Erste Immobilie kaufen – Hier gebe ich Dir Tipps, was man alles braucht, um überhaupt eine Immobilie kaufen zu können. Wie hoch sollte Dein Eigenkapital für die geplante Investition sein? Was erwartet die Bank von Dir als Investor? Und wie verhalte ich mich gegenüber meinem Bankberater? Das alles und vieles mehr zu diesem Thema erfährst Du in diesem Video!
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema erste Immobilie kaufen, von Einstieg über Eigenkapital und Bank – Immobilien Investor Tipps.
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Einstieg Immobilie: Dein Einkommen
Die große Frage: “Wie schafft man eigentlich den Einstieg in die Immobilie?” Ich werde immer wieder gefragt: “Du, Alex, sag mal, was braucht man denn eigentlich, um in den Immobilienbereich einsteigen zu können, um investieren zu können?” Dazu kommen viele weitere Fragen, wie oben in der Einleitung beschrieben:
- Wie hoch sollte Dein Eigenkapital für die geplante Investition sein?
- Was erwartet die Bank von Dir als Investor?
- Wie verhalte ich mich gegenüber meinem Bankberater?
Stabiler, regelmäßiger Verdienst (Höhe)
Hier stelle ich immer wieder fest, dass die Leute ihr Potential überschätzen, meist wird es aber unterschätzt. Das erste, was Du brauchst, ist ein stabiles Einkommen und zwar größer als 2.000 Euro netto. Damit kannst Du jetzt noch keine großen Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien kaufen, aber Du kannst die erste Eigentumswohnung damit kaufen.
Diese 2.000 Euro netto gelten jedoch dafür, wenn Du ledig bist. Bist Du verheiratet, solltest Du 2.500 Euro netto rechnen plus jedes neu dazu gekommene Kind 300 Euro.
Zuschläge werden abgezogen, Nebenjobs aufgerechnet
Ganz wichtig ist auch, Dein Einkommen muss nachhaltig sein. So nennt das die Bank. Das heißt, hast Du viele Überstunden beziehungsweise Nacht- und Spezialzuschläge, dann rechnet die Bank das vom Einkommen ab.
Um Dein Einkommen weiter aufzustocken, wäre es vielleicht schlau, wenn Du oder Deine Frau Dir noch einen Nebenjob besorgst.
Einkommen im Überblick:
- Stabiles Einkommen
- Ledig: 2.000 Euro netto / Monat
- Verheiratete 2.500 Euro netto / Monat + 300 Euro / Kind / Monat
- Überstunden, Nacht- und Spezialzuschläge werden rausgerechnet
- Einkommensaufstockung durch Nebenjob
Bonität: Positive Vermögensbilanz
Der zweitwichtigste Punkt, den Du haben solltest, ist eine positive Vermögensbilanz. Was meint man damit? Du hast einerseits Guthaben und auf der anderen Seite, hast Du Verbindlichkeiten oder Schulden. Wenn man die gegeneinander aufrechnet, also sprich zusammenzählt, dann sollte dabei ein positiver Wert rauskommen. Ist das nicht der Fall, spricht man von einer negativen Vermögensbilanz.
Schufaselbstauskunft und Vermögensbilanz
Eine negative Vermögensbilanz ist für die meisten Banken das totale K.O.-Kriterium. Jetzt wirst Du vielleicht fragen, was fällt denn da eigentlich alles hinein? Das Leasingfahrzeug fällt hinein, auch das finanzierte Fahrzeug, auch der Null-Zins-Kredit beim Media-Markt, all diese Sachen fallen unter die Verbindlichkeiten. Und wenn Du Dir schöne Einrichtung gekauft hast, dann setzt die Bank das mit Null an. Das heißt sie sagt: “Na gut, Einrichtung brennt morgen ab oder er verkauft sie, ist für mich nichts wert, aber die Verbindlichkeiten sind da.” – Tipps, mehr zum Thema Einnahmen und Ausgaben von Immobilien findest Du hier: Immobilienbilanz.
Schufa oder Easy-Credit-Store
Am besten ziehst Du Dir mal eine Schufaselbstauskunft. So eine Schufaselbstauskunft kannst Du bei der Schufa selber beantragen oder Du gehst in einen Easy-Credit-Store, das kostet zwar ein bisschen Geld, aber dafür kannst Du ihn gleich mitnehmen.
Schufaselbstauskunft sind pure Verbindlichkeiten
Alles, was in der Schufaselbstauskunft steht, sieht die Bank als Verbindlichkeiten an. Wenn Du jetzt zum Beispiel 10.000 Euro Schulden hast, beziehungsweise Verbindlichkeiten gemäß Schufa, hast aber nur 8.000 Euro Guthaben wie zum Beispiel Sparguthaben oder Lebensversicherungsrückkaufswerte oder Bargeld oder was auch immer, dann bist Du im Minus und damit bist Du für 90 Prozent der Banken einfach gestorben, für die Immmobilienfinanzierung.
Lange Rede, kurzer Sinn, schau, dass Du eine positive und am besten, gut positive Vermögensbilanz hast.
Eigenkapital: Wie viel brauche ich?
Der nächste Knackpunkt ist, dass Du idealerweise 10 Prozent Eigenkapital der zu kaufenden Summe haben solltest: 10-12 Prozent. Die Banken sagen euch immer 20-30 Prozent, das stimmt, wenn man schlechte Bankkontakte und schlechte Banker hat. Wenn man etwas gute Kontakte hat, dann kommt man mit den Nebenkosten hin, wenn Du das Einkommen und eine positive Vermögensbilanz hast.
- Eigenkapitalquote: 10-12%
- Bank sagt: 20-30%
- Lösung: Guter statt schlechter Bankberater
Finanzierungsvermittler: Beste Bank Kontakte
Jetzt kommen wir zum vierten Knackpunkt. Und der vierte Knackpunkt ist jemand, der sehr gute Kontakte zu Banken hat. Also Du brauchst einen sehr, sehr guten Finanzierungsvermittler oder einen guten Freund, der wirklich gute, gute persönliche Bankkontakte hat.
Fazit: 4 Faktoren
Das sind die vier Hauptkriterien, die Du brauchst, um als Immobilieninvestor mal einsteigen zu können.
- Stabiles, regelmäßiges Einkommen (Singles 2.000 Euro, Eheleute 2.500 Euro + 300 je Kind / Monat)
- Positive Vermögensbilanz (Schufaselbstauskunft hilft)
- 10-12% Eigenkapital bei gutem Bankberater
- Guter Finanzierungsvermittler
Extra-Tipp: Bonität bzw. Kreditwürdigkeit aufbauen
Jetzt möchte ich Dir einfach noch ein paar weitere Tipps runterrasseln, wie Du Deine Bonität beziehungsweise Deine Kreditwürdigkeit aufbauen kannst.
Konto für Einnahmen und Ausgaben
Als erstes solltest Du immer 2 Konten haben: Ein Einnahmenkonto für Dein Gehalt beziehungsweise auf dem Gelder von außen eingehen und ein Ausgabenkonto bei einer anderen Bank. Wichtig sind 2 verschiedenen Banken.
Weil Banker wechseln, entlassen werden, nach oben promoted beziehungsweise aufsteigen… wenn Du also einen guten Kontakt zu diesem einen Banker aufgebaut hast, dann bringt Dir das nichts mehr.
Außerdem bewertet die Bank Deine Kreditwürdigkeit anhand der Kontoumsätze, die Du hast. Das heißt, Du hast auf Deiner Seite ein Eingangskonto, nimmst dann dieses ganze Geld, überweist das auf das Ausgangskonto und zahlst von dort aus Deine Rechnungen. Dann sehen 2 Banken Deine Kontoumsätze und Du kannst bei 2 Banken Kredite aufnehmen.
Kontoführung zusammengefasst:
- 1 Konto für Einnahmen
- 1 Konto für Ausgaben
- 2 verschiedene Banken
- Einnahmen fließen von Konto 1 auf 2
- Beide Banken sehen Eingänge
Umgang mit Bankberatern
Außerdem noch 2 Tipps für den Umgang mit Bankberatern beziehungsweise für den Aufbau einer guten Verbindung zu diesen Beratern. Erstens: Banker sind es gewöhnt, dass man nur zu ihnen kommt, wenn es Probleme gibt. Oh, ich habe mein Konto überzogen, oh, ich brauche unbedingt was und so weiter. Es ist immer sehr positiv, Bankgespräche zu führen, wenn gerade alles toll läuft. Also sprich, der Bank zu zeigen: Schaut mal, ich habe jetzt geerbt, 50.000 Euro. Oder: Guck mal, ich habe meinen Kredit abgelöst, eine Gehaltserhöhung bekommen oder ähnliches.
Genauso, wie man zum Beispiel einen Kredit bei der Bank am besten dann beantragt, wenn man ordentlich Guthaben hat. Wenn man das Guthaben dann mal nicht mehr hat beziehungsweise den Kredit braucht, kriegt das der Banker gar nicht mit.
Der Trick ist einfach: Versorge den Banker permanent mit Good-News.
Zweiter Tipp: Gehe auf den Banker ein und geh in Vorleistung. Hilf ihm, gib ihm ideale Unterlagen, bring ihm neue Kunden, sprich gut über ihn, stell ihm wichtige Leute vor, die Du vielleicht kennst. Auf diese Art und Weise baust Du die Bereitschaft des Bankers aus, auch Dir mal was zurückzugeben.
- Kontaktaufnahme nicht nur in negativen Phasen
- Positives erwähnen (Erbe, Kredit abbezahlt, etc.)
- Gehe in Vorleistung (ideale Unterlagen, neue Kunden, etc.)
Eigenkapital und Eigennutzung
Eigenkapital kannst Du entweder ansparen oder Du hast Glück und erbst es oder Du kannst es Dir leihen. Das heißt, Du leihst es Dir privat, nicht bei einer Bank, weil sonst erscheint es wieder negativ in der Vermögensbilanz.
Eigenkapital leihen: Einfachste Methode
Wenn Du kein Eigenkapital hast, ist der schnellste und kürzeste Weg das eigene, private Netzwerk. Am besten hast Du einen privaten Freund oder Deine Eltern und leihst Dir einfach das Eigenkapital und zahlst ihnen dafür Zinsen.
Oder Du bringst einen Freund, Investor, Deine Eltern oder Bekannte dazu, Dir eine Grundschuld oder Zusatzsicherheiten zur Verfügung zu stellen, wenn die wertvoll und werthaltig sind. Dann bewertet die Bank sie ähnlich wie Bargeld.
Eigenkapital wieder freigeben
Eigenkapital freigeben heißt, Du kannst mit der Bank vereinbaren, dass das Eigenkapital wieder freigegeben wird, nachdem Du einen gewissen Teil getilgt, also zurückgezahlt hast. Das heißt, Du kannst auch feste Laufzeiten mit Deinen Privathelfern oder Investoren ausmachen, in denen sie ihr Geld wieder zurückbekommen.
Liste persönlicher Ressourcen
Ein weiterer Tipp ist: Mach mal eine Liste Deiner persönlichen Ressourcen. Stell Dir dafür Fragen wie:
- Welche Handwerker kennst Du?
- Welche Leute, die Erfahrung mit Immobilien haben, kennst Du?
- Was sind tolle Kontakte?
- Wer gibt Dir wichtige Tipps?
- Wer hat Kontakte zu Banken?
- Wer hat Eigenkapital?
- Wer hat vielleicht sogar Probleme, sein Geld anzulegen, weil es zu niedrige Zinsen gibt?
Mach Dir einfach mal eine Resourcenliste. Wer hat ein abbezahltes Einfamilienhaus, in dem er selber wohnt, das ihm keine Erträge bringt? Kannst Du eine Grundschuld eintragen und ihm Zinsen zahlen. Er freut sich, Du freust Dich.
Eigennutzung: Vorteile, Nachteile und Spekulationsfrist
Ein weiterer Tipp ist, Du kannst zum Beispiel als Einstieg in den Investmentbereich mit Eigennutz anfangen. Das hat mehrere Vorteile, denn an eigengenutzte Immobilien, setzen Banken nicht so hohe Kriterien an, wie wenn Du eine Kapitalanlage kaufst. Bei Eigennutzern drücken sie bei Eigenkapital und monatlichem Einkommen auch eher ein Auge zu.
Daraus entsteht aber auch ein Nachteil, Du hast weniger steuerliche Vorteile. Natürlich sparst Du Dir die Miete, aber trotzdem, die Kapitalanlage rechnet sich üblicherweise besser. Aber als Einstieg, kann man schon mal der Bank gegenüber als Eigennutzer auftreten, wenn Du nach 1, 2 Jahren ausziehst, das ist ja Deine Sache und auch gar kein Problem.
Der nächste Vorteil des Eigennutzes ist, dass hier die Spekulationsfrist nicht bei 10 Jahren liegt, sondern je nachdem: Von gar keiner Spekulationsfrist beziehungsweise bei bis zu 3 Kalenderjahren Spekulationsfrist.
Vorteile, Kauf und Eigennutzung:
- An eigengenutzte Immobilien setzen Banken nicht so hohe Kriterien an, wie wenn Du eine Kapitalanlage kaufst
- Bei Eigennutzern drücken sie bei Eigenkapital und monatlichem Einkommen eher ein Auge zu
- Weiterer Vorteil für Eigennutzer: Spekulationsfrist deutlich unter 10 Jahren
Nachteil der Eigennutzung:
- Du hast weniger steuerliche Vorteile
Erfahrungen: Echte Geschichten & Beispiele
Jetzt erzähle ich Dir noch ein paar Stories von Leuten, die ich kenne. Auch hier geht es darum, wie sie in den Immobilienbereich eingestiegen sind.
Dachböden günstige aufgekauft
Einer zum Beispiel war handwerklich begabt und hatte ein Handwerksunternehmen, hat einfach Rohbaudachgeschosse gekauft. Also einfach Dachböden. Er hat geklingelt, gefragt “Hallo, wem gehört dieser Dachboden?”, hat in der Zeitung geschaut, in Immobilienscout und hat dann einfach Dachböden für kleines Geld gekauft, das hat er teilweise bar bezahlt und teilweise bei der Bank finanziert.
Ausgebaut hat er sie dann mit seinen Handwerkern oder mit Freunden oder selber. Auf diese Art und Weise, hat er natürlich ein fettes Vermögen geschaffen. Ein unausgebautes Dachgeschoss ist natürlich sehr, sehr viel weniger wert, als eine bewohnbare Wohnung.
Immer dann, wenn er vielleicht selber noch eingezogen ist und sie nach 2, 3 Jahren verkauft, hat er den ganzen Ertrag steuerfrei kassiert und hat ab da das Eigenkapital beziehungsweise auch die Gewinne, sodass die Bank ihn gern finanziert hat.
Stellplätze und Tiefgaragenplätze: Auch im 10er Paket
Ein weiterer Trick ist zum Beispiel Stellplätze und Tiefgaragenplätze zu kaufen. Dort kannst Du für relativ kleines Geld schon mal in die Immobilie einsteigen, siehst den ganzen Ablauf, das ganze Prozedere und wenn Du dann irgendwann mal 10 Tiefgaragen kaufst, kriegst sie für 5.000 Euro oder für 3.500 Euro, je nachdem. Gerade Bauträger verkaufen gern im Block, also auch mal 10 Tiefgaragen. Nur am Rand, ein einzelner Stellplatz in London wurde zuletzt für umgerechnet 450.000 Euro (14 qm² Fläche, nicht überdacht) verkauft.
Warum verkaufen Bauträger? Aus 2 Gründen: Erstens, weil sie Geld brauchen, hat was mit Darlehensverträgen zu tun, erkläre ich später irgendwann mal genauer und zweitens, weil die Haftungsfrist gegenüber der Nachhaftung für Mängel dadurch beendet wird.
Das heißt, mit dem Verkauf der letzten Garage, starten die 5 Jahre Nachhaftung. Deswegen hauen die Bauträger, ab und zu mal, so ein ganzes Garagen-Paket raus. Wenn nicht, dann solltest Du die Bauträger in Deiner Nähe vielleicht mal darauf hinweisen oder ansprechen oder Briefe schreiben.
Wenn Du dann so ein Garagen-Paket, 10 Stück, sagen wir mal für 5.000 Euro, gekauft hast, in diesem Fall Neubau und Du verkaufst sie dann für 10.000 Euro in Einzelverkauf, ja, dann hast Du 50.000 Euro verdient!
Nachteil dieser Form ist, das solltest Du nicht privat machen, sondern lieber in einer UG oder einer GmbH machen, weil wenn Du das privat machst, dann infizierst Du Dich gewerblich.
Das heißt also, alle anderen Immobilien, die Du dann anschließend kaufst und vielleicht 10 Jahre behältst, sind dann nicht mehr steuerfrei, weil Du vorher “gewerblich” tätig warst und Du wirst gewerblich, wenn Du mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkaufst, sofern nicht mindestens 10 Jahre vergangen sind, in Kurzform. Tipp! Lies hier mehr über den Unterschied privat / gewerblich: Vermögensverwaltende GmbH.
Finanzier: Du machst die Arbeit
Eine weitere Möglichkeit ist, sich mit jemandem zusammenzutun, der zum Beispiel viel Geld hat, aber keine Zeit und keine Lust. Das heißt also, Du machst die Arbeit, er bringt das Geld.
Er kümmert sich um die Finanzierung, Du machst die ganze Arbeit: Du kümmerst Dich um die Renovierung, Du kümmerst Dich um die Vermietung.
Es gibt viele Leute, die da Bock drauf haben und auf die Art und Weise kannst Du einen Joint-Venture machen. Anschließend werden die Gewinne geteilt. Du hast sowohl Referenzen, als auch Eigenkapital und Erträge.
Das sind ein paar der Möglichkeiten, wie man relativ schnell und leicht ins Immobiliengeschäft einsteigen könnte. Ich hoffe, ich konnte Dir damit weiterhelfen!
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