Immobilien-Risiken: Eigentumswohnung – Renovierungskosten und Bausubstanz

Immobilien-Risiko bei Eigentumswohnungen – Hier lernst Du, wie Du den Renovierungsbedarf in Eigentumswohnungen selbst einschätzen kannst, die wichtigsten Daumenwerte und Hinweise. Es geht um das Thema „Kostenkalkulation und Risikoabschätzung“ bezüglich Kosten und Aufwand in der jeweiligen Wohnung, also nicht in den Außenbereichen, sondern in der Wohnung selbst.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu Renovierungskosten uns riskanten Bausubstanzen für Deine Wohnung.

Immobilien-Risiken: Renovierungskosten bei Eigentumswohnungen

Renovierungskosten für Deine Eigentumswohnung

So grundsätzlich ist es natürlich immer eine Frage des Standards. Das heißt, im Nachfolgenden wirst Du verschiedene Bereiche kennen lernen: verschiedene Gewerke, verschiedene Teile und Substanzen, was die Kosten sind und welche Möglichkeiten es gibt, et cetera. Vom Prinzip wird ein mittlerer Standard angesetzt: Das ist der Standard, der jetzt nicht den High-End-Eigennutzer befriedigen würde, der aber für die Vermietung – und auch für eine gute Vermietung – absolut in Ordnung ist. Übrigens: Renovierungen sind eine großartige Möglichkeit zur Wertsteigerung deiner Eigentumswohnung und Grundlage für viele Mieterhöhungen.

Vorab kurz zusammengefasst: In welchen Bereichen musst Du überhaupt mit Kosten rechen?

  • Eingangs- und Zimmertüren
  • Fenster und Terrassentür
  • Wände und Böden
  • Steckdosen und Schalter
  • Heizung und Warmwasser
  • Bad: Fliesen und Sanitäranlagen
  • Extras: Einbauküche und Balkon

Eine Wohnung besteht aus vielen einzelnen Bausubstanzen – Fundament, Bodenplatte, Decken, Wände…:

Türen und Fenster: Was kostet wie viel?

Fangen wir mal an mit der Eingangstür, die in Deine Wohnung führt, plus sogenannten Zargen. Als Zarge wird in der Fachsprache die Einfassung einer Tür – oder eines Fensters – bezeichnet, also der feststehende Teil bzw. Rahmen, der die Wandöffnung einfasst. Im Gegensatz zu den Zimmertüren ist die Eingangstür immer nochmal besonders verstärkt.

Eingangstür auswechseln oder ausbessern?

Die Eingangstür würde neu zwischen 200 und 500 Euro kosten, plus Einbau. Für den Einbau müsstest Du dann noch mal 50 Euro kalkulieren.

Meistens ist es jedoch nicht notwendig, die gesamte Tür auszuwechseln: Du kannst sie alternativ auch abschleifen, spachteln und anschließend lackieren lassen. Dieser Vorgang kostet üblicherweise 80 bis 100 Euro. Gerade ältere Türen sind meistens aus Vollholz – So etwas gibt es heutzutage gar nicht mehr! – und teilweise sogar maßgefertigt. Solche Türen würde ich auf jeden Fall aufarbeiten, also auch, wenn Schrammen drin sind oder Ecken abgeschlagen wurden. Solche kleinen Schäden können allesamt nachgespachtelt werden und nach der Lackierung sieht das kein Mensch mehr.

Kurze Preisübersicht:

  • Eingangstür, neu inkl. Einbau: ca. 250 – 550 Euro
  • Eingangstür, ausgebessert: ca. 80 – 100 Euro

Das Ganze kostet also im besten Fall nur ein Fünftel des Preises, den man für das Auswechseln zahlen würde.

So eine antike Hauseingangstür aus Vollholz hat beispielsweise aufwendige Ornamente oder Fenster mit schmiedeeisernen Gittern davor:

Zimmertüren neu kaufen oder aufbereiten?

Bei normalen Zimmertüren kosten die Türen selbst ungefähr genauso viel wie das Spachteln bzw. das Lackieren der Türen und Zargen, also der Türeinfassungen. Plus Einbau ist ein Neukauf unterm Strich ein bisschen teuer als eine Ausbesserung. Die Frage ist: Wechselt man sie dann komplett?

Moderne Türen sind Hohltüren. Vollholztüren sind wertvoller.

Neue Türen, die auch wirklich toll ausschauen, kriegst Du heute schon für um die 90 Euro. Dazu musst Du noch einen Aufwand von 50 Euro kalkulieren für den Einbau. Aber ich gebe zu bedenken, dass die Türen heute meistens Hohltüren sind. Das heißt: Es sind sehr, sehr leichte Holztüren. Früher wurden eher Vollholz-Türen verwendet, bei denen es sich schon teilweise lohnen würde zu spachteln und die Türen aufzuarbeiten.

Kurze Preisübersicht:

  • Zimmertür, neu inkl. Einbau: ca. 140 Euro
  • Zimmertür, ausgebessert: ca. 90 Euro

Fenster und Terrassentüren finanzieren

So, dann haben wir noch Fenster und Terrassentüren. Hier kann man grob kalkulieren: 500 Euro inklusive Einbau für ein Fenster und 1.000 Euro inklusive Einbau für ein bodentiefes Fenster bzw. für eine Terrassentür. Wenn es um das Thema Fenster und Fensterzargen geht, ist natürlich auch die Dämmung ein wichtiger Faktor bei Renovierungen.

Kurze Preisübersicht:

  • Fenster inkl. Einbau: ca. 500 Euro
  • Terrassentür inkl. Einbau: ca. 1.000 Euro

Wände und Böden: Mit welchen Kosten musst Du rechnen?

Bei Wänden ist eigentlich das Hauptproblem Folgendes: Wenn sie völlig ungerade sind und unbedingt korrigiert werden müssen, muss ganz schön viel Spachtelmasse bzw. Putz verwandt werden. Das kann eine ganz schöne Sauerei verursachen und noch dazu wirklich viel Geld und Zeit kosten.

Tapezieren & Streichen oder Glätten & Spachteln?

Wenn die Wände einfach tapeziert werden, kostet das ungefähr 4 bis 7 Euro pro Quadratmeter und nochmal 2 bis 3 Euro für das Streichen – also zusammen liegst Du da bei zehn Euro übigem Wert.

Oder Du sagst: „Mensch, Tapete gefällt mir nicht, ich möchte die Wände glatt spachteln lassen.“ Dann kostet das ungefähr 10 bis 15 Euro. Allerdings solltest Du hier unbedingt darauf achten, dass die Wände eine gewisse Qualität aufweisen. Das 1970er Baujahr ist zum Beispiel gar kein Problem, aber wenn Du um 1900 erbaut hast, muss manchmal auch der ganze Putz runtergenommen werden. Dann wird es natürlich teurer.

Kurze Preisübersicht:

  • Tapezieren und Streichen: ca. 6 – 10 Euro pro m²
  • Glätten und Spachteln: ca. 10 – 15 Euro pro m²

Also ich würde den Wechsel von Tapete zu Glatt-Spachteln immer empfehlen: Es sieht viel besser aus und in Zukunft kannst Du statt neu zu tapezieren einfach drüber streichen. Dazu ist es nicht wesentlich teurer als zu tapezieren.

Ein professioneller Handwerker beim Glätten und Spachteln einer Raumdecke:

Böden verlegen: Laminat oder eher doch Parkett?

Bei den Böden hat es sehr viel damit zu tun, welchen Standard Du ansetzt. Vom Prinzip her kann man sagen: Laminat kannst Du sowohl für 5 als auch für 30 Euro kaufen. Ich würde nicht unbedingt die günstigste Variante empfehlen, da diese sich relativ schnell abnutzen und dann schlecht ausschauen.

Hier ein Tipp: Ikeaböden!

Gerade die Laminatböden von Ikea sind sehr, sehr hochwertig. Die kosten vielleicht nur 7 Euro, hätten aber im Baumarkt einen Wert von 20 Euro. Für die Verlegung musst Du dann noch ungefähr zwölf Euro on top kalkulieren – da sind dann allerdings auch die Fußleisten bzw. Abschlussleisten schon dabei.

Bei Parkett liegen die Kosten zum Beispiel bei 20 bis 70 Euro, wobei hier natürlich nach oben hin alles offen ist. Für ein exklusives Dschungelholz, Hand-geschlagen, kannst Du auch schon mal 500 Euro investieren, wenn Du möchtest. Aber trotzdem: die übliche Range liegt bei 20 bis 70, vielleicht mal 90 Euro – zuzüglich Verlegung natürlich. Bei Parketten musst du da teilweise 20 bis 25 Euro kalkulieren. Je nachdem, wie darunter gedämmt werden muss oder ob verklebt werden muss oder schwimmend verlegt wird usw.

Also gutes Parkett kostet insgesamt auf jeden Fall mindestens 100 Euro den Quadratmeter!

Kurze Preisübersicht:

  • Laminat inkl. Verlegung: ca. 17 – 42 Euro pro m²
  • Parkett inkl. Verlegung: ca. 40 – 115 Euro pro m²

Zwei Handwerker verlegen Böden – bei Holzdielen ist eine vollflächige Verklebung üblich:

Elektrik: Kostenaufwand für Steckdosen, Schalter & Co.

Dann haben wir zum Beispiel noch Schalter und Steckdosen, die kosten ungefähr 5 Euro pro Stück und noch mal 5 Euro kannst Du für den Einbau kalkulieren. Die Elektroarbeiten für eine Wohnung sollten insgesamt weit unter 2.000 Euro bleiben, solange Du nur die Elektrik auswechselst. Da wirst Du Dich jetzt wundern: „Oh, ist aber günstig“ – Nein, ist es nicht!

Denn das Teuerste bei Elektroarbeiten ist nicht die Leistung des Elektrikers, sondern die ganzen Hilfsarbeiter. Währen der Elektriker nur am Schaltschrank arbeitet bzw. die Anlage überprüft und auscheckt, stellt er dir die ganzen Hilfsarbeiten, wie zum Beispiel Wände schlitzen, Kabel verlegen, Wände wieder zuspachteln und streichen, teuer in Rechnung. Du musst Dir also nur einen Hilfsarbeiter suchen, der die Wände aufkloppt, die alte Elektrik raus nimmt und sie neu verkabelt.

Geheimtipp: Aufgabenvertreilung zwischen Hilfsarbeiter und Elektrikmeister

Also mach es auf jeden Fall so: Such Dir jemanden, der die einfachen Arbeiten macht und für den Du auch günstigen Lohn bezahlst. Bevor zugespachtelt wird, lässt du dann die Anlage entsprechend von einem Profi abnehmen, sprich einem Meister für Elektronik.

Kurze Preisübersicht:

  • Steckdose/Schalter inkl. Einbau: je ca. 10 Euro
  • Zielgesamtpreis (Auswechselarbeiten): weit unter 2.000 Euro

Heizen: Heizkörper, Boiler, Durchlauferhitzer

Bei dem Thema „Heizen“ stellt sich erst einmal die Frage: Etagenheizung oder nicht?  Ist keine Etagenheizung vorhanden, musst Du dich nur um die Heizkörper kümmern und das ist nicht wirklich teuer: So ein Heizkörper mit den Maßen 60 x 80 cm, weiß, kostet ungefähr 60 Euro und hat ungefähr 1.400 Watt Leistung.

Tipp: Neue Heizkörper können eine Wohnung sehr gut aufwerten!

Nehmen wir an, dass es eine Gas-Etagenheizung in Deiner Eigentumswohnung gibt. In dem Fall musst Du ungefähr 1.800 bis 2.200 Euro kalkulieren. Davon entfallen die 1.800 Euro rein auf die Heizung. Wenn Du zudem auch eine Warmwasserversorgung haben willst, landest Du preislich, je nach Größe der Wohnung, ungefähr bei 2.200 Euro. Also macht der Unterschied zwischen einer reinen Wärmeaufbereitung bzw. Heizung und einer Warmwasserversorgung ungefähr 400 Euro aus. In letzterem Fall kommt das  Warmwasser für Dich direkt aus dem Boiler.

Alternativ kannst Du natürlich auch mit einem Durchlauferhitzer arbeiten zu einem Preis von ungefähr 100 bis 200 Euro pro Stück. Viele machen das gerne, weil dann zum Beispiel im Sommer nicht die ganze Zeit die Heizung  läuft bzw. nicht die ganze Zeit warmes Wasser vorgehalten werden muss.

Kurze Preisübersicht:

  • Einfache Heizkörper (1.400 W): ca. 60 Euro pro Stück
  • Reine Gas-Etagenheizung: ca. 1.800 Euro
  • Gas-Etagenheizung mit Boiler: ca. 2.200 Euro
  • Durchlauferhitzer: ca. 100 – 200 Euro pro Stück

Heizungsbestand: Effizienzstruktur (Exkurs)

Vorsicht Kostenfalle! 56% finden ihre Heizanlage „unzureichend effizient“. Mein Tipp: Nutze einen Luftbefeuchter, bevor Du die Heizung permanent voll aufdrehst. Damit hast Du das selbe Wärmegefühl, bei geringeren Kosten. Wie das funktioniert? Lies hier mehr im Artikel: Immobilien Risiken Fenster und Dämmung.

Denn, die wenigsten Heizungsanlagen sind effizient, also auch kostenschonend. Hier siehst Du die Effizienzstruktur im Heizungsbestand in Deutschland in den Jahren 2018 und 2019. Über die Hälfte der Befragten, ganze 57% (2018) bzw. 56% (2019), hält ihre Heizungsanlage für „unzureichend effizient“. Ein echter Kostenfresser, bei intensiver Verwendung.

  • Unzureichend effizient: 56%
  • Effizient: 24%
  • Effizient und erneuerbar: 20%

Statistik: Effizienzstruktur im Heizungsbestand in Deutschland in den Jahren 2018 und 2019 | Statista

Fliesen und Sanitäranlagen: Was kostet ein Bad?

Vom Prinzip her lässt sich sagen: Entweder Du fliest auf die alten Fliesen drauf oder Du lässt sie runter klopfen, begradigen und dann neu aufkleben. Klebst Du auf die bestehenden Fliesen, sieht das nicht so schön aus und ist auch nicht perfekt. Aber so wird das bei Mietwohnung oft gemacht – ich mache das teilweise auch so. Das Ganze kostet ungefähr 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter mit aktuellen, modernen Fliesen. Wenn Du dagegen alles neu machst und so verlegen lässt, wie es sein sollte, kostet der Spaß zwischen 30 und 40 Euro pro Quadratmeter.

Du kannst allerdings auch Fliesenlack benutzen. Das ist ein spezieller Lack für Fliesen, womit sich gelbe oder grüne Siebzigerjahre-Bäder beispielsweise mit relativ wenig Aufwand aufhübschen lassen. Dann sehen sie nicht mehr „uwäh“ aus, sondern einfach „Och ja, okay“. Hier kann ich Dir nur empfehlen, den teuren Lack zu nehmen, der kostet dann 5 bis 10 Euro pro Quadratmeter.

Mein Tipp: Investier in die Bäder nicht zu viel Geld.

Bäder sind nur etwa fünf bis sechs Jahre hipp und spätestens nach 20 Jahren sagen die Leute „urgh“. Erinnert euch mal selbst: Früher waren braune Bäder hipp, in den achtziger Jahren… Dann wurden kleine weiße Fliesen benutzt, teilweise mit Bordüren… Dann wurden die Fliesen wieder größer und auf einmal ein bisschen grauer… Jetzt werden sie noch grauer, die Fugen werden enger usw. usw.. Die Mode ändert sichda  relativ stark, deswegen ist es besser, in Bäder nicht so viel Geld zu investieren. Oder höchstens kurz vorm Verkauf.

Kurze Preisübersicht:

  • Fliese auf Fliese: ca. 20 – 30 Euro pro m²
  • Neuverfliesung: ca. 30 – 40 Euro pro m²
  • Verschönerung mit Fliesenlack: ca. 5 – 10 Euro pro m²

Preiskalkulation für ein komplettes Badezimmer

Ich persönlich versuche, für vermietete Wohnungen das Bad komplett in Ordnung zu kriegen. Inklusive Fliesen und entsprechend Wanne, Toilette, Waschtischen, usw. und auch inklusive der Armaturen kalkuliere ich einen Preis von 3.500 Euro. Das ist relativ günstig, dafür brauchst Du schon einige „Connecis“, aber so hast Du auf jeden Fall mal eine leichte Idee dafür, in welcher Größenordnung ich kalkuliere.

Hier baut ein Fachmann gerade eine Badewanne mit Armaturen zusammen:

So, die Armaturen für das komplette Bad, inklusive Dusche und Wasserhähnen et cetera, sollten 300 Euro nicht übersteigen.

Duschen sind immer mit das Teuerste.

Eine Dusche ist immer relativ teuer: Die Duschwanne selbst kostet etwa 150 bis 300 Euro und die Duschverkleidung, also die Kabinenwand mit Ein-/Ausstieg, ist das teuerste. Für eine Badewanne musst Du auch zwischen 100 und 300 Euro kalkulieren, für eine Toilette zwischen 40 und 80 Euro und für ein Handwaschbecken zwischen 40 und 100 Euro. Für die Innenausstattung geht es also praktisch bei 300 Euro los und kräftig nach oben – trotzdem kannst Du auch für 300 Euro schon gute Sachen kriegen.

Kurze Preisübersicht:

  • Fliesen: ca. 5 – 40 Euro pro m²
  • Armaturen: ungter 300 Euro
  • Duschwanne: ca. 150 – 300 Euro zzgl. Verkleidung
  • Badewanne: ca. 100 – 300 Euro
  • Toilette: ca. 40 – 80 Euro
  • Handwaschbecken: ca. 40 – 100 Euro
  • Zielgesamtpreis (Badezimmer): ca. 3.500 Euro

Hier ein Tipp: Schau mal auf eBay vorbei. Dort gibt es hochwertige Sachen ohne große Aufschläge, die direkt aus China importiert wurden und dort findet ihr wirklich stylische Duschen für kleines Geld.

Extras für höhere Mieteinnahmen: Einbauküche und Balkon

Dann, was ich noch ganz gern mache: Ich bau Einbauküchen rein, weil das die Vermietung allgemein verbessert und ich so auch höhere Mieten nehmen kann. Diese Einbauküchen sollten inklusive Geräte niemals mehr als 2.000 Euro kosten. Im Baumarkt gibt es beispielsweise großartige Modelle für unter 2.000 Euro, die top ausschauen und super modern sind. Oder Du googlest einfach unter „günstige Küchen“.

Spielst Du mit dem Gedanken, Balkone anzubauen, musst Du pro Quadratmeter Gesamtkosten zwischen 800 und 1.200 Euro ansetzen. Da sind dann die Fundamente dabei, da sind die Träger dabei, da sind die Verschalungen dabei… Allerdings hängt der Preis natürlich auch davon ab, ob Du nur einen Balkon hinsetzt oder direkt fünf oder zehn.

Kurze Preisübersicht:

  • Einbauküche (inkl. Geräte): unter 2.000 Euro
  • Balkon: ca. 800 – 1.200 Euro pro m²

Zusammenfassung: Womit musst Du rechnen?

Das sind jetzt natürlich alles nur Daumenwerte mit dem Ziel, Dir zu helfen einfacher zu kalkulieren. Wenn Du Dir also eine Wohnung ansiehst, solltest du jetzt einigermaßen mit Bleistift und Zettel kalkulieren können und wissen: „Ach guck mal, das ist ja gar nicht so teuer“ oder: „Das ist teuer und das muss man machen“.

Alle Quadratmeterpreise noch einmal im Überblick:

  • Wände: ca. 6 – 15 Euro pro m²
  • Böden: ca. 17 – 115 Euro pro m²
  • Fliesen: ca. 5 – 40 Euro pro m²
  • Balkon: ca. 800 – 1.200 Euro pro m²

Alle Stückpreise zur weiteren Referenz für Dich:

  • Eingangstüren: ca. 80 – 550 Euro pro Stück
  • Zimmertüren: ca. 90 – 140 Euro pro Stück
  • Fenster und Terassentüren: ca. 500 bis 1.000 Euro pro Stück
  • Steckdosen und Schalter: ca. 10 Euro pro Stück
  • Heizkörper und Durchlauferhitzer: ca. 60 – 200 Euro pro Stück
  • Etagen-Heizung mit/ohne Warmwasser:  ca. 1.800 bis 2.200 Euro
  • Sanitäranlagen: ca. 40 – 300 Euro pro Stück

Und die Gesamtpreise als Richtwerte für Dich auch nochmal separat:

  • Elektroarbeiten insgesamt: weit unter 2.000 Euro
  • Bad-Armaturen insgesamt: unter 300 Euro
  • Sanitäranlagen insgesamt: ab 300 Euro
  • Badezimmer insgesamt: ca. 3.500 Euro
  • Einbauküche (inkl. Geräte): unter 2.000 Euro

Geheimtipp: Einsparung von Heizkosten und allgemeine Steuervorteile

Hier habe ich noch ein paar wichtige Immobilientipps für Dich: Nämlich, wie Du hohe Heizkosten vermeidest und Dir verschiedene Steuervorteile bei Renovierungsarbeiten zu Eigen machen kannst.

Kosten sparen ohne Ausgaben: 50% weniger Heizkosten

Heizkosten Einsparung ohne zusätzliche Kosten – Wie Du bis zu 50% an Heizkosten sparen kannst, ohne weitere Ausgaben und Kosten, erkläre ich Dir in diesem Video. Dies ist ein Tipp, der Dir zeigt, wie Du mit einfachsten Mitteln Deine eigenen Heizkosten und die Deiner Mieter um bis zu 50% reduzieren kannst. Ganz ohne aufwendige Sanierung.

Steuervorteile bei Renovierung, Abschreibung und Finanzierung

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Investieren in Immobilien: Tipps

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