Immobilien schnell bewerten: Wie erkenne ich den richtigen Kaufpreis?

Immobilien schnell bewerten – Welche Möglichkeiten Du hast Immobilien schnell zu bewerten, wie Du den richtigen Kaufpreis einer Immobilie erkennst und welche Besonderheiten es dabei gibt, damit Du für Deine Immobilie nicht zu viel zahlst, lernst Du in diesem Video!

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema Immobilienbewertung: Wie erkenne ich den richtigen Kaufpreis schnell und objektiv?

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Wie erkenne ich den richten Kaufpreis der Immobilie?

Immobilien Kaufpreis erkennen

Wie erkenne ich eigentlich den richtigen Kaufpreis einer Immobilie? Das ist eine Frage, die sich viele Leute stellen, dabei ist das heute viel leichter, als früher.

Online Tools: Kostenlos Preise vergleichen

Wenn Du eine Immobilie angeboten bekommst, hast Du heute zum Beispiel die Möglichkeit, direkt in Immobilienscout oder in Immobilienwelt die Adresse einzugeben und zu sagen: „Okay, gib mir sämtliche Kaufpreise im Umkreis von 1 Kilometer, 500 Metern, 2 Kilometern usw.“

Du kannst Dir auch die Apps zum Beispiel von Immobilienscout runterladen, wenn Du direkt an der Immobilie bist, erkennt Deine Smartphone per GPS, wo Du bist und sagst, gib mir alle Mietangebote und alle Kaufpreisangebote in der direkten Umgebung und dann kannst Du es nachrechnen.

  • Kaufpreis Vergleich durch Online Portale
  • Immoscout App mit GSP Tracker

Hier findest Du die App als Download für iOs und Android: Immoscout App

Angebotspreis ist nicht Kaufpreis – Wichtig

Zu beachten dabei ist, dass das natürlich Angebotspreise sind und dass nicht sicher ist, dass diese Preise dann auch erzielt werden.

Hier in Düsseldorf ist es anders. Dort werden diese Preise erzielt beziehungsweise teilweise bieten sich die Leute sogar hoch. Natürlich musst Du dann diese Angebote sehr genau anschauen und sagen: „Okay, wie ist beispielsweise die Ausstattung der anderen Immobilie? Ist die Ausstattung wirklich vergleichbar mit meiner Immobilie?“

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Ausstattung und Vergleich: Beispiele

Hier ein paar Elemente der Ausstattung, die oft übersehen werden, die aber einen großen Unterschied machen:

  • Wärmedämmung zum Beispiel, kostet ca. 80 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
  • Parkett kann bis zu 60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kosten.
  • Ein Bad auch 100 Euro pro Quadratmeter, teilweise 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, je nach Ausstattung.

Dämmung für die Baustelle, Steinwolle in Platten:

Verbaute Isolation (Aufwand):

Straße und 3 Straßen weiter: Lage

All diese und weitere Punkte, musst Du natürlich individuell prüfen. Außerdem solltest Du beachten, dass es gerade in Städten oft so ist, dass in einer Straße sehr hohe Preise gezahlt werden. Drei Straßen weiter sind die Preise allerdings bis zu 30, 40, 50 Prozent niedriger, weil dort ein unangenehmes Viertel anfängt.

Gutachterausschuss: Liste

Dann kannst Du im Internet noch nach dem Gutachterausschuss googlen. Der Gutachterausschuss ist eine staatliche Institution. Zu dieser werden sämtliche Notarverträge, die geschlossen werden, in Kopie geschickt. Später kriegen die Kunden, also die Käufer, auch Fragebögen, zum Beispiel zur Ausstattung. Auf die Art und Weise versucht sich diese amtliche Stelle einen Überblick über die Kaufpreisentwicklung und Mietentwicklung zu machen.

Dieser Gutachterausschuss veröffentlicht jährlich einen Bericht. Dieser Bericht ist natürlich eher allgemein, aber trotzdem sieht man:

  • Wie oft wurde verkauft, sind die Verkäufe gestiegen?
  • Sind die Ankäufe gestiegen?
  • Je nach Lage: Was für Preise wurden gezahlt?

Dort kriegst Du natürlich Preisbereiche und nicht genau den Preis Deiner individuellen Wohnung, die Du jetzt prüfen möchtest. Trotzdem ist es ein tolles Werkzeug.

Links der großen Städte, Gutachterausschuss:

Mietrendite: Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus

Dann noch eine andere Sache: Wenn Du nach vermieteten Immobilien suchst ist hier ganz wichtig, auch zu schauen, wie sieht die Mietrendite aus? Die Mietrendite ist jährlicher Ertrag durch Kaufpreis x 100. Es gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, ich sage jetzt mal die einfache dazu, also:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Dein Ergebnis wird ein Prozentsatz sein. Bei Eigentumswohnungen sollte es eine Prozentzahl von 4 bis 6 sein. Sonst kaufst Du zu teuer.

Bei teureren Lagen, sinken die Renditen ein bisschen, bei schlechteren Lagen steigen sie ein bisschen.

Außerdem sind Wohnungen im ersten Stockwerk oft günstiger als in höheren Stockwerken. Eine Mansardenwohnung wird also höher bewertet, als eine Wohnung im ersten oder zweiten Stock. Das ist die Range, in dem Du günstige Immobilien erkennst!

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Mehrfamilienhaus kaufen: Mietrendite und Quadratmeter

Möchtest Du ein Mehrfamilienhaus kaufen, dann sollte die Mietrendite bei 6 bis 9 Prozent liegen. Auch hier kommt es natürlich darauf an, in teuren Städten wie München zum Beispiel, liegen die Mietrenditen bei 2 bis 3 Prozent für Mehrfamilienhäuser.

Hier in Düsseldorf liegen sie irgendwie zwischen 4 und 6 Prozent und teilweise sind die Quadratmeter, hier in Düsseldorf, sogar teurer bei Mehrfamilienhäusern, als bei Einzelwohnungen. Da gibt es also keinen Massenrabatt, sondern eher einen Massenzuschlag.

Dagegen, wenn Du jetzt zum Beispiel im Duisburger Norden, das ist eine sehr schlechte Gegend, einkaufst, kriegst Du teilweise zwischen 8 Prozent und 12 Prozent Mietertrag. Allerdings wird Dir später diese Immobilie auch kein Mensch mehr abkaufen.

Es gilt also folgende Regel:

Je schlechter und ungefragter die Gegend, desto niedriger die Mietrendite.

Kaufen auf dem Land

Das Gleiche gilt auch für ländlichere Gegenden beziehungsweise grüne Wiesen. Vorsicht! Enger Markt! Wenige Käufer! Hohes Risiko!

Dort gibt es dann Renditeaufschläge von 10 bis 40 Prozent. Trotzdem, meine Devise lautet: „Interessant sind Ballungsräume, bei denen sich der Grund und Boden nicht wirklich vermehren lässt. Auf der grünen Wies ist aber jede Menge Platz.

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