Diese Video zeigt Dir, wie die Höhe des Eigenkapitals mit dem Einkommen und der bankseitigen Bewertung der Immobilie zusammenhängt. Wenn Du mit Banken auf Augenhöhe verhandeln willst, schau Dir unbedingt dieses Video an.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps …
Zusammenhang: Beleihungswert / Immobilie / Eigenkapital / Einkommen
Beleihungswert, Eigenkapital & Einkommen
Heute geht es um das Thema, wie der Beleihungswert der Immobilie, Dein Einkommen und das einzusetzende Eigenkapital bei Deiner Immobilienfinanzierung zusammenhängen.
Hier werden Dir folgende Fragen beantwortet:
- Wie sichert sich die Bank ab?
- Was ist ein Blankoanteil?
- Was ist ein Beleihungswert?
Vollfinanzierung durch die Bank
Nehmen wir an, Du hast eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 100.000 Euro. Auf diese 100.000 Euro kommen, je nachdem ob mit oder ohne Makler ungefähr 7% Nebenkosten drauf. Wenn die Investmentimmobilie, die Du finanzieren willst, gut ist, wird die Bank Dir auf jeden Fall eine Vollfinanzierung über 100.000 Euro geben und in Ausnahmefällen sogar die Nebenkosten mitfinanzieren.
Bankentscheidung in drei Teilen
Aber nach welchen Kriterien schaut die Bank überhaupt auf Deine Immobilie? Ganz einfach: Sie unterteilt sie in drei Teile.
Und zwar sagt die Bank „Die 50.000 Euro kriege ich auf jeden Fall.“ Damit ist gemeint, solltest Du in Zahlungsschwierigkeiten kommen oder auswandern und abhauen, die Bank auf jeden Fall, auch wenn der Markt noch so schlecht ist, für die gleiche Immobilie mindestens 50.000 Euro bekommt. Und dann sagt die Bank „Bei 80.000 Euro bekomme ich es so gut wie sicher“. Denn wenn der Markt ein bisschen schwankt, wenn etwas zwangsversteigert werden muss, wenn es verkauft werden muss, weil der Kunde nicht mehr zahlt oder abgehauen ist, denk die Bank, „die 80.000 Euro kriege ich auf jeden Fall auch.“
Risiko der Bank – Blankoanteil
Du siehst schon, worauf es hinaus läuft. Die Rechnung mit 80.000 Euro ist für die Bank ein Risiko. Und das nennt man in der Bankenwelt „Blankoanteil“. Blankoanteil bedeutet einfach, dass das aus Banksicht nicht durch 100%ige Sicherheit gedeckt ist. Das heißt, es ist „nicht unterlegt“. Und dieser Blankoanteil, der kann nicht durch die Immobilie unterlegt werden, sondern der wird durch Dich als Sicherheit, durch Deine Vertrauenswürdigkeit und durch Dein Einkommen unterlegt.
Das heißt die Bank sagt: „Ich bin abgesichert auf jeden Fall bis 80.000 Euro. Bis 50.000 Euro sogar super.“ Alles darüber hinaus ist wie eine Art Privatkredit und auf Dein Einkommen und Deine Persönlichkeit abgestellt. Im Bankendeutsch „auf Deine Bonität„.
Mehr Einkommen bedeutet sicherer Blankoanteil
Hier kommen wir schon zu der Crux. Je weniger Einkommen Du hast, desto weniger sicher bist Du für die Bank und desto mehr Eigenkapital möchte sie. Umgekehrt, je mehr Einkommen Du hast, desto sicherer ist dieser Blankoanteil und umso weniger Eigenkapital möchte die Bank. Also, je mehr Du aus Banksicht wert bist, durch Dein Einkommen, Deine Lebensverhältnisse, desto weniger Eigenkapital möchte die Bank. Das muss man wissen, weil manche Kunden oder auch Privatleute verstehen nicht, warum der eine etwas ohne Eigenkapital finanziert kriegt, sie aber viel mehr bezahlen müssen.
Einkalkulieren von Ausfällen
Dieser Blanco-Kreditteil ist wie eine Art Privatkredit. Die Citybank, das ist eine der größten Banken für private Kredite, kalkuliert mit 30% Ausfallrisiko ihre Privatkredite. Das heißt sie haben in ihren Zinsen, welche zwischen 8% und 9% liegen, einkalkuliert, dass 30% der Darlehen gar nicht zurückgezahlt werden. Und je höher Du jetzt eine Immobilie finanzierst, desto teurer wird das auch, weil dann das Ausfallwagnis mit einkalkuliert werden muss.
Vergleich also nicht irgendwelche billigen Zinsen, aus der Werbung. Die sind meistens bei dem Wert von 100.000 bis 50.000 Euro ausgerechnet. Sondern, je höher Du finanzierst, desto teurer wird der Spaß. Das kann steuerlich natürlich Sinn machen, aber trotzdem musst Du das wissen.
Beleihungswert
Nun weißt Du, wie Beleihungswert, Eigenkapital und Einkommen zusammenhängen. Der Beleihungswert ist der Wert, bei dem die Bank sagt, das ist ihr wert ist. Die Bank nimmt üblicherweise einen Beleihungswert von 80.000 EUR, wenn die Immobilie einen Verkehrswert von 100.000 hat, sprich 100.000 EUR im öffentlichen Verkehr gekostet hat.
