Nachrangdarlehen: Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Immobilienfinanzierung: Kein Eigenkapital? Wenn Du nicht genug oder gar kein Eigenkapital hat, gibt es trotzdem Möglichkeiten eine Immobilie zu finanzieren. Eine Möglichkeit sind sogenannte Nachrangdarlehen. Wie diese funktionieren, wer das macht und welche Vor- & Nachteile daraus entstehen, erfährst Du im diesem Video. Was ist ein Nachrangdarlehen? Warum sind Nachrangdarlehen teurer als herkömmliche Kredite? Wer bietet Nachrangdarlehen an?

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital.

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Finanzierung und kein Eigenkapital? Lösung Nachrangdarlehen

Alles zum Thema: Immobilienkauf ohne Eigenkapital. Hier werden Dir folgende Fragen beantwortet:

  1. Was ist, wenn ich zu wenig Eigenkapital habe?
  2. Welche Möglichkeiten gibt es trotzdem eine Immobilie zu kaufen?
  3. Was ist ein Nachrangdarlehen?
  4. Bekomme ich ein Nachrangdarlehen?

Kein Eigenkapital, keine Immobilie?

In dem speziellem Fall, dass Du ein Haus oder eine sonstige Immobilie kaufen möchtest und kein Eigenkapital mitbringst, gibt es die sogenannte Nachrang-Finanzierung. Nachrang-Finanzierung funktioniert wie folgt: Die Hauptbank, beispielsweise die Deutsche Bahn oder die Sparkasse, geht in den ersten Rang ins Grundbuch ein. Das bedeutet, dass wenn etwas passieren sollte, beispielsweise die Immobile wird versteigert oder ähnliches, dann kriegt als erstes die Deutsche Bank beziehungsweise die Sparkasse ihr Geld zurück.

Ein Nachrangdarlehen bedeutet dann also, dass ein Kreditinstitut in den zweiten Rang geht, also ganz einfach hinter den Erst-Rang. Das bedeutet, die Sparkasse bekommt zuerst ihr Geld und was übrig bleibt würde dann die Nachrang-Bank bekommen. Eine Nachrang-Bank ist also eine Bank, die sich darauf spezialisiert hat, Nachrangdarlehen zu geben, also schwächer besicherte Darlehen. Eben genau zu dem Zweck, mangelndes Eigenkapital auszugleichen. Sprich sie begleitet die Immobilie höher, als das eine normale Geschäftsbank tun würde.

Was ist ein Nachrangdarlehen?

Definition Nachrangdarlehen:

  • kein Eigenkapital: Nachrang-Finanzierung
  • auf dem ersten Rang ist Hauptbank
  • auf dem zweiten Rand Nachrang-Bank
  • beleiht Immobilien höher als normale Geschäftsbank

Wann Nachrangdarlehen Sinn machen

In welchen Fällen braucht man also eine Nachrang-Bank? Dazu ein Beispiel: Du bist Kunde und hast einfach zu wenig Eigenkapital oder hast die Nebenkosten nicht verfügbar, weder als Bargeld noch als Sicherheiten. Oder der Kunde ist zwar im Besitz des Kapitals, möchte es aber nicht als Sicherheiten einsetzen, sondern will diese Liquidität frei behalten, um die Investition zum Beispiel anderweitig zu tätigen. Oder es kann auch mal sein, dass der Gutachter, der die Gruppe bewerteten, einen schlechten Tag hat. Weil er von seiner Innenrevision kritisiert wurde, weil irgendwo ein Darlehen schief lief oder aus einer Menge anderer Gründe. Und deswegen ist er vielleicht vorsichtig geworden und beleiht in Zukunft vielleicht immer möglichst niedrig. So etwas kommt öfters mal vor, Gutachter sind ja auch nur Menschen.

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In diesen Fällen kannst Du über ein Nachrangdarlehen nachdenken:

  • bei zu wenig Eigenkapital
  • Nebenkosten nicht verfügbar
  • Liquidität soll erhalten bleiben

Rechenbeispiel Nachrangdarlehen für Immobilie, Grundschuld & Co

In dem Fall, dass Du die Immobilie wirklich haben willst, ist einfach die Frage:

Wo kriegst Du das zusätzliche Geld her?

Hier mal ein Beispiel mit einer 100.000 Euro Immobilie:

Eine 100.000 Euro Immobilie hat, wenn Du sie ohne Makler kaufst, Nebenkosten von ungefähr 7.000 Euro: 5.000 Euro Grunderwerbssteuer und 2.000 bis 3.000 Euro für Notar, Gericht, Eintragung, Grundschuld und so weiter. Angenommen der Gutachter stellt einen Wert von 90.000 Euro als Beleihungswert für die Banker fest, dann würdest Du auch nur 90.000 Euro bekommen.

Dann fehlen Dir logischerweise 17.000 Euro.

Du willst die Immobilien aber auf jeden Fall haben und deshalb stellt sich die Frage, wo kriegst Du jetzt die 17.000 Euro her. Dafür nimmt man Nachrang-Banken, das sind meistens besondere Banken, die sich auf diesen Bereich spezialisiert haben. Du kannst Dir das so vorstellen: Ein Nachrangdarlehen ist ein Privatdarlehen, quasi ganz normal zum Beispiel für ein Auto oder für einen Konsumkredit, aber spezialisiert auf Immobilien.

Wer bietet Nachrangdarlehen an?

Es gibt für diesen Zweck 3 Haupt- Banken am Markt: Die Hanseatic Bank, Oyak Anker Bank und die Von Essen Bank. Nun ein paar Informationen zu den 3 Kreditinstituten: Die Hanseatic Bank hat sich auf Nachrangdarlehen von Immobilien spezialisiert. Sie hat also feste Abläufe, beispielsweise gibt es Online-Anträge, in denen Du Dich eintragen kannst und relativ schnell siehst, ob Du den Nachrangkredit kriegst oder nicht. Und schon für Vorher gibt es Checklisten, mit denen Du relativ schnell ausrechnen kannst, ob das funktionieren wird oder nicht.

Das sind die bekanntesten Anbieter:

  1. Hanseatic Bank
  2. Oyak Anker Bank
  3. Von Essen Bank

Die Oyak Bank ist eine Bank, die sich auf Immobilien in der Türkei spezialisiert hat. Viele türkische Mitbürger haben das Problem, dass sie Immobilien oder auch Vermögen in der Türkei haben, welches die Banken hier nicht anerkennen, insbesondere eben bei Auslandsimmobilien. Diese Menschen würden sich dann hier an die Oyak Anker Bank wenden. Diese akzeptiert nämlich Sicherheiten von türkischen Immobilien oder türkischen Geldanlagen.

Die dritte Bank ist die von Essen Bank. Dieses Kreditinstitut hat sich auf Problemfälle spezialisiert. Hat man jetzt beispielsweise einen Schufa-Eintrag, der nicht besonders schlimm ist, wie zum Beispiel, dass die Handy-Rechnung nicht bezahlt und dann der Vertrag gekündigt wurde, dann macht eine normale Geschäftsbank kein Darlehen mehr. Oder wenn dann nur ein relativ niedriges Darlehen. Die von Essen Bank hingegen hat sich schon lange auf diese Problemfälle spezialisiert. Sie macht aber auch eine sehr intensive Bonitätsprüfung, was teilweise sogar so weit geht, dass die Mitarbeiter beim Arbeitgeber nachfragen, ob der Kunde ein guter Mitarbeiter ist oder ob er quasi kurz vor dem Rauswurf steht. Es lässt sich diskutieren darüber, ob das sinnvoll und angemessen ist, aber so machen die das halt.

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Die von Essen Bank auf einen Blick:

  • auf Problemfälle spezialisiert
  • auch bei negativer Schufa
  • jedoch intensive Bonitätsprüfung

Warum sind Nachrangdarlehen teurer als herkömmliche Kredite?

Höheres Risiko, höhere Kosten

So eine Nachrang-Bank hat natürlich ein viel höheres Risiko als eine Erstrang-Bank. Am Beispiel der 100.000 Euro Immobilie: 80.000 Euro kriegt die Bank immer davon. Alles, was darüber hinaus beliehen wird, ist riskantes Geld. Aus diesem Grund sind diese Nachrangdarlehen auch immer ein gutes Stück teurer als Erstrang-Darlehen. Teilweise sind diese bis zu 4 Prozentpunkte höher. Außerdem haben sie den Nachteil, dass nicht über 30 Jahre getilgt werden, sondern teilweise über 10 Jahre oder noch kürzer.

Die Investitionsbelastung steigt also durch die höhere Tilgung und den höheren Zinssatz. Trotzdem gibt es Fälle, in denen es sinnvoll ist, solche Banken zu nutzen. Beispielsweise wenn Du Deine Liquidität anderweitig investieren möchtest. Oder wenn Du sonst gar keine Möglichkeit hättest an die Immobilie heranzukommen. Sprich Deinen Finanzierungsvermittler also auf jeden Fall auf Nachrang-Banken und auf Nachrangdarlehen an, wenn Dir das neue Möglichkeiten eröffnet.

Vor- & Nachteile auf einen Blick:

  • Nachrang-Bank hat viel höheres Risiko als Erstrang-Bank; deshalb teurer
  • Investitionsbelastung steigt durch höhere Tilgung und Zinssatz
  • trotzdem in manchen Fällen sinnvoll

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