Immobilien Risiken: Bei Fenster und Dämmung Fehler & Kosten vermeiden

Immobilien Risiken: Fenster und Dämmung – In diesem Teil erfährst Du, welche Fehler es in der “Hülle” einer Immobilie geben kann: Welche Risiken gibt es in der Praxis an der Fassade? An den Fenstern? An der Dämmung? Du erfährst, welche Auswirkungen sie haben, was sie kosten und wozu sie ausufern können, wenn man zu lange wartet.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu Risiken bei der Fensterdämmung und Fehlern, die hierbei entstehen können.

Risiko bei der Objektauswahl: Fenster und Dämmung

Fenster: Alles über Alu-Rahmen und Glasdichtung

Fangen wir zunächst bei den Fenstern an. So, grundsätzlich: Was kosten neue Fenster? Neue und einigermaßen preisgünstige Fenster kosten mit Einbau rund 500 Euro. Bodentiefe Fenster bzw. Terrassen- oder Balkontüren kosten um die 1.000 Euro.

Normale Fenster kosten 500 Euro. Bodentiefe Fenster/Türen kosten 1.000 Euro.

Das Hauptproblem, und das Hauptrisiko, das Du hier hast, liegt aber eigentlich nicht an den Objekten, sondern an den Handwerkern, die Dich versuchen abzuzocken. Als Beispiel folgende Situation, die dauernd vorkommt: Ein Mieter beschwert sich, dass das Fenster zieht. Du rufst einen Handwerker hin und er sagt: „Ja, die sind ja schon so alt, die müssen neu gemacht werden. 1.000 Euro, pro Stück natürlich.“

So, und das ist einfach eine totale Veräppelung und völlige Abzocke. Genau genommen gibt es eigentlich nur zwei Arten von Fenstern, die unbedingt getauscht werden müssen:

  • Fenster mit Einfachverglasung
  • Fenster mit Aluminium-Rahmen

Fenster mit Einfachverglasung sind Fenster, die mit nur einem einzelnen, dünnen Glas verglast werden. Der Rahmen ist hier meistens aus Holz, teilweise aber auch aus Aluminium.  Fenster mit Aluminium-Rahmen sind Fenster, deren Rahmen nicht gedämmt ist.

Ganz einfach erklärt: Aluminium leitet natürlich die Kälte bzw. die Wärme. Das ist in dem Rahmen nicht gedämmt und somit bringt Dir Dein ganzes Fenster nichts, weil diese Kälte bzw. Wärme über den Alu-Rahmen in Deine Wohnung geleitet wird. Außerdem sammelt sich kondensiertes Wasser und das wird schimmelig. Schimmel in der Wohnung kann dann wiederum zu einer Mietminderung führen, also hier aufgepasst!

Also: Diese zwei Arten von Fenstern müssen wirklich getauscht werden!

Aus welchen Bauteilen setzt sich ein Fenster zusammen?

Damit Du in Zukunft sicher sein kannst, dass Dich die Handwerker nicht abzocken, müssen wir uns erstmal anschauen, woraus ein Fenster denn überhaupt besteht. Es besteht aus:

  • Glas
  • Leibung
  • Rahmen
  • Scharnieren
  • Griffen
  • Glasdichtung

Die Leibung ist übrigens praktisch das, was um das Fenster drum rum ist. Nochmal ganz wichtig: Ein Fenster besteht einerseits aus dem Glas und andererseits aus der Dichtung des Fensters. Diese Glasdichtung befindet sich außen – also da, wo das Fenster mit dem Mauerwerk verbunden ist.

Welche Risiken gibt es bei Fenster und Glasdichtung?

Da du jetzt weißt, woraus sich ein Fenster zusammensetzt, ist leicht zu erkennen: Du musst eigentlich nie das ganze Fenster wechseln, sondern nur einzelne Teile entsprechend entweder in Stand setzen auswechselt.

Defekte Innendichtung oder Einbaufehler

Als Beispiel von unserem Mieter, der sagt, bei ihm ziehts: In so einem Fall musst Du meistens nur innen die Dichtung auswechseln. Das kostet keine 5 Euro und lässt sich auch gut selbst montieren – schon ist das Fenster wieder dicht. Dichtungen werden nämlich nach einer gewissen Zeit spröde – oder sie werden rausgerissen oder verschieben sich – und dann fängt es an in der Wohnung zu ziehen. Das hat also nichts mit dem Fenster zu tun, sondern nur mit einer kleinen popeligen Gummidichtung.

Oder es könnte noch einen anderen Grund geben, warum es zieht: Das Fenster wurde beim Einbau nicht ordentlich ins Mauerwerk eingesetzt. Dann kannst Du das dort einfach mit Silikon abdichten oder Du dichtest erst mit Bauschaum ab und und gehst dann mit Silikon nochmal drüber. Das Ganze ist also eigentlich auch nur eine Sache von ein paar Euro.

  • Wechsel der Gummidichtung: unter 5 Euro
  • Korrekturabdichtung mit Silikon/Bauschaum: ein paar Euro

Handwerker beim Fenstereinbau:

Justierungsfehler an den Scharnieren

Das nächste, was oft vorkommt: Die Fenster schließen nicht mehr ordentlich. Manchmal lassen sie sich nicht immer gescheit kippen oder Du musst die Fenster richtig zuhauen, damit sie überhaupt ordentlich schließen… Das ist eine Einstellungssache: Die Scharniere müssen einfach neu eingestellt werden. Im schlimmsten Fall müssen die Scharniere eben gewechselt werden. So etwas kostet Dich keine 15 Euro.

  • Scharnierwechsel: unter 15 Euro

Defekte Außendichtung oder Fensterbrett-Montage

Was auch noch manchmal vorkommt: Es kommt zum Fenster nass rein. Das liegt meistens daran, dass die Außendichtung – also die Silikondichtungen bzw. der Bauschaum – nicht wirklich dicht ist.

Es kann aber auch daran liegen, dass das Fensterbrett außen die falsche Neigung hat. Das heißt: Das Fensterbrett leitet das Wasser, das da drauf fällt, in Richtung Haus, anstatt es nach draußen abzuleiten. Das lässt sich also auch mit relativ geringem Aufwand abstellen.

Defekte Dichtung bei Doppelverglasung

Oder nehmen wir mal an, Du hast Fenster mit Doppelverglasung und die Gläser werden auf einmal milchig. Doppelverglasung kurz erklärt: Da sind zwei Gläser hintereinander und in der Mitte ist eine Art Gas drin. Das Ganze ist außen drum rum abgedichtet.

Wenn die Fenster milchig werden, bedeutet das: Diese Abdichtung der Glasscheibe selbst ist undicht. Das Fenster hat praktisch Luft gezogen und das Gas, das zwischen den beiden Glasscheiben war, ist entwichen. Damit ist die Dämmwirkung weg und es ist vor allem auch milchig. Deshalb musst Du jetzt aber auch nicht gleich das ganze Fenster wechseln, sondern lediglich die Doppelverglasung, also die Scheibe, austauschen. Das ist dann schon etwas Teureres und kostet je nachdem vielleicht 200 – 300 Euro.

  • Austausch der doppelverglasten Scheibe: ca. 200 – 300 Euro

Aber: Es kostet keine 1.000 Euro. Wenn es nach dem Handwerker geht, sind die Fenster natürlich immer zu alt und müssen komplett raus… klar.

Milchige oder blinde Scheiben trüben den Ausblick:

Fehlerquellen und Risiken im Überblick

Hier sind alle beschriebenen Fehlerquellen und Substanzen mit Risikopotenzial noch einmal für Dich aufgelistet:

  • Innendichtung
  • Einbau
  • Justierung
  • Scharniere
  • Außendichtung
  • Fensterbrett-Montage
  • Abdichtung der Doppelverglasung

Tipp: Baujahr des Fensters feststellen

Wenn Du bei den Fenstern seitlich zwischen Rahmen und Glas reinschaust, wirst Du feststellen: Dort sind immer die Baujahre in das Glas eingeprägt. Somit siehst Du dann auch immer ganz schnell, wie alt das Fenster ist. So etwas ist bei der Objektprüfung ganz praktisch zu wissen. Für die Objektprüfung brauchst du dann natürlich auch noch einige Unterlagen, aber das Baujahr des Fensters ist auf jeden Fall wichtig dafür.

Dämmung: Temperaturregelung und Kältebrücken

So, wunderbar soweit. Jetzt kommen wir mal zu dem Thema „Dämmung“. Es geht darum, möglichst keine Kälte bzw. im Sommer möglichst wenig Wärme reinzulassen.

Dämmung wird mit 80 Euro pro m² Wohnfläche kalkuliert.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Eine Dämmung kostet ungefähr 80 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – nicht pro Quadratmeter Dämmung. Früher war es üblich 5 cm Dämmung einzubauen, dann 7 cm, dann 10 cm, dann 12 cm… Jetzt sind wir bei 15 cm Dämmung und das wird natürlich immer dicker und immer dämmiger. Ob das alles so sinnvoll ist, werde ich nachfolgend noch in ein paar Worten beantworten.

Wichtig: Dämmung darf keine Löcher kriegen

Das heißt also: Du hast hier eine Styropor-Dämmung und dann kommen da verschiedene Mineralputze drauf und auch so eine Art Geflecht, auf dem der Mineralputz sitzen kann, usw. In dieses Styropor – also in diese Dämmung oder in diesen Dämmstoff – darf kein Wasser rein. Warum? Wasser leitet die Kälte und sorgt außerdem dafür, dass es fault oder im Dämmstoff Schädlinge entstehen, usw. Also: die Dämmung muss wirklich komplett geschlossen sein!

Für Dich bedeutet das: Kaufst Du ein Haus mit Löchern oder besitzt Du bereits eines, bei dem im Nachhinein Löcher entstehen, kostet es Dich nicht viel, das in Ordnung zu bringen. Aber: Wenn dort jahrelang Wasser einfließt, kannst Du irgendwann die komplette Dämmung runterreißen.

 

Wichtig: Kältebrücken unbedingt meiden

Wenn Du die Dämmleistung von etwas prüfst, musst Du auch auf sogenannte Kältebrücken achten. Der Begriff Kältebrücken erklärt sich eigentlich von selbst: Das sind einfach Bereiche, in denen die Kälte nach innen – also in die Wohnung bzw. das Haus –  geleitet wird.

Als Beispiel: Ein Balkon bzw. Fenstersturz. Als Sturz wird dieser Betonbalken über dem Fenster bezeichnet. Der verhindert, dass die oberen Ziegel nicht nach unten fallen. So, und da Fensterdämmung und Beton zum Beispiel völlig unterschiedliche Dämmwerte haben, kann es unangenehm werden.

1 cm Styropor hat den gleichen Dämmwert wie 1 m Stahlbeton. Hast Du 15 cm Styropor-Dämmung drauf, könntest Du stattdessen praktisch 15 m Beton-Dämmung nehmen, um die gleiche Dämmwirkungen zu haben.

Worauf ich hinaus will: Gerade bei Balkonen ist die Verbindung meistens aus Beton bzw. bei diesen Fensterstürzen ist es Beton und da musst Du genau aufpassen, dass das gut gedämmt ist. Ansonsten ziehen diese Bereiche die Kälte nach innen und dadurch werden die Betonteile sehr kalt. Das ist dann besonders unangenehm, weil es in der Stube selbst warm ist und überall Kondenswasser in der Luft liegt. Das Kondenswasser entsteht beispielsweise durch Schwitzen, Atmen, Kochen, Duschen… Das ganze Wasser kondensiert dann also an dieser kalten Stelle im Beton und dort fängt es dann an zu schimmeln.

Der Fenstersturz verhindert, dass die oberen Ziegel herunterfallen. Aus Beton kann er zur Kältebrücke werden:

Also, vereinfacht gesagt: Die beste Dämmung bringt Dir nichts, wenn Du jede Menge Kältebrücken hast. Da einfach genau hinschauen bzw. einen Sachverständigen befragen.

Dämmung bei Keller und Dachboden

Dann ist es inzwischen Pflicht, sowohl den Keller als auch den Dachstuhl bzw. den Dachboden ordentlich zu dämmen. Fragen zum Dachaufbau werden Dir hier erklärt: Alles zu Dächer und Dachformen. Der Keller wird also von unten so gedämmt, dass der im Erdgeschoss praktisch keine kalten Füße durch die Bodenplatte kriegt. Aktuell müssen da 10 cm Dämmung an den Kellerdecken angebracht werden. Die Dachwohnungen werden von oben mit aktuell 12 cm gedämmt – also wird entweder der Dachstuhl selbst mit Dämmung verkleidet oder eben auf dem Dachboden entsprechend welche ausgelegt. Die Kosten dafür liegen bei rund 20 Euro pro Quadratmeter. Das ist die aktuelle Verordnung und diese zwei Maßnahmen sind auch definitiv sinnvoll.

Dämmung: 10 cm bei Kellerdecken – 12 cm bei Dachboden und Dachstuhl

Wichtig: Denk an das richtige Lüften!

Ein ganz wichtiger Punkt noch: Vor lauter Dämmen darfst Du die Luftzirkulation nicht vergessen, sonst wird das Gebäudeklima unangenehm. Dann bildet sich nämlich trotzdem Schimmel, weil einfach die Feuchtigkeit in der Luft, die beim Duschen, Kochen, usw. entsteht, nach draußen abgeleitet werden muss. Allerdings solltest Du hier nicht dauerlüften, sondern stoßlüften.

Stoßlüften statt Dauerlüften!

Wenn du dauerlüftest, kühlen die Bereiche über den Fenstern ab und werden dann wie bei der Kältebrücke zu einem Magneten für Feuchtigkeit, die dort kondensieren kann. Also umbedingt auf das richtige Lüften achten!

„Dämmung“ in den Medien

Inzwischen gibt es allerdings auch jede Menge kritische Stimmen – da kannst Du Dich ja mal im Internet umschauen. Viele sind zum Beispiel der Meinung, die ganze Dämmerei sei quatsch und lohne sich nicht und rechne sich nicht. Das heißt also: Das Geld kriegst Du nie wieder heraus. Andere meinen, dass es praktisch so ein künstliches Konjunkturprogramm der Bundesregierung sei,  um die Bauwirtschaft anzukurbeln.

Außerdem findest Du im Internet verschiedene Videos zum Thema „Dämmung“. Die zeigen, was passiert, wenn diese Dämmung einmal anfängt zu brennen:

  • A: Das brennt lichterloh.
  • B: Dabei entstehen jede Menge giftiger Abgase.
  • C: Was machen wir mit der ganzen zu entsorgenden Dämmung in 20 oder 30 Jahren? Wenn die Häuser vielleicht mal neu renoviert werden? Oder wenn die Dämmung gewechselt werden muss? – Darüber hat sich vor lauter Umweltbewusstsein wahrscheinlich noch keiner Gedanken gemacht…

Risiken für Immobilien-Investoren

Für den Investor gibt es noch ein allgemeines Problem in Bezug auf Dämmung: Die Kunden des Investors, also die Mieter, haben nicht wirklich ein Bewusstsein für Dämmwerte. Das bedeutet: Wenn Du dämmst, hast Du natürlich 80 Euro den Quadratmeter Mehrkosten. Die müsstest Du praktisch als Kaufpreis obendrauf schlagen oder mehr bezahlen. Die Mieter sind aber nicht unbedingt bereit, für diese Investition mehr Miete zu bezahlen. Das gilt zumindest für neue Mieter – bei Bestehenden kannst Du diese Sanierungskosten umlegen nach einem gewissen Schlüssel.

Kosten für Dämmung berechnen und in Kauf- und Mietpreis integrieren:

Geheimtipp: Heizkosten, Steuern, Renovierungskosten & Co.

Heizkosten senken und Steuern sparen. Wie Du ohne großen Aufwand Deine Kosten bzw. Ausgaben reduzieren kannst, habe ich für Dich noch einmal in ein paar Tipps beschrieben:

Heizkosten senken ohne Investitionen

Die wenigsten Leute wissen, wie Du ohne jegliche Investition Deine Heizkosten um mindestens 50% reduzieren kannst. Die Leute wissen nämlich alle nicht, dass die Luft nicht warm wird. Luft erwärmt sich nicht, sondern es erwärmt sich nur die Feuchtigkeit in der Luft. Im Sommer sind die Räume furztrocken und es ist entsprechend kaum Luftfeuchtigkeit da. Da wird natürlich tierisch die Heizung aufgedreht, um diese paar Wasserpartikelchen warm zu kriegen, die da in der Luft herumschwirren.

Also mein Tipp: Hol Dir einen Luftbefeuchter!

Mit einem Luftbefeuchter wirst Du mit der hälftigen Heizleistung die gleiche Wärme haben und vor allem auch das gleiche Wärmegefühl. Plus: Du wachst auch nicht mit spröden Lippen auf, sondern kriegst  schöne und gute Haut ohne Falten! Das war jetzt also praktisch der Beautytipp des Immobilien-Investors.

Heizungsbestand: Effizienzstruktur (Exkurs)

Vorsicht Kostenfalle! 56% finden ihre Heizanlage „unzureichend effizient“. Vertraue auf den Luftbefeuchter, bevor Du die Heizung permanent voll aufdrehst. Denn, die wenigsten Heizungsanlagen sind effizient, also auch kostenschonend. Hier siehst Du die Effizienzstruktur im Heizungsbestand in Deutschland in den Jahren 2018 und 2019. Über die Hälfte der Befragten, ganze 57% (2018) bzw. 56% (2019), hält ihre Heizungsanlage für „unzureichend effizient“. Ein echter Kostenfresser, bei falscher oder zu intensiver Nutzung.

  • Unzureichend effizient: 56%
  • Effizient: 24%
  • Effizient und erneuerbar: 20%

Statistik: Effizienzstruktur im Heizungsbestand in Deutschland in den Jahren 2018 und 2019 | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Steuern sparen mit Immobilien

Steuervorteile Renovierung, Abschreibung und bedachte Finanzierung? Steuern sparen mit Immobilien – Steuervorteile durch Renovierung, Abschreibung und eine bedachte Immobilienfinanzierung im Vorfeld. Hier bekommst Du steuerliches Grundwissen, Infos zur Denkmalschutzabschreibung und zum instandhaltungsnahen Erhaltungsaufwand. Du erfährst, wie Du Dir Steuervorteile sicherst und was Du als Investor beachten musst, wenn Du die Renovierungsarbeiten zeitnah von der Steuer absetzen möchtest.

Renovierungskosten und Bausubstanz bei Immobilieneigentum

Immobilien-Risiko bei Eigentumswohnungen – Hier lernst Du, wie Du den Renovierungsbedarf in Eigentumswohnungen selbst einschätzen kannst, die wichtigsten Daumenwerte und Hinweise. Es geht um das Thema „Kostenkalkulation und Risikoabschätzung“ bezüglich Kosten und Aufwand in der jeweiligen Wohnung, also nicht in den Außenbereichen, sondern in der Wohnung selbst.

Investieren in Immobilien: Tipps

Finanzierung, Steuern, Lage, Bausubstanz, Grundstück und Gesetze, Kauf und Verkauf von Immobilien - Für den Kauf einer Immobilie brauchst Du Eigenkapital, oder etwa nicht? Wie hoch sind die Steuern, Kosten und Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie? Was bedeutet Mietkauf und wie kann man eine Immobilie kaufen, um sie direkt wieder zu vermieten? Lohnt sich die Investition im Ballungsgebiet oder auf dem Land? Hier bekommst Du viele Antworten zum Thema Kapitalanlage Immobilie.

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