Ja, wir wissen es, der Immobilienmarkt boomt, jeder will etwas vom Kuchen ab bekommen…. Wir wissen auch, dass man, wenn man es geschickt anstellt, richtig reich werden kann mit dem Immobilieninvestment.
Doch wie schaffst Du den Einstieg? Wie kommst Du da hin, die erste Wohnung kaufen und vermieten? Das erfährst Du hier…
Wohnung kaufen und vermieten: Was Du brauchst, um überhaupt starten zu können…
Auf das Einkommen kommt es an….
Du fragst Dich sicher, ob Dein monatliches Einkommen ausreicht? Dein Einkommen sollte höher als 2.000 Euro netto im Monat sein. Damit kannst Du zwar noch keine Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien kaufen, aber Du kannst die erste Eigentumswohnung damit finanzieren. Diese 2.000 Euro netto gelten jedoch nur, wenn Du ledig bist. Bist Du verheiratet, solltest Du mit 2.500 Euro rechnen, für jedes Kind 300 Euro.
Wenn Du viele Überstunden, Nacht- oder Spezialzuschläge hast, dann rechnet die Bank das runter. Hier wäre es schlau, wenn Du oder Deine Frau sich noch einen Nebenjob besorgen.
Das K.O.-Kriterium: Die negative Vermögensbilanz
Was ist das? Du hast einerseits Guthaben und andererseits Verbindlichkeiten oder Schulden. Wenn man die gegeneinander aufrechnet, dann sollte dabei ein positiver Wert herauskommen. Ist das nicht der Fall, spricht man von einer negativen Vermögensbilanz. Eine negative Vermögensbilanz ist für die meisten Banken das totale K.O.-Kriterium.
Um festzustellen, was die Bank alles als Verbindlichkeiten ansieht, kannst Du Dir eine Schufa-Auskunft ziehen. Alles was da drin steht, sieht die Bank als Verbindlichkeiten an. Eine Schufa-Auskunft bekommst Du hier!
Eigenkapital – das solltest du vorweisen können
Du möchtest wissen, wieviel Eigenkapital Du brauchst, um eine Wohnung kaufen und vermieten zu können? Du solltest Du idealerweise 10–12 Prozent Eigenkapital der zu finanzierenden Summe vorweisen. Welche Möglichkeiten Du hast, Dir Eigenkapital zu beschaffen, kannst Du in dieser Podcast-Folge meines Immobilien Investor Podcasts erfahren.
Vitamin B – Und zwar nicht aus dem Gemüseladen
Du benötigst einen sehr, sehr guten Finanzierungsvermittler oder einen guten Freund, der wirklich gute, persönliche Bankkontakte hat. Die Finanzierungsvermittler werden üblicherweise von den Banken bezahlt, da brauchst Du Dir keine Sorgen machen. Wenn Dich selber nicht mit Finanzierungen auskennst, musst Du Dich unbedingt von einem Finanzierungsberater begleiten lassen.
Weitere Tipps
Wie Du Deine Kreditwürdigkeit/Bonität aufbessern kannst!
[Bonität: (finanzielle) Zuverlässigkeit einer Person oder Firma]
Du solltest immer 2 Konten haben. Ein Einnahmenkonto für Dein Gehalt bzw. wo Gelder drauf eingehen und ein Ausgabenkonto bei einer anderen Bank, also 2 Konten bei zwei verschiedenen Banken.
Warum das so wichtig ist?
Banker wechseln, werden entlassen oder steigen auf. Der gute Kontakt, den Du zu Deinem Berater aufgebaut hast, bringt Dir dann nichts mehr. Die Bank bewertet Deine Kreditwürdigkeit anhand Deiner Kontoumsätze. Das bedeutet, Du hast also Dein Geldeingangskonto. Du nimmst das ganze Geld, das dort eingeht und überweist das auf das Ausgangskonto bei der anderen Bank. Von dort aus zahlst Du die Rechnungen. Dann sehen 2 Banken Deine Kontoumsätze und Du hast die Möglichkeit, bei 2 Banken Kredite aufzunehmen. Schlau, nicht wahr? Lies weiter, es wird noch besser!
Der Umgang mit Bankberatern – so baust Du Dir einen guten Kontakt auf!
Zwei Tipps für den Umgang mit Bankberatern. Es ist wichtig, Dir hier einen guten Kontakt aufzubauen:
- Banker sind es gewöhnt, dass man zu Ihnen kommt, wenn man etwas braucht bzw. wenn es Probleme gibt (z. B. Konto überzogen). Es ist daher immer sehr positiv, Bankgespräche zu führen, wenn es gerade toll läuft. Du zeigst also der Bank z. B. „Ich habe den Kredit abgelöst.“, „Ich habe 50.000 Euro geerbt.“, „Ich habe eine Gehaltserhöhung bekommen.“. Versorge den Banker permanent mit Good-News.
- Gehe auf den Banker ein und gehe in Vorleistung. Hilf ihm, gib ihm ideale Unterlagen, bring ihm neue Kunden, sprich gut über ihn, stell ihm wichtige Leute vor, die Du vielleicht kennst usw. Auf diese Art und Weise baust Du die Bereitschaft des Bankers aus, Dir auch mal etwas zurückzugeben.
Deine persönlichen Ressourcen
[Definition Ressource: (französisch la ressource [ʀəˈsuʀs], deutsch ‚Mittel, Quelle’ von lateinisch resurgere, deutsch ‚hervorquellen’) ist ein Mittel, um eine Handlung zu tätigen oder einen Vorgang ablaufen zu lassen. Eine Ressource kann ein materielles oder immaterielles Gut sein.]
Mach eine Liste Deiner persönlichen Ressourcen!
- Welche Handwerker kennst Du?
- Welche Leute, die Erfahrung mit Immobilien haben, kennst Du?
- Was sind tolle Kontakte, die Du gebrauchen kannst?
- Wer kann Dir wichtige Tipps geben?
- Wer hat Kontakte zu Banken?
- Wer hat Eigenkapital?
- Wer hat vielleicht sogar Probleme, sein Geld anzulegen, weil es zu niedrige Zinsen gibt?
Überlege, was Du selbst in Deine Immobilie mit einbringen kannst und wer hilft Dir bei Deinem Projekt Wohnung kaufen und vermieten?
Starte mit Eigennutz – Das bringt Dir gleich mehrere Vorteile
Zum Einstieg in den Investmentbereich ist die eigengenutzte Immobilie am besten geeignet. Das hat mehrere Vorteile:
- Die Banken setzen bei der eigengenutzten Immobilie nicht so hohe Kriterien an, wie bei der Kapitalanlageimmobilie. Bei Eigennutzern drücken sie in Bezug auf Eigenkapital und monatlichem Einkommen eher mal ein Auge zu. Wenn Du dann nach ein, zwei Jahren ausziehst und die Wohnung vemietest, dann ist das ja Deine Sache und auch gar kein Problem.
- Die Spekulationsfrist (Als Spekulationsfrist wird der Zeitraum bezeichnet, der zwischen An- und Verkauf bestimmter Wirtschaftsgüter liegen muss, damit dabei erzielte Gewinne steuerfrei sind), bei der eigengenutzten Immobilie liegt nicht bei 10 Jahren, sondern bei gar keiner bzw. bei 3 Kalenderjahren Spekulationsfrist.
Dabei gibt es jedoch einen kleinen Haken:
Du hast als Eigennutzer keine steuerlichen Vorteile. Du sparst Dir zwar die Miete, trotzdem rechnet sich die Kapitalanlageimmobilie besser. Als Einstieg in die Investmentimmobilie kann man gegenüber der Bank aber schonmal als Eigennutzer auftreten.
Beispiele für den einfachen Start in das Immobiliengeschäft
Dachgeschosse ausbauen – wie Du Dir ein fettes Vermögen aufbauen kannst!
Bist Du handwerklich begabt oder hast Du einen Freund, der Handwerker ist? Dann kannst Du Dir für günstiges Geld ein Rohbaudachgeschoss kaufen und dieses selber ausbauen. Auf diese Art und Weise kannst Du ein fettes Vermögen aufbauen, denn ein unausgebautes Dachgeschoss ist natürlich sehr, sehr viel weniger wert, als eine bewohnbare Wohnung.
Aber das Beste an der Sache ist, wenn Du dann vielleicht noch selber dort einziehst und die Wohnung nach zwei, drei Jahren wieder verkaufst, dann kannst Du den ganzen Ertrag steuerfrei kassieren und ab da hast Du dann die Gewinne bzw. das Eigenkapital, sodass Du eine weitere Wohnung kaufen und vermieten kannst.
Stellplätze und Tiefgaragen kaufen – So kannst Du mit relativ wenig Geld beginnen
Du möchtest erstmal nicht so viel Geld investieren, und Dir erst einmal einen Überblick verschaffen, wie alles funktioniert?
Mit Stellplätzen und Tiefgaragen kannst Du für relativ kleines Geld schon einmal in die Immobilie einsteigen, siehst den ganzen Ablauf, lernst das Prozedere. Bauträger verkaufen gerne mal Tiefgaragen im Block. Wenn Du das Glück hast und ein solches Paket von z. B. 10 Tiefgaragenplätzen für 5.000 Euro pro Platz kaufen kannst und verkaufst sie dann für 10.000 Euro im Einzelverkauf, dann hast Du 50.000 Euro verdient – Dein Eigenkapital, um eine Wohnung kaufen und vermieten zu können.
Leider gibt es auch hier einen Haken
Das solltest Du auf keinen Fall privat machen, sondern innerhalb einer UG oder einer GmbH. Denn wenn Du das privat machst, infizierst Du Dich gewerblich. Das bedeutet, dass alle anderen Immobilien, die Du anschließend kaufst und vielleicht 10 Jahre behältst, nicht mehr steuerfrei sind, weil Du vorher gewerblich tätig warst. Und Du wirst gewerblich, wenn Du mehr als drei Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkaufst.
Zu dem Thema “Wohnung kaufen und vermieten – Der perfekte Einstieg in die Immobilie”
findest Du hier meinen Podcast und auch ein passendes Video!
Du möchtest mehr zu dem Thema Immobilien erfahren und Dir mit diesem Wissen ein Vermögen und Cashflow aufbauen? Dann empfehle ich Dir den Immobilien Investor Masterkurs. In diesem Kurs erhältst Du sämtliche Informationen, die Du benötigst, um aus dem Hamsterrad auszubrechen!
