RADG 72: Die Känguru-Finanzierung

Als ich lange genug Immobilien und Finanzierungen vermittelt hatte, beschloss ich, mein erstes eigenes gewerbliches (mit Gewinnerzielungsabsicht für den Weiterverkauf gedachtes) Objekt in Angriff zu nehmen. Mit gewerblich meint man in diesem Zusammenhang, die Immobilie nicht privat als Bestands- oder Halteobjekt zu kaufen. Man kauft sie in einer gewerblichen Gesellschaft (zum Beispiel GmbH) mit dem Zweck, sie innerhalb kürzester Zeit zu sanieren, wertzuverbessern und dann schnellstmöglich mit Gewinn wieder abzuverkaufen.

Damals war mir nicht bewusst, dass Bestandsfinanzierungen und gewerbliche Finanzierungen zwei völlig verschiedene Paar Schuhe sind. Zumindest aus der Sicht der Bank. Gewerbliche Immobilienfinanzierungen fallen in die Abteilung „Bauprofis“, und dort herrschen ganz andere Regeln als im Privatkundengeschäft.

Der Bereich „Privatkunden“ unterscheidet hier nicht unbedingt, ob man angestellt oder selbstständig ist. Man kauft die Immobilie als Privatmann zum Vermögensaufbau. Bei den Bauprofis landet man folglich, sobald man sich mit Immobilien gewerblich beschäftigt.

Leider haben diese Abteilungen ganz andere Vorgaben und Regeln, die üblicherweise viel strenger sind als im Privatbereich. Dies stellte ich fest, indem ich über ein halbes Jahr lang ergebnislos versuchte, eine Finanzierung für mein erstes gewerbliches Immobilienprojekt zu bekommen.

Die Antwort, die ich stets erhielt, lautete: „Wir können Sie leider nicht finanzieren, da Sie keine Referenzen haben. Kommen Sie doch wieder, wenn Sie ein bisschen Erfahrung und Referenzen haben …“

Auf meine Gegenfrage „Wie soll ich denn Erfahrung und Referenzen sammeln, wenn mich keiner finanziert?“ bekam ich immer nur Schulterzucken.

Heute weiß ich, dass man dazu grundsätzlich zwei Optionen hat:

• a) Man macht ein Joint-Venture (ein gemeinschaftliches Geschäft) mit einem erfahrenen Investor, der bei den Banken schon bekannt ist. Dies hat den Nachteil, dass man natürlich die Gewinne teilen muss.
• b) Man geht einen sehr ungewöhnlichen Weg, wie ich es tat. Von diesem Weg möchte ich aber eigentlich jedem abraten, er ist nämlich sehr anstrengend und auch nicht wirklich sauber und geradlinig.

Nachdem ich ja bereits mit der Privatkundenabteilung der Bank gute Erfahrungen gesammelt hatte, ging ich nun also mit dem gewerblichen Objekt in die Privatkundenabteilung.

Ich tischte damals den Bankern folgende Story auf: „Hier ist ein Mehrfamilienhaus, das ich aus steuerlichen Gründen gerne in einer GmbH kaufen würde. Dies ist ein Bestandsobjekt, das ich gerne halten möchte.

Da ich denke, dass die Zinsen bald noch fallen werden, hätte ich gerne nur eine einjährige Zinsfestschreibungsdauer (vertraglich festgehaltener Zinssatz auf eine gewisse Zeit).“

Natürlich war das nicht die Wahrheit. Ich war damals jedoch der Meinung, dass es schlau wäre, so vorzugehen. Und tatsächlich, ich bekam die Finanzierung. Da das Objekt aus 36 Wohnungen bestand und ich es meinen Kunden im voll sanierten Zustand anbieten wollte, stand ich nun vor folgender Problematik: Ich musste so viele Wohnungen so schnell abverkaufen, dass das Gesamtdarlehen des Ankaufs durch die Verkäufe bereits abbezahlt ist. Und das, bevor die Bank überhaupt merkt, dass ich abverkaufe.

Fragt mich nicht, wie ich das hinbekommen habe, ich schaffte es jedoch, 20 Wohnungen innerhalb von drei Wochen zu verkaufen. Die ankaufsfinanzierende Bank wird nämlich über Kopien der Notarverträge im Rahmen der Abwicklung direkt vom Notar informiert.

Irgendwie hatte ich es jedoch hingekriegt (ich bin, glaube ich, um fünf Jahre gealtert) und tischte dann der Bank den nächsten Bockmist auf. „Wissen Sie, ursprünglich hatte ich ja vor, das Objekt wirklich im Bestand zu halten. Aber dann gab es einfach so eine große Nachfrage, dass ich der Versuchung zu verkaufen nicht widerstehen konnte …“

Das war natürlich totaler Quatsch. Ich hatte mich über drei Wochen hinweg totgearbeitet, um diese unmenschliche Leistung zu vollbringen. Außerdem hatte ich danach keine Nerven mehr, sondern Drahtseile. Jedoch hatte ich jetzt natürlich den Vorteil, dass ich endlich ein Referenzobjekt hatte. Bei der alten Bank brauchte ich mich natürlich erst mal nicht mehr blicken zu lassen, und so ging ich mit meinem Referenzobjekt zu einer neuen. Und auf einmal hatten die Bauprofi-Abteilungen Lust, mit mir zu arbeiten.