Das heißt, je einfacher eine Immobilie zu vermieten ist, je weniger speziell das Publikum ist, je mehr Du draus machen kannst, wo Du sagen kannst:

  • Mensch, da kann ich zur Not auch ein Büro reinsetzen
  • Da kann ich zur Not auch Studentenzimmer draus machen
  • Da kann ich auf jeden Fall immer eine Familie reinsetzen
  • Das kann ich meinetwegen möblieren
  • Ich kann es auch wieder verkaufen

Je mehr Optionen Du hast, desto besser. Passt wieder zusammen mit dem vorherigen Punkt, geh nicht in enge Märkte und keine Spezialimmobilien. Ich folge dabei immer dem Prinzip:

„quadratisch, praktisch, gut“

Das heißt, keine High-End-Immobilien, keine ausgefallenen, keine allzu extravaganten Immobilien, sondern einfach jedermanns Immobilien. Gut, für ordentliche Leute, die gehen immer und werden immer gehen.

Ausstattung vs Quadratmeter (Fläche)

Was auch oft vorkommt, was man allerdings als Käufer erst merkt, Jahre nachdem man gekauft hat ist, dass man Quadratmeter nicht vergrößern kann, Ausstattung aber jederzeit verbessern. Viele Leute machen den Fehler, dass sie auf eine sehr, sehr schöne Ausstattung achten und sagen: „Oh, gefällt mir. Ich würde lieber eine schlechtere Ausstattung wählen und dafür mehr Quadratmeter.

Die Ausstattung kann ich Stück für Stück verbessern, ich kann die Immobilie aber von der Fläche her nicht aufblasen.

Das empfehle ich Dir sehr zu berücksichtigen, gerade in Bezug auf Familienplanung. Wenn Du Eigennutzer bist beziehungsweise als Kapitalanleger ist natürlich die Fläche entscheidend: Je mehr Fläche Du hast, desto besser.

Vermeide fixe Ideen: Ich will ein Loft!

Der letzte Punkt, den ich Dir in diesem allgemeinen Ratgeber geben möchte ist, verfolge keine fixen Ideen.

Wie zum Beispiel: „Ich finde Lofts toll“. Aber das heißt nicht, dass andere Leute Lofts auch toll finden. Viele finden die unpraktisch, zu hohe Decken, da muss man so viel heizen, zu wenig Privatsphäre, weil alles so offen ist. Also keine eigenen fixen Ideen!

Für Dich privat schon, wenn Du es Dir leisten kannst, wenn Du allerdings eventuell drauf angewiesen bist, es wieder zu verkaufe oder es gar zur Geldanlage machst, dann nimm einfach Sachen „quadratisch, praktisch, gut“ und reite nicht Dein eigenes Steckenpferd.

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