Immobilienmakler – Wer bezahlt eigentlich wen?

Bei der Suche nach einer neuen Wohnung, oder einer Immobilie, kann man sehr viel Zeit sparen, wenn man einen Makler damit beauftragt. Die Arbeit des Maklers hat allerdings seinen Preis, aber nur dann, wenn der Makler auch erfolgreich war. Viele Menschen wissen nicht, wie hoch die Maklerprovision ist und wer sie bezahlen muss.

Bei der Vermittlung von Mietwohnung gilt ab dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Derjenige, der den Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen. Das Bestellerprinzip gilt nicht bei dem Verkauf von privaten und gewerblichen Immobilien.

Interessante Fakten zum Maklerhobnorar
  • der Makler wird im Rahmen eines Maklervertrages tätig
  • die Maklerprovision wird nur bei Erfolg bezahlt
  • wer die Provision bezahlt, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat und ob es sich um eine Vermietung oder einen Kauf handelt
  • die Höhe der Maklerprovision bei Vermietung, beträgt 2 % der Nettokaltmiete zuzüglich Mehrwertsteuer
  • die Höhe der Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie hängt von den regionalen Gegebenheiten ab
  • Die Provision wird nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages fällig

Maklerprovision, das Wichtigste in Kürze

Nach § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat ein Makler Anspruch auf die Maklerprovision, wenn ein ordnungsgemäßer Maklervertrag abgeschlossen wurde und der Makler eine Maklertätigkeit erbracht hat. Bei der Vermittlung einer Mietwohnung ist der Maklervertrag in schriftlicher Form abzuschließen. 

Das kann ein Brief, eine E-Mail, oder eine SMS sein. Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht aus. Der Maklervertrag für den Verkauf von Immobilien, muss nicht immer schriftlich abgeschlossen werden. Er kann auch stillschweigend, durch ein schlüssiges Verhalten, miteinander vereinbart werden.

Bei der Maklerprovision handelt es sich um ein Erfolgshonorar. Sie muss nur dann gezahlt werden, wenn der Mietvertrag für die Wohnung, oder der Kaufvertrag für das Haus, das Grundstück oder die Gewerbeimmobilie, oder der Pachtvertrag unterschrieben wurde. Die Höhe der Provision hängt davon ab, ob es sich um einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag handelt. Bei Mietverträgen gilt ab dem 1. Juni 2016 das Bestellerprinzip. Bei der Vermittlung einer Mietwohnung ist die Höhe der Maklerprovision auf zwei Nettokaltmieten, zuzüglich der aktuellen Mehrwertsteuer, begrenzt.

Beim Verkauf von Immobilien ist es grundsätzlich möglich, über die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln. Wer die Maklercourtage bezahlt und wie hoch sie ist, richtet sich nach den regional üblichen Gegebenheiten.
Die Maklergebühren werden sofort nach Vertragsunterzeichnung fällig. Normalerweise wird ein Zahlungsziel von 14 Tagen eingeräumt.

Makler erhalen für ihre Vermittlungstätigkeiten eine Provision

Ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen?

Wenn Sie in eine andere Stadt umziehen müssen, dann ist es sehr zeitaufwändig, dort eine Mietwohnung oder ein Haus zu suchen. Ein Makler, der den regionalen Markt kennt, wird diese Aufgabe sehr viel schneller und wahrscheinlich auf kostengünstiger übernehmen können.
Der Verkauf von Immobilien ist mit einem Aufwand verbunden, der nicht zu unterschätzen ist. Wenn Du einen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragst, dann wird er:

  • ein Exposé erstellen
  • Anzeigen gestalten und veröffentlichen
  • den Grundbuchauszug beschaffen
  • einen Energieausweis erstellen lassen
  • Besuchstermine organisieren und durchführen
  • Notartermine vereinbaren

Alle diese Tätigkeiten sind mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden und erfordern spezifisches Wissen. Der Makler kennt den regionalen Markt für Immobilien und Vermietungen und kann diese Aufgabe professioneller und effizienter, als ein Laie erfüllen. Es ist auf jeden Fall bequemer, einen Makler mit diesen Aufgaben zu beauftragen.

Was macht der Makler?

Der Makler wird sich um alle Dinge kümmern, die wichtig für den erfolgreichen Verkauf der Immobilie, oder die Vermietung der Wohnung sind. Er erstellt ein aussagekräftiges Exposé, führt Verkaufsgespräche mit Kunden und organisiert die Besichtigungstermine. Einige Makler übernehmen für Dich die Erstellung eines Energieausweises und erstellen ein Wertgutachten für die Immobilie.

Man kann davon ausgehen, dass ein Makler auch einen höheren Verkaufspreis für Dein Haus, Deine Eigentumswohnung, oder Dein Grundstück erzielen wird. Er kennt den regionalen Markt und kann die Immobilie im Exposé dementsprechend positiv darstellen.

Welcher Aufwand entsteht dem Makler?

Welchen Aufwand der Makler tatsächlich hat, ist schwer zu sagen. Wenn der Makler Glück hat, dann findet er sehr schnell einen Käufer für die Immobilie oder einen Mieter für die Wohnung.

Mietwohnungen sind vor allem in Ballungsgebieten sehr schnell zu vermitteln. Wenn der Makler keinen Erfolg hat, dann bleibt er auf seinen Kosten sitzen. Bei einem allgemeinen Vermittlerauftrag, bei dem er nicht das alleinige Vermittlerrecht hat, kann das sehr schnell passieren.

Maklerprovision bei Mietwohnungen

Bestellerprinzip bei der Vermietung seit 1.6.2015

Wer die Courtage bei einer Vermietung bezahlen musste, war bis zum Juni 2015 nicht ganz klar. Mit dem neuen Gesetzt, das am 1. Juni 2015 verabschiedet wurde, gilt das Bestellerprinzip. Die Person, die den Makler bestellt, muss den Makler auch bezahlen. 

Bis zum 1. Juni 2015 war es üblich, dass der Mieter der Wohnung die Maklercourtage bezahlen musste. Wenn der Makler von dem Vermieter beauftragt wurde, dann ist die Höhe der Provision auf zwei Nettokaltmieten, zuzüglich der Mehrwertsteuer von aktuelle 19%, beschränkt.

In der Regel wird der Makler von dem Vermieter beauftragt. Wenn der Vermieter den Makler mit der Vermittlung eines Mietvertrages beauftragt, dann muss er den Makler auch bezahlen. Er darf die Maklerkosten nachträglich nicht auf den Vermieter abwälzen.

Wer muss die Provision bezahlen?

Du musst den Makler bezahlen, wenn:Der Vermieter muss die Maklercourtage bezahlen, wenn:
Du den Makler schriftlich damit beauftragt hast, eine Mietwohnung zu suchener den Makler beauftragt hat
der Makler Dir dabei geholfen hat, die Mietwohnung zu findender Makler dem Vermieter diese Wohnung anbietet
ein Mietvertrag für eine vom Makler vermittelte Wohnung abgeschlossen wurdeein Mietvertrag für die Wohnung zustande kommt

Umlegen der Maklerprovision auf den Mieter

Da die Vermieter bei der Vermittlung der Wohnungen den Makler selbst bezahlen müssen, versuche diese Kosten zu sparen.
Dir bleibt es überlassen, die Wohnung auf eigene Kosten zu vermieten. Das kann im Einzelfall sehr zeitaufwändig sein und ist auch mit Kosten verbunden. Wenn der Vermieter einen Makler beauftragt, dann muss er ihn dafür bezahlen. Der Vermieter kann diese Kosten nicht auf die monatliche Miete umlegen.

Einige Mieter befürchten, dass der Vermieter sich die Maklerprovision über die Ablösezahlungen für Einbaumöbel, oder eine Einbauküche zurückholt, die er zu überhöhten Preisen anbietet. Das ist nach dem Wohnraumvermittlungsgesetz nicht möglich. Wenn die Ablösezahlungen in krassem Widerspruch zum Wert stehen, dann ist Vereinbarung ungültig. Die Rechtsprechung geht von einem Missverhältnis aus, wenn die Ablöse mehr als 50% über dem Wert der Einrichtungsgegenstände liegt.

Bei Zweifel kannst Du Dich an den Mieterverein wenden. Wer zu Unrecht eine Maklerprovision gezahlt hat, hat eine Frist von drei Jahren, um diese wieder zurückzufordern.

Wann ist eine Maklercourtage bei Mietwohnung unzulässig?

Der Makler darf keine Maklercourtage verlangen, wenn er der Eigentümer Wohnung ist, die er vermieten möchte. Er hat auch keinen Anspruch auf die Maklerprovision, wenn er in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis zu dem Vermieter steht.

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Maklerprovision bei Immobilienverkauf und Gewerbeimmobilien

Bei dem Verkauf von Häusern, Eigentumswohnungen, Grundstücken und Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Der Gesetzgeber hat für diesen Fall keine Regelungen vorgesehen. Bei dem Verkauf von Immobilien ist die Höhe gesetzlich nicht festgelegt, sie kann frei verhandelt werden. Die Maklercourtage wird als fester Prozentsatz vom Verkaufspreis festgelegt.

In den meisten Fällen wird die landesübliche Maklercourtage gezahlt. Die Provision liegt zwischen 3% und 7,14% der Kaufsumme. Wer die Provision an den Makler bezahlen muss, hängt von den regionalen Gegebenheiten ab. Dabei kommt es nicht darauf an, wer den Makler beauftragt hat.

Die Frage, wer die Kosten für den Makler zu bezahlen hat, ist in den einzelnen Ländern unterschiedlich geregelt.

  • in Berlin, Brandenburg, Bremen und Hamburg wird die Maklercourtage von dem Käufer der Immobilie gezahlt.
  • In Bayer, Nordrhein-Westfalen, Reinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen übernehmen Käufer und Verkäufer jeweils 50 % der Provision.
  • in Mecklenburg-Vorpommern und in Niedersachen gelten abweichende Regeln

Wann ist eine Maklercourtage beim Hausverkauf unzulässig?

Die Maklercourtage ist dann unzulässig, wenn der Makler der Eigentümer der Immobilie ist, oder sich in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis zum Eigentümer befindet.

Häufig gestellte Fragen

Kann man die Maklerprovision von der Steuer absetzen

Unter bestimmten Bedingungen können die Maklerkosten bei dem Verkauf einer Wohnung von der Steuer abgesetzt werden. Um sicherzugehen, solltest Du Dich bei Deinem Steuerberater vorher informieren.

Bei der Veräußerung einer Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren, musst Du den Veräußerungsgewinn versteuern. Die Maklerkosten kannst Du als Werbungskosten geltend machen und von dem Veräußerungsgewinn abziehen.

Wenn Du eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten möchtest, dann kannst Du die Maklerkosten zu den Anschaffungskosten hinzurechnen und anschließend mit dem Kaufobjekt abschreiben. Die Abschreibungen vermindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Wenn Du aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt umziehen musst, dann kannst Du die Maklerkosten als Umzugskosten steuerlich geltend machen. Das gilt allerdings nur für Mietobjekte und nicht für gekaufte Objekte. Neben den Maklerkosten kannst Du auch Fahrten zum Makler und zu den Besichtigungsterminen steuerlich absetzen.

Kann es zu doppelten Maklergebühren kommen?

Wenn eine Immobilie nicht nur von einem Makler angeboten wird, oder Verkäufer und Käufer beauftragen unterschiedliche Makler mit der Wahrnehmung ihrer Interessen, dann kann es vorkommen, dass beide Makler ihren Provisionsanspruch geltend machen. In diesem Fall sollte man vor Abschluss des Kaufvertrages eine Einigung herbeiführen.

Lässt sich der Makler umgehen?

Einen Makler bei der Zahlung der Provision zu umgehen ist nicht einfach. Zum Teil ist das sogar strafbar. Wenn Du einen Makler ordnungsgemäß beauftragt hast, dann steht im bei erfolgreicher Vermittlung der Maklerlohn zu.

  • Die Maklergebühren sind auch dann zu zahlen, wenn der Miet- oder Kaufvertrag von dem Lebenspartner unterschrieben wird.
  • Auch bei einer Rückabwicklung des Kauf- oder Mietvertrages hat der Makler einen Anspruch auf Provision

Wer zahlt den Makler bei einer Scheidung?

Wenn Ehepartner einem Makler einen Vermittlungsauftrag gegeben haben, dann musst Du die Kosten für den Makler gemeinsam übernehmen. Wird der Makler nur von einem Ehepartner beauftragt, dann muss dieser normalerweise die Kosten übernehmen.

Welche weiteren Kosten fallen beim Kauf/Verkauf einer Immobilie an?

Neben der Maklerprovision fallen bei dem Kauf einer Immobile noch eine Reihe weitere Kosten an. Zu den Verkaufskosten zählen vor allem die Kosten für:

  • den Makler
  • die Erstellung des Energieausweises
  • das Wertgutachten (sofern erforderliche)
  • die Grundbuchauszüge
  • den Notar zur Beurkundung des Kaufvertrages
  • Eintrag in das Grundbuch

Weiterhin können der Kauf, bzw. Verkauf einer Immobilie mit den folgenden Kosten verbunden sein:

  • Beim Kauf einer Immobilie können Kosten für die Finanzierung und für die Grunderwerbsteuer anfallen.
  • Beim Verkauf können die Kosten für die Ablösung bestehender Darlehen entstehen, die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen.
  • Hinzu kommen die Kosten für die Besichtigung der Objekte.

Zusammenfassung und Fazit

Maklerkosten entstehen immer dann, wenn ein Makler mit der Vermittlung einer Immobilie, oder einer Mietwohnung beauftragt wurde und ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnungen das Bestellerprinzip. Die Maklerprovision wird von demjenigen bezahlt, der den Makler auch bestellt hat. Die Höhe der Provision ist auf zwei Nettomonatsmieten zuzüglich der aktuellen Mehrwertsteuer begrenzt. Bis zum 1. Juni 2015 waren es vor allem die Mieter, die die Maklerprovision bezahlt haben.

Bei der Vermittlung einer Immobilie beträgt die Provision zwischen 3% und 7,14%. Die Höhe der Provision richtet sich nach regionalen Marktgegebenheiten. Wer die Provision bezahlen muss, ist ebenfalls regional unterschiedlich geregelt. In einigen Fällen bezahlt der Käufer die Provision allein. In anderen Fällen wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen, oder unterschiedlichen Teilen bezahlt.

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