Immobilie kaufen in Düsseldorf: Wohnung, Haus und Loft – Immobilienmarkt & Tipps für Eigennutzung und Vermietung

Immobilie kaufen in Düsseldorf – Du planst eine Immobilie in der Landeshauptstadt Nordrhein Westfalens zu kaufen? Du interessierst Dich für Eigennutzung und Vermietung, willst aber auch mehr über Immobilien als Kapitalanlage erfahren? Ob Maisonette Wohnung, Bungalow oder Stadtvilla – hier bist du genau richtig. Ich beantworte Dir die wichtigsten Fragen. Wie läuft ein Immobilienkauf ab, wofür ist das Eigenkapital und was muss ich bei den Nebenkosten beachten? Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz in Düsseldorf und welche Gegend ist die Beste? Außerdem: Warum sich das Kaufen und Vermieten lohnt, und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest! Ich habe hier für Dich alles Wichtige für Deinen Immobilienkauf zusammengefasst. Willkommen in Düsseldorf!

Immobilie Kaufen in Düsseldorf: Stadtplan & Infrastruktur

Bevor Du Dich in den Immobiliendschungel wirfst, solltest Du einige Grundbegriffe kennen. Diese habe ich hier extra für Dich zusammengestellt. Von A wie Abgeschlossenheitsbescheinigung bis Z wie Zwischenfinanzierung. Auch wichtiges Steuer und Unternehmer Know-How findest Du dort.

Stadtplan: Von der Königsallee bis zum Stadtzentrum – Karte

Die Düsseldorfer Lage ist optimal: Es dauert nur 30 Minuten bis zur nächsten Großstadt Köln und 1.5 Stunden bis zur Bankenmetropole Frankfurt.

Infrastruktur: Bus, Bahn & Flughafen

Die Düsseldorfer Infrastruktur mit ihren diversen Rheinhäfen und Bahnstationen ist für das Großstadt Leben bestens ausgestattet.  Der wichtigste Knotenpunkt: Der Düsseldorfer Hauptbahnhof.

Wenn Du privat oder beruflich mit dem Flugzeug fliegen musst, ist der Flughafen Düsseldorf nicht weit entfernt. Dieser ist der größte und bedeutendste Flughafen des Bundeslandes Nordrein-Westfalens. Mittlerweile gehört zu den drei wichtigsten Flughäfen Deutschlands – gleich nach Frankfurt und München.

Grundlagen beim Immobilienkauf: Eigenkapital, Lage & Ablauf

Bevor Du Dich nun dazu entscheidest eine Immobilie zu kaufen, gibt es einige Grundlagen, die Du beachten musst. Natürlich solltest Du Dir bereits bewusst sein, ob du Deine Immobilie für den Eigennutz kaufen möchtest oder als Kapitalanlage, um danach durch Vermietung passives Einkommen zu erzielen.

Vor dem Kauf: Einkommen, Vermögensbilanz & Finanzierungsvermittler

Je nach Immobilientyp kann sich der Ablauf dann auch ein wenig unterscheiden. Grundsätzlich sind Folgende Startkriterien für einen reibungslosen Immobilienkauf wichtig:

  • Stabiles, regelmäßiges Einkommen
  • Positive Vermögensbilanz
  • Eigenkapital
  • Guter Finanzierungsvermittler

Die positive Vermögensbilanz nennt man auch Bonität. Um Deine Bonität zu ermitteln, musst Du Deine finanziellen Verbindlichkeiten mit Deinem Guthaben zusammen summieren. Am einfachsten ist es, wenn Du Dir eine Schufaselbsauskunft ausstellen lässt. Dort hast Du dann alle Verbindlichkeiten auf einen Blick.

Off-Market Immobilie: Strategien & Akquise

Immer mehr Immobilien in Düsseldorf werden außerdem Off-Market angeboten. Der Begriff bedeutet nichts anderes als „außerbörslich“. Das heißt, dass die Immobilie anders als sonst nicht über Zeitungen oder Online Portalen angeboten wird, sondern nur durch das Netzwerk des Maklers oder des Verkäufers. Eine Off-Market Immobilie zu kaufen bringt neben der Diskretion für Käufer und Verkäufer auch noch andere Vorteile mit sich:

  • Wenig Konkurrenz
  • Zeit für Prüfung und Wertermittlung

Im Internet findest Du etliche Makler, die sich auf den Verkauf von Off-Market Immobilien in Düsseldorf spezialisiert haben – ob romantisches Penthouse im Andreas Quartier, oder eine elegante Villa am Speckgürtel. Off-Market Immobilien sind definitiv die exklusivsten Objekte auf dem Markt:

Auf den Standort kommt es an: Stadtmitte, Golzheim oder Lörick?

Prinzipiell sind die Immobilien in Düsseldorf eher in höheren Preiskategorien angesiedelt. Durch den Wirtschaftsboom entstanden am Rhein etliche Neubauten. Besonders die Gegenden Oberkassel und Lörick gelten als gehobene Viertel. Prinzipiell solltest du immer das Entwicklungspotenzial eines Ortes im Blick behalten. Vor allem wenn du planst zu investieren, lohnt sich einer genauer Blick auf den Standort deines neuen Objektes. Am Besten sind Gegenden mit wenig Verschuldung und Kriminalität und stattdessen vielen Arbeitsmöglichkeiten.

Vor allem wenn du planst zu investieren, lohnt sich einer genauer Blick auf den Standort deines neuen Objektes.

Düsseldorf ist nicht nur bekannt als beliebte Studentenstadt, sondern auch als Influencer Metropole. Als Herz des Ruhrgebiets, besitzt Sie ein sehr kompaktes Zentrum mit 9 Millionen Einwohnern und das benachbarte Köln, ist auch nicht weit entfernt. Die Gegenden rund um das Zentrum:

Mikrolage, Mesolage & Makrolage: Der feine Unterschied

Sowohl für Eigennutzung, als auch für eine Immobilien Investition ist das Wissen über die Mikro-, Meso- und Makrolage wichtig. Auch beim späteren Wiederverkauf solltest du dich deshalb damit auskennen. Je nach Lage Deiner Wohnung oder Deines Hauses variieren die Quadratmeterpreise nämlich.

In den Stadtteilen Flehe, Hamm und Hubbelrath liegen die Quadratmeterpreise bei mehr als 5.000 Euro. Auch im Zentrum der Stadt lassen sich ähnliche Preise finden. In unbeliebteren Wohngegenden kannst Du auch durchaus einige Objekte mit einem Quadratmeterpreis von knapp 3.000 Euro finden. Du siehst: Die Lage der Immobilie ist also durchaus wichtig. Für Düsseldorf kannst Du Dir merken:

Im Westen der Stadt sind die Immobilien teuer als im Osten.

Doch was bedeutet nun Mikro-, Meso- und Makrolage? Die Unterscheidung erlaubt dir sowohl den groben Standort deines Objektes zu definieren, als auch die detailgenaue Beschreibung der unmittelbaren Umgebung:

  • Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?
  • Meso = Wo in der Stadt?
  • Makro = Wo in Deutschland?

Vermietung: Mietrenditen, Steuervorteile & Sanierung

In Immobilien zu investieren, bedeutet meistens die Vermietung dieser. Ob Mehrfamilienhaus, Wohnung oder Villa – Deine Immobilien Investition ist eine perfekte Kapitalanlage mit der Du sogar Steuern sparen kannst. Vorsicht jedoch vor Mietnomaden und Mietpools. Wie du diese vorbeugst, den Wert deiner Immobilie erhöhst und was eine Mietrendite ist, das erfährst Du hier.

Wohnung vermieten in Düsseldorf: Preise & Vergleich

Durch die vielen Studenten, Kleinfamilien und Young Professionals in Düsseldorf, ist vor allem im Zentrum der Stadt das Vermieten von Wohnungen beliebt. Die folgende Grafik zeigt: München und Frankfurt liegen mit ihren Mietkoste für eine 3 bis 4 Zimmer Wohnung ganz oben im Ranking. Wer eine Wohnung in Dortmund, Essen oder Leipzig wohnt, muss jedoch nur ein Drittel bezahlen.

Düsseldorf liegt hier im oberen Mittelfeld: Trotz seines Großstadt Flairs sind die Mieten durchaus bezahlbar:

Infografik: Was die Traumwohnung kostet | Statista
Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen & gestalten

Wenn Du Dich dazu entscheidest deine Immobilien an Privatpersonen oder sogar als Gewerbeimmobilie an Firmen zu vermieten, kannst Du eine vermögensverwaltende GmbH gründen und somit Steuern sparen. Zu ihren Aufgaben gehören:

  • Verwaltung von Immobilien
  • Bewirtschaftung
  • Instandhaltung

Hier brauchst Du nicht mal Eigenkapital, da es bei der vermögensverwaltenden GmbH, wie gesagt um die Verwaltung Deines Vermögens geht. Warum Du Steuern sparst? Ganz einfach: Durch die Gründung der GmbH wird nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% fällig.

Du bleibst bei Steuern unter 16%!

Ein wahres Win-Win also! Vor allem für Vermögensaufbau, Eigenkapital Aufbau und das schnelle ab tilgen einzelner Wohnobjekte lohnt es sich über eine vermögenswaltende GmbH nachzudenken. Ein weiterer Pluspunkt: Du erweiterst deinen Cash Flow!

Tipp: Steuern sparen & Vermögen aufbauen beim Next Level Steuercoaching

In Immobilien investieren, dadurch Steuern sparen und das gesparte Geld gleich wieder in den Vermögensaufbau stecken? Klingt komplizierter als es ist. In meinem Next Level Steuercoaching zeige ich Dir wie das geht – ganz legal und ohne irgendwelche Fallen oder Hintertüren. Wie einige meiner Teilnehmer selbst ihre Steuerberater mit ihrem neuen Unternehmer Know-How überraschten, erfährst Du hier:

Mietrendite: Definition & Rechner

Die Mietrendite bedeutet nichts Anderes als wirtschaftliche Rentabilität. Es geht also darum, wie gewinnbringend dein Geld in deiner Immobilie tatsächlich angelegt ist. Das ist natürlich von Objekt zu Objekt immer unterschiedlich, lässt sich aber einfach berechnen:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Wichtig: Das Ergebnis ist immer in Prozent. Zwischen vier und sechs gilt hier bei Eigentumswohnungen als idealer Wert. Alles über sechs Prozent zählt als zu teuer.

Wert steigern durch Renovieren & Sanieren: Aufgaben des Vermieters

Bevor Du Dich dazu entscheidest Deine Immobilie zu vermieten, lohnt es sich über eine Sanierung oder Renovierung nach zu denken. Was anfangs nach viel Arbeit aussieht, lässt sich im Handumdrehen schnell beheben. Von hässlichen Fassaden über kaputte Fenster und unschöne Bäder. Auch die Investition in einen Aufzug oder andere Gemeinschaftsgegenstände wertet die Immobilie auf. Vor allem die Renovierung von Bad und Küche wirken sich wertsteigernd auf den Kaufpreis und die Miete aus.

Vorteile der Eigennutzung: Planung, Tilgung & Steuern

Natürlich musst Du Deine Immobilie nicht vermieten, stattdessen kannst Du auch selber einziehen. Bei einer Eigennutzung, solltest Du stets im Blick haben welche Kriterien dein Wohnung oder dein Haus erfüllen sollte, bevor Du Dich für einen Kauf entscheidest. Hier sind einige Denkanstöße für Dich:

  • Möchte ich Kinder oder Haustiere?
  • Würde die Größe der Immobilie dann noch passen?
  • Werde ich für immer hier wohnen?
  • Möchte ich mit meinem Partner zusammen leben?
  • Was sind die anderen Angebote auf dem Markt?

Du siehst: Vor allem über deine Zukunftsplanung solltest Du dir im Vorfeld Gedanken machen.

Finanzielle Aspekte: Rendite, Tilgung & Zinsbindungsfristen

Nachdem Du Dir nun also Gedanken über deine Zukunftsplanung gemacht hast und Du Dir sicher bist, dass Du eine Immobilie kaufen kannst, geht es nun um die finanziellen Aspekte des Immobilienkaufs. Allgemein gilt hier:

Stell sicher, dass du niemals in Liquiditätsschwierigkeiten kommst.

Liquidität bezeichnet immer dein Bargeld oder dein Guthaben bei der Bank – also quasi die flüssigen finanziellen Mittel, die Du zu Verfügung hast. Auch anfallende Kosten für Sanierung und Renovierung solltest Du auf dem Schirm haben. Denk daran: Dein Endziel ist immer, mindestens eine vermietete Wohnung bis zu deiner Rente abgetilgt zu haben. So deckst Du spätere Kosten ab. Hier sind einige weitere finanzielle Aspekte für Dich als baldiger Immobilienbesitzer, die Du kennen musst:

Seine spätere Rente mit einer Immobilieninvestition ab zu sichern, bietet sich für viele an. Perfekt hierfür sind sowohl Wohnungen im Stadtzentrum, als auch Häuser am Rande der Stadt:

Mehr Steuervorteile & Eigenkapital bei Eigennutzung

Außerdem bringt die Eigennutzung so manche Vorteile mit sich. Wenn du direkt nach Erwerb des Objektes selbst eingezogen bist, kannst Du es auch sofort wieder steuerfrei verkaufen. Falls deine Immobilie anfangs vermietet war, oder anderen Zwecken diente, als dem Eigennutz, solltest Du drei Kalenderjahre warten bis Du sie verkaufst.

Kurz zusammengefasst:

  • Eigennutz von Beginn an: sofortiger steuerfreier Verkauf
  •  Vermietung vorab/Mischnutzung: steuerfreier Verkauf nach 3 Kalenderjahren

So kannst Du clever Steuern sparen und nicht nur das: Auch Eigenkapital, das du später in deinen Vermögensaufbau steckst, kannst Du durch Immobilien Investitionen erzielen. Hier sind einige Vorteile der Eigennutzung für Dich zusammengefasst:

  • Finanzierung bei Eigennutzung auch ohne Eigenkapital
  • Muskelhypothek: Einzug & hochwertige Renovierung der Immobilie
  • Steuerfreiheit bei Verkauf
  •  Drei-Objekt-Grenze

Die Drei-Objekt-Grenze ist eine aktuelle Verordnung, die besagt, dass du bis zu drei Objekte in fünf Jahren verkaufen kannst, und Du so gewerblichen Immobilienhandel vermeidest.

Grunderwerbssteuer in Düsseldorf: Rechner

Die Grunderwerbssteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. In Düsseldorf liegt die Grunderwerbsteuer derzeit bei 6,5 % (Stand: 10/2020).

Grunderwerbsteuer in Düsseldorf: 6,5%

Hier siehst Du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 3 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Düsseldorf.

Hier die Tabelle, zusammensetzend aus Kaufpreis und Grunderwerbsteuer:

Kaufpreis GewSt. Total
6,50% 50.000 € 3.250 € 53.250 €
6,50% 100.000 € 6.500 € 106.500 €
6,50% 150.000 € 9.750 € 159.750 €
6,50% 200.000 € 13.000 € 213.000 €
6,50% 250.000 € 16.250 € 266.250 €
6,50% 300.000 € 19.500 € 319.500 €
6,50% 400.000 € 26.000 € 426.000 €
6,50% 500.000 € 32.500 € 532.500 €
6,50% 600.000 € 39.000 € 639.000 €
6,50% 700.000 € 45.500 € 745.500 €
6,50% 800.000 € 52.000 € 852.000 €
6,50% 900.000 € 58.500 € 958.500 €
6,50% 1.000.000 € 65.000 € 1.065.000 €
6,50% 2.000.000 € 130.000 € 2.130.000 €
6,50% 3.000.000 € 195.000 € 3.195.000 €

Neu in Düsseldorf? Stadtteile, Quadratmeterpreise & größte Arbeitgeber

Die Düsseldorfer Wirtschaft boomt. Sie zeichnet sich durch hohe Stabilität und großer Branchenvielfalt aus. Durch die vielen innovativen Unternehmen und globalen Firmen, gehört Düsseldorf gleich nach London und Paris zu den wichtigsten europäischen Regionen für ausländische Investitionen. Die Beliebtheit spiegelt sich auch in den hohen Immobilienpreisen wieder.

Landeshauptstadt auf einen Blick – Karte

Die Landeshauptstadt Nordrhein Westfalens lässt sich in 10 Stadtbezirke und 50 Stadtteilen.

Stadtbezirke & -teile: Altstadt, Niederkassel & Hellerhof

Jedes Stadtbezirk schaut auf seine individuelle Geschichte zurück. Auch wirtschaftlich unterscheiden sich die Bezirke und Stadtteile. Während es besonders viele junge Familien und Berufseinsteiger in das Zentrum der Stadt zieht, bevorzugen Großverdiener und Unternehmer den Rand der Stadt.

Hier ein kurzer Überblick:

  • Stadtbezirk 1: Altstadt, Stadtmitte, Carlstadt, Pempelfort, Derendorf, Golzheim
  • Stadtbezirk 2: Flingern-Nord, Flingern-Süd, Düsseltal
  • Stadtbezirk 3: Oberbilk, Unterbilk, Bilk, Friedrichstadt, Hafen, Hamm, Flehe, Volmerswerth
  • Stadtbezirk 4: Oberkassel, Heerdt, Lörrick, Niederkassel
  • Stadtbezirk 5: Stockum, Lohausen, Kaiserswerth , Wittlaer, Kalkum, Angermund
  • Stadtbezirk 6: Lichtenbroich, Unterrath, Rath, Mörsenbroich
  • Stadtbezirk 7: Gerresheim, Grafenberg, Ludenberg, Hubbelrath, Knittkuhl
  • Stadtbezirk 8: Eller, Lierenfeld, Vennhausen, Unterbach
  • Stadtbezirk 9: Wersten, Holthausen, Reisholz, Benrath, Urdenbach, Hassels, Itter, Himmelgeist
  • Stadtbezirk 10: Garath, Hellerhof

Vor allem die einzigartige und moderne Architektur Düsseldorfs ist beeindruckend:

Düsseldorf ist das wirtschaftliche Herz des Ruhegebiets. Etliche Großunternehmen und globale Firmen haben ihren Hauptsitz in der Stadt. Vor allem Unternehmen aus dem Mode, Energie und Metallbau sind hier ansässig:

  • Uniper SE
  • Henkel AG & Co. KGaA
  • Peek & Cloppenburg AG
  • Metro AG
  • Vodafone GmbH
  • Addeco Germany Holding SA & Co. KG
  • C&A Mode GmbH & Co. KG
  • Calzedonia Germany GmbH
  • Rheinmetall AG

Altstadt: Hohe Millionärsdichte treibt die Preise nach oben

In kaum einem Stadtteil Düsseldorfs wohnen so viele Millionäre, wie in der Altstadt. Kein Wunder also, dass hier die Preise stetig steigen. Im Vergleich zum letzten Jahr gab es hier eine Veränderungsrate von 12,9%. Wenn Du Dich für eine Eigentumswohnung in der Altstadt interessierst, musst Du hier mit fast 6.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Neubauwohnungen hingegen kosten im Schnitt 8.500 Euro.

Carlstadt: Kurze Vermarktungsdauer mit charmantem Flair

Carlstadt ist nicht nur bekannt für seine Nähe zum Wasser, sondern auch für seine begehrten Wohnanlagen. Das zeigt auch die Vermarktungsdauer: Im Schnitt sind die Immobilien hier nur einen Monat live geschaltet, bis sie wieder verkauft werden. Auch beliebt in Carlstadt: Off-Market Objekte. Wenn Du den Flair der Altstadt schätzt, es Dir jedoch nicht leisten kannst, dann ist Carlstadt das richtige für Dich. Die Quadratmeterpreise bei Bestandswohnungen liegen hier bei knapp 5.000 Euro.

Ludenberg: Geräumige Wohnungen & alte Herrenhäuser

Der noch eher unbekannte Stadtteil Ludenberg liegt im Westen Düsseldorfs und zieht sich die Bergische Landstraße hinauf. Besonders beliebt ist die Gegend bei Milliardären, die ruhige Gegenden mit vielen Grünanlagen bevorzugen. Vor allem Villen und Einfamilienhäuser lassen sich Am Gallberg, so wie am Rotthäuser Weg finden. Wenn Du nach geräumigen Wohnungen suchst, dann bist Du hier richtig: Die meisten Wohnungen besitzen nämlich über 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Next Level Steuercoaching

2.500 Unternehmer, Selbständige und Freiberufler haben das Steuercoaching in den letzten 12 Monaten durchlaufen! Teilnehmer, Interviews und Erfahrungen zum NLSC findest Du hier:

Steuercoaching Erfahrungen

Hier kommst Du direkt zum: Steuercoaching

Mit null Euro Startkapital in fünf Jahren zum Immobilien-Millionär – unternehmerische Basics

Auch auf Spotify & Google Play verfügbar…

Dein Schlüssel in die Steuerwelt – die wichtigsten Fachbegriffe leicht erklärt Zum Kurs

Zum Lexikon

Immobilienbegriffe verständlich, kurz und bündig erklärt. Auch als praktischer Download für Unterwegs.

Zum Lexikon

Immobilien Investor Podcast: Value -Cashflow - Banking - Ankauf - Entwicklung - Exit

Auch auf Spotify & Google Play verfügbar…

Häufig gelesen

Neu im Blog