Welche Finanzierungsvariante für erstes Renditeobjekt? Beleihung der eigenen ETW

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  • #33859 Score: 0
    Daniel Schumacher
    Teilnehmer

    Hallo zusammen,

    inspiriert von Alex Podcast, Masterkurs und Buch habe ich mich dazu entschlossen meine erste Renditeimmobilie zu kaufen. Es handelt sich um eine ETW für 70000€, welche ich zu 100% finanzieren möchte. Von zwei Banken habe ich nun Finanzierungsangebote vorliegen, die Hauptunterschiede liegen in der Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren und in einer Beleihung meiner abbezahlten und selbstgenutzten ETW in Höhe von 30000€.

     

    Kurzer Vergleich:

    100%-Finanzierung 10 J vs. 15 J

    Hier liegt der Zinsunterschied bei 1,35% zu 1,75% , also 0,4%

    100% Finanzierung auf 15J mit 30000€ Beleihung einer zweiten Immobilie vs ohne Beleihung

    Hier liegt der Zinsunterschied zwischen 1,75% und 2,10 %, also bei 0,35%.

    Für meine Finanzierung kann ich mich somit in einem Zinsrahmen von 1,35 bis 2,1% bewegen, je nach Konstellation.

     

    Zum 1. Vergleich. Hier tendiere ich zur 15J Variante, da ich davon ausgehe, dass die Zinsen steigen, wenn auch nicht in naher Zukunft. Sofern der Zinssatz sich nach 10 J auf über 2,9% erhöht hat profitiere ich, ansonsten die Bank. Hier kann man nur spekulieren, daher muss ich hier auf mein Bauchgefühl vertrauen.

     

    Zum 2. Vergleich würde ich gerne eure Einschätzung hören. Macht es Sinn der Bank Sicherheiten in Form der Beleihung meiner abbezahlten und selbstgenutzten ETW zu geben oder sollte ich keine unnötigen Risiken in Form einer Grundschuld als Sicherheit eingehen und dafür den höheren Zins in Kauf nehmen?

     

    Über eine Rückmeldung zu meiner Frage würde ich mich sehr freuen.

    Grüße

    Daniel

    #33533 Score: 0
    Tobias Jöckel
    Teilnehmer
    2 pts

    Hallo Daniel,

    meine Meinung/Einschätzung zur 2. Variante. Erst würde ich fragen, wie Du Deine Rendite einschätzt. Wenn sich die Immobilie nicht selbst trägt bzw. Du von Deinem Gehalt einen signifikanten Teil aufwenden musst, um den Kapitaldienst zu bedienen, wäre das Risiko ja höher, dass Komplikationen auftreten. Das Risiko für Deine selbstgenutzte ETW wäre dann auch höher, dass sie “weg” kommt. Wenn sich das ganze aber trägt bzw. Du keinen signifikanten Teil Deines Gehaltes aufwenden musst, würde ich definitiv meine ETW beleihen. Denn die Investition trägt sich maßgeblich selbst und Du hast auch noch 0,35% “gespart”, die Du in Sondertilgung stecken könntest.

    Für mich wäre ein Entscheidungskriterium definitiv, ob sich die Immobilie selbst trägt oder nicht. Ungeachtet dessen würde ich mich so wie Du für den 1. Vergleich mit 15 Jahren entscheiden.

     

    VG

    Tobias

    #33538 Score: 0
    Daniel Schumacher
    Teilnehmer

    Hallo Tobias,

    vielen Dank für die Rückmeldung. Die Immobilie hat eine Mietrendite von 8% und hat bereits ohne Mietanpassungen einen positiven Cash Flow von 500€ jährlich bei konservativer Berechnung mit hohen Instandhaltungsrückstellungen von 10€/m² und 3% kalkulatorischem Mietausfall, das ganze mit 2% Zinsen / 2% Tilgung gerechnet. Das Risiko sollte somit selbst bei Arbeitslosigkeit o.Ä. durch den positiven Cash Flow sehr gering sein. Ich denke, dass ich dann wie du schonst schreibst den Zinsvorteil mitnehme. Mein Hintergedanke bei der Frage war auch, dass ich durch die Beleihung meinen Spielraum für die nächste Immobilie z.B. ein MFH einschränke, da ich nur noch eine nachranginge Grundschuld anbieten kann. Das mit der höheren Tilgung rechne ich mal noch durch.

    Gruß
    Daniel

     

    #33590 Score: 0
    Eduard Ha
    Teilnehmer

    Ich bin da anderer Meinung als Tobias. Zunächst sollte man grundsätzlich nur Renditeimmobilien kaufen, die auch tatsächlich Rendite (wenn nicht sofort, dann aber in sehr kurzer Zeit) generieren, also positiven Cashflow haben. Ansonsten macht man grundsätzlich etwas falsch, m.M.n. Ich kaufe ja kein Objekt, um dort erstmal monatlich Geld für die Tilgung und den Zins zu bezahlen.

    Wenn ich also ein positiven Cashflow erwirtschafte und zwar auch dann, wenn ich meine abbezahlte Immobilie nicht als Sicherheit hinterlegen muss und dafür gerademal 0,35 % mehr Zinsen bezahlen muss, dann würde ich das dankend annehmen. Und zwar immer dann, wenn ich vorhabe weitere Immobilien zu erwerben. Denn wer garantiert mir, dass ich bei der nächsten Finanzierung nicht zusätzliche Sicherheiten darlegen muss? Oder ich kaufe ein Mehrfamilienhaus, das hochpreisiger ist und ich quasi schon damit rechnen muss, dass ich zusätzliche Sicherheiten hinterlegen muss, um eine Finanzierung überhaupt realisieren zu können. Dieser Möglichkeit beraube ich mich, wenn ich meine lastenfreie Immobilie für so eine “kleine” Investition, und zwar ohne Notwendigkeit, einfach so hergebe, um ein paar Euro pro Monat an Zinsen und Tilgung zu sparen. Das macht in meinen Augen absolut null Sinn, wenn man vorhat mehrere Immobilien zu erwerben. Man muss mit seinen Sicherheiten und seinem EK sehr sparsam umgehen, wenn man ein Portfolio aufbauen will.

    #33626 Score: 0
    Anonym
    Inaktiv

    Hallo zusammen,

    nach dem ich die Inhalte Immobilien Investor Master Kurs, Buch, Podcast, Datenbank im GeVestor Verlag studiert habe, plane ich nun ein 3-Mehrfamilienhaus im Speckgürtel bzw. Einzugsgebiet Frankfrt am Main als Bestandsimmobilie in privater Vermögensverwaltung für meine spätere Altersvorsorge zu kaufen und zu vermieten.

    Frage: wenn ich mein Annuitätendarlehn beispielsweise auf 15 Jahre Kreditlaufzeit & Zinsfestschreibung abschließe, und ich in dem Jahr 12 Gebrauch von meinem Sonderkündigungsrecht mache, fällt seitens der Bank die Vorfälligkeitentschädigung an?

    Vielen Dank im Vorraus für die Beantwortung! 🙂

     

    Viele Grüße

    Hermann

    #33627 Score: 0
    Tobias Jöckel
    Teilnehmer
    2 pts

    Ich gebe Hermann hier Recht. Unter Betrachtung einer weiteren Ausweitung des eigenen Portolios und zukünftigen Finanzierungsmöglichkeiten habe ich jetzt somit gelernt sich noch weiter zu hinterfragen im Bezug auf die Zukunft meiner Investorentätigkeit. Blicke ich zurück, hätte ich sicherlich den ein oder anderen Deal anders gestaltet. Nämlich augenscheinlich erstmal teurer, aber in jedem Falle mit nachträglich höherem Freiheitsgrad an Eigenkapital und mehr Beleihungsmöglichkeiten zukünftig.

    #33637 Score: 0
    Anonym
    Inaktiv

    Hallo Tobias,

     

    <span style=”font-family: ‘Buda&subset=latin’, Helvetica, sans-serif; background-color: #fbfbfb;”>Kannst du einen guten Finanzierungsvermittler für den Raum Frankfurt am Main, Hochtaunuskreis und Main-Taunus-Kreis empfehlen, der einen direkt Kontakt zu den Bankern hat und weiß wie deren aktuelle Kredirvergabesituation bzw. Ziele dafür aussehen?</span>

    Ich bedanke mich im Vorraus für deinen Hilfe!

     

    Viele Grüße

    Hermann

    #33654 Score: 0
    Vitali
    Teilnehmer

    Hallo zusammen,

    folgender Fall: Kaufpreis der Kapitalanlage 75.000€, der auf 50.000€ und 25.000€ aufgeteilt wird (alle 75.000€ durch die Bank finanziert). 50.000€ Beleihung der Kapitalanlage (Grundbucheintragung), 25.000€ Beleihung der Bestandsimmobilie (ETW)(Grundbucheintragung). Frage: können die Zinsen von 25.000€ steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Kredit zwar zum Kauf der Kapitalanlage verwendet wurde, aber keine Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch der Kapitalanlage erfolgte? Danke.

    #33656 Score: 0
    Tobias Jöckel
    Teilnehmer
    2 pts

    Hallo Hermann,

    ich würde es über die Interhyp versuchen. Die sind überregional vertreten und fragen die Banken im Umkreis an. Die haben meiner Erfahrung nach auch den persönlichen Draht zu den Sachbearbeitern.

    VG

    Tobias

    #33657 Score: 0
    Tobias Jöckel
    Teilnehmer
    2 pts

    Hallo Vitali,

    ich wüsste nicht, warum das nicht gehen sollte. Die Beleihung und deren Gestaltung dient der Bank als Absicherung. Ich habe selbst auch Beleihungen an Bestandsobjekten festgeschrieben, die frei von Schuld sind und die Finanzierung eines anderen Objekts absichern.

    Den Zins hast Du ungeachtet der Gestaltung der Beleihung. Du kannst ja nachweisen, dass die 25k€ zweifelsfrei für den Kauf der Immobilie verwendet wurde. Und somit sind die Zinsen auch für diesen Teil absetzbar.

    VG

    Tobias

    #33765 Score: 0
    Alexander Luhn
    Teilnehmer
    7 pts

    Hallo,

     

    vielen Dank für die spannenden Einblicke in deinen aktuellen Deal

     

    Meiner Meinung nach ist der Zins bei einer Kapitalanlage nicht der entscheidende Faktor, gerade weil sich die Zinsen auf niedrigem Niveau bewegen und steuerlich abzugsfähig sind.

     

    Von daher lieber jetzt ein kleiner Aufschlag statt in 10 Jahren der Hammer.

     

    Eine Belastung auf einem weiteren sogar selbst genutzten Objekt ist wenn möglich zu vermeiden

    #38921 Score: 0
    Spam@kockoth.net
    Teilnehmer
    -1 pt

    @Hermann

    Soweit ich weiß fallen nach 10 Jahren keine Vorfälligkeitsleistungen an. Solltest Du zwischen dem 10 und 15 Jahr kündigen und die Restsumme auf den Tisch legen. Bedenke nur, daß die Ablöse nachweisbar/plausibel  sein muss (GWG)

    @Daniel

    Variante 2, da Anlage Strategie

    15 Jahre mit max 1,5 %Tilgung

    Zinsen sind steuerlich Abzugsfähig

    Einkommensart Vermietung und Verpachtung.

    Never Ever Deine ETW beleihen. Wenn Plausibilität stimmt und Du positiven Cashflow hast muss nichts beliehen werden. Empfehlung… Mit dem Finanzierer stärker zu verhandeln. Beleihungsauslauf sieht doch gut aus.

    Falls die Antwort zu spät kommt, hilft Sie vielleicht anderen in ähnlicher Situation.

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