Leerstand & Nichtzahler – Du hast Dir eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft und Dein Mieter zahlt nicht mehr? Du weißt nicht, wie Du den richtigen Mieter für Deine Investment-Immobilie findest, um Dir den Ärger mit Nichtzahlern zu ersparen? Tolle Tipps und Tricks, wie Alex Düsseldorf Fischer mit diesen Situationen umgeht, die Du auch für Deine Immobilie übernehmen kannst, erfährst Du in diesem Video!
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps.
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Wie vermeide ich Mietausfall? Nicht zahlende Mieter
Risiken, Leerstand und Nichtzahler bei vermieteten Immobilien. Beginnen wir mit ein paar anschaulichen Zahlen, sodass ihr euch daran, im ersten Schritt, orientieren könnt. In Gegenden, wie Düsseldorf sagt man, dass die Leerstandsquote bzw. die Nichtzahlerquote die 1% nicht übersteigen sollte. Das heißt also: Bei einem von hundert Mietern, besteht die Möglichkeit, dass dieser nicht zahlt. In sozialen Brennpunkten, also den typischen Hochhäusern, irgendwo tief im Ruhrgebiet, ist eine Leerstandsquote bzw. Nichtzahlerquote, erst ab 5% inakzeptabel. Die Wahrscheinllichkeit, das einer nicht zahlt, liegt also bei 1 von 20.
Wir wollen uns jetzt erst einmal mit nicht zahlenden Mietern beschäftigen, anschließend gehen wir dann auch auf Leerstand ein.
Man hört natürlich viel im Fernsehen, in Sendungen wie Explosiv und diese ganzen Boulevard-Shows: „Oh Gott, der Mieter zahlt nicht, ich wurde in den Ruin getrieben. Zwei Jahre und neun Monate hat der nicht gezahlt usw. Unglaubliche Kosten etc.“
Einstellung zu säumigen Mietern
Was man hier natürlich zunächst wissen muss ist, dass diese Sendungen von der Panikmache Leben. Was hier weg gelassen wird, ist, dass sich der Vermieter auch einfach, unglaublich dämlich angestellt hat. Den Hauptfehler, den man machen kann, wenn der Mieter nicht zahlt, ist, dass man sagt: „Naja, das wird schon vielleicht“ nach Prinzip Hoffnung. Heißt, dass man sich die Situation und den Rückstand schön redet.
Erste Mahnung bis Auszug: Zeit und Ablauf
Hier muss man folgendermaßen vorgehen:
Man hat einen Standard-Prozess, einen Standard-Ablauf, wie man bei nicht zahlenden Mietern vorgeht. Das Ganze ist dann nach üblicherweise sechs Monaten, im aller schlimmsten Fall neun Monaten, definitiv beendet.
Nicht zahlende Mieter üblicherweise nach 6, max. 9 Monaten raus
Pünktliche Mahnung und Mahngebühr
Ich mache es immer so, dass ich bei mir am 5. die Mieten überprüfen lasse und dann sofort die erste Mahnung raus geht. Übrigens auch mit Mahngebühr von 10 Euro, sodass es auch entsprechend weh tut. Damit das möglich ist, muss man das im Mietvertrag handschriftlich verankern. Einfach bei „Bemerkungen“ drunter schreiben, handschriftlich ist wichtig, sodass im Falle von Nichtzahlung, einfach eine Bearbeitungsgebühr von 10 Euro, beziehungsweise eine Mahngebühr von 10 Euro, fällig wird.
Fristlose Kündigung: Ab wann?
Jetzt ist es im deutschen Gesetz so, dass man einen Mieter dann fristlos kündigen kann, wenn er hintereinander zwei Monatsmieten im Rückstand ist, beziehungsweise wenn er zeitversetzt zahlt, also er mal gezahlt hat, dann zahlt er wieder nicht und so weiter. Wenn die Zahlung nicht aufeinanderfolgend und regelmäßig sind, wenn er insgesamt drei Monatsmieten im Rückstand ist, dann sofort fristlos kündigen.
Hierfür gibt es jede Menge vorformulierte Musterschreiben im Internet zu finden, idealerweise schaut ihr beim Haus- und Grundbesitzerverein.
Fehler: Du bist zu vorsichtig
Jetzt kommt der erste Fehler, den die meisten machen. Sie sind erstmal vorsichtig, wollen dem Mieter nicht wehtun und rechtfertigen sich das Ganze und versuchen es irgendwie telefonisch zu handhaben. Der Mieter hält sie hin oder erzählt ihnen eine traurige Geschichte. Lange Rede, kurzer Sinn, so geht es:
Sofort wenn es möglich ist, kündigen. Dann kann man parallel immer noch mit dem Mieter sprechen, aber die Kündigung wird ausgesprochen, sonst verliert ihr wertvolle Zeit.
Haus- und Grundbesitzerverein: Tipp für Vermieter
Sobald die Kündigung ausgesprochen wird, geht der Vorgang sofort zum Rechtsanwalt. Auch hier kann ich wieder den Haus- und Grundbesitzerverein empfehlen. Der kennt günstige Rechtsanwälte. Wenn ihr das Ganze nicht so oft macht, dann können sie euch einen guten Anwalt empfehlen, beziehungsweise können euch auch bei dem ganzen Kündigungsvorgang entsprechend beraten. Die Beiträge für den Haus- und Grundbesitzerverein liegen zwischen 35 und 60 Euro im Jahr. Ist also gar nichts im Verhältnis dafür, dass ihr dort Fragen beantwortet kriegt und eine kostenlose Beratung dazu.
Haus- und Grundbesitzerverein:
- Kontakte zu günstigen Anwälten
- Kostenlose Muster und Vorlagen
- Praktisch kostenlose Beratung
- Beitrag zwischen 35 – 60 Euro / Jahr
Hierzu möchte ich euch auch direkt noch ein paar Tipps und Erfahrungen mitgeben.
Mehr Tipps? Hausbesitzer Know-How Masterkurs
Hier siehst Du die Übersicht, was in diesem Kurs alles gelehrt wird:
Zahlungsausfall: Weitere Tipps für Vermieter
- Zahlungsvereinbarung mit Mieter
- Mietausfall und Vandalismus: Versicherung
- Grundlegende: Qualitative Mieter
- 5% der Nichtzahler sind A…. was tun?
Zahlungsvereinbarung mit Mieter
Bei mir ist das so: Ich mach das Ganze jetzt seit 20 Jahren und ich habe folgende Regel rausgefunden: Wenn ein Mieter einmal nicht zahlen konnte, dann mache ich mit ihm eine Zahlungsvereinbarung, weil er sagt: „Ja, ich würde gern , aber ich hatte eine schwere Zeit und Scheidung“, keine Ahnung was. Wir schließen also eine spezielle Zahlungsvereinbarung, zusätzlich zur laufenden Miete. Hier hat die Erfahrung von 20 Jahren eins gezeigt: Wenn ein Mieter einmal eine Zahlungsvereinbarung eingeht und sie dann bricht, kann man den Fall als Vermieter, sofort zum Rechtsanwalt geben. Warum? Er wird sie immer wieder brechen.
Zahlungsvereinbarung gebrochen, sofort zum Rechtsanwalt.
Das sind statistische Fakten, kann ich nur empfehlen.
Mietausfall und Vandalismus: Versicherung
Der nächste Punkt ist, man kann sich versichern lassen. Hier gibt es verschiedene Versicherungen, unter anderem von der R+V beziehungsweise verschiedenen Maklergesellschaften, die praktisch die R+V Versicherung als Träger nutzen, die alle den Zweck haben, Mietausfall und Vandalismus zu versichern.
Es gibt auch noch eine andere Versicherung, das ist eine Rechtsschutzversicherung, speziell für Vermieter, die ist relativ teuer, die bemisst sich üblicherweise an der Brutto-Jahresmiete. Das heißt, bei einer durchschnittlichen Wohnung landet man da irgendwie zwischen 20 und 40 Euro im Monat. Diese Kosten kann man allerdings von der Steuer absetzen und bevor einen das total kirre macht und man nicht mit dem Risiko leben kann, versichert man sich lieber.
Versicherung für Vermieter:
- Mietausfall und Vandalismus versichern, wie R+V
- Rechtsschutzversicherung bei wenigen Mietern
- Bei vielen Mietern, Rücklage statt Versicherung
Ich persönlich habe gar keine Versicherung, das muss ich dazu sagen. Ich habe allerdings auch mehr als eine Wohnung, sogar einige davon. Dadurch, dass das Ganze dann verteilt wird, also wenn jetzt von hundert Mietern einer mal nicht zahlt, ist das nicht so schlimm, dann kann ich meine eigene „Versicherung“ aufmachen, also indem ich einfach kleine Rücklagen dafür bilde.
Was ich damit sagen möchte: Am Anfang oder wenn es für euch existenzbedrohend wird, weil euer Einkommen nicht so groß ist, oder eure Rücklagen momentan noch nicht so gut sind, empfehle ich durchaus alles versichern zu lassen.
Grundlegender Tipp: Qualitative Mieter
Grundlegender Tipp, um einfach dafür zu sorgen, dass dieses Problem erst gar nicht kommt ist, lieber den Mieter etwas länger suchen. Die Mietersuche ist so ähnlich, wie bei der Mitarbeitersuche, man kann den Mitarbeiter gut auswählen und nimmt sich viel Zeit dafür, also für Gespräche, Tests, Probearbeiten und dann entscheidet man sich für den richtigen Mitarbeiter. So hat man anschließend keinen Ärger. Oder man macht die Mitarbeitersuche sehr schnell. Das führt dann dazu, dass man sich immer wieder mit dem Mitarbeiter rumschlagen muss, ihn korrigieren muss, ihn weiter ausbilden muss, etc.
Das Gleiche qualitative Verfahren sollte man einfach auch bei den Mietern, im Vorfeld, anwenden. Lieber etwas länger suchen und dann ewig Ruhe. Hier ist vor allem eine Sache ganz interessant: Indem ihr auf der Mieterselbstauskunft zum Beispiel die Telefonnummer des Vorvermieters oder die Anschrift des Vorvemieters geben lasst, könnt ihr ja dort mal anrufen und da mal nach den Referenzen fragen. Hat er regelmäßig gezahlt, ist der dauernd nervig gewesen, ist er dem Vermieter auf die Nerven gegangen etc.
- Qualität der Mieter durch Auswahl, statt sofortiger Zusage
- Vergleichbar mit der Mitarbeiter Suche
- Langzeit Ruhe bei gutem Mieter
- Tipp: Telefonnummer vom Vorvermieter in der Mieterselbstauskunft
Mieter geben sich selbst auf
Dann gibt es einen zweiten Punkt, viele Leute fallen oft in einer Art Loch. Die Frau ist weg gegangen, der Mann hat angefangen zu trinken und fällt einfach in ein Loch. Diese Leute verbuddeln sich dann, verlassen ihr Haus nicht mehr, haben ihren Job verloren, machen einfach gar nichts mehr. Denn wir leben ja in Deutschland, hier muss keiner unbedingt auf der Straße leben. Oft ist es so, dass den Leuten einfach der Mut fehlt, mal zur Arge zu gehen und zu sagen „Mensch, ich habe meinen Job verloren, wie wäre es denn, könnt ihr mir mit meiner Wohnung helfen?“
Tatsächlich passieren zwei Sachen: Wenn ihr jetzt einen Mieter an die Hand nehmt und mit ihm gemeinsam sprecht, ihn ein bisschen aufmuntert und mit ihm zusammen zur Arge geht, dann werden zwei Sachen passieren: Entweder die Arge übernimmt die Kosten, weil die Wohnung eine angemessene Größe und Preis hat, oder die Arge wird eine alternative Wohnung stellen, so dass die Wohnung dann natürlich auch wieder frei wird und vermietbar ist.
Das ist etwas, was ich immer mache. Trotzdem ist es ganz wichtig, immer so schnell wie möglich kündigen! Damit ihr rechtlich auf der sicheren Seite seid und keine Zeit oder Fristen verpasst. Meine Erfahrung ist, dass man 95 Prozent der Dinge dann gelöst bekommt, wenn man mit den Leuten spricht und versucht ihnen zu helfen. Gleich kommen wir noch zu den übrigen 5 Prozent der Nichtzahler.
Lese-Tipp! Lerne mehr zum Thema Kaufen und Vermieten
5% der Nichtzahler sind A…. was tun?
Es gibt allerdings auch Fälle, die hoffnungslos sind. Die sind selten, ungefähr 5 Prozent von den Nichtzahlern. Das sind echte A….. Also schwierige Mieter, sagen wir es mal so. Die sind völlig pleite und denen ist alles egal. Da mache ich es dann auch schonmal so, dass ich persönlich vorbei gehe und sage:
„Pass auf, ich gebe dir jetzt 500 Euro, wenn du bis morgen ausgezogen bist.“
Also, die gebe ich ihm natürlich nicht jetzt, sondern nachdem er ausgezogen ist. Ich biete ihm also einfach Geld an, damit er raus kommt, damit ich den Mietausfall nicht habe, beziehungsweise den Ärger und die Rechtsanwaltskosten. Hier kann es durchaus auch mal sinnvoll sein, ein bisschen Geld in die Entmietung zu investieren.
Jetzt kann man die Wohnung renovieren oder ein bisschen aufwerten, um dann wieder mehr Miete zu bekommen, Thema Cashflow optimieren.
Mietausfall: Steuervorteile und Rückzahlung
Zum Schluss noch eine Sache, damit euch das Ganze ein bisschen den Horror nimmt: Wenn ihr Mietausfall habt, dann führt es dazu, dass sich auch die Steuervorteile erhöhen. Normalerweise sind Leute, die vermietete Immobilien kaufen, im Steuersatz, bzw. im Spitzensteuersatz, von 50 Prozent und können dann zum Beispiel, wenn die Miete 500 Euro beträgt und das Ganze würde jetzt mal 9 Monate dauern, ganze 4500 Euro einnehmen. Dann gibt es dafür tatsächlich ungefähr die Hälfte, 2200 Euro, im Jahr später wieder von der Steuer zurück.
Unangenehm wäre das Ganze nur, wenn du selbst auch arbeitslos bist, während dein Mieter nicht bezahlt, weil du dann nämlich auch die Steuervorteile nicht bekommst, weil du ja kein Einkommen hast. In solchen Fällen solltest du dann also lieber die Versicherung wählen, wie oben beschrieben.
Das wäre also das Thema Nichtzahler. Jetzt kommen wir noch zu dem Thema ‚Wie vermietet man?‘ und ‚Was tun bei Leerstand?‘. Hier empfehle ich Dir meine weiteren Videos (mit Transkript) zur Vollvermietung auch in schwierigen Märkten. Die findest Du im Hausbesitzer Know-How Masterkurs.
- Vollvermietung – Leerstand vermeiden
Allgemein solltest Du Dir auch das Video „Die Immobilienbilanz“ reinziehen, weil das sehr deutlich erläutert, warum die Miete wichtig ist, wofür man sie braucht und wie sich das auf dein Gesamtinvestment auswirken würde, wenn der Mieter mal eine Zeit lang nicht zahlt.
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