Immobilie kaufen München: Wohnung, Haus, Grundstück – Tipps für Anfänger, Steuern & Vermieten

Immobilie kaufen und vermieten in München – Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Bungalow die bayrische Metropole erfreut sich seit Jahrhunderten stetig wachsender Beliebtheit. Kein Wunder also, dass München Nummer 1 ist, bei den teuersten Kaufpreisen in Deutschland mit 8.993 Euro / m². Ein Risiko für Immobilieneinsteiger, gleichzeitig steigen die Mieten ebenso, langfristig lohnt sich das Investment. München ist das teuerste Pflaster für Mieter, mit 1.500 Euro / Monat. Im Vergleich sind Eigentumswohnungen in Hamburg -470 Euro günstiger, in Berlin sogar ganze 600 Euro. Je höher der Kaufpreis, desto höher sind deine Kaufnebenkosten! Wenn Du Deine erste Immobilie in München kaufen willst, egal ob Eigentumswohnung oder Haus, dann findest Du hier erste Grundlagen für Immobilienkäufer. Mit Fokus auf München als Bayerns Landeshauptstadt, den besonderen Gegebenheiten der einzelnen Stadtteile und viel wichtiger: Know How um Risiken, Fehler, Finanzierung, Steuern und vieles mehr, was du beim Kauf wissen musst, im teuersten Immobilienmarkt von Deutschland: München.

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Haus & Wohnung kaufen München: Lage & Infrastruktur

Die Stadt der Schönen und Reichen besticht durch prunkvolle Bauwerke, eine hervorragende Infrastruktur, gute Arbeitsmöglichkeiten und überdurchschnittlich hohe Lebensqualität. Wenn auch Du über einen Immobilienkauf in München, entweder zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, nachdenkst – dann ist dies der perfekte Guide für Dich! Hier gibt es nicht nur Informationen über den aktuellen Immobilienmarkt, sondern auch aktuelle Quadratmeterpreise in den beliebtesten Vierteln und Top Tipps und Tricks – für Käufer, Vermieter und Kapitalanleger, auch zur Grunderwerbssteuer in München. Außerdem erfährst Du wichtige Basics über die Bewertung von Immobilien, Deine potentiellen Steuervorteile als Eigennutzer und Möglichkeiten als Vermieter.

In Immobilien investieren – Bevor wir uns mit dem mit den Details des Immobilienkaufs beschäftigen, hier erstmal ein paar wichtige Informationen über die Landeshauptstadt Bayerns für Dich. München ist die drittgrößte Stadt Deutschlands und liegt im Südosten der Bundesrepublik. Bis nach Stuttgart fährt man gut 2 Stunden mit dem ICE und bis Frankfurt am Main etwas über 3 Stunden.

Stadtplan München: Leopoldstraße bis Marienplatz

Infrastruktur München: Bus, Bahn & Flughafen

Das Netz der öffentlichen Verkehrsmittel ist in München sehr gut ausgebaut. Auch die Randbezirke sind mit Bahn und Bus hervorragend zu erreichen. Besondere Bedeutung kommt dem Münchener Flughafen bei: Er liegt rund 30 Kilometer nördlich des Zentrums und ist nach Frankfurt der zweitgrößte Flughafen Deutschlands. Er ist nicht nur für privat und geschäftlich Reisende ein wichtiger Knotenpunkt, sondern auch für den internationalen Frachtverkehr von zentraler Bedeutung.

Immobilienkauf: Planung, Ablauf & Finanzierung

Du planst den Kauf Deiner ersten Immobilie? Oder hast bereits eine oder mehrere Immobilien und dennoch tauchen manchmal Begriffe auf, die Dir noch nicht geläufig sind? Dann schaue auf jeden Fall mal in unserem exklusiven Immobilienlexikon vorbei. Hier sind nicht nur alle Begriffe aus der Branche für Dich gelistet und einfach erklärt, sondern auch Fachjargon aus den Bereichen Steuern und Finanzen – von A wie Abgeschlossenheitsbescheinigung bis Z wie Zinsanpassung.

Immobilienkauf Ablauf: Bonität & Planung

Bevor Du Dich nun dazu entscheidest eine Immobilie zu kaufen, gibt es einige Grundlagen, die Du beachten musst. Natürlich solltest Du Dir bereits bewusst sein, ob Du Deine Immobilie für den Eigennutz kaufen möchtest oder als Kapitalanlage, um danach durch Vermietung passives Einkommen zu erzielen. Je nach Immobilientyp kann sich der Ablauf dann auch ein wenig unterscheiden. Grundsätzlich sind folgende Startkriterien für einen reibungslosen Immobilienkauf wichtig:

  • Stabiles, regelmäßiges Einkommen
  • Positive Vermögensbilanz
  • Eigenkapital
  • Guter Finanzierungsvermittler

Die positive Vermögensbilanz nennt man auch Bonität. Um Deine Bonität zu ermitteln, musst Du Deine finanziellen Verbindlichkeiten mit Deinem Guthaben zusammen summieren. Am einfachsten ist es, wenn Du Dir eine Schufaselbsauskunft ausstellen lässt. Dort hast Du dann alle Verbindlichkeiten auf einen Blick.

Fehler & wie Du sie vermeidest

Es lohnt sich außerdem auch immer, Deine Zukunftsplanung im Blick zu behalten und somit auch über einen späteren Wiederverkauf Deines Objektes nachzudenken. Was bringt es Dir jetzt für Eigennutzung in ein kleines Loft in der Münchener Altstadt zu investieren, wenn Du planst in zwei Jahren eine Familie zu gründen und es Dich deshalb an den Rand der Stadt, nach Solln oder Maxvorstadt zieht? Außerdem: Wenn Du Deine Immobilie nicht selber nutzen möchtest, dann verabschiede Dich schnell von fixen Ideen und bleibe stets offen für Neues.

Kaufpreis ermitteln: Immobilienbewertung & Lage

Vor allem eine gründliche Bewertung der Immobilie ist wichtig, damit Du für eine Immobilie einen angemessenen Kaufpreis erzielst und nicht doch zu viel zahlst. Es gilt Besonderheiten zu beachten wie zum Beispiel die Ausstattung und die genaue Lage. Welche Möglichkeiten Du hast, Immobilien schnell zu bewerten, kannst Du in diesem ausführlichen Artikel herausfinden:

Quadratmeterpreise im Vergleich: Von der Königsallee nach Alt Bogenhausen

In Puntco Lage der Immobilie, können ein paar hundert Meter einen riesigen Unterschied machen. Dieser Fall betrifft auch München, da vor allem hier die Straßen die Preise entscheiden. Je begehrter das Viertel, umso höher die Preise. Hier der Vergleich:

  • Die Müllerstraße die teuerste Straße der Isarmetropole mit bis zu 25.000 EUR/qm
  • Die renommierte Königinstraße folgt mit ca. 20.000 EUR/qm
  • Die Maria-Theresia-Straße in Alt Bogenhausen liegt bei 18.000 EUR/qm
  • Die Flemingstraße kostet bis zu 17.000 EUR/qm

München – teuerstes Pflaster Deutschlands

In dieser Infografik kannst Du sehen, dass München das Kaufpreis-Ranking für Einfamilienhäuser anführt:

Infografik: Das kostet ein Eigenheim in deutschen Städten | Statista

Mehr Infografiken finden Sie bei Statista

Mikro-, Meso- & Makrolage: Der feine Unterschied

Bei der Bewertung der Immobilie solltest Du Dich mit den drei unterschiedlichen Lage auskennen. Hier wird zwischen Mikro-, Meso- und Makrolage unterschieden. Während die Mikrolage bei der detailgenauen Beschreibung der unmittelbaren Umgebung hilfreich ist, hilft Dir die Makrolage bei der groben Bestimmung des Standortes. Dieses Wissen brauchst Du nicht nur beim Erwerb der Immobilie, sondern auch beim späteren Verkauf oder bei der Vermietung.

Die Mikro-, Meso- und Makrolage unterscheiden sich also hierdurch:

  • Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?
  • Meso = Wo in der Stadt?
  • Makro = Wo in Deutschland?

Wert steigern durch Renovierung, Sanierung & Ausstattung

Neben der Lage Deines Objekts gibt es weitere wertsteigernde oder auch -mindernde Faktoren.

Im Folgenden sind die wichtigsten für Dich aufgelistet:

  • Bausubstanz
  • Renovationen
  • Ausstattung
  • ggf. Gemeinschaftseigentum

Neben einer Wertsteigerung durch Renovierung, können sich auch das Baujahr, die Wohnetage und die Anzahl und Größe der Zimmer positiv oder negativ auf die Immobilienbewertung auswirken. Während bei unrenovierten Häusern aus den 1960er und 70ern mit Preisabschlägen zu rechnen ist, kosten Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1945 und moderne Neubauten mehr.

Prinzipiell gilt:

Preisabschläge bei unrenovierten Häusern der 19060er und 70er. Sanierte Altbauwohnungen (Baujahr vor 1945) und moderne Neubauten kosten mehr.

Auch Erdgeschoss Wohnungen kosten 30% weniger als Wohnungen in den höheren Stockwerken. Nicht immer werden Immobilien mit Mobiliar verkauft. Auch Gemälde und weitere dekorative Einrichtungsgegenstände sind Steigungsfaktoren. Hake auch hier noch einmal nach und schaue Dir den Wert der Möbel genau an. Eine hochwertige und moderne Einrichtung, wie hier, kann den Preis dann verständlicherweise nochmal ein wenig in die Höhe treiben.

Checkliste München: Wohnung & Haus kaufen

Nach dem ersten Blick auf München, dessen und Grunderwerbsteuer, jetzt zum typischer Ablauf von denen, die ihre erste Immobilie kaufen, nach Schema F. Auch in München gilt die Frage: Immobilienkauf, worauf achten?

Hier eine einfache, erste Checkliste:

  1. Finanzierung prüfen (Einkommen / Eigenkapital)
  2. Suche / Besichtigung der Immobilie
  3. Notartermin vereinbaren
  4. Darlehensvertrag
  5. Notartermin (Kaufvertrag unterschreiben)
  6. Kaufpreis und Nebenkosten zahlen
  7. Schlüsselübergabe

Finanzierung prüfen (Einkommen / Eigenkapital)

Wie schon in der Einleitung beschrieben, ist eine sichere Finanzierung für Wohnung und Haus: Schritt 1. Bevor Du Dir keinen Überblick gemacht hast, wie es um Deine finanzielle Situation steht, solltest Du nicht mit der Suche starten. Die große Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Checke deshalb zuerst Deine finanzielle Situation und Deine Rücklagen.

Deine kleine Bilanz-Checkliste, wie oben beschrieben:

  • Wie hoch ist Dein monatliches Einkommen?
  • Wie hoch sind Deine monatlichen Ausgaben?
  • Wie hoch sind Deine Rücklagen?

Viele Banken und Finanzvermittler bieten Dir als Einsteiger Finanzierungs-Checks an. Hier besprichst Du schon vor der Immobiliensuche den möglichen Finanzierungsrahmen. So ist die Maximal summe des Kaufpreises bereits bestätigt. Durch die bereits bewilligte Finanzierung hast Du bei der Immobiliensuchen schon einen weiteren Vorteil.

Hier noch ein paar praktische Tipps für Dich

Suche / Besichtigung der Immobilie

Nachdem Du Deine eigene Bilanz erstellt hast und die Finanzierung gesichert ist, geht es an die Suche der Immobilie. Die Lage der Immobilie und der Kaufpreis, sind für die meisten Käufer das entscheidende Kriterium. Du kannst Immobilien privat suchen, zum Beispiel auf Immmobilienportalen. Halte aber auch die Ohren offen und Frage Freunde, Bekannte, manchmal kannst Du auch privat Glück haben, in Freundeskreis oder innerhalb der Familie. Der schnellst Weg für Einsteiger sind Immobilienmakler, sie recherchieren, suchen für Dich und vereinbaren Termine. Aber auch Zwangsversteigerungen  sind eine Option, jedoch nicht für den Einstieg in Immobilien.

Du hast ein interessantes Angebot in München gefunden, das auch noch zu Deinem geplanten oder bereits bewilligtem Budget passt?

Im nächsten Schritt kontaktierst Du oder Dein Makler die Eigentümer der Immobilien, für Besichtigungstermine. Beim Besichtigungstermin solltest Du auch direkt einen Blick auf die Nachbarschaft werfen, ebenso wie die Bausubstanz selbst (Alter, Dämmung, usw). Je nach Lebenssituation, stell Dir fragen:

Umgebung und Lebenssituation:

  • Gesundheit und Versorgung, wie Ärzte
  • Betreuung und Bildung, wie Kindergarten, Universitäten
  • Größe der Wohnung, Zimmeraufteilung
  • Werden Keller und Abstellräume benötigt
  • Parkmöglichkeiten

Substanz und Bau:

  • Altbau oder Neubau
  • Wie alt ist das Haus und dessen Struktur
  • Energetische Fragen wie Dämmungen
  • Ausstattung, wie Bad, Fußbodenheizung
  • … Tipp: Immobilie schnell bewerten

Für Eigentümer kommen weitere Fragen hinzu:

  • Anteil von Eigentümern im Haus
  • Musst Du Wegerechte beachten
  • Nachbarschaftsverhältnis in der Hausgemeinschaft
  • Miteigentumsanteil im Grundbuch (geregelt ja / nein)
  • … Tipp: Erste Immobilie kaufen

Du wirst mehrere Besichtigungen haben, bis Du das passende Objekt in München gefunden hast.

Darlehensvertrag: Tilgung, Zinsen und Sicherheiten

Nachdem die Kreditverhandlungen erledigt sind, bekommst Du Deinen Darlehensvertrag von Deiner Bank zugeschickt. Wie jeder Vertrag, muss auch der Darlehensvertrag schriftlich vorliegen. Darin findest Du zum Beispiel:

  • Vertragsparteien (Darlehensgeber und -nehmer)
  • Darlehenshöhe (Nominal und Auszahlungsbetrag)
  • Zinsen
  • Tilgung
  • Sicherheiten

Darlehensverträge haben bestimmte Bausteine, die Du kennen solltest. Zunächst ein paar Worte dazu, wie der Darlehensvertrag grundsätzlich aufgebaut ist. Der Darlehensvertrag besteht immer aus einem Hauptvertrag, in dem ist zum Beispiel enthalten, welche Zinsen Du zahlen musst, wie hoch Nominal- und Effektivzins sind, die Darlehenslaufzeit, die Zinsfestschreibung (also wie lange der Zins gilt), die Tilgung und zu-stellende Sicherheiten.

Dann haben diese Verträge üblicherweise noch Nebenanlagen, wie zum Beispiel eine Zweckbestimmungserklärung. Eine Zweckbestimmungserklärung ist nichts anderes als die Verknüpfung zwischen Darlehensvertrag und Grundschuld. Manche Banken machen extra Gewinne durch hohe Nebenkosten und für sie, optimale Zinsbedingungen. Lerne hier mehr:

Kaufvertrag und Notartermin

Zwei Wochen nach dem ersten Notartermin setzt dieser Deinen Kaufvertrag auf, bzw. auch einen Vertragsentwurf. Wichtige Bestandteile eines Kaufvertrags sind unter anderen:

  • Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)
  • Genaue Objektbeschreibung mit Größe, Lage, Anschrift, sowie Flurstücke im Grundbuch
  • Angabe möglicher Lasten in Abteilung II des Grundbuchs, wie das Gasleitungsrecht vom Anbieter
  • Angabe möglicher Lasten in Abteilung III des Grundbuchs, die eingetragene Grundschuld
  • Immobilienkaufpreis
  • Zahlungstermin und -modalitäten (Direktzahlung oder über ein Notaranderkonto)
  • Art der Finanzierung
  • Verzugszinsen
  • Wenn vermietet, Informationen zur Vermietung

Nimm Dir Zeit, den Entwurf vom Kaufvertrag vor dem Notartermin ausführlich zu lesen. Ein weiterer Tipp, gerade bei Deiner ersten Immobilie, ruf den Notar vor dem Termin an und erkundige Dich noch einmal, welche Unterlagen Du zum Termin mitbringen musst. Wenn dann alles passt, wird der Kaufvertrag von beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) unterschrieben.

So ein Notartermin läuft in der Regel immer gleich ab und dauert ungefähr 60 Minuten.

Nach dem Termin geht es für dich an die Grundstücksübereignung mit dem ersten Schritt, der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Darauf folgt die Veräußerungsanzeige beim Finanzamt, die Fälligkeitsmitteilung und die Grundbucheintragung. Sobald diese Aspekte geklärt sind und du den Kaufpreis wie auch Nebenkosten bezahlt hast, kommt es zur offiziellen Schlüsselübergabe.

Jetzt kommt die große Frage:

Eigennutz oder Vermietung?

Vermietung: Nebenkosten, Mietrendite & Steuergestaltung

Du entscheidest Dich also nun dafür Dein Mehrfamilienhaus oder Deine Wohnung zu vermieten? Auch die Option lohnt sich – so hast Du durch die Mieteinnahmen extra Einkommen, dass Du nun in weitere Investitionen stecken kannst. Natürlich bringt eine Vermietung ganz neue Situationen mit sich. Folgendes solltest Du bei einer Vermietung also auf dem Schirm haben:

  • Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung
  • Mietnomaden
  • Kenntnis der örtlichen Verkaufspreise
  • Mietgarantien und Mietpools

Schaue Dir in der Umgebung der zu vermietenden Immobilie nicht nur die örtlichen Preise an. Erkundige Dich nach der Leerstandsrate der Nachbarschaft. Je höher diese ist, umso ungünstiger. Hier also gilt: Finger weg!

Mietrendite: Definition und Formel zur Berechnung

Die Mietrendite bezieht sich auf die wirtschaftliche Rentabilität Deiner Immobilie. Es geht also um die Frage: Wie gewinnbringend ist mein Objekt? Ist das Geld hier gut angelegt? Die Rechnung für die Rendite ist simpel:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Bitte beachte: Das Ergebnis ist immer in Prozent. Zwischen Vier und Sechs ist ein idealer Wert bei Wohnungen. Alles, was darüber liegt, ist bereits zu teuer.

Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen & gestalten

Als Vermieter steht Dir stets die Option offen, eine vermögenswaltende GmbH zu gründen. Zu den Aufgaben gehören:

  • Verwaltung von Immobilien
  • Bewirtschaftung
  • Instandhaltung

Die Verwaltung und Sicherung Deines Vermögens steht hier also im Vordergrund. Der Vorteil: Du brauchst kein Eigenkapital um anzufangen. Außerdem fällt hier nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% an. Du kannst Steuern also viel leichter sparen und gestalten. Du musst nur wissen, wie’s geht.

Du bleibst bei Steuern unter 16%!

Eine vermögenswaltende GmbH lohnt sich also aus mehreren Gründen: Du brauchst kein Eigenkapital, kannst Dein Vermögen weiter ausbauen und sichern und hast immense Steuervorteile.

Steuern in privates Vermögen umwandeln

In Immobilien investieren? Vermögen ausbauen? Steuern sparen als Vermieter, Eigennutzer und Investor? Egal ob München, Hamburg oder Düsseldorf – mit meinen ultimativen Tipps und Tricks zeige ich Dir, wie Du das altbekannte steuerliche Piano spielst. Du musst nur wissen wie! Was meine Teilnehmer über das Coaching rund um Steuern, Vermögensaufbau und Immobilieninvestments gesagt haben, siehst Du hier:

Eigengenutzte Immobilie: Vor- und Nachteile

Als Eigennutzer solltest Du Dir als allererstes der Zwecke bewusst werden: Damit sind also die Gründe gemeint, warum Du eine Immobilie für Dich kaufst. Diese Zwecke bzw. Gründe solltest Du möglichst allgemein formulieren und dabei die Zukunft nicht vergessen. Hier ein paar Fragen, die Du Dir stellen solltest:

  • Wo möchte ich in 10 – 15 Jahren stehen?
  • Möchte ich verheiratet sein?
  • Möchte ich Kinder haben? Wie viele?
  • Oder Haustiere?
  • Passt dann die Größe der Wohnung noch?
  • Funktioniert das so, wie ich mir das vorstelle?
  • Ist mein Job flexibel? Werde ich gegebenenfalls woanders hin versetzt?
  • Nehme ich vielleicht einen anderen Job an?
  • Gibt es noch andere Angebote?

Beim Immobilienkauf solltest Du Dir sicher sein, welche Kaufkriterien das Objekt erfüllen sollte.

Statistik – Kaufpreis Eigentumswohnungen München

Sieh Dir in dieser Grafik an, wie die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen in den letzten Jahren in München gestiegen sind:

Statistik: Kaufpreis für neu errichtete Eigentumswohnungen in München von 2009 bis 2020 (in Euro pro Quadratmeter) | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Steuervorteile & Eigenkapital bei Eigennutzung

Außerdem bringt die Eigennutzung so manche Vorteile mit sich. Wenn Du direkt nach Erwerb des Objektes selbst eingezogen bist, kannst Du es auch sofort wieder steuerfrei verkaufen. Falls Deine Immobilie anfangs vermietet war oder anderen Zwecken diente, als dem Eigennutz, solltest Du 3 Kalenderjahre warten, bis Du sie wieder verkaufst.

Kurz zusammengefasst:

Eigennutz von Beginn an: sofortiger steuerfreier Verkauf

Vermietung vorab/Mischnutzung: steuerfreier Verkauf nach 3 Kalenderjahren

So kannst Du clever Steuern sparen und nicht nur das: Auch Eigenkapital, das Du später in Deinen Vermögensaufbau steckst, kannst Du durch Immobilien Investitionen erzielen. Hier sind einige Vorteile der Eigennutzung für Dich zusammengefasst:

  • Finanzierung bei Eigennutzung auch ohne Eigenkapital
  • Muskelhypothek: Einzug & hochwertige Renovierung der Immobilie
  • Steuerfreiheit bei Verkauf

Gewerbesteuer München: Rechner

Die Grunderwerbssteuer in Bayern und somit in München liegt derzeit bei 3,5 % (Stand: 11/2020).

Grunderwerbssteuer in München: 3,5 %

Hier siehst Du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 2.5 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in der Landeshauptstadt Bayerns.

KaufpreisGewSt.Total
3,50%50.000 €1.750 €51.750 €
3,50%100.000 €3.500 €103.500 €
3,50%150.000 €5.250 €155.250 €
3,50%200.000 €7.000 €207.000 €
3,50%250.000 €8.750 €258.750 €
3,50%300.000 €10.500 €310.500 €
3,50%400.000 €14.000 €414.000 €
3,50%500.000 €17.500 €517.500 €
3,50%600.000 €21.000 €621.000 €
3,50%700.000 €24.500 €724.500 €
3,50%800.000 €28.000 €828.000 €
3,50%900.000 €31.500 €931.500 €
3,50%1.000.000 €35.000 €1.035.000 €
3,50%2.000.000 €70.000 €2.070.000 €
3,50%3.000.000 €105.000 €3.105.000 €

Neu in München? Quadratmeterpreise, beste Viertel & Unternehmen

München ist nicht nur aufgrund der vielen Sehenswürdigkeiten und der vielfältigen Kultur so populär. Die meisten Menschen zieht es hier vor allem wegen der Arbeitsmöglichkeiten in die Metropole an der Isar. Attraktiv sind die große Branchenvielfalt, die breitgefächerten Karrieremöglichkeiten verbunden mit moderner Infrastruktur und hoher Lebensqualität.

München Karte: Blick von oben

München beinhaltet 27 Landkreise und 6 kreisfreie Städte Südbayerns. Die Stadt umfasst eine Gesamtfläche von ca. 26.000 km². München gliedert sich außerdem in 41 Stadtbezirke.

Stadtbezirke: Sendingen, Maxvorstadt und Neuhausen-Nymphenburg

Du wirst überrascht sein, was die unterschiedlichen Stadtteile Münchens zu bieten haben! Jeder hat seine einzigartigen Cafés, Restaurants und einige Sehenswürdigkeiten, die man so nirgendwo anders finden kann.

Einige der Stadtteile Münchens hier für Dich im Überblick:

  • Altstadt-Lehel
  • Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
  • Maxvorstadt
  • Schwabing-West
  • Au-Haidhausen
  • Sendling
  • Sendling-Westpark
  • Schwanthalerhöhe
  • Neuhausen-Nymphenburg
  • Moosach
  • Milbertshofen-Am Hart
  • Schwabing-Freimann
  • Bogenhausen
  • Berg am Laim
  • Trudering-Riem
  • Ramersdorf-Perlach
  • Obergiesing-Fasangarten
  • Untergiesing-Harlaching
  • Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln
  • Hadern
  • Pasing-Obermenzing
  • Aubing-Lochhausen-Langwied
  • Allach-Untermenzing
  • Feldmoching-Hasenbergl
  • Laim

München bietet auch eine starke und solide wirtschaftliche Lage, mit Unternehmen wie:

  • BMW AG
  • MAN SE
  • Allianz SE
  • Siemens AG
  • MTU
  • Linde AG

Maxvorstadt: Kontinuierlich steigende Kaufpreise

Beliebt bei Mietern, Käufern und Investoren ist derzeit neben Ludwigsstadt-Isarvorstadt und Altstadt-Lehel vor allem der schöne Stadtteil Maxvorstadt. Das beliebte  Stadtviertel liegt im Herzen von München angrenzend an den Englischen Garten. Einige der schönsten Straßen Münchens befinden sich hier, um Beispiel die Richard-Wagner- und die Adalbertstraße. Außerdem ist hier die weltbekannte Münchener Universität ansässig, was erklärt, warum hier besonders viele Akademiker leben.

Maxvorstadt ist geprägt von modernen Neubau-Wohnungen und sanierten Altbau-Schätzen. In der vornehmen Gegend stieg und steigt der Wert von Immobilien kontinuierlich, was das Viertel für in- und ausländische Investoren gleichermaßen beliebt macht. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei sagenhaften 10.100 EUR –  und es ist kein Ende in Sicht!

Maxvorstadt erfreut sich stetig steigender Beliebtheit. Das siehst Du auch an den Immobilienpreisen: Schon eine 60 Quadratmeter Wohnung kostet aktuell zwischen 600.000 EUR und 900.000 EUR. Gr0ße Wohnungen liegen momentan bei mindestens 2 Millionen EUR.

Altstadt-Lehel: Erstklassige Kapitalanlage

Die Münchener Altstadt ist eines der teuersten Pflaster Deutschlands. Und dies nicht ohne Grund: Die Gegend rund um Frauenkirche und Viktualienmarkt ist für ihre prächtigen neugotischen Bauwerke und die jahrhundertealten Traditionsbauten bekannt. Wer es sich leisten kann, sollte definitiv über eine Investition in diesem Viertel nachdenken – der Kaufpreis für einen Quadratmeter liegt gerade bei durchschnittlich 12.950 EUR und wird in den nächsten Jahren vermutlich weiter stark ansteigen.

Neuhausen-Nymphenburg

Diese Gegend gehört ohne Zweifel zu den begehrtesten in ganz München: In unmittelbarer Nähe des Schlosses Nymphenburg residieren Anwohner in königlicher Lage. Die Ruhe, die vornehm-royale Atmosphäre und die großzügigen Grünanlagen machen das Viertel zu einem ganz besonderen Ort. Da der Platz begrenzt ist, gibt es eine extrem hohe Nachfrage nach den Bestandshäusern. Aktuell bezahlst Du für den Quadratmeter in Neuhausen-Nymphenburg 11.100 EUR.

Quadratmeterpreise für Glockenbach, Schwanthal & Co

Auch andere Münchener Stadtteile sind bei Investoren und Wohnungssuchenden beliebt. Hier folgen einige der begehrtesten Gegenden:

Finanzierung und Eigenkapital

Was bedeutet eigentlich Bonität? Kann ich ohne oder mit wenig Eigenkapital eine Immobilie finanzieren? Damit Deiner Finanzierung für Wohnung, Haus und Grundstück nichts mehr im Weg steht, sind hier alle wichtigen Informationen rund um Bonitätsunterlagen, Ersatzeigenkapital und Nachrangfinanzierung.

Bonität & Bonitätsunterlagen für die Immobilienfinanzierung

Um möglichst hohen Erfolg bei Deinen Finanzierungsanfragen zu haben, sollten Deine Finanzierungsunterlagen professionell wie möglich sein. Diese E-Boni (E steht für elektronisch und Boni steht für Bonität) sind Unterlagen, die Du der Bank über Dich vorlegst. Hierfür musst Du eine gewisse Reihenfolge beachten. Diese sieht wie folgt aus.

Bonitätsunterlagen Checkliste:

  1. Personendaten
  2. Personalausweis
  3. Letzte drei Gehaltsbescheinigungen
  4. Dezember Bescheinigung vom Vorjahr
  5. Belege für die Ausgaben
  6. Belege für das Vermögen
  7. Belege für Verbindlichkeiten

Das Inhaltsverzeichnis dieser Dokumente, das Du am Ende oben drauf legst, nennt sich die Selbstauskunft. Der Personalausweis bestätigt Deine Identität und die darauffolgenden Dokumente fassen deine Finanzen der letzten Monate zusammen. So kann sich die Bank einen genauen Überblick über deine finanzielle Situation machen.

Finanzierung prüfen

Eine sichere Finanzierung für Wohnung und Haus ist das Wichtigste und deshalb das erste, worum Du Dich kümmern solltest. Schritt 1. Bevor Du Dir keinen Überblick gemacht hast, wie es um Deine finanzielle Situation steht, solltest Du nicht mit der Suche starten. Die große Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Checke deshalb zuerst Deine finanzielle Situation und Deine Rücklagen.

Deine kleine Bilanz-Checkliste, wie oben beschrieben:

  • Wie hoch ist Dein monatliches Einkommen?
  • Wie hoch sind Deine monatlichen Ausgaben?
  • Wie hoch sind Deine Rücklagen?

Viele Banken und Finanzvermittler bieten Dir als Einsteiger Finanzierungs-Checks an. Hier besprichst Du schon vor der Immobiliensuche den möglichen Finanzierungsrahmen. So ist die Maximal summe des Kaufpreises bereits bestätigt. Durch die bereits bewilligte Finanzierung hast Du bei der Immobiliensuchen schon einen weiteren Vorteil.

Finanzieren mit wenig Eigenkapital?

Du hast eine rentable Immobilie in Aussicht, aber einer der wichtigsten Punkte, das Eigenkapital, bereiten Dir Kopfzerbrechen? Für diesen Fall gibt es verschiedene Lösungsansätze. Wenn Du persönlich noch kein Eigenkapital hast, dann leihe es Dir am besten aus Deinem privaten Umkreis. Denn wenn Du es Dir bei der Bank leihst, wirkt sich das wieder negativ auf Deine Vermögensbilanz aus. Du könntest zum Beispiel Eltern, Geschwister oder Freunde um Hilfe bitten.

Am besten und sichersten für alle Beteiligten ist es, wenn sie Dir dann eine Grundschuld ausstellen. Später kannst Du Dein Eigenkapital dann auch wieder freigeben, nachdem Du bereits einen Teil getilgt hast. Du kannst dann hierfür auch eine feste Laufzeit mit Deinen Verwandten oder Freunden ausmachen.

Eigenkapital beschaffen – die Klassiker

Zu den offensichtlichsten Möglichkeiten an Eigenkapital zu kommen, gehören:

  • Lebensversicherungen
  • Aktienfonds
  • Sparbücher
  • Bauchsparverträge

Wenn Du Dich entscheidest Deine Immobilie für die Eigennutzung zu kaufen, hilft Dir Deine Bank sogar eher beim Beschaffen des Eigenkapitals. Der Grund: Durch die emotionale Bindung an die Immobilie, passen die Eigennutzer tendenziell besser auf ihr Objekt auf. Für die Bank sind eigengenutzte Immobilien also nicht nur hochwertiger, sondern auch sicherer.

Speziellere Vorgehen: Nachrangfinanzierung

Falls die vorangegangenen Lösungswege für Dich nicht in Frage kommen, kannst Du Dich bei Deiner Bank nach einer sogenannten Nachrangfinanzierung erkundigen. Es gibt verschiedene Banken, die sich darauf spezialisiert haben, Nebenkosten zu finanzieren beziehungsweise Eigenkapital für Immobilien zur Verfügung zu stellen, durch sogenannte Nachrangdarlehen. Was das bedeutet? Ganz einfach: Die Bank gibt Dir Geld, darf sich dafür aber den Erstrangfinanzierer nennen.

Kaufpreis Entwicklung und Unterschied: Vergleich

Zuletzt noch ein Blick auf die anderen Metropolen in Deutschland. Wie entwickeln sich die Kaufpreise vor Ort?

Quadratmeterpreis: Eigentumswohnung

Die Entwicklung der Kaufpreise schwankt je nach Stadt. Damit Du einen Überblick hast, wie München im Kontext zu den anderen Städten steht, hier ein Vergleich der Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Grunderwerbsteuer und die Kaufnebenkosten. Allerdings, wie hier zu sehen, steigen die Preise so extrem, dass beispielsweise München allein in den letzten 4 Jahren einen Sprung von 6.035 Euro auf 8.993 Euro je Quadratmeter gemacht hat, also ganze +49 % Wertsteigerung.

  1. München ~ 8.993 Euro / m²
  2. Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
  3. Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
  4. Potsdam ~ 6.164 Euro / m²
  5. Berlin ~ 5.578 Euro / m²
  6. Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
  7. Düsseldorf ~ 5.470 Euro / m²

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2019* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista
Mehr Statistiken findest Du bei Statista.

Insider Tipps: Immobilien und Steuern

Nützliche Insider-Tipps aus dem Nähkästchen eines Immobilieninvestors erwarten Dich auf meinem Immobilien Investor Podcast:

Stuttgart: Kaufpreis ~ 6.324 Euro / m²

Immobilie kaufen und vermieten Stuttgart – Baden-Württemberg hat einen sehr speziellen, produktiven Spirit. Das merkt man in allen Städten des Landes, vor allem aber Stuttgart. Internationale Unternehmen sind hier zuhause, direkte Grenzen zur Schweiz und zu Frankreich. Die florierende Wirtschaft, die Nähe zu wirtschafts-starken Regionen, auch die Stadt selbst zieht jedes Jahr tausende neue Einwohner an. Die große Frage ist aber auch hier in Stuttgart: Mieten, kaufen für Eigennutz oder sogar Vermietung? Wenn ja, welche Stadtteile eigenen sich in Stuttgart für den Immobilienkauf? Hier lernst Du erste Grundlagen und Know-How kennen, dass Du brauchen wirst. Denn, Stuttgart ist Platz 3 der teuersten Städte in Deutschland mit ~ 6.324 Euro / m² im Schnitt.

Immobilie kaufen in Deutschland

Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln – Hier findest Du die größten deutschen Städte im direkten Verlgeich:

Next Level Steuercoaching 2021: Jetzt bewerben

Auch 2021 haben viele Selbstständige & Unternehmer echte Schmerzen bei ihrer Steuer- & Abgabenlast! Wir haben 3 altbekannte Fachgebiete zu einer völlig neuen Strategie kombiniert, die es Leistungsträgern ermöglicht, Steuern in privates Vermögen umzuwandeln.

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