Immobilien Risiken: Keller & Rohbau – Welche Risiken es bei der Bausubstanz der Immobilie geben kann, wie Du diese schnell und sicher erkennst, scheinbare Risiken von wirklichen unterscheiden kannst und somit risikolos einkaufst, lernst Du in diesem Video. Hier beschäftigen wir uns zunächst mit dem Rohbau & Keller.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps …
Risiko Bausubstanz: Keller und Rohbau
Keller & Rohbau: Darauf musst du achten!
Thema des heutigen Videos ist Immobilien Risiken Rohbau und Keller.
Hier werden Dir folgende Fragen beantwortet:
- Wie entstehen feuchte/ nasse Keller?
- Wie kannst Du feuchte und nasse Keller beheben?
- Was sind die Risiken bei Rohbauten?
- Worauf musst Du beim Rohbau achten?
Keller nass oder feucht? Das kannst Du tun!
Vielleicht hast Du das schon einmal gehört: Der Keller ist nass, wie schrecklich! Was ist eigentlich besser, ein feuchter Keller oder nasser Keller? Es wird Dich überraschen, aber es ist ein nasser Keller. Warum? Weil ein nasser Keller immer eine akute Ursache hat, die sich leicht beheben lässt.
Ein nasser Keller ist besser als ein feuchter Keller!
Beispielsweise hatte ich ein Haus, an dem die Dachrinne nur ins Erdreich reichte und keine Ableitung hatte. Das heißt das ganze Wasser des Dachs hat sich gesammelt und lief über dieses Rohr der Dachrinne in den Boden und machte an der Stelle im Keller alles nass. Kein Mensch wollte diese Immobilie haben. Ich habe sie trotzdem gekauft. Anschließend habe ich einfach nur die Dachrinne an den nächsten Revisionsschacht, einen Verbindungsschacht, an dem man Rohre koordiniert, angeschlossen. Und das hat lediglich 120 Euro gekostet. Dafür habe ich die Immobilie sehr günstig bekommen.
Gründe für einen nassen Keller
Andere Gründe warum ein Keller nass sein könnte sind zum Beispiel, dass die Straße ein Gefälle hat. Wenn ein starker Regen kommt und sich gegen die Hauswand drückt, dann wird es entsprechend nass. Oder falls wirklich ein Abwasserrohr gebrochen ist. Das ist jedoch auch nicht teuer auszuwechseln.
Immer wenn der Keller nass ist, ist das gut, weil es einen akuten Grund gibt.
Oder es gibt z.B. Kellerschächte, bei denen der Abfluss verstopft ist und dann läuft das Wasser dort rein. Vor allem wenn die Schräge der Straße z.B. in Richtung Haus führt. Dann kann es sein, dass dort ziemlich viel Wasser rein läuft. Das sieht dann erstmal dramatisch aus, lässt sich aber meistens ganz leicht abstellen.
- Gefälle der Straße
- Abwasserrohr gebrochen
- Abfluss verstopft
Feuchte Keller: Hinweis für marode Abdichtungen oder Wände
Feuchte Keller sind leider nicht so angenehm. Denn feuchte Keller bedeuten, die Substanz zieht es entweder von unten raus oder die gesamte Keller-Abdichtung ist marode. In dem Fall musst Du nämlich alles ausgegraben, neu verdämmen bzw. verkleiden oder teilweise Löcher in das Mauerwerk des Kellers bohren, um es entsprechend auszuspritzen, so dass es nicht mehr saugfähig ist.
Altblauten: Keller sind extra feucht
Eine weitere wichtige Information, die Du haben musst, bezieht sich auf Altbauten bis 1930. Bei allen Gebäuden, die älter als 1930 sind, wahr es gewünscht, dass die Keller nass waren. Damals gab es keine Kühlschränke und die Leute haben ihre Lebensmittel in den Keller gepackt. Die Immobilien wurden von Anfang an so gebaut, dass die Keller feucht waren, damit sie kühl waren.
Gebäudekeller wurden bis 1930 extra feucht gehalten.
Bei Altbauten des Jugendstils oder der Gründerzeit besteht also kein Problem , weil die sind von Anfang an so ausgerichtet worden sind. Die Gebäude leben auch in 100 Jahren noch.
Feuchtigkeitsprobleme bei frisch sanierten Kellern
Ganz im Gegenteil wenn jemand versucht diese Keller komplett trocken zu machen. Das wird immer in einem Desaster enden, weil der Putz dann abfällt. Hast Du ein Baujahr von vor 1930 vor Dir und einen feuchten Keller, ist das ganz normal. Aufpassen solltest Du, wenn Du Immobilien kaufst und dort ist der Keller frisch gekälkt, das heißt man hat einen Spezial Putz benutzt. Wenn dieser noch ganz frisch und neu angestrichen aussieht, könnte es sein, dass es dort ein Feuchtigkeitsprobleme gibt. In einem weiteren Schritt solltest Du Dir ein Feuchtigkeits-Messgerät im Baumarkt besorgen, mit dem du auf einer Skala sehen kannst, wie feucht es ist.
Feuchte Keller durch Drainagen beheben
Solltest Du aber schon eine bestehende Immobilie haben bzw. eine kaufen, bei der der Keller wirklich feucht ist, dann muss dieser meistens ausgegraben werden. Daraufhin, wie gesagt, teilweise eingespritzt werden oder zumindest von außen soweit abgedichtet werden, dass dort kein Wasser mehr rein läuft. Man legt dort eine sogenannte Drainage. Das heißt, man legt dort Kies vor. Man gräbt einen Graben und füllt diesen mit Kies, so dass von außen kommendes Wasser über diese Drainage unterhalb des Hauses abfließen kann und von dort aus ins Grundwasser geht.
Tipp: Beobachte klug beim Einkauf. Wenn es irgendwo nass ist, schau dich in der Nähe um. Ist dort eine Dachrinne? Ist die Straße abfällig? etc.
Wenn Du einen Profi beauftragst, kann das richtig teuer werden. Mein Tipp: Such Dir irgendeinen Hilfsarbeiter, der die Ausgrabung bis zur Bodenplatte und ein Stückchen drunter macht und lass den Rest dann von einem Profi machen. Auf die Art und Weise hast Du Dein Geld sinnvoll investiert, denn der Meister, stellt Dir auch das Ausschachten teuer in Rechnung.
Denk selbst mit und hör nicht immer auf den Handwerker!
Handwerker haben die tollsten Storys und Erklärungen für Renovierungen. Mein Lieblingssatz, den ich immer höre, ist: “Wasser sucht sich seinen Weg.” Ich hatte einmal eine Immobilie mit einem Wasserschaden im Treppenhaus. Dann hat mir der Handwerker erklärt, dass auf der anderen Seite das Dach undicht sei und deswegen wäre es im Treppenhaus undicht. Es stimmt zwar, dass sich Wasser seinen Weg sucht, aber in Richtung Erdanziehungskraft, bzw. Richtung Kapillarkräfte. Das heißt Wasser geht entweder nach unten oder nach oben, aber nicht mit Umweg nach unten und wieder nach oben. Also beobachte immer klug und denk selbst mit.
Was ist ein Rohbau?
Neben dem Keller spielt auch der Rohbau eine wichtige Rolle beim Thema Risiken der Bausubstanz. Was ist der Rohbau? Der Rohbau ist der rohe Bau, die Außenwände plus die Decken und Böden. Also nicht die Bodenbeläge, sondern die Böden, die nichts anderes sind als die Decke, von einem anderen Gesichtspunkt ausgesehen.
Rohbau Risiken: Material, Dämmung, Resistenz
Jetzt ist natürlich die Frage aus welchem Material sind diese. Es gibt Ziegel, es gibt Beton, es gibt Kalksandstein und es gibt Fertig-Baumaterialien. Fertig-Baumaterialien sind übrigens wesentlich besser als ihr Ruf. Sie haben sehr gute Dämmungswerte, sowie eine sehr gute Witterungsresistenz. Aber trotzdem musst Du natürlich wissen, aus welchem Material das ist. Hierzu gibt es speziell zu Beton eines zu wissen. Nämlich, dass eine Wand aus Beton, die einen Meter dick ist, die gleiche Dämmwirkung hat, wie ein Zentimeter Styropor.
Ein Meter Wand aus Beton dämmt genauso wenig oder genauso viel wie ein Zentimeter aus Styropor.
Hast Du also sehr viele Außenwände aus Beton, dann wäre es sinnvoll wenn dort eine gute Dämmung drauf wäre, weil die Dämmleistungen dieser Wände ist praktisch gleich null.
Kälte- und Wärmebrücken: Schimmelgefahr!
Kältebrücken sind Bereiche, wo Kälte oder Wärme nach außen bzw. nach innen transportiert wird. Das wäre z.B. ein Sturz. Ein Sturz ist, wenn Du ein Fenster hast und oben ist ein Betonsturz drauf, so dass die Ziegel von oben nicht durchfallen, sondern auf diesem Sturz lasten. So ein Betonsturz wäre z.B. eine Wärme bzw. Kältebrücke, weil dieser viel weniger dämmt als der Ziegel. An diesen Stellen gibt es dann auch meistens Schimmel, wenn nicht ordentlich isoliert wurde. Warum? Weil der Sturz sehr kalt wird, während es innen warm ist, darum kondensiert die feuchte Luft an dem Sturz und es entsteht Schimmel.
Kälte-/Wärmebrücken sind Bereiche, wo Kälte/Wärme nach außen bzw. innen transportiert wird.
Am Rohbau ist noch keine Immobilie kaputt gegangen. Die einzige Ausnahme, die es gibt ist, wenn Du Holzböden bzw. Holzdecken hast. Baujahre vor 1940 haben teilweise Holzdecken und wenn dort z.B. wirklich ein Holzwurm drin wäre oder wie oft in Amerika Termiten, ist das sehr unangenehm und richtig teuer.
Achte auf grade Wände!
Normalerweise gibt es mit Rohbauten aber nie ein Problem. Es sei denn, es ist jahrelang Wasser rein gelaufen. Allerdings gibt es eine Sache worauf Du unbedingt achten solltest. Die Wände sollten einigermaßen gerade und nicht wellig sein. Wenn Du das bei einer späteren Sanierung ausgleichen musst, dann kann es ganz schön teuer und aufwendig werden.
Grundsätzlich sind Holzdecken nicht unbedingt schlecht.
Viele schöne Altbauten in München haben alle Holzdecken. Diese sind dann abgeschliffen und mit Dielenböden ausgestattet. Man hat nur teilweise den Nachteil des Schallschutzes. Dieser ist natürlich stark reduziert und die Balken knirschen. Aber viele Menschen lieben diesen Wohnstil trotzdem.
So testest Du die Balken!
Allerdings ist es wichtig, dass diese Balken eine gewisse Dicke haben. Um das zu testen, stell Dich in die Mitte des größten Zimmers und mach einen großen Sprung. Wenn dann die Gläser aus der Vitrine fallen, dann weißt Du, dass dort die Decke nicht geeignet ist.
Wie gesagt um 1940 teilweise bis 1950 gab es Holzdecken, danach Stahlbeton. In dem Fall brauchst Du Dir gar keine Sorgen machen. Diese Art der Stahlbetondecken sind praktisch unzerstörbar.
Größtes Risiko beim Rohbau: Eindringen von Wasser
Beim Thema Rohbau gibt es eine Sache die diesen wirklich langfristig schädigt. Das ist wenn durch die Fassade Wasser eindringt und der Rohbau sich vollsaugt. Im Winter fängt er an zu gefrieren und dann fängt die Substanz an zu springen und aufzubrechen. Auf die Art und Weise kriegt man einen Rohbau kaputt. Aber üblicherweise sind beim Rohbau so gut wie keine Risiken zu vermuten, sofern dort nicht jahrelang Wasser rein gelaufen ist. Wenn du Dir unsicher bist, lass dann einen Spezialisten kommen.
