Lage Lage Lage bei Immobilien: Risiken & deren Einschätzung Jeder kennt den Spruch: „Es sind 3 Dinge entscheidend: die Lage, die Lage und wieder die Lage“. Dieser Spruch wird allerdings in den meisten Fällen falsch verstanden. Was er wirklich bedeutet, wird Dir hier von Alex Düsseldorf Fischer erklärt. Weiter erfährst Du, welche Bedeutung die Lage einer Immobilie für Dich als Investor hat und welche Risiken und Vorteile die einzelnen Lagearten haben.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps für einen zukünftigen Immobilieninvestor, wie Dich.
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Lage Lage Lage bei Immobilien: Immobilienbewertung
Alles zum Thema: „Immobilienbewertung“
Hier werden Dir folgende Fragen beantwortet:
- Was sind die 3 Lage-Arten?
- Worauf muss ich achten?
- Wie kann ich dies für meine Kaufentscheidung nutzen?
Definition: Es gibt 3 Lage-Arten
Heute geht es um die 3 Lage-Arten und wie man dadurch Risiken ausschalten kann. Fast jeder kennt den Spruch: „Bei Immobilien sind 3 Dinge entscheidend: Die Lage, die Lage und die Lage“. Abgesehen davon, dass das eine starke Vereinfachung ist, ist diese Aussage allerdings auch nicht ganz falsch. Wenn Du den Spruch allerdings komplett für bare Münze nimmst, wird das Ganze massiv falsch verstanden.
Es wird von den meisten Leuten als Stilmittel verstanden. Tatsächlich ist der Mensch, der diesen Spruch gemacht hat, der Meinung gewesen, dass es 3 Lagearten gibt, die man beachten sollte und die natürlich auch sehr, sehr wichtig sind. Und zwar sind das die Meso-, Makro- und Mikrolage. Fangen wir mal an, was diese Lagearten bedeuten.
Makrolage: Position in Deutschland
Die Makrolage sagt praktisch aus, wo genau die Immobilie in Deutschland liegt. Ist das die Stadt Düsseldorf? Ist es Hamburg? Ist es auf dem Land draußen? In Nordrhein-Westfalen? In Bayern? In Hessen? Und so weiter.
Mesolage: Position in der Stadt
Die Mesolage, die Mittellage, ist praktisch, wenn man sagt: In Düsseldorf, wo in Düsseldorf ist das denn? In welchem Stadtteil? Ist es leicht außerhalb von Düsseldorf, im Speckgürtel? Wo liegt das in etwa? Weil manche Stadtteile haben einen guten Ruf, andere einen schlechten Ruf, einige sind teuer und andere sind billig.
Mikrolage: Kleinste Einheit
Und dann gibt es noch die Mikrolage, sprich, wo in diesem Stadtteil, in welcher Straße, in welchem Stockwerk liegt die Immobilie? Wie ist die direkte Infrastruktur und die Emissionsbelastung? Also sprich, ist es dort laut? Ist da ein McDonalds drunter? Wo ist die Bushaltestelle? Wo ist die nächste Schule? Das wäre dann die Mikrolage.
Zusammenfassung
Fassen wir noch einmal zusammen. Die Lage bestimmt sich auch 3 Faktoren: Makro, meso, mikro. Makro bedeutet, „wo in Deutschland“, also in welcher Stadt, beziehungsweise in welchem Bundesland? Die Mesolage fragt „wo da genau, also stadtteilmäßig“? Und die Mikrolage fragt „wo exakt? Was ist direkt da? Und wie ist es?“ Hier in Düsseldorf ist es so (in München war es auch so), dass es teilweise Lagen gibt, die liegen drei, vier, Straßen entfernt und die eine ist „eher naja“ und die andere ist „total top“. In Puntco Lage der Immobile, können ein paar hundert Meter einen riesigen Unterschied machen.
Die 3 Lage-Arten auf einen Blick:
- Makro = wo in Deutschland?
- Meso = wo in der Stadt?
- Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?
Makrolagen recherchieren
So, kommen wir mal dazu, worauf man achten sollte: Bei der Makrolage ist zum Beispiel die Wahl des Bundeslandes oder der Stadt sehr, sehr wichtig. Hier gibt es einen Anbieter, der heißt Prognos. Wenn Du jetzt zum Beispiel auf die Handelsblatt-Webseite gehst und dort Prognos eingibst, dann gibt es dort eine abgespeckte Version. Dort kannst Du jeweils die Makrolagen recherchieren.
Also die Städte, sind die gut bewertet, haben die Zuwachs oder laufen denen die Leute weg? Du kannst den Schuldenstand der Leute dort einsehen, wie verdienen die im Durchschnitt? Da gibt es jede Menge statistische Daten, die Du im Internet über die Städte googlen oder auch bei Wikipedia recherchieren kannst.
Klumpenrisiko beachten!
Hier solltest Du noch auf so Spezialsachen achten, wie zum Beispiel das sogenannte Klumpenrisiko. Beispielsweise Wolfsburg hat sehr gute Zahlen. Dort ist allerdings auch VW und wenn VW dort nicht mehr wäre beziehungsweise das gleiche gilt auch für Ingolstadt, dann gäbe es ein riesen Problem und dann würde dieser Standort von „läuft sehr gut“ in „totales Desaster“ rutschen.
„Informiere Dich, warum die Standorte weit vorne liegen!“
Gleiches bei Kaiserslautern. Kaiserslautern, da waren früher sehr viele Amerikaner, im Rahmen der Kasernen und dort gab es auch einiges an Fabriken. Doch als die Amerikaner weggezogen sind, sind auch die Käufer weggezogen und die Fabriken sind einfach woanders hingegangen und inzwischen ist Kaiserslautern einfach deswegen, weil das eine relativ kleine Stadt war, aber sehr viele Amerikaner dort stationiert wurden, praktisch tot und uninteressant.
Je zentraler, desto besser
An dieser Stelle noch ein paar Worte zur Mesolage: Hier geht es einfach darum, je mehr Du im Zentrum der Stadt bist, für die Du Dich entschieden hast, desto besser. Also, wenn Du zum Beispiel im Zentrumsbereich von Düsseldorf bist, oder von München oder Frankfurt oder Hamburg, dann bist Du ganz weit vorne, egal, wie die Mietentwicklung oder die wirtschaftliche Entwicklung sein wird. Je näher Du am Zentrum bist, desto besser. Im Zentrum ist es natürlich auch immer teurer, weil die Leute praktisch keine Autos mehr brauchen, sondern das meiste zu Fuß erledigen können. Beziehungsweise hier in Düsseldorf kannst Du beispielsweise für 5 Euro mit dem Taxi praktisch alles erreichen, was man erreichen möchte.
Beispiel Hamburg City:
Es muss natürlich nicht immer das Zentrum oder die Innenstadt sein, aber geh besser nicht so weit raus. Das heißt der Stadtkern wäre optimal, da ist es allerdings auch immer teurer. Schau, dass Du irgendwie zumindest in der Stadt bist oder im Speckgürtel. Also hier in Düsseldorf wäre das noch Neuss oder es wäre Hilden oder Erkrath. Eigentlich überall gibt es einfach so verschiedene Dörfer beziehungsweise Gemeinden drumherum und die nennt man den Speckgürtel. Die werden sich auch immer super entwickeln. Aber auf keinen Fall auf der grünen Wiese im Niemandsland.
Wie weit raus ist okay?
- je zentraler, desto besser
- aber auch teurer
- bis zum Speckgürtel ist in Ordnung
- Speckgürtel = umliegende Gemeinden
- besser nicht auf dem Land
Mietrendite im Blick behalten!
Außerdem ist es natürlich noch so, dass Du, je weiter Du aus dem Stadtzentrum raus kommst, desto höher werden die Mietrenditen. Weil die Kaufpreise im Zentrum immer wesentlich höher sind, sodass die Mieten dem Ganzen nicht ganz hinterher kommen, sprich: Jahresmiete durch Kaufpreis mal Hundert ist die Mietrendite.
Wenn Du das dann rechnest, wirst Du feststellen, dass in den Innenstädten teilweise die Mietrenditen bei zwei bis drei Prozent sind. Aber zum Beispiel im Speckgürtel schon bei 5 bis 6 Prozent. Und das kann sich natürlich wieder lohnend machen, nach draußen zu gehen, aber auf keinen Fall zu weit raus.
Jahresmiete % Kaufpreis x 100 = Mietrendite
Alles Wichtige in der Nähe
Die Mikrolage erklärt sich eigentlich von selbst, da gibt es nicht so viel drüber zu erzählen. Das ist das, was auch jeder Anfänger leicht beurteilen kann: Wo sind hier Schulen? Ist hier eine Bushaltestelle? Braucht man ein Auto? Das ist immer ein riesen Pluspunkt, wenn Dein potentieller Mieter kein Auto braucht, weil dann ist er auch bereit, mehr Miete zu bezahlen. Also, wenn alles Wichtige in der Nähe ist. Was auch nicht verkehrt ist: Wenn es sich möglichst um ein reines Wohngebiet handelt. Weil dann sind die verschiedenen Sachen einfach sicher gestellt.
Mikrolage – das ist wichtig:
- Wo sind hier Schulen?
- Wo sind Kindergärten?
- Ist hier eine Bushaltestelle?
- Braucht man ein Auto?
- Wie weit ist die nächste Einkaufsmöglichkeit?
Zum Beispiel werden Asylantenheime selten in reinen Wohngebieten aufgestellt, sondern meistens in gemischten Gebieten, Gewerbe und Wohnen. Das heißt, hast Du ein reines Wohngebiet, hast Du das Problem nicht.
Wichtig: Perspektivwechsel!
Worauf Du vielleicht noch achten solltest bei der Mikrolage ist, dass Du es nicht zu sehr aus Deinem eigenen Gesichtspunkt anschaust. Sprich nicht zu sehr Deine eigenen Vorlieben, sondern sich mal so, zwanzig, dreißig Bekannte vorstellt und sich fragen: Wie würden die diese Immobilie und diese Lage sehen? Weil es gibt nicht nur Leute, die so sind wie Du, sondern Du musst natürlich die breite Masse erreichen.
Also schau nicht nur aus Deinem Gesichtspunkt, sondern aus dem Gesichtspunkt Deiner Freunde, Bekannte beziehungsweise Deiner Zielgruppe. Wenn Du dieses Video auf Alex Webseite alex-fischer-duesseldorf.de anschaust, dann findest Du unten auch noch einen Link zu Prognos, sodass Du da direkt drauf klicken kannst.
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