Immobilie kaufen in Berlin: Wohnung, Haus & Villa – Ablauf, Tipps zur Vermietung & Quadratmeterpreise

Immobilie kaufen und vermieten in Berlin – Der Berliner Immobilienmarkt boomt. Die Mietrenditen sind passabel, der Grunderwerbsteuersatz liegt bei 6% und die Kaufpreise begehrter Wohnungen befinden sich im oberen Mittelfeld. Ob Eigentumswohnung in Berlin Mitte oder rentabler Bungalow in Schöneberg, damit auch Du auf den Kauf deines Objektes perfekt vorbereitet bist, sind hier meine Top Tipps und Tricks – vom Ablauf des Immobilienkaufs über die Immobilien Bewertung bis zur Mietrendite. Außerdem: Welche Fehler Du bei der Vermietung unbedingt vermeiden solltest und welche steuerlichen Vorteile das Kaufen und Vermieten Deiner Immobilie mit sich bringt.

Immobilie kaufen in Berlin: Stadtplan & Infrastruktur

Du möchtest Deine erste Immobilie kaufen? Oder Du hast bereits Welche und dennoch tauchen manchmal so einige Begriffe auf mit denen Du Dich immer noch schwer tust? Dann schau in unserem exklusiven Immobilienlexikon vorbei. Hier sind nicht nur alle Begriffe für Dich aufgelistet und einfach erklärt, sondern auch Fachjargon aus dem Bereich Steuern und Finanzen – von A wie Asset Management bis Z wie Zwischenfinanzierung.

Berlin auf einen Blick: Bundesland und Hauptstadt – Karte

Berlin ist nicht nur ein Bundesland der Republik Deutschland. Es ist auch die Hauptstadt. Als Staatstadt liegt Berlin im Norden Deutschlands. Hier siehst du die komplette Stadt auf einen Blick.

Infrastruktur: Bus, Bahn & Flughafen

Die Berliner Infrastruktur gehört zu einer der Besten deutschlandweit. Eine zentrale Lage und gute Anbindung ist ausschlaggebend für den Kauf Deiner Immobilie. Wie Du später sehen wirst, wirkt sich eine gute Infrastruktur auch positiv auf Deine Immobilienbewertung aus. Vor allem Straßenbahnen und Busse lassen sich überall in der Stadt finden.

Wichtiger Knotenpunkt: Berliner Hauptbahnhof. Er ist zentral gelegen und schnell zu erreichen – sowohl mit den öffentlichen Verkehrsmitteln, als auch mit Auto und Taxi. Auch der Ostbahnhof, Westbahnhof und die weiteren zentralen Bahnhöfe Berlins sind von hier aus leicht zu erreichen.

Wenn Du privat oder beruflich mit dem Flugzeug fliegen musst, ist der Flughafen Berlin Brandenburg nicht weit entfernt. Dieser löste im November 2020 schließlich den bekannten Flughafen Berlin-Tegel ab und gehört nun zu den größten internationalen Flughäfen Deutschlands – gleich nach Frankfurt, München und Düsseldorf.

Ablauf: Von der Vermögensbilanz bis zum Eigenkapital

Der Ablauf beim Immobilienkauf ist meistens gleich. Je nach Situation, Bundesland und Immobilientyp, kann es hier und da natürlich ein paar kleine Unterschiede geben. Bevor Du Dich nach Deiner ersten großen Immobilie umschaust, gibt es einige Startkriterien, die Du im Blick behalten musst:

  1. Stabiles, regelmäßiges Einkommen
  2. Positive Vermögensbilanz
  3. Eigenkapital
  4. Guter Finanzierungsvermittler

Grundlagen für den Immobilienkauf: Bonität, Schufaselbstauskunft & Einkommen

Die Erfahrung zeigt: Vor allem bei der Höhe des Verdienstes überschätzen viele Käufer ihr Potenzial. Prinzipiell brauchst Du ein monatliches Einkommen von 2.000 Euro netto. Erst dann lohnt es sich über einen Immobilienkauf nachzudenken. Je stabiler Dein Beruf und je höher Dein Verdienst, um so besser natürlich.

Neben dem Eigenkapital und einem guten Finanzierungsvermittler, ist auch Deine Bonität wichtig. Bonität ist nichts anderes als eine positive Vermögensbilanz. Diese ergibt sich aus dem Aufsummieren Deiner finanziellen Verbindlichkeiten bzw. Schulden und Deinem Guthaben. Mein Tipp: Lasse Dir zuvor eine Schufaselbstauskunft ausstellen. Somit hast Du dann einmal all Deine Verbindlichkeiten auf einen Blick.

Ein exklusives Penthouse in Schöneberg oder doch eher eine luxuriöse Villa am Rande der Stadt? Berlin hat für Jeden etwas zu bieten. Vor allem prunkvolle Wohnungskomplexe in den belebten Stadtgegenden sind beliebt. Neben modernen Bauten, gibt es auch etliche renovierte Altbau Wohnungen wie hier, die durch ihren traditionellen Flair überzeugen.

Fehler: Enger Markt, Zukunftsplanung & Wiederverkauf

Jeder der in der Welt der Immobilie neu ist, macht Fehler. Damit du nicht so viel hinfällst, wie manch anderer, möchte ich Dich vor einigen Hauptfehlern bewahren. Kaufe Deine Immobilie also nie in einem engen Markt. Ein enger Markt bedeutet immer wenige Marktteilnehmer, jedoch zu viel Angebot. Auch lohnt es sich immer Deine Zukunftsplanung im Blick zu behalten und somit auch über einen späteren Wiederverkauf Deines Objektes nachzudenken. Was bringt es Dir jetzt für Eigennutzung in ein kleines Loft in Berlin Mitte zu investieren, wenn du planst in zwei Jahren am Rande Köpenicks eine vierköpfige Familie zu gründen? Außerdem: Wenn Du Deine Immobilie nicht selber nutzen möchtest, dann verabschiede Dich schnell von fixen Ideen und bleibe stets offen für Neues.

Immobilie bewerten: Wertermittlung, Lage & Gutachterausschuss

Bei der Immobilienbewertung wird der Sach- bzw. Verkehrswert Deiner Immobilie ermittelt. In die Bewertung gehen der Boden, die dort befindlichen Immobilien, so wie alle Bestandteile des Objektes mit ein. Merke Dir außerdem:

Der Angebotspreis ist nicht mit dem Kaufpreis gleichzusetzen

Für die Bewertung Deines Hauses gibt es mehrere Optionen. So gibt es zum Beispiel Online Tools, die Du kostenlos verwenden kannst. Immobilienscout bietet hier einige Apps dazu an. Auch Internet Portale kannst Du zum Preisvergleich heranziehen. Der sicherste Weg ist jedoch über einen Gutachter. Hierfür kannst Du Dich an den örtlichen Gutachterausschuss wenden.

Kaufpreis berechnen: Steigungs- & Wertminderungsfaktoren

Es gibt wertmindernde und wertsteigernde Faktoren, auf die Du immer achten musst. Vor allem die Lage der Immobilie ist hier ausschlaggebend. Sie umfasst auch die Sicherheit der Wohngegend und die Infrastruktur. Die Bausubstanz der Immobilie, Renovationen, Ausstattung und gegebenenfalls Gemeinschaftseigentum beeinflussen den Kaufpreis ebenfalls.

Vor allem die Sanierung von Bad und Küche wirken sich wertsteigernd auf den Preis aus:

Deshalb gilt: Lage, Lage, Lage

Als Immobilienprofi musst du zwischen der Makro-, Meso- und Mikrolage unterscheiden. Das ist nicht nur für die Eigennutzung Deiner neuen Immobilie wichtig, sondern auch beim späteren Wiederverkauf. So ist der Stadtteil Hellersdorf mit seinen 2.100 Euro pro Quadratmeter um einiges günstiger als Berlin Mitte und Dahlem. Dort kostet ein Quadratmeter 6.000 Euro.

Doch was genau ist jetzt der Unterschied zwischen Makro-, Meso- und Mikrolage?

  • Makro = wo in Deutschland?
  • Meso = wo in der Stadt?
  • Mikro = Wo exakt liegt die Immobilie?

Da Du Dich für ein Haus in Berlin entscheidest, fällt die Differenzierung der unterschiedlichen Lagen ziemlich simpel aus. Hier musst Du Dir dennoch merken: Je zentraler, desto besser. Bis zum Speckgürtel Berlins ist auch noch in Ordnung. Für eine Immobilie am Rande der Stadt spricht eine höhere Mietrendite. Im Stadtinneren beträgt diese meistens zwei bis drei Prozent. Außerhalb der Hotspots liegt sie dann schon zwischen fünf und sechs Prozent.

Höhe der Grunderwerbsteuer in Berlin

Die Grunderwerbsteuer in Berlin liegt derzeit bei 6,0 % (Stand: 10/2020).

Hier siehst du die Höhe der Grunderwerbssteuer, die bei Kaufpreisen zwischen 50.000 Euro und 2.5 Millionen Euro liegt, zum Beispiel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses in Berlin.

Kaufpreis und Grunderwerbsteuer:

Kaufpreis GewSt. Total
6,00% 50.000 € 3.000 € 53.000 €
6,00% 100.000 € 6.000 € 106.000 €
6,00% 150.000 € 9.000 € 159.000 €
6,00% 200.000 € 12.000 € 212.000 €
6,00% 250.000 € 15.000 € 265.000 €
6,00% 300.000 € 18.000 € 318.000 €
6,00% 400.000 € 24.000 € 424.000 €
6,00% 500.000 € 30.000 € 530.000 €
6,00% 600.000 € 36.000 € 636.000 €
6,00% 700.000 € 42.000 € 742.000 €
6,00% 800.000 € 48.000 € 848.000 €
6,00% 900.000 € 54.000 € 954.000 €
6,00% 1.000.000 € 60.000 € 1.060.000 €
6,00% 2.000.000 € 120.000 € 2.120.000 €
6,00% 3.000.000 € 180.000 € 3.180.000 €

Vermietung: Mietrendite, Steuervorteile & häufige Fehler

Du willst nicht selber in Berlin wohnen, lebst bereits in Deiner persönlichen Traumimmobilie oder investierst in Immobilien als Kapitalanlage? Dein Mehrfamilienhaus oder deine Wohnung zu vermieten steht dir natürlich jeder Zeit offen.

Vermögensverwaltende GmbH: Steuern sparen & gestalten

Ähnlich, wie eine normale GmbH auch, verfolgt die vermögenswaltende GmbH einen Geschäftszweck. Zu ihren Aufgaben gehören:

  • Verwaltung von Immobilien
  • Bewirtschaftung
  • Instandhaltung

Dein Vorteil hier: Da es hier, wie es der Name bereits sagt, um das Verwalten von Vermögen geht, brauchst du kein Eigenkapital um zu starten. Stattdessen hast du hier auch die Option einer bereits finanzierten Immobilie. Außerdem besitzt du nun einen extremen Steuervorteil, da nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% anfällt.

Du bleibst bei Steuern unter 16%!

Vor allem für Vermögensaufbau, Eigenkapital Aufbau und das schnelle ab tilgen einzelner Wohnobjekte lohnt es sich über eine vermögenswaltende GmbH nachzudenken. Du erweiterst deinen Cash Flow um eine weitere Einnahme Quelle (nämlich die Mieteinnahmen) und sparst dabei Steuern. Ein wahres Win-Win!

Tipp: Vermögensaufbau durch Immobilieninvestition

Steuern sparen durch kluge Immobilien Investitionen. Klingt einfach? Ist es auch! Mit ein paar Tipps und Tricks zeige ich Dir, wie Du das steuerliche Piano spielst. Und viel Wichtiger: Wie Du Dein gespartes Geld in privates Vermögen umwandelst. Alles über das Thema Vermögensaufbau, Immobilieninvestments und Steuergestaltung lernst Du in meinem exklusiven Steuercoaching. Hier findest Du die Erfahrungen der Teilnehmer:

Mietrendite: Definition & Formel zur Berechnung

Als Kapitalanleger steht bei Dir die Mietrendite im Mittelpunkt. Hier geht es um die wirtschaftliche Rentabilität und darum, wie gewinnbringend dein Geld in dieser Immobilie angelegt ist. Die Rechnung für die Rendite sieht so aus:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Wichtig: Das Ergebnis ist immer in Prozent. Bei Eigentumswohnungen sind zwischen vier und sechs ein idealer Wert. Alles was darüber liegt, ist bereits zu teuer.

Wohnung vermieten in Berlin: Städte Vergleich

Deine Eigentumswohnung in Berlin zu vermieten ist gar keine schlechte Idee, wie ein Vergleich deutscher Städte zwischen 2015 und 2019 zeigt. So liegen München und Frankfurt mit ihren Quadratmeterpreisen als teuerste Städte ganz vorne. Berlin und das angrenzende Potsdam hingegen in der oberen Mitte. Perfekt für dich als Vermieter: Somit ist die Hauptstadt der Bundesrepublik dank ihrer Vielfalt und Historik weiterhin beliebt und bring die selben Vorteile, wie München und Frankfurt, ist aber deutlich billiger im Quadratmeterpreis.

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2019* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

Fehler der Vermietung: Mietnomaden und Mietpools vermeiden

Natürlich ist das Vermieten deiner Immobilie nicht immer risikofrei. In Berlin gibt es jährlich über 1000 Fälle von Mietnomaden, die letztlich gerichtlich geklärt werden müssen. Der Schaden ist groß und die Situation für den Vermieter bedrückend. Hier ist schnelles Handeln und gekonntes Vorbeugen gefragt. Auch Mietpools und Mietgarantien solltest du ernsthaft vermeiden.

Neu in Berlin? Kieze, Firmen und Kaufpreise

Die deutsche Hauptstadt erfreut sich aufgrund ihrer Historik, Kultur und politischen Stellung sowohl im Ausland, als auch im Inland großer Popularität. Auch beruflich zieht es Viele hierher: Der Arbeitsmarkt ist stabil und die regelmäßige Gründung diverser Start-Ups bereichern.

Bundeshauptstadt auf einen Blick – Karte

Die deutsche Hauptstadt Berlin besteht aus 12 Stadtbezirken und 96 Ortsteilen.

Stadtteile: Von Charlottenburg über Berlin Mitte bis nach Marzahn

Die Stadtteile Berlins werden umgangssprachlich auch Kieze genannt. Sie alle unterscheiden sich in ihrer Geschichte und ihrem Flair – so findest Du DDR-Architektur in typisch sozialistischem Stil im Osten Berlins und Architektur der deutschen Gründerzeit im westlichen Charlottenburg.

Zu den beliebtesten Stadteilen gehören Berlin Mitte, Charlottenburg und Schöneberg. Wenn Du in diesen Bezirken ein Einfamilienhaus kaufen möchtest, musst du dich auf eine Preisspanne zwischen 650.000 Euro und 7 Millionen Euro einstellen. Eigentumswohnungen kosten in der Regel zwischen 5.200 Euro und 17.000 Euro. Genaueres zu den Stadtteilen findest Du gleich noch weiter unten.

Hier sind aber erstmal alle wichtigen Berliner Kieze im Überblick:

  • Charlottenburg
  • Friedrichshain
  • Hellersdorf
  • Hohenschönhausen
  • Kreuzberg
  • Köpenick
  • Lichtenberg
  • Marzahn
  • Mitte
  • Neukölln
  • Pankow
  • Prenzlauer Berg
  • Reinickendorf
  • Schöneberg
  • Spandau
  • Steglitz
  • Tempelhof
  • Tiergarten
  • Treptow
  • Wedding
  • Weißensee
  • Wilmersdorf
  • Zehlendorf

Während in einigen Kiezen vor allem Penthäuser und geräumige Wohnungen gefragt sind, lassen sich vor allem im Botschaftsviertel im Tiergarten prunkvolle Herrenhäuser und elegante Stadtvillen finden.

Berlin ist die Heimat etlicher Unternehmen, die sowohl lokal als auch international tätig sind. Vor allem die Elektroindustrie und der Fahrzeug- und Maschinenbau blicken hier auf eine lange Tradition zurück, wohingegen die chemisch-pharmazeutische Industrie die Umsatzstärkste ist. Zu den größten Arbeitgebern Berlins gehören:

  • Deutsche Bahn AG
  • Charité
  • Siemens AG
  • Deutsche Post DHL
  • Daimler
  • Rewe
  • Deutsche Telekom

Berlin Mitte: Quadratmeterpreis & Grunderwerbsteuer

Beliebt bei Mietern, Käufern und Investoren ist derzeit neben Schöneberg und Charlottenburg vor allem Berlin Mitte. Aufgrund der Lage sind Wohnungen gefragter, als Häuser. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt hier bei 5.152,55€. Falls du dich für ein Objekt in Berlin Mitte entscheidest, wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Im Stadtstaat Berlin beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6%.

Charlottenburg: Steigende Preise und geringes Angebot

Westlich von Berlin Mitte und angrenzend befindet sich Charlottenburg – eines der renommiertesten Stadtteile. Großer Nachfrage erfreut es sich vor allem aufgrund der Mietrenditen. Trotz sinkendes Angebots sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Zum Vergleich: Im Jahr 2019 kostete eine Eigentumswohnung durchschnittlich 1.475 Euro pro Quadratmeter. Heute liegt dieser bei fast 4.000 Euro.

Schöneberg: Weniger Bestandsimmobilien, dafür Off-Market Penthäuser

Angrenzend an Tiergarten, Wilmersdorf und Kreuzberg befindet sich Schöneberg. Beliebt ist dieses Berliner Kiez aufgrund der Zentrumsnähe und kulturellen Vielfalt. Im Gegensatz zu anderen Stadtteilen, ist das Angebot an Bestandsimmobilien in den letzten Jahren stark zurück gegangen. Während sich weiterhin viele Eigentumswohnungen der oberen Preiskategorien finden lassen, sind vor allem günstigere Wohnungen trotz der Nachfrage kaum noch zu finden. Die Folge: Steigernde Immobilienpreise. Doch wenn Du nach luxuriösen Penthäusern und Lofts suchst, bist du hier genau richtig. So werden hier vermehrt exklusive Penthäuser jenseits der 7.000 Quadratmeter regelmäßig Off-Market vermittelt.


Finanzierung und Eigenkapital

Genaueres rund um Finanzierung, Eigenkapital, Bonität und Grunderwerbssteuer findest Du bald hier.

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