Gewerblicher Grundstückshandel: Worauf achten?! Immobilie, Steuer, Fristen und Beispiel Rechnung

Gewerblicher Grundstückshandel – Hier erkläre ich Dir die wichtigsten Regeln zu Immobilien & Steuern, damit Du als Immobilien Investor nicht im gewerblichen Grundstückshandel landest. Letzte Woche haben wir uns noch allgemeiner mit Steuern sparen mit Immobilien beschäftigt, genauer Steuervorteile durch Renovierung, Abschreibung und eine bedachte Immobilienfinanzierung im Vorfeld. Was das für Dich bedeutet, woran das Finanzamt das fest macht und die wichtigsten Regeln, die Du beim Einkauf/Verkauf von Immobilien berücksichtigen musst, erfährst Du in diesem Video und Artikel.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum gewerblichen Grundstückshandel, Steuern, Fristen und Beispiel Rechnung.

Gewerblicher Grundstückshandel: Tipps, Fristen & Steuern

Steuerliches Grundwissen zu Immobilien: Gewerblicher Grundstückshandel

Gewerblicher Grundstückshandel ist das, wo Du nicht landen möchtest.

Das heißt, Du möchtest gerne als Privatinvestor angesehen werden, der private Vermögensverwaltung macht, was bedeutet, dass Deine Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei sind und zwar komplett steuerfrei, zumindest unter gewissen Voraussetzungen.

Fällst Du dagegen in den gewerblichen Immobilienhandel, das ist ein Fachbegriff, den das Finanzamt benutzt und der durch verschiedene Urteile festgelegt wurde, dann hast Du Pech! Denn dann zahlst Du nicht nur volle Steuer auf Deinen Gewinn, sondern Du zahlst zusätzlich auch noch Gewerbesteuer.

In diesem kurzen Video bzw. Transkript kann ich Dir natürlich keinen vollständigen Überblick über das Thema gewerblichen Grundstückshandel geben. Ich würde Dir auch empfehlen, dafür Deinen Steuerberater zu konsultieren. Ich werde Dir allerdings die wichtigsten Praxishänger zeigen, an denen Du nicht hängen bleiben solltest.

Gewerblicher Grundstückshandel definiert

Gewerblicher Grundstückshandel sehr allgemein definiert. D. h. es ist nicht sehr konkret. Es gibt verschiedene Urteile dafür. Was ich Dir nur empfehlen kann, Du solltest davon weit Abstand halten.

Kriterien, ob Du gewerblich oder privat vermögensverwaltend bist, macht das Finanzamt fest. Festlegungskretieren sind:

  • wie viele Immobilien Du an- und verkaufst,
  • wie lange Deine Darlehensverträge abgeschlossen werden,
  • wie gewerblich Du tätig bist,

Zur Frage „wie gewerblich Du tätig bist“, heißt: Machst Du umfangreiche Renovierungen z. B. kurz vor Verkauf, wäre das sehr schlecht. Schau Dir zu diesen Fristen noch einmal diesen Artikel an: Steuern sparen mit Immobilien. Hier findest Du weitere Informationen zu Abschreibungen, Fristen und Steuern.

Tipps und Regel für den Verkauf

Dazu jetzt einfach ein paar Regeln.

Verkaufe erst nach 10 Jahren

Regel Nummer 1: Verkaufe idealer Weise Immobilien erst nach 10 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist, brauchst Du Dir grundsätzlich, es gibt allerdings einige Ausnahmen, keine Sorgen über gewerblichen Grundstückshandel machen. Strukturiere Deine Finanzierung gleich von Anfang an auf mindestens 10 Jahre.

3-Objekt-Grenze: Die rote Linie

Der nächste Punkt: Es gibt die sogenannte 3-Objekt-Grenze. 3-Objekt-Grenze heißt, Du darfst nicht mehr als drei Immobilien in 5 Jahren verkaufen. Sobald Du diese Anzahl überschreitest, bist Du gewerblicher Immobilienhandel.

Beachte hierbei bitte, dass auch Tiefgaragenstellplätze, wenn sie eigene Grundbücher haben und Du sie einzeln verkaufst, als getrennter Verkauf gelten. Die Rechtssprechung lässt hier nicht zu, ob es eine Notsituation war. Das heißt also, wenn Du gezwungen warst zu verkaufen, weil Du Dein Darlehen nicht mehr bezahlen kannst, oder weil die Bank Dich dazu zwingt. Unter diesen Umständen ist es keine Rechtfertigung, Du fällst trotzdem unter gewerblichen Grundstückshandel.

Bist Du als Immobilienmakler oder in der Immobilienbranche tätig, so wie ich, dann bist Du schon mal grundsätzlich verdächtig. Man wird sehr schnell versuchen, Dir gewerblichen Grundstückshandel zu unterstellen. Deswegen achte darauf, dass Du davon so weit wie möglich Abstand hältst. Ich selber mache gar keinen gewerblichen Grundstückshandel als Privatperson, weil ich wirklich nur langfristig vermögensverwaltend tätig bin. Alles Gewerbliche mache ich abgetrennt in einer GmbH. Also Ankauf, Verkauf, Sanierung, mache ich alles in der GmbH und privat kaufe ich nur Immobilien, die ich vor habe, langfristig zu halten und idealer Weise einfach abzubezahlen.

Eigengenutzte Immobilie: 3-Objekt-Grenze entfällt

Übrigens, eigengenutzte Immobilien fallen nicht unter die 3-Objekt-Grenze und fallen auch nicht unter gewerblichen Grundstückshandel. Aber auch hier gibt es den § 42 AO, also 42 Abgabenordnung, der handelt praktisch von Gestaltungsmissbrauch. D. h. Du gestaltest steuerliche Gesetze ganz allgemein so, dass sie nicht mehr im Sinne des Erfinders sind. Das heißt also, wenn Du dreimal den Eigennutz wechselst, also sprich kaufst und verkaufst, innerhalb von 5 Jahren, dann musst Du schon auch da erklären, warum das der Fall war. Wenn Du allerdings eine gute Erklärung hast, sollte das kein Problem sein.

Indikator Wertschöpfung: Was würde das Finanzamt sagen?

Was ganz schlecht ist, auch wenn Du erst nach 10 Jahren verkaufst ist, wenn Du kurz vor Ablauf der 10 Jahre her gehst und umfangreich sanierst oder umnutzt. Also sprich, aus Gewerbe Wohnen machst und umfangreich renovierst und sanierst. Dann wird man sagen: „Oh, schau mal, gewerblicher Grundstückshandel“. Bedeutet, Du nimmst an diesem geschäftlichen Verkehr teil, wie ein gewerblicher. Das sind deutliche Indikatoren, dass Du entsprechende Wertschöpfung machst. Eigentlich, rein vom Menschenverstand würde man sagen: „Ist ja logisch, dass man das ganze aufmotzt, bevor man verkauft“.

Darfst Du aber nicht!

Davon solltest Du Abstand von halten, wenn Du irgendwelche Renovierungen machst, mach sie einfach vorher und wenn Du kurz vorher den Eingangsbereich streichst, oder solche „Schönheitsreparaturen“ machst, fallen diese üblicher Weise nicht drunter.

Gewinne versteuern plus Einkommensteuer / Gewerbesteuer

Jetzt gibt es noch eine weitere Falle, die Du bedenken solltest. Wenn Du in den gewerblichen Grundstückshandel rein kommst, ist das sehr unschön. Weil Du versteuerst den Gewinn, sowohl von der Einkommenssteuer als auch zuzüglich Gewerbesteuer. Der wird ja auf einmal fällig. Also nicht über 10 Jahre, sondern auf einmal. Das kann ganz böse werden. Gerade mit der Progression.

Steuerprogression bedeutet, das Ansteigen des Steuersatzes in Abhängigkeit vom zu versteuernden Einkommen oder Vermögen. Lies hier mehr: Steuersatz und Spitzensteuersatz.

Ein Denkfehler, den viele haben ist, dass der Gewinn nicht anhand dessen ermittelt wird, was Du vor 10 Jahren bezahlt hast, oder vor 5 Jahren und praktisch dem, wie Du es jetzt verkauft hast. Der Gewinn berechnet sich nicht aus der Spanne, sondern aus Verkaufspreis abzüglich Buchwert.

Verkaufspreis abzüglich Buchwert

Das bedeutet, dass sämtliche Steuervorteile, die Du eingeheimt hast, durch Abschreibung und sonst irgendwas, aufgefressen werden, weil Du auch auf diesen Betrag Steuern zahlen musst.

Steuervorteile vernichtet: Beispiel

Sagen wir mal so, Dein Darlehen ist bei 1 Millionen, Du verkaufst für 1,5 Millionen. Liegt Dein Buchwert liegt aber inzwischen bei 800.000 Euro, weil Du vielleicht abgeschrieben hast, führ es dazu,, dass Du nicht 500.000 Euro versteuern musst, sondern 700.000 Euro.

  • Darlehen = 1 Mio.
  • Verkaufspreis = 1.5 Mio
  • Buchwert inzwischen 800.000 (Abschreibung)
  • Versteuert werden jetzt 700.000 statt 500.000 (+40%)

Glaub mir, das ist sehr unschön. Also mein Tipp, sprich mit Deinem Steuerberater. Informier Dich im Internet, da gibt es auch viele Flussdiagramme. Das ist alles sehr kompliziert. Was ich Dir hier rüber bringen möchte sind ein paar der wichtigsten Punkte, das sind aber nicht alle, aber trotzdem die wichtigsten. Bevor Du irgendetwas unüberlegtes machst, also zum Beispiel auch aufteilst innerhalb der 10 Jahre, zum Beispiel, wenn Du aus einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen machst, sprich lieber mit Deinem Steuerberater, so dass Du später nicht in der Tinte sitzt.

Investieren in Immobilien: Tipps

Finanzierung, Steuern, Lage, Bausubstanz, Grundstück und Gesetze, Kauf und Verkauf von Immobilien - Für den Kauf einer Immobilie brauchst Du Eigenkapital, oder etwa nicht? Wie hoch sind die Steuern, Kosten und Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie? Was bedeutet Mietkauf und wie kann man eine Immobilie kaufen, um sie direkt wieder zu vermieten? Lohnt sich die Investition im Ballungsgebiet oder auf dem Land? Hier bekommst Du viele Antworten zum Thema Kapitalanlage Immobilie.

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