Eigennutzung Immobilien: Kriterien zum Kauf & Verkauf für Eigennutzer/Selbstnutzer – Worauf achten bei der Wahl des Eigenheims? Du möchtest eine eigengenutzte Immobilie kaufen? Hier gibt es viele Punkte, die Du berücksichtigen musst, bevor Du die Immobilie kaufst. Damit Du nicht irgendwann feststellst, dass Du nur noch für Dein Eigenheim/Deine Eigentumswohnung arbeitest und Deine Freiheit aufgegeben hast. Worauf Du beim Immobilieneinkauf für die Eigennutzung achten musst, erfährst Du hier!
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu den Auswahlkriterien, die für oder gegen einen Immobilienkauf sprechen sowie die wichtigsten finanziellen Aspekte bei Eigennutzung einer Immobilie.
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Immobilienkauf Eigenheim: Die wichtigsten Punkte zur Eigennutzung
Hier geht es um das Thema “Worauf achten beim Immobilienkauf, speziell bei der Eigennutzung?”
Als Eigennutzer solltest Du Dir als allererstes der Zwecke bewusst werden: Damit sind also die Gründe gemeint, warum Du eine Immobilie für Dich kaufst. Diese Zwecke bzw. Gründe solltest Du möglichst allgemein formulieren und dabei die Zukunft nicht vergessen. Hier ein paar Fragen, die Du Dir stellen solltest:
- Wo möchte ich in 10 – 15 Jahren stehen?
- Möchte ich verheiratet sein?
- Möchte ich Kinder haben? Wie viele?
- Oder Haustiere?
- Passt dann die Größe der Wohnung noch?
- Funktioniert das so, wie ich mir dass vorstelle?
- Ist mein Job flexibel? Werde ich gegebenenfalls woanders hin versetzt?
- Nehme ich vielleicht einen anderen Job an?
- Gibt es noch andere Angebote?
Beim Immobilienkauf solltest Du Dir sicher sein, welche Kaufkriterien das Objekt erfüllen sollte:
Flexibilität heißt Planen für Deine Zukunft
Ganz wichtig – und das ist meiner Meinung nach der wichtigste Punkt überhaupt:
Gib deine Flexibilität nicht auf!
Selbstgenutzte Immobilien sind natürlich meist emotional besetzt. Das heißt: Es gibt viele Apsekte, in denen einfach Emotioen mitschwingen. Du hast vielleicht einfach Lust drauf oder denkst Dir: schönes Eigenheim; tolle Terrasse; attraktive Lage; in der Nähe der Oma, damit sie sich um die Kinder kümmern kann, etc… Vergiss dabei aber nicht, dass Du vielleicht das ganze Ding später auch wieder los werden musst, weil Du beispielsweise in eine andere Stadt ziehst oder Dich beruflich veränderst.
Freiheit heißt Chancen wahrnehmen können
Ein weiterer Punkt, den ich niemals aus den Augen lassen würde:
Die meisten Eigennutzer geben ihre Freiheit auf.
Sie halsen sich viel zu hohe Belastungen auf, obwohl sie noch nicht genügend Vermögen aufgebaut haben wie z. B. durch Immobilieninvestment. Das sind eben nicht Immobilien zur Eigennutzung, sondern Investitionen in andere Immobilien. Ist nch kein ausreichendes Vermögen aufgebaut worden, müssen diese Eigenutzer sehr viel auf Kredit finanzieren. Dadurch haben sie dann hohe Raten am Bein, sodass sie dann beispielsweise positive Geschäftsmöglichkeiten gar nicht wahrnehmen können. Denn dort würden sie dann vielleicht mal ein Jahr lang weniger verdienen und das können sich viele nicht leisten…
Und so bist Du dann irgendwann mal 60 Jahre alt und hast die ganze Zeit nur für Dein Haus gearbeitet, aber nie wirklich die Chancen des Lebens nutzen können.
Der Zweitmarkt – Entscheidender Kauffaktor
Bevor Du Dir eine Immobilie einkaufst, solltest Du kritisch die Aspekte Wert, Austattung und vor allem auch Lage abwiegen. Denn nur, wenn Dein Eigenheim auch für den Zweitmarkt, also den Käufermarkt, interessant ist, lohnt sich der Kauf und spätere Verkauf.
Immobilienwert: Die Zielgruppe bestimmt den Gewinn
Deine Immobilie sollte einen gewissen Wert haben, falls Du später wieder verkaufen möchtest. Sie sollte daher nicht zu speziell sein oder nur Dir gefallen. Denn wenn sie auch anderen Leuten gefällt, findet sich später leicht ein geeigneter Käufer. Das bedeutet also: Du brauchst einen breiten Markt, um einen guten Marktwert zu erzielen.
Ein breiter Markt sichert dir später den Verkauf zu einem guten Preis.
Diesen sogenannten Zweitmarkt musst Du unbedingt im Auge behalten und prüfen: Wird es in 10, 15 oder vielleicht 20 Jahren Käufer geben, die bereit sind, mehr zu zahlen als das, was Du bezahlt hast? Oder mindestens den gleichen Preis?
Lage: Großstädte sind attraktiver als das Land
Hier ist besonders die Gefahr, zu sehr auf dem Land oder im Grünen zu kaufen. Du findest es da vielleicht schön neben den Schafen und magst es, wenn Dich der Hahn weckt… Aber die Frage ist: Wollen andere das auch? Und wenn ja: Gibt es genügend Käufer, sodass ein ordentlicher Preis zustande kommt?
Die meisten Käufer wollen urbane 3- und 4-Zimmer-Wohnungen.
In Düsseldorf beispielsweise und in vielen anderen Großstädten gehen zum Verkauf 3- und 4-Zimmer-Wohnungen am besten, obwohl für die Vermietung 1- und 2-Zimmer-Wohnungen am besten sind. Warum? Ganz einfach: Hauptkäuferzielgruppe sind entweder Paare oder junge Familien und die wollen 3- und 4-Zimmer-Wohnungen.
Eine attraktive Lage in der Innenstadt Düsseldorfs mit ausreichend Platz für Paare und Kleinfamilienbesitzt einen hohen Marktwert:
Ausstattung: Wertsteigerung und Nachhaltigkeit sind prioritär
Beachte bitte, dass bei einer Immobilie die Ausstattung immer verbessert werden kann. Entweder sparst Du dafür extra an, um dann Handwerker beauftragen zu können, oder Du machst es in Eigenleistung oder wie auch immer. Solche Verbesserungen kannst Du jederzeit vornehmen bzw. vornehmen lassen.
Die Wohnfläche lässt sich später oft nicht mehr ändern.
Aber was in der Regel nie geht: Du kannst die Quadratmeterfläche nicht erhöhen oder eben nur selten – es sei denn, Du hast ein eigenes Haus und beantragst eine Baugenehmigung usw. Aber Quadratmeter von Wohnungen lassen sich z. B. einfach nicht aufblasen.
Bei Ausstattungsmerkmalen solltest Du beachten, dass sie nicht allzu schnell an Wert verlieren, sondern nachhaltig werthaltig sind. Frage Dich vor jeder Anschaffung: Sind die Ausstattungsmerkmale, für die Du bezahlst, auch für den späteren Käufer interessant? Ist er bereit, Geld dafür zu bezahlen?
Exotische Ausstattung verliert schnell an Wert.
Ein ausgefallenes Parkett zum Beispiel kann für deine emotionalen Wünsche toll sein, ein zukünftiger Käufer hingegen findet ein zu rötliches Holz vielleicht nicht schön. Spezielle, russisch gestaltete Bäder mit viel Prunk gefallen Dir womöglich, doch wer anders findet die dann grässlich und reißt sie wieder raus.
Eine klare und einfach strukturierte Wohnaustattung findet viele Abnehmer:
Pass also auf, dass Du hier nicht denselben Fehler begehst wie viele Leute mit Yachten oder mit Luxussportwagen. Solche Objekte sind sehr speziell und verlieren wahnsinnig schnell an Wert. Deshalb: Mach es nicht zu speziell, damit Du später einen breiten Markt als Abnehmer hast.
Finanzielle Aspekte: Die wichtigsten Spielregeln kurz erklärt
Die wichtigsten finanziellen Aspekte, mit denen Du Dich beim Immobilienkauf Deines Eigenheims auseinandersetzen musst, sind hier kurz für Dich zusammengefasst:
- Rendite
- Bonität
- Liquidität
- Tilgung
- Zinsbindungsfristen
- Anfallende Kosten für Sanierung, Renovierung und Co.
- Steuervorteile
Dein Ziel sollte sein, sowohl den Eigennutz als auch mindestens eine vermietete Wohnung bis zum Rentenalter abgetilgt zu haben. Somit sind Deine Nebenkosten in Form von Hausgeld und Reparaturen durch die Mieteinnahme abgedeckt.
Liquidität gibt Zahlungssicherheit
Eine ganz wichtige Regel ist: Stell sicher, dass du niemals in Liquiditätsschwierigkeiten kommst. Liquidität bezeichnet Deine flüssigen Mittel wie Bargeld oder Dein Guthaben bei der Bank. Kannst Du deine Rechnungen nicht mehr bezahlen, hast Du Liquiditätsschwierigkeiten – in Fachkreisen wird auch von Liquiditätsengpässen gesprochen.
Liquidität vor Rentabilität!
Ganz wichtig: Liquidität geht immer vor Rentabilität, alter Kaufmannsspruch.
Positive Rendite deckt Risiken ab
Auch wenn das Ganze sehr emotional ist: Vergiss nicht, dass Deine Eigennutzung auch Rendite abwerfen sollte. In dem Zusammenhang musst Du den Unterschied zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite kennen. Die Gesamtkapitalrendite ist dann noch einmal etwas ganz anderes.
Hohen Tilgungsraten sind riskant
Wenn Du einen Kredit aufnimmst, mach also die Tilgung nicht zu hoch, sodass Du Deine Schulden planmäßig zurückzahlen kannst. Dafür brauchst Du einen Tilgungsplan. Die meisten Banken bieten auch Sondertilgungsmöglichkeiten mit Raten bis 5% an. Die sind besser für Dich.
- Gute Sondertilgung: bis 5%
Bei Kreditaufnahme sollte Dein Tilgungsplan realistisch sein. Lies Dir die Angebote der Banken genau durch und achte auf günstige Sondertilgungsmöglichkeiten:
Ohne Bonität gibt es keine Kredite
Achte auch darauf, dass Du deine Bonität, also deine Kreditwürdigkeit, nicht ruinierst. Andernfalls hast Du vielleicht keine Möglichkeit, später ein Geschäft zu finanzieren oder ein tolles lukratives Schnäppchen zu kaufen… Einfach deshalb, weil Du Dir durch die Eigennutzung und die zu hohen Raten Deine Kreditwürdigkeit verbaut hast.
Mietimmobilien bringen Dir Steuervorteile.
Das ist bei finanzierten Immobilien, die Du vermietest, anders. Denn dort hast Du Steuervorteile als Einnahmen und Du hast Mieteinnahmen, welche die Bank gegeneinander aufrechnet. Bei einem zu großen Haus, das Du selbst bewohnst, gibt es das aber nicht.
Garantierte Konditionen bei Zinsbindungsfristen
Außerdem solltest Du eine möglichst lange Zinsbindungsfrist wählen über mindestens 10 Jahre. Idealerweise vereinbarst Du Fristen, die 15 oder 20 Jahre betragen, auch das wird von vielen Banken angeboten. Denn in dieser Zeitspanne bleibt der Zins, wie er vereinbart wurde,und ändert sich nicht mit dem Marktzins.
- Gute Zinsbindung: 15 – 20 Jahre
Kostenkontrolle bei Eigentümergemeinschaften
Worauf musst Du jetzt sonst noch achten, wenn Du als Eigennutzer leben möchtest? Kaufst Du zum Beispiel eine Wohnung, solltest Du Dir unbedingt die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen vorlegen lassen. In denen wird nämlich alles protokolliert, was in den Versammlungen besprochen wurde:
- Worüber sich die Eigentümer so aufregen;
- Was so passiert ist in letzter Zeit;
- Welche Kosten anfallen;
- Und ganz wichtig: Welche Kosten noch anfallen werden.
Eigentümerversammlungen finden regelmäßig statt, um sich auszutauschen und anfallende Kosten zu besprechen:
Wenn Du Wohnungen kaufst, gibt es eigentlich immer auch Eigentümergemeinschaften. Gerade bei denen stehen teilweise die Kosten vorher schon fest. In dem Fall kann es oft sein, dass einer sagt: “Oh nee, diese Kosten, die da jetzt kommen, will ich nicht tragen. Verkaufe ich mal schnell!” Da möchtest Du natürlich nicht der Käufer sein, der diese Wohnung dann gekauft hat.
Renovierungsstau und Sanierungsbedarf sind mögliche Kostenfallen.
Hier könnte es zum Beispiel Renovierungsstau am Gemeinschaftseigentum geben – wie eine sanierungsbedürftige Garage oder eine Wärmedämmung, die unbedingt gemacht werden muss, weil Wasser in die Fassade läuft.
Steuervorteile bei Eigennutzung
Der Eigennutzbereich hat natürlich auch seine attraktiven Seiten: Zum Beispiel kannst Du Eigennutz sofort steuerfrei wieder verkaufen, wenn Du von Anfang an selbst die Wohnung bewohnt hast. Wenn die vorher vermietet war oder nicht ausschließlich der Eigennutzung gedient hat, kannst Du Deine Immobilie nach drei Kalenderjahren verkaufen. Das ist natürlich sexy!
Kurz zusammengefasst, wann kannst Du steuerfrei verkaufen?
- Eigenutz von Beginn an: sofortiger steuerfreier Verkauf
- Vermietung vorab/Mischnutzung: steuerfreier Verkauf nach 3 Kalenderjahren
Wenn Du hier gezielt einkaufst, kannst Du auf diese Art und Weise natürlich auch Eigenkapital aufbauen, um Dir dann später mal Dein Traumhaus zu bauen.
Der Verkauf eines selbstgenutzten Objekts steigert Dein Eigenkapital.
Bedeutet: Du suchst Dir eine marktgängige Wohnung in guter Lage mit einer noch nicht so tollen Ausstattung – ich sage mal 4-Zimmer-Wohnungen in Innenstadtlage. Dann renovierst Du die in Eigenleistung, mit Freunden oder durch günstige Handwerker. Und nachdem Du selber drin gewohnt hast, verkaufst Du die Wohnung dann später wieder. Das ist natürlich eine tolle Sache!
Mietwohnungen sind ein Investment für Deine Rente
Führende Bausparkassen bewerben aktuell, dass die beste Rente die eigengenutzte Immobilie ist. Das ist nicht unbedingt falsch, aber eben auch nicht ganz richtig.
Inflation, Steuern und Sozialabgaben können Dich Deine Immobilien kosten!
Viele Leute erkennen kurz vor der Rente, dass sie nur sehr wenig Rente bekommen, gerade inflationsbereinigt. Inflationsbereinigt bedeutet hier, dass Deine Rente unter Abzug der Inflationsrate berechnet wird. Wenn die Kaufkraft inflationsbedingt sinkt, kannst Du Dir später im Rentenalter viel weniger für Dein Geld kaufen als heute. Dann kommen teilweise auch noch kräftig Steuern und Sozialabgaben drauf, sodass Du Deine bestehenden Häuser oder Wohnungen gar nicht mehr halten kannst. Einfach deswegen, weil die Nebenkosten so stark angestiegen sind. Das ist die Falle beim Eigennutz: Hausgeld und Nebenkosten.
Tipp: Kauf neben dem Eigenheim zusätzlich eine Zweitimmobilie zur Vermietung.
Deswegen empfehle ich Dir: Wenn Du ein Immobilienobjekt zur Selbstnutzung kaufst, kalkulier den Kauf einer vermieteten Immobilie gleich von Anfang an mit ein. Berechne vor allem die Mietrendite. Warum? Die Nebenkosten sind in den letzten 30 Jahren nicht um 3% gestiegen, wie die Inflation, sondern um 6%. Und in den letzten 10 Jahren gab es sogar einen Anstieg um 8%.
Die Nebenkosten werden immer teurer:
- Anstieg in den letzten 30 Jahren: +6%
- Anstieg in den letzten 10 Jahren: +8%
Gleichzeitig steigt die Inflationsrate nur wenig:
- Anstieg der Inflationsrate in den letzten 30 Jahren: +3%
Also verliert Dein Geld an Wert. Dann rechne das mal hoch und Du wirst feststellen, dass Du irgendwann verkaufen musst. Ganz einfach, weil Du Deine Nebenkosten nicht mehr bezahlen kannst. Aus diesem Grund hast Du die vermietete Immobilie: Sobald diese Immobilie schuldenfrei ist, der Kredit also abgetilgt wurde, zahlt Dir Dein Mieter quasi das Hausgeld und Deine Nebenkosten sind gedeckt.
Kalkuliere genau, mit welchen Kosten Du für die Zukunft rechnen musst, damit Du keine Defizite verbuchst:
Geheimtipp: Beschaffung von Eigenkapital & Rentenbescheid
Hier habe ich noch ein paar Geheimtipps für Dich zum Thema “Finanzierung”, nämlich wie Du zu mehr Eigenkapital kommst, um Dir die Immobilien zu kaufen, die Du willst. Dazu gibt es noch alles, was Du über die tickende Zeitbombe “Rentenbescheid” wissen solltest:
Eigenkapital beschaffen: Bonität, Banken, Känguruh-Finanzierung & Co.
Eigenkapital für Immobilien – Welche Möglichkeiten es gibt, um Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie zu besorgen und welche Regeln Du als Investor beachten musst, erkläre ich Dir hier! Des Weiteren erfährst Du, welche Sicherheiten Du benötigst und worauf Du auch hier bei Deiner Investition achten musst, um vom Finanzamt nicht als gewerblich eingestuft zu werden.
Zeitbombe Rentenbescheid: Gründe für den Immobilienkauf
Rentenbescheid – Was bedeutet der Rentenbescheid und warum Du Immobilien kaufen solltest! Im Kleingedruckten Deines Rentenbescheides sind Dinge mysteriös verklausuliert, die Dir die Zornesröte ins Gesicht treiben werden. Wenn Du also zart besaitet bist, schaue Dir das Video lieber nicht an. Wie hoch ist die gesetzliche Rente maximal? Wie hoch ist sie wirklich?
Next Level Steuercoaching 2021: Jetzt bewerben
Auch 2021 haben viele Selbstständige & Unternehmer echte Schmerzen bei ihrer Steuer- & Abgabenlast! Wir haben 3 altbekannte Fachgebiete zu einer völlig neuen Strategie kombiniert, die es Leistungsträgern ermöglicht, Steuern in privates Vermögen umzuwandeln.
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