Die Mehrheit der Menschen würde sich wahrscheinlich über eine Erbschaft freuen, da man immer Positives mit diesem Thema verbindet. Aber: Ein Haus erben – das bringt nicht immer nur Vorteile mit sich.
Ich habe für Dich die wichtigsten Punkte zu dem Thema Haus erben zusammengefasst. Lies weiter, damit Du jetzt keine Fehler machst!
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Erbe annehmen oder ausschlagen – Das will gut überlegt sein
Wenn Du erbst, erhältst Du das gesamte Vermögen der Person, die das Erbe hinterlässt (Erblasser). Das bedeutet, dass Du nicht nur das Guthaben übernimmst. Auch die Schulden und andere Verbindlichkeiten gehen auf Dich über. Du solltest Dich also gut über die Vermögensverhältnisse des Erblassers informieren. Gerade bei dem Thema Haus erben kann es sein, dass das Haus noch nicht abbezahlt ist. Eventuell existieren andere Schulden, die Deine finanziellen Mittel übersteigen. In diesem Falle hast Du die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen.
Erbe ausschlagen – Halte die Fristen unbedingt ein
Du hast Dich entschieden, das Erbe auszuschlagen? Diese Entscheidung musst Du dem Nachlassgericht innerhalb von 6 Wochen, nachdem Du von Deiner Erbschaft erfahren hast, mitteilen. Diese Frist verlängert sich auf 6 Monate, sollte der Erblasser seinen Wohnsitz im Ausland haben. Lässt Du diese Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.
Annahme der Erbschaft – Achtung, dafür musst du nicht einmal etwas tun! 
Du denkst Dir vielleicht, wenn Du nichts tust und auf die Mitteilung, dass Du ein Haus erben wirst, nicht reagierst, dann erbst Du auch nicht? Das ist falsch.
Die Annahme der Erbschaft erfolgt durch Stillschweigen oder durch schlüssiges Handeln (wenn Du z. B. die Mietzahlungen für eine Wohnung entgegennimmst). Hast Du das Erbe einmal angenommen, gibt es kein Zurück mehr. Ein späteres Ausschlagen der Erbschaft ist nicht möglich.
Es gibt nur einige wenige Fälle, in denen die Annahme oder auch die Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig gemacht werden kann:
- wenn Du durch Täuschung oder Drohung zur Annahme der Erbschaft gezwungen wurdest
- Inhaltsirrtum: wenn Du Dich über die Bedeutung Deiner Annahmeerklärung geirrt hast (Dir waren die Folgen nicht bekannt)
- Erklärungsirrtum: Du wolltest etwas ganz anderes, als die Annahme der Erbschaft erklären
- Eigenschaftsirrtum: Die Person, die das Erbe hinterlässt, war überschuldet und das war Dir nicht bekannt.
Auch hier ist eine Frist zu beachten: Anfechten kannst Du die Annahme nur innerhalb von 6 Wochen, gerechnet ab dem Tag, an dem Du von dem Grund erfahren hast (z. B. dem Irrtum). Die Anfechtung musst Du gegenüber dem zuständigen Gericht erklären.
Ein Haus erben in einer Erbengemeinschaft / Erbauseinandersetzung
Erbst Du zusammen mit anderen Personen? Es ist oft so, dass gerade eine Immobilie nicht nur einer einzelnen Person vererbt wird und eine Erbengemeinschaft das Erbe antritt. Eine Erbengemeinschaft bildet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie ist für das ihr vererbte Haus oder die Wohnung in vollem Umfang rechtlich zuständig. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass die Erben auch mit ihrem Privatvermögen für die Immobilie aufkommen müssen, wenn zum Beispiel Renovierungsarbeiten bezahlt werden müssen.
In einer Erbengemeinschaft ist man sich nicht immer einig…
Hast Du Angst davor, dass Du Dir mit den anderen Erben nicht einig wirst? Das kommt in Erbengemeinschaften leider oft vor. Der eine möchte die Immobilie vermieten, der andere verkaufen. Oder einer möchte die Immobilie selbst nutzen, müsste aber in diesem Falle die anderen Erben auszahlen.
Für diese Fälle gibt es gesetzliche Regelungen, sodass man weiß, wie man in diesen Fällen vorzugehen hat.
Folgende Möglichkeiten hast Du innerhalb einer Erbengemeinschaft im Umgang mit der geerbten Immobilie:
Verkauf – der einfachste Weg
Die einfachste Lösung innerhalb einer Erbengemeinschaft ist wohl der Verkauf der Immobilie. Der Verkaufserlös kann gemäß den Bestimmungen des Testamentes oder der Erbfolge unter den Erben aufgeteilt werden.
Ein Erbe übernimmt die Immobilie
Verfügst Du als Erbe über die finanziellen Mittel, die übrige Erbengemeinschaft auszuzahlen, bietet sich an, die Immobilie allein zu übernehmen.
Teilungsversteigerung von Erbanteilen
Du wirst Dir nicht einig mit der restlichen Erbengemeinschaft? Jeder Erbe hat die Möglichkeit, seinen Anteil an der Immobilie zu verkaufen. Hier gibt es die Variante der Teilungsversteigerung. Eine Teilungsversteigerung musst Du beim Amtsgericht beantragen. Die anderen Erben haben hier die Möglichkeit, Deinen Anteil zu erwerben. Sie können sich aber nicht gegen diese Versteigerung wehren.
Der Erbschein – Warum er so wichtig für Dich ist
Liegt kein Testament vor und bei Dir trifft die gesetzliche Erbfolge zu, solltest Du einen Erbschein beantragen.
Der Erbschein ist in Deutschland ein amtliches Zeugnis des zuständigen Amtgsgerichtes, das feststellt, wer rechtmäßiger Erbe ist. Es dient Dir als Nachweis Deines Erbrechtes gegenüber Privatpersonen oder Behörden.
Gibt es ein öffentliches oder privates Testament und ein gerichtliches Eröffnungsprotokoll, brauchst Du meistens keinen Erbschein. Auch eine Konto- oder Vorsorgevollmacht macht einen Erbschein oft überflüssig.
Den Erbschein kannst Du bei dem Amtsgericht beantragen, in dessen Zuständigkeitsbereich der Verstorbenen zuletzt seinen Wohnsitz hatte. Du musst Deinen Anspruch gegenüber dem Gericht nachweisen (Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses zum Verstorbenen).
Warum ist das wichtig?
Mit dem Erbschein hast Du die Möglichkeit beim Grundbuchamt einzusehen, ob das Haus oder die Wohnung eventuell belastet ist. Des Weiteren kannst Du Dich erkundigen, wie es um die weiteren Vermögensverhältnisse des Verstorbenen steht. Somit kannst Du Dir einen Überblick verschaffen und entscheiden, ob Du das Erbe überhaupt annehmen möchtest.
Grundbucheintrag ändern – Wer bummelt muss zahlen
Hast Du eine Immobilie geerbt, musst Du einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Denn der Erblasser ist noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und Du, als Erbe, bist bereits zum Eigentümer geworden.
Diesen Antrag auf Grundbuchberichtigung musst Du schriftlich an das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht (das ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet) richten.
Diese Eigentumsumschreibung ist kostenfrei wenn
- der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von 2 Jahren nach dem Versterben des Erblassers gestellt wird oder
- die Eigentumsumschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt.
Verbummelst Du diese Fristen, wird der Antrag kostenpflichtig. Achte daher unbedingt darauf, wenn Du ein Haus erben wirst.
Verkaufen, Vermieten oder Eigennutz – Deine Möglichkeiten, wenn Du ein Haus erben wirst
Du fragst Dich, was in Deinem Fall das beste Vorgehen mit der geerbten Immobilie ist? Es gibt einige Fälle, in denen es besser ist, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Was für Dich speziell das Beste ist, erfährst Du im Folgenden.
Verkauf
Auf die Art der Immobilie kommt es an
Der Verkauf der Immobilie ist wahrscheinlich die einfachste Möglichkeit. In diesem Fall musst Du Dich nicht um die Vermietung und Verwaltung kümmern, hast keine Scherereien mit Mietern oder musst Dich um Renovierungen kümmern.
Hier kommt es aber auch darauf an, um welche Art der Immobilie es sich handelt.
Warum?
Bei einem Einfamilienhaus würde ich Dir dringend raten, es zu verkaufen. Die anfallenden Instandhaltungskosten lassen sich schlecht auf einen einzelnen Mieter umlegen. Du wirst kaum eine angemessene Rendite erwirtschaften können.
Bei Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sieht das anders aus. Hier empfehle ich Dir, die Immobilie als Kapitalanlage zu behalten und zu vermieten. Eine bessere Möglichkeit der Geldanlage wirst Du kaum finden.
Die Lage der Immobilie
Wusstest Du, dass immer mehr Deutsche weg vom Land hinein in die Städte ziehen? Das ist auch der Grund dafür, dass Du eine Immobilie, die in einem Gebiet liegt, das immer mehr Menschen verlassen, besser verkaufen solltest. Die Lage der Immobilie ist ausschlaggebend für ihre Wertsteigerung! Und beachte: Je weniger Menschen in einem Ort leben, desto schwieriger ist es, einen geeigneten Mieter zu finden! Schau Dir zu diesem Thema auch mein Video an!
Kennst Du Dich mit Immobilien aus?
Du denkst Dir “Eigentlich kenne ich mich doch gar nicht aus mit Immobilien…”? Okay, denn wenn Du Dich mit der Thematik nicht auskennst, wirst Du zwangsläufig draufzahlen und Deine Nerven werden unnötig strapaziert. Möchtest Du Dir allerdings das Wissen auf einfache Art und Weise aneignen, empfehle ich Dir den Immobilien Investor Masterkurs. Hier bekommst Du das notwendige Wissen, das Du brauchst, wenn Du die Immobilie behalten möchtest. Den Immobilien Investor Masterkurs bekommst Du hier!
Instandhaltung kostet Geld
Auch wenn Du die Immobilie “umsonst” bekommen hast, solltest Du dir im Klaren sein, dass ihre Instandhaltung Dich Geld kosten wird. Wenn Du Dir größere Reparaturen nicht leisten kannst, dann solltest Du rechtzeitig verkaufen.
Faktor Zeit
Hast Du eigentlich genügend Zeit, um Dich um die Immobilie zu kümmern? Vermieter sein bedeutet “Zeit investieren”. Auch wenn sich eine Hausverwaltung um die Fragen der Mieter kümmert, gibt es immer wieder Dinge, die Du selbst erledigen musst (Organisation von Reparaturen, Mietersuche etc.).
Schlechte Rendite
Du liest sicher auch immer wieder, dass man sich mit einer vermieteten Immobilie die Rente aufbessern kann und man eigentlich damit nichts falsch machen kann? Es gibt aber auch Immobilien mit einer schlechten Rendite, bei denen die Mieteinnahmen die Instanhaltungskosten nicht abdecken. Hier rate ich Dir, die Immobilie unbedingt zu verkaufen!
Eigenes Darlehen tilgen
Gehörst Du zu den Leuten, die bereits eine eigene Immobilie besitzen? Dann kannst Du den Erlös des Hausverkaufs nutzen, um Dein bestehendes Darlehen schneller zu tilgen.
Steuern – Was Du noch wissen solltest, wenn Du ein Haus erben wirst und dieses verkaufen möchtest:
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft und daraus einen Gewinn erzielt, hat diesen Gewinn zu versteuern. Möchtest Du die Immobilie also vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen, muss der Verkaufspreis geringer als der Kaufpreis sein oder aber es fällt eine Steuerzahlung an.
Vermieten – Wie Du Dir inflationssicheres Vermögen aufbauen kannst
Die Immobilie zu vermieten bietet sich also an, wenn es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt.
Somit hast Du die Möglichkeit, Dir ein inflationssicheres Vermögen aufzubauen. Das ist neben der Rendite der wohl interessanteste Punkt an der Vermietung der vererbten Immobilie.
Eigennutz – Kannst Du Dir das leisten? 
Du möchtest die Immobilie gerne selber nutzen? Dann solltest Du folgende Punkte berücksichtigen:
- Gibt es Miterben? Hast Du die finanziellen Möglichkeiten, diese auszuzahlen?
- Wie ist der Zustand der Immobilie? Gibt es einen Renovierungsstau?
- Passt die Immobilie zu Dir? Wie ist die Wohnung zugeschnitten? Passt sie zu Deinen Bedürfnissen, oder musst Du eventuell Umbauten vornehmen, um sie nutzen zu können? Kannst Du Dir diese Umbauten leisten?
Erbschaftssteuer – Du bekommst nichts geschenkt…
Jetzt möchtest Du sicherlich noch wissen, was Du bei Deiner Erbschaft an Steuern zu zahlen hast! Klar, der Staat greift wieder kräftig zu.
Die Erbschaftssteuer wird erhoben, wenn man aufgrund eines Todesfalls etwas erbt. Die Höhe der Erbschaftssteuer bestimmt das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben.
Als Erbe bist Du verpflichtet, dem Finanzamt Deine Erbschaft innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.
Die Erbschaftssteuer in Deutschland fällt ab dem Moment an, ab dem Du Deinen einen Teil des Nachlasses erhältst.
In Deutschland gibt es drei Steuerklassen für die Erbschaftssteuer. Diese haben nichts mit Deiner normalen Steuerklasse zu tun. Abhängig von Steuerklasse gelten andere Steuersätze und Freibeträge. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis ist, desto höher fallen die Freibeträge auf die Erbschaftssteuer aus und desto niedriger sind die Steuersätze. Die Steuersätze hängen zudem von der Höhe des tatsächlichen Erbes ab. Ist das Erbe der Bedachten jeweils höher als der Freibetrag, wird der Übertrag nach dem gültigen Steuersatz der Steuerklasse besteuert.
Die genauen Daten, Zahlen und Fakten zur Erbschaftssteuer findest Du hier!
Was Du noch brauchst!
Mein Artikel hat Dir hoffentlich alle Deine Fragen zum Thema “Haus erben” beantwortet. Um mit Deiner Erbschaft glücklich und zufrieden zu werden, solltest Du aber noch andere Gesetze kennen. Nämlich die Erfolgsgesetze, mit denen Du nicht nur finanzielle Freiheit und Deine Ziele erreichst, sondern Dein Leben so gestalten kannst, wie Du es Dir immer gewünscht hast. Und diese Gesetzte verrate ich Dir in meinem Buch “Reicher als die Geissens”.
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