Gewerblicher Grundstückshandel – Hier erkläre ich Dir die wichtigsten Regeln zu Immobilien & Steuern, damit Du als Immobilien Investor nicht im gewerblichen Grundstückshandel landest. Letzte Woche haben wir uns noch allgemeiner mit Steuern sparen mit Immobilien beschäftigt. Genauer gesagt: Steuervorteile durch Renovierung, Abschreibung und eine bedachte Immobilienfinanzierung im Vorfeld. Was das für Dich bedeutet, woran das Finanzamt das fest macht und die wichtigsten Regeln, die Du beim Einkauf/Verkauf von Immobilien berücksichtigen musst, erfährst Du in diesem Video und Artikel.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum gewerblichen Grundstückshandel, Steuern, Fristen und Beispiel Rechnung.
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Steuerliches Grundwissen zu Immobilien: Gewerblicher Grundstückshandel
Gewerblicher Grundstückshandel ist das, wo Du nicht landen möchtest.
Das heißt, Du möchtest gerne als Privatinvestor angesehen werden, der private Vermögensverwaltung macht, was bedeutet, dass Deine Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei sind und zwar komplett steuerfrei, zumindest unter gewissen Voraussetzungen.
Fällst Du dagegen in den gewerblichen Immobilienhandel, das ist ein Fachbegriff, den das Finanzamt benutzt und der durch verschiedene Urteile festgelegt wurde, dann hast Du Pech! Denn dann zahlst Du nicht nur volle Steuer auf Deinen Gewinn, sondern Du zahlst zusätzlich auch noch Gewerbesteuer.
In diesem kurzen Video bzw. Transkript kann ich Dir natürlich keinen vollständigen Überblick über das Thema gewerblichen Grundstückshandel geben. Ich würde Dir auch empfehlen, dafür Deinen Steuerberater zu konsultieren. Ich werde Dir allerdings die wichtigsten Praxishänger zeigen, an denen Du nicht hängen bleiben solltest.
Gewerblicher Grundstückshandel definiert
Gewerblicher Grundstückshandel sehr allgemein definiert. D. h. es ist nicht sehr konkret. Es gibt verschiedene Urteile dafür. Was ich Dir nur empfehlen kann: Du solltest davon weit Abstand halten.
Kriterien, ob Du gewerblich oder privat vermögensverwaltend bist, macht das Finanzamt fest. Festlegungskriterien sind:
- wie viele Immobilien Du an- und verkaufst,
- wie lange Deine Darlehensverträge abgeschlossen werden,
- wie gewerblich Du tätig bist.
Zur Frage „wie gewerblich Du tätig bist“: Machst Du umfangreiche Renovierungen z. B. kurz vor Verkauf, wäre das sehr schlecht. Schau Dir zu diesen Fristen noch einmal diesen Artikel an: Steuern sparen mit Immobilien. Hier findest Du weitere Informationen zu Abschreibungen, Fristen und Steuern.
Tipps und Regel für den Verkauf
Dazu jetzt einfach ein paar Regeln.
Verkaufe erst nach 10 Jahren
Regel Nummer 1: Verkaufe idealer Weise Immobilien erst nach 10 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist, brauchst Du Dir grundsätzlich keine Sorgen über gewerblichen Grundstückshandel machen. Natürlich gibt es allerdings einige Ausnahmen. Allgemein empfiehlt es sich, Deine Finanzierung gleich von Anfang an auf mindestens 10 Jahre zu strukturieren.
3-Objekt-Grenze: Die rote Linie
Der nächste Punkt: Es gibt die so genannte 3-Objekt-Grenze. 3-Objekt-Grenze heißt, Du darfst nicht mehr als drei Immobilien in 5 Jahren verkaufen. Sobald Du diese Anzahl überschreitest, gilt dies als gewerblicher Immobilienhandel.
Beachte hierbei bitte, dass auch Tiefgaragenstellplätze, wenn sie eigene Grundbücher haben und Du sie einzeln verkaufst, als getrennter Verkauf gelten. Die Rechtsprechung lässt hier nicht zu, ob es eine Notsituation war. Das heißt also, wenn Du gezwungen warst zu verkaufen, weil Du Dein Darlehen nicht mehr bezahlen kannst, oder weil die Bank Dich dazu zwingt. Unter diesen Umständen ist es keine Rechtfertigung, Du fällst trotzdem unter gewerblichen Grundstückshandel.
Bist Du als Immobilienmakler oder in der Immobilienbranche tätig, so wie ich, dann bist Du schon mal grundsätzlich verdächtig. Man wird sehr schnell versuchen, Dir gewerblichen Grundstückshandel zu unterstellen. Deswegen achte darauf, dass Du davon so weit wie möglich Abstand hältst. Ich selber mache gar keinen gewerblichen Grundstückshandel als Privatperson, weil ich wirklich nur langfristig vermögensverwaltend tätig bin. Alles Gewerbliche mache ich abgetrennt in einer GmbH. Also Ankauf, Verkauf, Sanierung, mache ich alles in der GmbH und privat kaufe ich nur Immobilien, die ich vor habe, langfristig zu halten und idealer Weise einfach abzubezahlen.
Eigengenutzte Immobilie: 3-Objekt-Grenze entfällt
Übrigens, eigengenutzte Immobilien fallen nicht unter die 3-Objekt-Grenze und fallen auch nicht unter gewerblichen Grundstückshandel. Aber auch hier gibt es den § 42 AO, also 42 Abgabenordnung, der handelt praktisch von Gestaltungsmissbrauch. D. h. Du gestaltest steuerliche Gesetze ganz allgemein so, dass sie nicht mehr im Sinne des Erfinders sind. Das heißt also, wenn Du dreimal den Eigennutz wechselst, also sprich kaufst und verkaufst, innerhalb von 5 Jahren, dann musst Du schon auch da erklären, warum das der Fall war. Wenn Du allerdings eine gute Erklärung hast, sollte das kein Problem sein.
Indikator Wertschöpfung: Was würde das Finanzamt sagen?
Was ganz schlecht ist, auch wenn Du erst nach 10 Jahren verkaufst, ist, wenn Du kurz vor Ablauf der 10 Jahre her gehst und umfangreich sanierst oder umnutzt. Also sprich, aus Gewerbe Wohnen machst und umfangreich renovierst und sanierst. Dann wird man sagen: „Oh, schau mal, gewerblicher Grundstückshandel“. Bedeutet, Du nimmst an diesem geschäftlichen Verkehr teil, wie an einem Gewerblichen. Das sind deutliche Indikatoren, dass Du entsprechende Wertschöpfung machst. Eigentlich, rein vom Menschenverstand würde man sagen: „Ist ja logisch, dass man das ganze aufmotzt, bevor man verkauft“.
Darfst Du aber nicht!
Davon solltest Du Abstand halten, wenn Du irgendwelche Renovierungen machst. Mach‘ sie einfach vorher und wenn Du kurz vorher den Eingangsbereich streichst, oder solche „Schönheitsreparaturen“ machst, fallen diese üblicher Weise nicht drunter.
Gewinne versteuern plus Einkommensteuer / Gewerbesteuer
Jetzt gibt es noch eine weitere Falle, die Du bedenken solltest. Wenn Du in den gewerblichen Grundstückshandel rein kommst, ist das sehr unschön. Weil Du versteuerst den Gewinn, sowohl von der Einkommenssteuer als auch zuzüglich Gewerbesteuer. Der wird ja auf einmal fällig. Also nicht über 10 Jahre, sondern auf einmal. Das kann ganz böse werden. Gerade mit der Progression.
Steuerprogression bedeutet, das Ansteigen des Steuersatzes in Abhängigkeit vom zu versteuernden Einkommen oder Vermögen. Lies hier mehr: Steuersatz und Spitzensteuersatz.
Ein Denkfehler, den Viele haben ist, dass der Gewinn nicht anhand dessen ermittelt wird, was Du vor 10 Jahren bezahlt hast, oder vor 5 Jahren und praktisch dem, wie Du es jetzt verkauft hast. Der Gewinn berechnet sich nicht aus der Spanne, sondern aus Verkaufspreis abzüglich Buchwert.
Verkaufspreis abzüglich Buchwert
Das bedeutet, dass sämtliche Steuervorteile, die Du eingeheimst hast, durch Abschreibung und sonst irgendwas, aufgefressen werden, weil Du auch auf diesen Betrag Steuern zahlen musst.
Steuervorteile vernichtet: Beispiel
Sagen wir mal so, Dein Darlehen ist bei 1 Millionen, Du verkaufst für 1,5 Millionen. Liegt Dein Buchwert aber inzwischen bei 800.000 Euro, weil Du vielleicht abgeschrieben hast, führt es dazu, dass Du nicht 500.000 Euro versteuern musst, sondern 700.000 Euro.
- Darlehen = 1 Mio.
- Verkaufspreis = 1.5 Mio.
- Buchwert inzwischen 800.000 (Abschreibung)
- Versteuert werden jetzt 700.000 statt 500.000 (+40%)
Glaub mir, das ist sehr unschön. Also mein Tipp: Sprich mit Deinem Steuerberater. Informiere Dich im Internet, da gibt es auch viele Flussdiagramme. Das ist alles sehr kompliziert. Was ich Dir hier rüber bringen möchte, sind ein paar der wichtigsten Punkte. Das sind aber nicht alle, aber trotzdem die Wichtigsten. Bevor Du irgendetwas Unüberlegtes machst, also zum Beispiel auch aufteilst innerhalb der 10 Jahre, zum Beispiel, wenn Du aus einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen machst, sprich lieber mit Deinem Steuerberater, so dass Du später nicht in der Tinte sitzt.
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