Immobiliengutachter

Wenn Du Dein Haus, Deine Eigentumswohnung, oder Dein Grundstück verkaufen möchtest, dann erwartest Du einen angemessenen Verkaufspreis, der dem Wert der Immobilie entspricht. Das Gleiche gilt, wenn Du ein Haus, eine Eigentumswohnung, oder ein Grundstück kaufen möchtest. In dem Fall erwartest Du, dass Du einen reellen Gegenwert für Dein Geld bekommst.

In beiden Fällen kann ein Immobiliengutachter dazu beitragen, den Wert der Immobilie für Dich zu ermitteln. Dass der Immobiliensachverständige weit mehr macht, als nur den reinen Wert der Immobilie zu ermitteln, werden wir in diesem Artikel aufzeigen.
Die Bezeichnung Immobiliengutachter ist übrigens nicht geschützt. Deswegen kann der Beruf von jedem ausgeübt werden.

Interessante Fakten auf einen Blick
  • der Immobiliengutachter ermittelt den Wert einer Immobilie
  • die Kosten für ein Gutachten orientieren sich an den Honoraren für Architekten und Ingenieure
  • Der Immobiliengutachter wird gerufen:
    o beim Kauf einer Immobilie
    o bei einer Erbauseinandersetzung
    o bei einer Scheidung
    o bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung
  • vor Gericht zählt nur das Wertgutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • die Verdienstmöglichkeiten für den Immobiliengutachter sind sehr gut
  • die Tätigkeit als Immobiliengutachter kann von jedem ausgeübt werden, der über die Sachkunde verfügt

Was macht ein Immobiliengutachter eigentlich?

Die Hauptaufgabe eines Immobiliengutachters besteht darin, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Die Ermittlung des Wertes erfolgt anhand eines Kriterienkataloges. Für die Bewertung der Immobilie werden die folgenden Auszüge benötigt:

  • Liegenschaftskarte
  • Baulastverzeichnis
  • Altkataster
  • Bauplanrechtliche Auskunft
  • Grundbuchauszug

Der Immobiliengutachter benötig außerdem die folgenden Unterlagen:

  • Bauakte mit Baugenehmigung, Bauzeichnung, Flächen- und Massenberechnung
  • Ausstattung des Objektes
  • gültiger Energieausweis

Bei Eigentumswohnungen werden die folgenden Unterlagen benötigt

  • Teilungserklärung
  • Rücklagen für Instandhaltung
  • Beschlüsse der Eigentümerversammlung (Protokolle)
  • Nebenkostenabrechnung

Der Wert der Immobilie wird anhand der vorliegenden Unterlagen, der Bewertung der Lage, der Infrastruktur und dem aktuellen Zustand der Immobilie ermittelt. Der Immobiliengutachter vermerkt bei der Durchführung seines Auftrages alle Zustände und Mängel der Immobilie in einem Prüfprotokoll.

Bei der Wertermittlung einer Immobilie müssen Immobiliengutachter sehr genau vorgehen

Vorteile von Immobiliengutachtern

Der Vorteil von Immobiliengutachtern besteht darin, dass diese Personengruppe über den notwendigen Sachverstand verfügt, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Der Immobiliengutachter bewertet:

  • das Haus, die Eigentumswohnung, das Grundstück, oder das Betriebsgebäude nach einem festgelegten Kriterienkatalog
  • die vorhandenen Dokumente (Grundbuchauszug, Bauakten, etc.)
  • die Infrastruktur

Als Ergebnis erhält der Auftraggeber einen objektiv ermittelten Verkehrswert der Immobilie. Der Immobiliengutachter handelt normalerweise im Auftrag des Verkäufers, um den Wert der Immobilie, die zum Verkauf steht, zu ermitteln. Das Wertgutachten ist für alle Parteien, die an dem Kauf beteiligt sind von besonderem Interesse. Das Wertgutachten wird auch im Fall einer Erbauseinandersetzung, einer Scheidung, bei der Bewertung von Betriebsvermögen und bei gerichtlichen Auseinandersetzungen benötigt.

In der Umgangssprache werden beide Begriffe verwendet. Der Begriff Gutachter wird gerne verwendet, wenn man das Ergebnis seiner Tätigkeit sieht, nämlich das Gutachten. Bei dem Sachverständigen hebt man das Wissen, den Sachverstand des Betroffenen hervor. 

Anders sieht es bei Behörden oder bei Gericht aus. Dort wird in der Regel der Begriff „Sachverständiger“ genutzt. In Bezug auf die ausgeübte Tätigkeit gibt es keinen Unterschied.

Wo liegt der Unterschied zwischen einem Gutachter und einem Sachverständigen? (gibt es überhaupt einen?)

Wie findet man den richtigen Immobiliengutachter?

Wer in der Immobilienbranche tätig ist und häufiger Immobiliengeschäfte tätigt, der kennt sicher den richtigen Immobiliengutachter. Wenn Du Deine Immobilien verkaufen möchtest und einen Immobiliengutachter suchst, um den Wert der Immobilie zu ermitteln, dann kannst Du:

  • in den gelben Seiten suchen. Wenn Du Glück hast, dann wirst Du den richtigen finden
  • Deine Freunde, Bekannten und Nachbarn fragen, ob die jemanden kennen
  • Deine Bank oder Deinen Makler fragen, ob die den richtigen Immobiliengutachter kennen

Deine Hausbank und Dein Immobilienmakler sind sicher die besseren Quellen, wenn es darum geht, den richtigen Immobiliengutachter zu finden.

Bei der Auswahl eines Immobiliengutachters empfiehlt es sich, einen öffentlich bestellten Gutachter zu wählen. Außerdem solltest Du Dir den IHK Ausweis des Immobiliengutachters zeigen lassen.

Welcher Sachverständige erstellt welches Gutachten?

Ein Wertgutachten für Immobilien kann von jedem Gutachter erstellt werden. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, wer welche Gutachten erstellen darf. Entscheidend ist letzten Endes die Sachkompetenz des Immobiliengutachters. Etwas anders sieht es mit der Verwertbarkeit des Gutachtens aus.

Freie Sachverständige können ein Wertgutachten für Immobilie erstellen. Allerdings wird dieses Gutachten nicht von Behörden, oder vom Gericht anerkannt.

Dafür ist der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zuständig. Diese Bezeichnung ist gesetzlich geschützt. Die Prüfung zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen legt man bei der IHK ab, von der man auch dazu ernannt wird.

Des Weiteren gibt es noch den staatlich anerkannten Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und beauftragt.

Zu welchem Anlass ist welches Immobiliengutachten nötig?

Ein Immobiliengutachter sollte dann herangezogen werden, wenn:

  • eine Immobilie verkauft werden soll
  • eine Zwangsversteigerung ansteht
  • das Betriebsvermögen neu bewertet werden soll
  • eine Erbauseinandersetzung vorliegt
  • eine Ehescheidung ansteht
  • umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen anstehen
  • umfangreiche Sanierungen durchgeführt werden müssen

Beim Verkauf einer Immobilie, oder einer Zwangsversteigerung, ist es wichtig, den Verkehrswert einer Immobilie zu kennen. Damit ist es möglich, einen gerechten Verkaufs-, oder Gebotspreis zu ermitteln. Letzten Endes profitieren beide Parteien davon.

Bei Erbauseinandersetzungen und Scheidungen geht es darum, den Wert der Immobilie zu ermitteln, um eine gerechte Aufteilung des Erbes oder des gemeinsamen Vermögens zu ermöglichen.

Wenn Modernisierungsmaßnahmen und Sanierungen durchgeführt werden sollen, steht die Bewertung der Wirtschaftlichkeit im Vordergrund.

Worauf sollte man bei der Wahl eines Immobiliengutachters achten?

Wie bereits erwähnt, ist die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ bzw. „Immobiliensachverständiger“ gesetzlich nicht geschützt. Im Prinzip kann sich jeder so nennen. Deswegen ist es wichtig, auf die Qualifikation und die Erfahrung des Immobiliengutachters bzw. des Immobiliensachverständigen zu achten. Ein guter Immobiliengutachter sollte:

  • über eine fundierte Ausbildung verfügen
  • eine langjährige Praxiserfahrung nachweisen können
  • sich laufend Fortbilden

Bei der Wahl des Immobiliengutachters solltest Du darauf achten, welches Gutachten benötigt wird. Wenn das Gutachten vor Gericht verwendet werden soll, dann musst Du einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen.

Ein ganz entscheidender Faktor, bei der Wahl eines Immobiliensachverständigen, ist dessen Objektivität. Das Wertgutachten wird u.U. nicht nur von dem Verkäufer, sondern auch von der Bank, oder anderen Kaufinteressenten gelesen. Das Wertgutachten ist die Grundlage für deren Entscheidung.

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Wann empfiehlt sich ein kostenpflichtiges Wertgutachten?

Wenn Du den ungefähren Wert Deiner Immobilien wissen möchtest, dann kannst Du einen Makler mit der Ermittlung beauftragen. Die Immobilienbewertung durch Deinen Makler ist normalerweise kostenlos. Wenn Du einen Sachverständigen zur Wertermittlung Deiner Immobilie beauftragst, dann ist dies mit Kosten verbunden.

Für den Verkauf einer Immobilie ist ein Wertgutachten durch einen Immobiliengutachter nicht unbedingt erforderlich. Trotzdem empfiehlt es sich auch bei dem Verkauf einer Immobilie, ein kostenpflichtiges Wertgutachten einzuholen.

Das kostenpflichtige Wertgutachten empfiehlt sich auch dann, wenn es um Erbstreitigkeiten und um kritische Ehescheidungen geht. Wenn man um den tatsächlichen Wert der Immobilie streitet, wird man zu keiner Einigung kommen.

Wie sieht ein gerichtsfestes Gutachten in der Praxis aus?

Für ein gerichtsfestes Gutachten ist ein sogenanntes Vollgutachten erforderlich. Das Gutachten kann nur von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden. Der Inhalt des gerichtsfesten Vollgutachtens ist vorgeschrieben, er umfasst die folgenden Punkte:

  • Deckblatt mit Inhaltsangabe
  • Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
  • Beschreibung des Grundstücks
  • Beschreibung des Gebäudes
  • Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
  • Ermittlung des Wertes
  • Ermittlung des Verkehrswertes gem. § 194 BauGB
  • Anlagen

Was kostet ein Immobiliengutachten? (Was kostet ein Immobiliengutachter)

Die Kosten orientieren sich an dem Honorar für Architekten und Ingenieure (§34 HOAI). Allerdings wurde diese Vorgabe im Jahr 2009 gestrichen. Deswegen ist das Honorar für die Erstellung eines Immobiliengutachtens frei verhandelbar. Wenn Du ein Wertgutachten für Immobilien in Auftrag geben möchtest, dann empfiehlt es sich, mehrere Angebote einzuholen.

Die sich aus dem Paragraphen 34 Abs.1 der HOAI ergebenden Kosten sind variabel. Bei einem Immobilienwert bis 250.000 Euro liegen die Kosten zwischen 997 Euro und 1.193 Euro, bei einem normalen Gutachten und zwischen 1.157 Euro und 1.628 Euro, bei einem schwierigen Gutachten.

Die Kosten für die Gutachten steigen nicht linear an. So liegen die Kosten bei einem Immobilienwert von 10 Millionen Euro zwischen 7.071 und 8.555 Euro bei einem normalen Gutachten und zwischen 8.242 Euro und 11.719 Euro bei einem schwierigen Gutachten.

Wer bezahlt den Immobiliengutachter/den Bausachverständigen?

Immobiliengutachter bzw. Bausachverständige werden nur dann tätig, wenn ein entsprechender Auftrag vorliegt. Die Bausachverständigen werden von demjenigen bezahlt, der den Auftrag erteilt.

Beim Immobilienverkauf können sich beide Parteien die Kosten für den Immobiliengutachter bzw. Bausachverständigen einvernehmlich teilen. Denn beide Seiten sind daran interessiert, den Verkehrswert der Immobilie zu erfahren. Der Verkäufer möchte genauso wie der Verkäufer, einen gerechten Preis für die Immobilie erzielen.

Der Käufer kann das Wertgutachten bei der Beantragung eines Immobiliendarlehens bei der Bank nutzten. Unter bestimmten Umständen kann das Wertgutachten auch von der Bank beauftragt und bezahlt werden.

Wann macht die Kontaktaufnahme zu einem Immobilienmakler mehr Sinn?

Wenn Du Dein Haus, die Eigentumswohnung, oder ein Grundstück verkaufen möchtest, dann kannst Du Dich direkt an den Makler wenden. Ein Wertgutachten ist dann erforderlich, wenn der Wert der Immobilie schwer zu ermitteln ist. Bei einer Immobilie, die sich erst seit kurzer Zeit in Deinem Besitz befindet, ist das sicher nicht erforderlich.

Häufig ist es möglich, den Verkehrswert einer Immobilie über einen Vergleich mit ähnlichen Objekten, die vor kurzer Zeit verkauft wurden, zu ermitteln. Das setzt natürlich voraus, dass sich die Immobilien im gleichen Zustand befinden. Du kannst den Wert der Immobilie auch durch Deinen Immobilienmakler bewerten lassen. Es gibt Immobilienmakler, die die Bewertung für Deine Immobilie kostenlos durchführen.

Karriere als Immobiliengutachter oder Sachverständiger

Damit sich eine Person als Sachverständiger oder Gutachter bezeichnen kann, sollte er über ein gewisses Maß an Sachkunde verfügen. Als Immobiliengutachter kann man dieses Wissen als Architekt, Bauingenieur, oder Bautechniker erwerben.

Sucht man im Internet, oder in den Tageszeitungen nach Stellenausschreibungen, dann wird man schnell fündig. Der Immobiliengutachter wird von Wohnungsbaugesellschaften, von Sparkassen und Banken, von Bausparkassen und von großen Maklerfirmen gesucht. Er wird von diesen Firmen als Projektleiter für Alt- und Neubauprojekte, für die Erstellung von Wertgutachten und die Bewertung von Bauvorhaben eingesetzt.

Der Immobiliengutachter kann auch als Selbständiger tätig werden. Dabei kann er entweder als freier Immobiliengutachter, als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, oder als staatlich anerkannter Gutachter tätig werden.

Ausbildung zum Immobiliengutachter

Im Gegensatz zum Immobilienfachwirt ist der Beruf des Immobiliengutachters kein offizieller Lehrberuf. Deswegen kann sich jeder, der sich mit der Bewertung von Immobilien beschäftigt, als Immobiliengutachter bezeichnen.

Wenn Du als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger tätig werden möchtest, dann musst Du eine Prüfung vor der IHK ablegen. Danach wirst Du dann zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ernannt.

Bei der Ausbildung zum Immobiliengutachter kannst Du davon ausgehen, dass man sich an den Prüfungsinhalten der IHK orientiert. Wenn Du bereits:

  • als Immobilienmakler, Immobilienfachwirt tätig warst
  • eine Ausbildung als Architekt, Bauingenieur oder Bautechniker absolviert hast
  • als Meister im Baubereich tätig warst

dann bringst Du gute Voraussetzungen für Deine Ausbildung zum Immobiliengutachter mit. Die Ausbildung zum Immobiliengutachter wird von verschiedenen Instituten angeboten.

Ausbildung zum Bausachverständigen

Die Ausbildung zum Bausachverständigen wird ebenfalls von einigen Instituten in Vollzeit und als Internetkurs angeboten. Der Bausachverständige beschäftigt sich vor allem mit Bauschäden. Er geht den Ursachen von Bauschäden auf den Grund. Zu den Aufgaben des Bausachverständigen gehören auch die Bewertung der Schäden und die Wertermittlung von Immobilien.

Die Ausbildung zum Immobiliengutachters ist stark auf die Wertermittlung von Immobilien ausgerichtet. Darüber hinaus muss er sich intensiv mit der Bautechnik, der Statik und Materialkunde auseinandersetzen.

Ein weiterer Punkt in der Ausbildung zum Bausachverständigen ist die Beschäftigung mit Belüftungssystemen, der Schadensermittlung durch Pilzbefall und der Schadstoffmessung in Wohnräumen.

Was kann man als Gutachter oder Sachverständiger verdienen?

Als Gutachter oder Sachverständiger kann man sehr gutes Geld verdienen. Die Fachleute auf diesem Gebiet sind auf dem Arbeitsmarkt sehr gefragt. Neueinsteiger mit einer guten technischen, oder kaufmännischen Ausbildung finden schnell eine Stelle.

Um die Verdienstmöglichkeiten einmal aufzuzeigen, führen wir stellvertretend einige Stellenanzeigen auf:

StelloOrtJahresgehalt
Junior GutachterMünchen53.944 - 71.599 Euro
Projektleiter, Gutachter, BeraterDüren45.363 - 61.043 Euro
Gutachter im Bereich BaufinanzierungHannover53.580 - 76.976 Euro
Bausachverständiger VersicherungenFrankfurt66.389 - 88.067 Euro

Die Verdienstmöglichkeiten für Dich, als Immobiliensachverständiger, als Immobiliengutachter und Bausachverständiger sind nicht schlecht.

Welche Karriereperspektiven haben Gutachter oder Sachverständige?

Sachverständige und Gutachter haben sehr gute Chancen, als Selbständiger erfolgreich zu werden. Aber auch in einem Unternehmen bieten sich sehr gute Chancen für eine Karriere an. Dies gilt vor allem für Maklerfirmen und für Wohnungsbaufirmen.

Im Bereich der Banken und Versicherungen wird die Bewertung von bestehenden und neuen Immobilien immer wichtiger, um das damit verbundene Finanzierungsrisiko zu mindern. Diese Aufgabe kann man nicht so leicht an einen Computer delegieren.

Karrierechancen gibt es auch im öffentlichen Bereich. Mit steigender Komplexität der Bauvorhaben, nehmen auch die Aufgaben für Gutachter und Sachverständige zu.

Zusammenfassung und Fazit

Der Immobiliengutachter ist darauf spezialisiert, Wertgutachten für Immobilien (Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke, Betriebsgebäude etc.) zu erstellen. Der Immobiliengutachter kann von allen, am Kauf beteiligten Parteien, bestellt werden. Er sollte immer dann beauftragt werden, wenn ein objektives, von allen Parteien anerkanntes Wertgutachten erforderlich ist. Grundsätzlich kann zwischen freien, öffentlich bestellten und vereidigten und staatlich anerkannten Immobiliengutachtern bzw. Sachverständigen unterschieden werden.

Die Gründe, aus denen ein Immobiliengutachter tätig wird, können vielfältig sein. Seine Dienste werden beim Kauf von Immobilien, bei Erbauseinandersetzungen, bei Scheidungen, bei der Bewertung von Firmenvermögen und bei gerichtlichen Streitigkeiten benötigt.

Das Honorar für einen Immobiliengutachter orientiert sich an der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure (§ 34 HOAI). Da diese Vorgabe im Jahr 2009 ersatzlos gestrichen wurde, ist das Honorar für die Erstellung eines Wertgutachtens frei verhandelbar.

Die Tätigkeit als Immobiliengutachter ist auch heute noch ein Beruf mit guten Verdienstmöglichkeiten. Er wird vor allem von ehemaligen Architekten und Bauingenieuren ausgeübt.

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