Steuern sparen mit Immobilien – Steuervorteile durch Renovierung, Abschreibung und eine bedachte Immobilienfinanzierung im Vorfeld. Hier bekommst Du steuerliches Grundwissen, Infos zur Denkmalschutzabschreibung und zum instandhaltungsnahen Erhaltungsaufwand. Du erfährst, wie Du Dir Steuervorteile sicherst und was Du als Investor beachten musst, wenn Du die Renovierungsarbeiten zeitnah von der Steuer absetzen möchtest.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu Steuern sparen mit Immobilien: Steuervorteile Renovierung, Abschreibung und bedachte Finanzierung.
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Wir sprechen in diesem Video bzw. Transkript über:
- Steuerliches Grundwissen
- Denkmalschutzabschreibung
- Instandhaltungsnaher Erhaltungsaufwand
Denkmalschutzabschreibung
Fangen wir vorab mit dem Thema Denkmalschutzabschreibung an. Das ist ein Begriff, der sicher Vielen geläufig ist, denn alles zum Thema Steuer, ist bei Immobilien natürlich immer interessant.
Definition und höhere Abschreibung: Vorteil
Denkmalschutzabschreibung bedeutet einfach, wenn eine Immobilie denkmalgeschützt ist, kannst Du auf den denkmalgeschützten Teil, also auf die erhaltenswerte Substanz, speziell erhöhte Abschreibungen nutzen. Diese spezielle, erhöhte Abschreibung bezieht sich, wie gesagt, nur auf den denkmalgeschützten Teil, nicht auf Deine gesamte Immobilie. Wichtig ist, das muss vom Denkmalamt bestätigt werden. Dies beginnt mit 8%, sinkt dann usw. Im Internet könnt ihr nachschauen, was da die aktuellen Sätze sind.
- Vorteil: Spezielle, höhere Abschreibung
- Nur auf denkmalgeschützten Teil
- Bestätigung vom Denkmalamt
Steuervorteile oft schon einkalkuliert: Nachteil
Nachteil dieses Investments ist, dass diese Steuervorteile meist von den Bauträgern oder Immobilieninvestoren schon einkalkuliert wurden und ihr damit wesentlich höhere Kaufpreise zahlen würdet, wie, wenn ihr die gleiche Immobilie kauft, ohne Denkmalschutz. Das ist der Nachteil. Man muss also aufpassen, dass man den Steuervorteil, anstatt an das Finanzamt, nicht an den Aufteiler oder Bauträger bezahlt.
- Nachteil: Steuervorteile meist im Kaufpreis einkalkuliert
Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand: Tipp
Aber auch für den Privatmann, der nicht über den Bauträger kauft, sondern einfach aktiv Immobilien abwickeln will, gibt es eine tolle Sache. Diese ist noch wesentlich besser als Denkmalschutzimmobilien und sie kennt kaum einer. Und zwar nennt sich das Thema anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand. Bedeutet schlicht und ergreifend, wenn ihr eine Immobilie kauft, dürft ihr in den ersten drei Jahren, beginnend mit Kaufvertrag, höchstens 15% der Gebäudesubstanz, also des Gebäudewertes, an Renovierungen vornehmen. Diese 15% könnt ihr dann voll von der Steuer absetzen.
Wenn ihr das nicht so macht und nur einen Euro da drüber kommt, müsst ihr diesen über 50 Jahre abschreiben, was natürlich sehr ärgerlich ist.
Diese Information kennen die meisten Leute noch, aber sie denken es nicht zu Ende. Sind die drei Jahre nämlich rum, dann kannst Du so viel in Instandhaltung und Sanierung und Renovierung investieren, wie Du lustig bist. Du kannst es zu 100% von der Steuer absetzen und zwar in dem Jahr, in denen Du die Rechnungen bezahlst.
Renovierung und Steuer – Überblick:
- Erste 3 Jahre, Renovierung max. 15% der Gebäudesubstanz
- Die 15% sind voll von der Steuer absetzbar
- Nach 3 Jahren, keine Beschränkung
- Zu 100% von der Steuer absetzbar
Berücksichtigung in der ersten Finanzierung
Interessant wird das ganze natürlich, wenn Du das von Anfang an einkalkulierst und bei der Bank mit finanzierst. Sprich, Du gehst her und nimmst von Anfang an ein so hohes Darlehen auf, das Du drei Jahre nicht anfasst bzw. höchstens die 15% vom Gebäudewert. Das heißt, Kaufpreis abzüglich Grundstück. Auf die Art und Weise kannst Du natürlich, richtig steuerlich Spaß haben.
Hierbei gibt es auch ein paar Sachen zu beachten. Z. B. Erweiterung oder Umnutzung sind nicht steuerlich sofort abzugsfähig, sondern müssen abgeschrieben werden, sprich, über 50 Jahre verteilt werden. Das wäre z. B. ein Dachgeschossausbau, weil dort neue Fläche entsteht. Das könnt ihr nicht als Renovierung oder Sanierung absetzen. Eine weitere Sache wäre Umnutzung. Es ist eine Gewerbeimmobilie oder ein Showroom, den ihr dann anschließend umnutzt in eine Wohnung. Diese Umnutzungskosten müsst ihr auch absetzen über 50 Jahre und nicht auf einmal.
- Renovierungskosten direkt einkalkulieren, höheres Darlehen
- Extra liegen lassen, bis steuerlich günstig zum Einsatz
- 15% innerhalb der ersten 3 Jahre, danach voll (siehe oben)
Es gibt Ausnahmen, müssen Abgeschrieben werden (50 Jahre):
- Erweiterung wie Dachgeschossausbau (hier entsteht neue Fläche, keine Renovierung, Sanierung)
- Umnutzung, wie Showroom (Gewerbe) wird zu Wohnraum
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Hier siehst Du die Übersicht, was in diesem Kurs alles gelehrt wird:
Vorsorge treffen: Handeln mit Strategie
Auch hier kann man intelligent vorgehen. Angenommen, ihr habt zum Beispiel ein Büro und ihr renoviert das Büro, für einen gewerblichen Mieter. Hier könnt ihr schon einmal schönes Parkett verlegen, für den Fall, dass man es später als Wohnung nutzen möchte. Man kann den Grundriss so wählen, dass zwar noch kein Bad drin ist, aber das man es relativ leicht reinmachen kann. Das kann man natürlich vorbereiten.
Hier muss beachtet werden, dass ihr nicht zu sehr trickst. Sonst gilt wieder der § 42 Abgabenordnung und dieser sagt, dass Du Gesetze, auch gerade steuerliche, nicht benutzen darfst, um sie zu missbrauchen. Also sprich, sie sollen schon im Sinne des Erfinders sein. Wenn Du die Gesetze mit Gesetzen austrickst, das ist verboten und dieser § 42 AO ist sehr allgemein, der gilt jetzt nicht speziell für Immobilien.
Hier einfach auch das nötige Maß regieren lassen, nicht zu gierig sein. Aber das sind zumindest die Möglichkeiten, die man potentiell hat.
Kurz ein Auszug, § 42 Abgabenordnung (AO), Abs. 2:
“2) Ein Missbrauch liegt vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Dies gilt nicht, wenn der Steuerpflichtige für die gewählte Gestaltung außersteuerliche Gründe nachweist, die nach dem Gesamtbild der Verhältnisse beachtlich sind.”
Solltet ihr also hier ein Objekt haben, das sanierungsbedürftig ist, geht ihr natürlich grundsätzlich vor: Ihr macht als erstes nur Renovierungsarbeiten unterhalb der 15% und achtet darauf, dass ihr nur Arbeiten macht, die den Cashflow erhöhen.
Dafür sind natürlich auch nur Immobilien geeignet, die schon vermietet sind. Hier stehen vielleicht zwei, drei Wohnungen leer oder diese Wohnungen sind sehr schlecht ausgestattet. Das wären also alles Möglichkeiten, die ihr habt.
Zusätzlich 11% dieser Sanierungskosten (Umlage)
Und jetzt kommt Trick 17: Wenn ihr diese Wohnung auch noch saniert, könnt ihr 11% dieser Sanierungskosten auch noch auf den Mieter pro Jahr umlegen. Hier habt ihr einerseits einen Steuervorteil, sofort und vollständig. Außerdem habt ihr höhere Mieteinnahmen und der Wert eurer Immobilie steigt rasant an.
Für jeden Euro, den ihr dort investiert, wenn ihr ihn sinnvoll investiert, habt ihr 3 Euro Wertsteigerung.
1 Euro Invest = 3 Euro Wertsteigerung
Vorsicht: Bereitstellungszinsen
Eine Sache, die ich hier nicht unerwähnt lassen möchte, ist: Achtet darauf, wenn ihr jetzt z. B. mit der Bank finanziert und ihr ruft drei Jahre lang das Geld nicht ab, dann müsst ihr so genannte Bereitstellungszinsen zahlen. Die sind üblicherweise bei 0,3% bzw. bei 0,25% pro Monat. Hier solltet ihr also mit der Bank verhandeln, dass die möglichst niedrig sind oder möglichst spät anfangen. Die fangen üblicherweise nach drei Monaten an. Schaut, dass ihr vielleicht drei Jahre raus handelt bzw. einen niedrigeren Zins erzielt. Bei den heutigen Zinsen, ist die Abnehme des Darlehens billiger, als die Bereitstellung zu zahlen. Denn, diese Bereitstellungszinsen, sind noch aus alten Zeiten, in denen die Bereitstellung immer noch günstiger war, als Geld abrufen.
Im schlimmsten Fall ruft ihr das Geld ab und legt es auf ein Sparkonto.
Beachtet auch noch eine Sache. Es gibt ja das Thema “Gewerblicher Grundstückshandel“. hier lernt ihr, was euch steuerlich völlig in die Pfanne hauen würde. Deswegen übertreibt es auch hier mit der Renovierung nicht. Wenn ihr solche Renovierungen kurz vor Verkauf macht, kann das sehr unangenehm werden. Macht deswegen alles so früh wie möglich – von vermögensverwaltenden Aktionen bis Wertverbesserung, das ist total okay – aber nicht den Handel vorbereiten.
Genau, das sind so die grundlegenden Regeln. Informiert euch darüber bei eurem Steuerberater bzw. ich habe viele Schulungsvideos auf meiner Webseite, die mit vielen plastischen Beispielen arbeiten, da findet ihr jede Menge Informationen: Online Kurse.
Fehler vermeiden beim Immobilien kaufen & investieren
Du willst noch mehr lernen, um Fehler beim Immobilienkauf zu vermeiden? Du möchtest eine Wohnung kaufen, aber keine Fehler bei der Vermietung machen? Worauf Du bei der Immobilienfinanzierung, der Lage, Art und Größe der Wohnung, etc. achten musst und welche Regeln Du sowohl bei der eigengenutzten Immobilie, als auch bei der Kapitalanlage unbedingt einhalten solltest, erkläre ich Dir hier! Weiter erfährst Du mehr über Risiken von Spezialimmobilien; wie wichtig die Höhe der vertraglich festgelegten Tilgung und die Berücksichtigung Deiner eigenen Zukunftsplanung ist!
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