Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Immobilien finanzieren mit wenig Eigenkapital

Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital – Wie finanziert man eine Immobilie mit wenig Eigenkapital? Geht das überhaupt? Was ist legal, was nicht? Was sagt die Bank, wenn ich nur wenig Eigenkapital vorweisen kann? Welche Denkfehler gibt es bezüglich besonders günstiger Immobilien? Dies und mehr zum Thema Eigenkapital erfährst Du in diesem Video!

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zur Immobilienfinanzierung ohne bzw. mit wenig Eigenkapital.

Wie finanziere ich ohne Eigenkapital?

Finanzieren ohne / mit wenig Eigenkapital

Es gibt einen grundlegenden Denkfehler. Sagen wir, Du bekommst eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro sehr billig, für nur 250.000 Euro. Du denkst Dir: „Perfekt, dann ist ja kein Eigenkapital mehr notwendig, die Bank hätte mir dieses Objekt auch mit 500.000 Euro finanziert, den ursprünglichen Verkehrswert“.

Das ist aber falsch.

Die Bank hat nämlich eine grundsätzliche Regel, sie sagt: „Wir finanzieren keine weichen Kosten, egal zu welchem Kaufpreis Du es bekommst“. Angenommen, Du würdest die gleiche Immobilie für hunderttausend Euro bekommen, müsstest Du trotzdem mindestens die Nebenkosten selber bezahlen.

Kaufnebenkosten einer Immobilie

Exkurs: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf. Grundlage der Berechnung ist jeweils der Kaufpreis.

  • Notar und Grundbuchamt circa 1,5%
  • Maklergebühr circa 3-6%
  • Grundsätzlich circa 3,5-6,5%, je nach Bundesland

Beispielrechnung der Kaufnebenkosten

Wir gehen von einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro aus.

  • Notar und Grundbuchamt (~1,5%) = 7.500 Euro
  • Maklergebühr (~5%) = 25.000 Euro
  • Grunderwerbsteuer  (Berlin ~6%) = 30.000 Euro
  • Kaufnebenkosten Summe = 62.500 Euro

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundbesitz, also Immobilien, anfällt. Ihre Höhe ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Sie beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 2019). Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist vom Kaufpreis der Anteil der Instandhaltungsrücklage abzuziehen, der auf die Eigentumswohnung entfällt. Warum? Weil der Käufer für diesen Teil seines Kaufpreises quasi einen Geldbetrag erwirbt, keinen Grundbesitz. Gleiches gilt für Einbaumöbel und -küchen etc. Auf den Rest fällt Grunderwerbsteuer an.

Kaufpreis 500.000 Euro

Baden-Württemberg 5,00% 25.000
Bayern 3,50% 17.500
Berlin 6,00% 30.000
Brandenburg 6,50% 32.500
Bremen 5,00% 25.000
Hamburg 4,50% 22.500
Hessen 6,00% 30.000
Mecklenburg-Vorpommern 6,00% 30.000
Niedersachsen 5,00% 25.000
Nordrhein-Westfalen 6,50% 32.500
Rheinland-Pfalz 5,00% 25.000
Saarland 6,50% 32.500
Sachsen 3,50% 17.500
Sachsen-Anhalt 5,00% 25.000
Schleswig-Holstein 6,50% 32.500
Thüringen 6,50% 32.500

Fehler: Illegale Methoden beim Immobilienkauf

Jetzt gibt es hierzu natürlich einige Tipps und Tricks.

Fangen wir mal mit den illegalen an, die ihr bitte nicht verwendet!

Kaufpreis und Nebenkosten vor Kauf kombinieren

Ein illegaler Trick ist, ihr vereinbart einfach mit dem Verkäufer, dass der Kaufpreis um die Nebenkosten, beziehungsweise um das Eigenkapital, erhöht wird. Beispiel: Unsere Immobilie würde 500.000 Euro kosten und die Nebenkosten wären 50.000 Euro.

Dann würde der böse Käufer hergehen und den Verkäufer überzeugen, dass man in den Kaufvertrag reinschreibt 550.000 Euro. Anschließend, wenn der Kaufvertrag abgewickelt ist, praktisch 50.000 Euro wieder zurückbekommt über Mietzuschüsse oder Renovierungskostenzuschüsse. Das ist aber, genau genommen, illegal. Denn die Bank würde über den wahren Kaufpreis getäuscht und das kann zu Betrugsanzeigen führen, die sehr, sehr unangenehm sind.

  • Kaufpreis wird um Nebenkosten erhöht
  • Vorher: Kaufpreis 500.000 + Nebenkosten 50.000
  • Nachher: Kaufpreis 550.000
  • Rückzahlung über:
  • Mietzuschüsse
  • Renovierungskostenzuschüsse, nachträgliche Kaufpreisminderung

Grundsätzlich gilt ja eine Regel: Sämtliche Abreden und auch Nebenabreden müssen Teil der Urkunde, Teil des Kaufvertrages sein, einfach schon aus beurkundungstechnischen und kaufvertragsrechtlichen Gründen.Wenn Du jetzt also eine Vereinbarung mit dem Verkäufer triffst, neben der Urkunde, also zum Beispiel bei Renovierungskostenzuschuss oder Runtersetzen des Kaufpreises, nach Kaufpreisfluss, dann kann es die gesamte Urkunde unwirksam machen. Und wie schon gesagt: strafrechtlich relevant ist das auch! Also deswegen Finger weg davon.

Rückzahlung als Mietzuschuss / nachträgliche Renovierungskosten

So manche Schlaumeier sind besonders doof und lassen sich diesen verbotenen Kickback (Rückzahlungen) dann beispielsweise als Mietzuschuss auszahlen. Warum ist das sehr unintelligent? Ganz einfach, weil Mietzuschüsse auch noch zu versteuern sind.

Oder sie deklarieren es als nachträgliche Renovierungskosten. Also man hat sich auf eine nachträgliche Kaufpreisminderung geeinigt – was grundsätzlich okay ist. Wenn das wirklich so ist, aber es ist nicht okay, wenn man dadurch einen verbotenen Kickback macht und die Bank damit täuscht. Dieser Kaufpreisnachlass wäre dann nicht steuerpflichtig, allerdings und das vergessen die Schlaumeier dann immer, reduziert sich ja die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage. Im Kaufvertrag stehen 550.000 Euro, tatsächlich sind es dann aber nur 500.000 Euro. Deswegen darf man natürlich auch nicht so viel abschreiben. Zusätzlich vergessen sie dann meist auch noch die Schuldzinsen. Auch die Schuldzinsen sind um die 50.000 Euro zu kürzen. Diese Kürzung führt wiederum dazu, dass man auch noch Steuerhinterziehung begeht.

Richtig: Kaufpreisanpassung offiziell und transparent gestalten

Völlig unbedenklich wäre dagegen, wenn Du in unserem Beispiel reinschreibst:

Kaufpreis 550.000 Euro und die Nebenkosten zahlt der Verkäufer

Steht alles in der Urkunde, somit kein Betrugstatbestand.

Hier muss man nur daran denken, die AFA-Bemessungsgrundlage, also die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage zu reduzieren und auch die Schuldzinsen entsprechend zu kürzen. Problem ist, dass die meisten Banken sagen: „Nein, die Nebenkosten, die weichen Kosten, müssen immer gezahlt werden“ und die meisten Banken sagen sogar zehn bis 20 Prozent Eigenkapital plus weiche Kosten also plus Nebenkosten. Wenn es also dann im Kaufvertrag drin steht und die Bank findet das, dann sagt sie „Ätsch, Du möchtest uns wohl ärgern, das muss trotzdem her.“ Auch, wenn es der Verkäufer zahlt.

Vorsicht – Dann gibt es wiederum so Spezialisten, die verstecken es an irgendeiner unauffälligen Stelle in der Urkunde. Allerdings führt es dann dazu, wenn das zu oft gemacht wird, merkt das die Bank spätestens auch.

Nachrangdarlehen: Finanzieren ohne Eigenkapital

Es gibt natürlich auch andere Möglichkeiten, ohne Eigenkapital zu finanzieren. Zum Beispiel die Hanseatic Bank bietet sogenannte Nachrangdarlehen, also im Nachhinein gemachte Darlehen für zum Beispiel die Nebenkosten an. Da sind die Zinsen jedoch etwas höher als aktuell, einfach weil es auch ein riskanteres Geschäft ist. Die Tilgung ist dementsprechend auch meistens höher, weil die Rückzahlungszeit nicht 30 Jahre ist, sondern sie möchten es in zehn, fünfzehn Jahren spätestens zurückhaben. Das ist eine Möglichkeit.

Vermögen zeigen (Geschichte)

Ich kenne zum Beispiel auch einen, der hat angefangen damit, ein Immobilienvermögen aufzubauen, indem er sich anfangs einfach nur Geld von Freunden geliehen hat, das auf sein Konto gepackt hat. So, dass die Bank es natürlich gesehen hat: „Oh, der hat ja Eigenkapital“. Dann hat er mit der Bank verhandelt: „Ja, ich habe das Eigenkapital, aber ich will es nicht einsetzen, weil ich es anschließend für die Renovierung nutzen will“.

Wenn Du gar nichts zum Zeigen hast, ist es natürlich unangenehm. Jedoch genau genommen ist das auch schon wieder eine Art Täuschung und nicht hunderprozentig sauber. Deswegen schaust Du am besten, dass Du ein paar richtig gute Geschäfte machst, sodass Eigenkapital für Dich kein Problem darstellt!

Eigenkapital: Sparbuch oder Depot als Zusatzsicherheit

Hier kann ich Dir jedenfalls einen super Tipp geben zum Thema Eigenkapital: Bleiben wir bei unserer Immobilie mit 500.000 und 50.000 Euro Nebenkosten.

Eigenkapital Rückzahlung: Strategie für Immobilien Finanzierung

Üblicherweise würde die Bank sagen:

„Wir geben den Kredit über 500.000 und 50.000 zahlst Du selber“.

Ich mach das dann immer anders. Ich sag der Bank:

„Nein, bitte finanziert 550.000 Euro und dafür lege ich euch 50.000 Euro als Sicherheit in bar auf ein Sparbuch oder auf ein Depot“.

Das macht für die Bank keinen Unterschied, weil sie hat ja praktisch eine Zusatzsicherheit, die voll die Nebenkosten abdeckt und somit sind sie damit einverstanden.

Dann verhandel ich mit der Bank. Sobald die 50.000 Euro abgetilgt wurden, durch die laufende Tilgung, das passiert normalerweise in drei bis fünf Jahren, wird dieses Depot wieder freigegeben.

80 Prozent der Banken machen das mit.

Manche sagen dann:

„Naja gut, dann wollen wir nicht nur 50.000 Euro getilgt haben, sondern beispielsweise 70.000 Euro.“

Das ist auf jeden Fall eine super Sache. So kriegt ihr euer Eigenkapital zurück, um es dann, sobald ihr es zurück habt, wieder in einer nächsten Immobilie einsetzen zu können.

Bonität und Re-Investition

Macht ihr es anders, ist es auf ewig in dieser Immobilie versenkt, bis ihr sie verkauft. Und tatsächlich sieht das auch in der Selbstauskunft wesentlich besser aus, weil Du hast ja noch immer die 50.000 Euro. Sie sind zwar abgetreten, aber Du hast sie ja auf einem Sparbuch beziehungsweise auf einem Sonderkonto liegen. Hättest Du die Nebenkosten einfach bar bezahlt, wäre das ganze weg und auch völlig aus einer Selbstauskunft draußen.

Kaufpreis um Maklerprovision erhöhen: + 3,57% Eigenkapital

Ein weiterer Tipp, den ich Dir geben kann und der ist völlig offiziell. Du kannst zum Beispiel den Verkäufer bitten, den Kaufpreis um die Maklerprovision zu erhöhen. Der Immobilienmakler wird dann vom Verkäufer bezahlt.

Für den Verkäufer macht das keinen Unterschied. Für Dich ist es jedoch ein Riesenvorteil, weil Du Eigenkapital in Höhe von 3,57 Prozent bezogen auf den Kaufpreis sparst. Bei einer Millionen wären das also rund 37.000 Euro beziehungsweise bei einer halben Millionen wären das rund 18.000 Euro.

  • Verkäufer übernimmt Immobilienmakler
  • Kaufpreis wird angepasst
  • 3,57% mehr Eigenkapital (Bezug: Kaufpreis)
  • 18.000 Euro mehr Eigenkapital (im Beispiel)

Finanzierung ohne Eigenkapital: Verkäuferdarlehen

Dann gibt es allerdings noch eine Möglichkeit, wie Du ohne Eigenkapital finanzieren kannst. Du lässt Dir ein Verkäuferdarlehen geben. Bedeutet einfach, dass der Verkäufer nicht gleich den ganzen Kaufpreis bekommt, sondern am Beispiel der 500.000 Euro nur 450.000 Euro. Den Rest, gibt er Dir als Darlehen. Er kann ihn Dir ja auch als Darlehen zurückgeben. Das ist völlig legal. Das ist gar kein Problem. Wichtig ist nur, dass die Bank nicht über die echte Höhe des Kaufpreises getäuscht wird und Du auch sonst keine falschen Angaben machst.

  • Kaufpreis Anpassung auf 450.000 Euro
  • Verkäuferdarlehen von 50.000 Euro
  • Gute Option bei Renovierungsstau, Problemmieter

Das wird natürlich nicht jeder Verkäufer machen, aber es würde zum Beispiel ein Verkäufer machen, der ein Objekt hat, dass er schon länger nicht verkaufen konnte, weil es zum Beispiel Renovierungsstau hat oder weil Problemmieter drin waren. Oder Du sagst:

„Pass auf, normalerweise würde ich jetzt mit Dir nachverhandeln. Will ich aber gar nicht. Deswegen gib mir bitte einen Teil als Darlehen zurück.“

Der Verkäufer kann sich auch eine nachrangige Grundschuld auf sein Ex-Objekt eintragen lassen.

Wichtig: Privatleute kennen es so nicht. Sollte einer privat verkaufen, kann es sein, dass es ein bisschen erklärungsbedürftig wird.

Tipps zusammengefasst: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Jetzt fasse ich Dir einfach die wichtigsten Sachen nochmal zusammen:

Nachträgliche Kaufpreisreduzierung oder Renovierungskostenzuschuss

Punkt 1 ist, und der ist der wichtigste: Das Objekt muss es hergeben. Wenn der Beleihungswert es nicht hergibt, also das Objekt für die Beleihung durch die Bank es nicht hergibt, dann wirst Du nicht nur die Nebenkosten zahlen müssen, sondern noch wesentlich mehr. Solltest Du also wirklich einmal eine nachträgliche Kaufpreisreduzierung oder einen nachträglichen Renovierungskostenzuschuss mit einem Verkäufer ausmachen, dann dokumentiere das bitte schriftlich und denke daran, dass Du Deine Abschreibungsbemessungsgrundlage herabsetzt und auch Deine abzugsfähigen Schuldzinsen herabsetzt, weil sonst bist Du wegen Steuerhinterziehung dran.

Jede Form von verbotenem Kickback, das sind also Rückzahlungen, bei denen die Bank über den wahren Kaufpreis getäuscht wird, sind illegal und können zu Betrugsanzeige führen.

Vorsicht bei Mietzuschüssen

Vorsicht bei Mietzuschüssen, die sind zu versteuern und das kann ganz schön unangenehm werden.

Nebenkosten nicht direkt zahlen

Wenn Du vermietete Immobilien kaufst und die Nebenkosten bezahlen musst, dann mach das nicht direkt, sondern tritt Dein Konto oder Sparbuch dafür ab. Wie gesagt, erstens wirkt sich das besser auf Deine Vermögensbilanz aus und auf Deine Selbstauskunft, da Du ja wirklich noch Bargeld hast, das nicht irgendwie verbrannt wurde mit Nebenkosten. Zweitens ist es natürlich so, dass Du ein wenig mehr Zinsen zahlen musst, weil Du ja praktisch Geld finanzierst, dass Du parallel hast. Allerdings ist Eigenkapital ein scheues Reh. Das sollte man einfangen, wo es auch nur immer geht.

Hier ganz wichtig: Vereinbare mit der Bank schon im Darlehensvertrag, dass diese Rückzahlung nach einer gewissen Tilgung automatisch erfolgt, später erinnert sich sonst keiner mehr daran. Das heißt, Du musst im Darlehensvertrag verankern, dass Du, sobald eine gewisse Summe getilgt wurde, Deine Sicherheiten in Höhe von (in diesem Beispiel) 50.000 Euro wieder frei kriegst.

Investieren in Immobilien - Finanzierung, Steuern, Lage, Bausubstanz, Grundstück und Gesetze, Kauf und Verkauf von Immobilien - Für den Kauf einer Immobilie brauchst Du Eigenkapital, oder etwa nicht? Wie hoch sind die Steuern, Kosten und Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie? Was bedeutet Mietkauf und wie kann man eine Immobilie kaufen, um sie direkt wieder zu vermieten? Lohnt sich die Investition im Ballungsgebiet oder auf dem Land? Hier bekommst Du viele Antworten zum Thema Kapitalanlage Immobilie. Hier findest Du alle Blogbeiträge in der Übersicht: Geldanlage Immobilien.

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