Eigenkapital für Immobilien – Welche Möglichkeiten es gibt, um Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie zu besorgen und welche Regeln Du als Investor beachten musst, erkläre ich Dir hier! Des Weiteren erfährst Du, welche Sicherheiten Du benötigst und worauf Du auch hier bei Deiner Investition achten musst, um vom Finanzamt nicht als gewerblich eingestuft zu werden.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema Eigenkapital für Immobilien: Bonität, Banken, Möglichkeiten für Deine Immobilienfinanzierung.
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Vertrauenswürdigkeit Deiner Person
Welche Möglichkeiten gibt es, sich Eigenkapital für Immobilien zu besorgen? Die wichtigste Regel, wenn Du Dir Eigenkapital besorgen oder auch bekommen möchtest:
Geld ist Vertrauen!
Das heißt, wenn Du nicht vertrauenswürdig bist, wird Dir niemals jemand Geld leihen beziehungsweise es Dir einmal leihen und dann nie wieder. Das heißt, der wichtigste Punkt, auf den Du achten musst, ist Deine Vertrauenswürdigkeit. Komme pünktlich zu Terminen, halte Deine Versprechungen ein, nimm ein einmal gegebenes Wort sehr ernst. Sei einfach jemand, auf den man sich verlassen kann. Das ist die Grundlage, sonst wirst Du verzweifeln dabei, Geld aufzutreiben.
Ersatzsicherheiten: Lebensversicherung, Aktienfonds & Co.
Eine der einfachsten Möglichkeiten an Eigenkapital zu kommen ist, wenn Du sogenannte Ersatzsicherheiten hast. Also sprich, Du hast zum Beispiel eine Lebensversicherung angespart in der sind schon Rückkaufswerte oder ein Bausparvertrag, in dem schon etwas drin ist oder ein Sparbuch oder Zertifikate oder Aktienfonds. All diese Dinge sind Ersatzeigenkapital. Bedeutet, Du musst sie nicht kündigen, sondern Du kannst sie bei der Bank als Sicherheit hinterlegen, sodass sie ein bisschen mehr finanzieren. Wobei, bei den heutigen Zinsen macht das keinen großen Unterschied.
Das wäre zum Beispiel auch eine abgezahlte Immobilie oder eine abgezahlte, eigengenutzte Immobilie oder eine Immobilie mit freien Grundschulden. Das alles würde zu Ersatzsicherheiten zählen.
Nachrangfinanzierung von Banken und Spezialanbietern
Ein weiterer Faktor Nachrangfinanzierung. Es gibt verschiedene Banken, die sich darauf spezialisiert haben, Nebenkosten zu finanzieren beziehungsweise Eigenkapital für Immobilien zur Verfügung zu stellen, durch sogenannte Nachrangdarlehen.
Was bedeutet das? Die meisten Banken wollen im ersten Rang sein. Das heißt, sollte es Schwierigkeiten geben und die Immobilie verkauft oder versteigert werden müssen, dann sind sie die ersten, die ihr Geld bekommen. Es gibt allerdings ein paar Spezialanbieter. Diese schauen primär auf Deinen Verdienst und stellen Dir Eigenkapital für den Erstrangfinanzierer, also beispielsweise die Deutsche Bank, zur Verfügung. Einer dieser Anbieter wäre zum Beispiel die Hanseatic Bank.
Diese Darlehen sind natürlich teurer, weil Nachrangdarlehen ein höheres Risiko haben. Es gibt wenige Anbieter, die lassen sich das natürlich teurer bezahlen. Sowohl von den Zinsen her, als auch in der Höhe der Tilgung. Sie wollen natürlich auch schneller aus dem Risiko rauskommen und die Schuld nicht über 30 Jahre abbezahlt haben.
Leute mit abbezahlten Immobilien
Eine wichtige Zielgruppe, die hohe Sicherheiten für Deine Immobilieninvestitionen aufweist, sind zum Beispiel Leute, die abbezahlte Einfamilienhäuser haben. Ich sage mal so Ende 60 oder Anfang 60. Sie finden auf einmal raus:
„Mensch, die Rente reicht nicht, ich stehe jetzt vor der Alternative, mein Haus verkaufen zu müssen“.
Dann kannst Du zum Beispiel sagen:
„Nein, gib mir 200.000 – 300.000 Euro Grundschuld. Nur für diese Grundschuld, zahle ich Dir zwei, drei, vier oder fünf Prozent. Das heißt: Ich kriege kein Geld von Dir, dann kriege ich eine Grundschuld. Diese kann ich meiner Bank als Sicherheit zur Verfügung stellen. Ich bekomme dann von der Bank ein Darlehen, Du musst Dich um gar nichts kümmern.“
Das ist für diesen Einfamilienhausbesitzer eine riesige Zusatzrente und für Dich die Chance, für den Einstieg in ein Immobilienvermögen.
Du kannst mit der Bank natürlich ausmachen, dass, wenn ein gewisser Teil abgetilgt ist, diese Sicherheit wieder freigegeben wird. Ich empfehle Dir nur, das gleich von Anfang an im Darlehensvertrag festhalten zu lassen. Später will das sonst keiner mehr hören, das liegt bei den Akten und jeder ist zu faul, es aufzumachen. Die Bank will sich natürlich auch nicht verschlechtern.
Leute mit freien Grundschulden
Punkt 4, ist so ähnlich wie Punkt 3, das sind einfach Leute, mit freien Grundschulden. Die könntest Du Dir auch als Sicherheit geben lassen, gegen einen Sicherheitenzins. Im Bankerdeutsch nennt sich das „Avalprovision“, also Sicherheitenbürgschaftsprovision.
Leute die verkaufen müssen: Leibrente
Dann gibt es den Punkt e. Das sind zum Beispiel Leute, die in Rentenschwierigkeiten kommen. Ich empfehle da meinen Beitrag zu „Zeitbomben im Rentenbescheid„. Es gibt sehr viele Leute, die zum Beispiel ein Einfamilienhaus verkaufen müssen. Denen könntet ihr zum Beispiel anbieten, es zu kaufen.
Ihr zahlt keinen Kaufpreis, dafür zahlt ihr eine lebenslange Leibrente. Auf die Art und Weise würdet ihr dann zusätzliches Vermögen beziehungsweise Eigenkapital aufbauen. Der Nachteil ist nur, dass die Bank dann krasse Abschläge macht, im Wert dieses Hauses, weil sich der Leibrentenberechtigte (zurecht) eine Sicherheit eintragen lässt. Darin steht einfach gesagt: „Hallo, ich kriege eine Leibrente“ und deswegen macht natürlich die Bank gewisse Abschläge.
Trotzdem ist das eine Möglichkeit – haltet also in solchen Fällen die Augen und Ohren offen.
„Durchwohnen“: Eigennutzung
Du sagst:
„Mensch, ich möchte eigentlich gerne vermietete Immobilien kaufen, möchte Investor werden, aber irgendwie habe ich noch nicht das Eigenkapital, die anderen Sachen funktionieren bei mir auch nicht.“
Dann kauf Dir eine Wohnung in guter beziehungsweise relativ gute Lage, in schlechtem Zustand, zum Eigennutz. Dann kriegst Du weniger Probleme bei der Finanzierung. Banken finanzieren auch Eigennutzer hier und da mal, auch wenn man nicht so gute Kontakte hat, ohne Eigenkapital. Eigennutzer sind bei Banken beliebter als Kapitalanleger, weil sie einen persönlichen, emotionalen Bezug zu der Immobilie haben. Dann renoviere die Immobilie, schließlich erhältst Du ja laufend auch wieder Gehalt und Geld.
Erhöhe den Wert der Immobilie und verkaufe sie nach 3 Jahren wieder, dann ist nämlich der Ertrag steuerfrei und mit diesem steuerfreien Ertrag hast Du dann das Eigenkapital, um dann in Investmentimmobilien zu investieren. Beachte dabei bitte den § 42 Abgabenordnung, der nennt sich Gestaltungsmissbrauch. Das heißt, Du missbrauchst steuerliche Gesetze, um Dir persönlichen Vorteil zu verschaffen. Das kannst Du einmal machen, kannst Du meinetwegen auch zweimal machen, aber wenn Du da so eine Art Gewerbe draus machst, immer einziehen, renovieren, verkaufen, einziehen, renovieren, verkaufen, dann ist das natürlich nicht im Sinne des Erfinders und Du wirst dann früher oder später Ärger vom Finanzamt kriegen. Mehr dazu unter: Gewerblicher Grundstückshandel.
Lies hier mehr zum Thema Fristen für Kauf und Verkauf: Steuer sparen mit Immobilien
Dachgeschossausbau
Dann gibt es noch den Punkt g. Das ist der Dachgeschossausbau. Du kannst teilweise für kleines Geld hohe Dachböden kaufen. Teilweise für 300-400 Euro den Quadratmeter, leider nicht in Düsseldorf und leider auch nicht in München, aber trotzdem relativ günstig. Diese kannst Du dann selber ausbauen oder mit Deinen Freunden zusammen oder mit einem Handwerker, der Dir vielleicht was schuldet. Vielleicht bist Du sogar Handwerker oder hast sogar eigene Leute, die Du da einsetzen kannst, wenn es keine Aufträge gibt.
Wenn Du dann auch noch selber drin wohnst und es anschließend wieder verkaufst, ist der Ertrag steuerfrei und schwuppdiwupp, Du hast Dein Eigenkapital.
Aber auch hier wieder das Thema „Gestaltungsmissbrauch“ beachten und daraus kein Gewerbe machen, bitte.
„Känguruh-Finanzierungen“
Dann gibt es noch die sogenannten „Känguruh-Finanzierungen“, so nenne ich das.
Känguruh-Finanzierung kommt daher: Große Sprünge, leerer Beutel.
Du hast einen Verkäufer, der eine Immobilie hat, zu dem Du entweder einen sehr, sehr guten Draht hast oder der selber so ein Problem hat, dass er die Immobilie nicht verkauft kriegt. Du bist deshalb in der Lage, spezielle Konditionen raus zu handeln und das wäre dann Kauf auf Ziel. Du sagst:
„Pass mal auf, ich kaufe diese Immobilie, aber zahlen muss ich erst in einem Jahr. Oder in einem halben Jahr oder in vier Monaten.“
Dann hast Du Zeit, Eigenkapital zu besorgen beziehungsweise diese Immobilien Deinen Investoren vorzustellen, sodass Du dort Eigenkapital anwerben kannst. Allerdings musst Du Dich natürlich vorher verpflichten über einen Notarvertrag und das ist ein gewisses Risiko.
Bei mir war das dann eben so: Ich hatte noch nicht die notwendige Bonität und auch das Eigenkapital war noch nicht genug. Ich konnte ein bisschen zeigen und den Rest habe ich dann, eben über die Känguruh-Finanzierung, gemacht. Leerer Beutel – große Sprünge.
Kontokorrent oder Dispo
Hier ist es sehr zu empfehlen, dass Du ihn Dir nicht erst einrichten lässt, wenn Du ihn brauchst, sondern vorher. Frage immer nur dann nach Erhöhung des Dispos oder Kontokorrent, wenn genügend Geld auf dem Konto ist, nicht, wenn es im Minus oder überzogen ist. Es muss am besten richtig fett im Plus sein, dann sagst Du:
„Sie, wollen wir nicht mal darüber sprechen. Könnte ja mal sein, dass ich kurzfristig eine größere Anschaffung mache.“
Die Banker sind dann meistens sehr entspannt. Banker sind aber unentspannt, wenn der Dispo schon überzogen ist.
Strategische Partner
Jetzt könnte es zum Beispiel sein, dass Du versuchst, Dir Geld zu leihen oder Eigenkapital zu besorgen und keiner will Dir was geben. Jetzt könnte es aber zum Beispiel auch so sein, dass Du in einem Geschäft tätig bist, wo auch jemand von Dir abhängig ist. Das heißt also, Du besorgst einem Handwerker permanent Aufträge, dann könntest Du dem zum Beispiel sagen:
„Du, pass mal auf, jetzt brauche ich mal Deine Hilfe. Ich weiß, Du würdest mir normalerweise kein Geld leihen, aber wir machen das so: Du leihst mir Geld, dafür nutze ich Deine Handwerker. Du kriegst die Aufträge und auf die Art und Weise machen wir beide ein Geschäft.“
Oder Du suchst Dir einen Partner, mit dem Du 50:50 machst. Dein strategischer Partner hat zum Beispiel viel Geld, aber wenig Zeit.
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Immobilien finanzieren mit wenig Eigenkapital – Es gibt einen grundlegenden Denkfehler. Sagen wir, Du bekommst eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro sehr billig, für nur 250.000 Euro. Du denkst Dir: „Perfekt, dann ist ja kein Eigenkapital mehr notwendig, die Bank hätte mir dieses Objekt auch mit 500.000 Euro finanziert, den ursprünglichen Verkehrswert“.
Das ist aber falsch.
Die Bank hat nämlich eine grundsätzliche Regel, sie sagt: „Wir finanzieren keine weichen Kosten, egal zu welchem Kaufpreis Du es bekommst“. Angenommen, Du würdest die gleiche Immobilie für hunderttausend Euro bekommen, müsstest Du trotzdem mindestens die Nebenkosten selber bezahlen.
Kaufnebenkosten einer Immobilie
Exkurs: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf. Grundlage der Berechnung ist jeweils der Kaufpreis.
- Notar und Grundbuchamt circa 1,5%
- Maklergebühr circa 3-6%
- Grundsätzlich circa 3,5-6,5%, je nach Bundesland
Beispielrechnung der Kaufnebenkosten
Wir gehen von einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro aus.
- Notar und Grundbuchamt (~1,5%) = 7.500 Euro
- Maklergebühr (~5%) = 25.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (Berlin ~6%) = 30.000 Euro
- Kaufnebenkosten Summe = 62.500 Euro
Grunderwerbsteuer nach Bundesländern
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundbesitz, also Immobilien, anfällt. Ihre Höhe ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Sie beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 2020). Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist vom Kaufpreis der Anteil der Instandhaltungsrücklage abzuziehen, der auf die Eigentumswohnung entfällt. Warum? Weil der Käufer für diesen Teil seines Kaufpreises quasi einen Geldbetrag erwirbt, keinen Grundbesitz. Gleiches gilt für Einbaumöbel und -küchen etc. Auf den Rest fällt Grunderwerbsteuer an.
16 Bundesländer, 16 unterschiedliche geregelte Grunderwerbsteuersätze, von Hamburg bis München. Wie viel Du in Deiner Stadt und Deinem Bundesland zahlen musst, erfährst Du hier in der Grunderwerbsteuer Kostentabelle.
Lese-Tipp: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
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