Die Rentabilität Deiner Immobilie erhöhen – Wie Du Deine Immobilienkonten organisierst! Mit dem Wissen aus dieser Lektion, stellst Du sicher, dass Du nie mehr Geld ausgibst, als Du einnimmst. So bekommst Du mehr Transparenz bezüglich Deiner Mieteinnahmen und erhöhst somit die Rentabilität Deiner Immobilien.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema Zahlungsflüsse aus Vermietung bestmöglich organisieren.
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Rentabilität Deiner Immobilien erhöhen
Heute alles zu dem wichtigen Thema: Wie organisiert man seine Konten und Zahlungsflüsse bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern am besten?
Hier werden Dir folgende Fragen beantwortet:
- Wie viele Konten brauche ich?
- Wie organisiere ich meine Konten am besten?
- Wieso steigert diese Methode die Rentabilität?
- Welche Bank hat die besten Konten für Hauseigentümer?
Das A und O: Zahlungsflüsse strukturieren
Wenn Du den Plan hast, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten, solltest Du Dir auf jeden Fall im Vorhinein Gedanken machen, wie Du Deine Zahlungsflüsse strukturieren möchtest. Der beste und übersichtlichste Weg ist zweifelsohne, ein Konto pro Objekt einzurichten. Ich habe in der Vergangenheit schon alle möglichen Versionen ausprobiert und keine funktioniert so gut, wie die oben genannte.
Unbedingt beachten: Du brauchst pro Mietobjekt ein eigenes Konto!
Auf diesem Konto geht die Miete ein und die Darlehensrate ab. Wenn Du das nicht so machst, wirst Du entsprechend später Schwierigkeiten bekommen. Entweder bei der Nebenkostenabrechnung oder bei der Steuer und das wird unnötig kompliziert und teuer. Jetzt kann es zum Beispiel sein, dass die Leute eine Ölheizung haben.
Vielleicht kennst Du das Problem: Die Mieter zahlen die Nebenkosten voraus und Du denkst: Super, da ist ja immer schön Geld auf dem Konto, alles toll, machen wir mal die eine oder andere Renovierung. Und am Jahresende kommt dann der Hammer, denn dann wird es auf einmal kalt, also muss Öl bestellt werden und dann ist kein Geld mehr da. Schlimmstenfalls musst Du es dann aus eigener Tasche nachzahlen.
Auf einen Blick:
- unbedingt ein Konto pro Mietobjekt
- sonst gibt es später Probleme mit Nebenkosten oder Steuer
- unnötige kompliziert und vor allem teuer
- oder Du musst aus eigener Tasche zahlen
Öl, Instandhaltung, Versorger – weitere Konten
Deswegen rate ich Dir ebenfalls dringend zu einem eigenen Konto für Öl. Auf dieses Ölkonto machst Du dann einfach regelmäßige Rücklagen per Dauerauftrag. Faustregel: 15 Liter pro Quadratmeter Verbrauch an Öl. Wenn Du 100 Quadratmeter hast, brauchst Du also 1500 Liter Öl. Schaut im Internet nach, was das Öl aktuell kostet, multipliziere das damit, teilt diese Summe durch 12 und das machst Du als Dauerauftrag regelmäßig jeden Monat als Ölrücklage. Mit dieser Vorgehensweise kommst Du, was dieses Thema angeht, nie wieder in Schwierigkeiten.
Faustregel für Öl-Verbrauch: 15 Liter/Quadratmeter
Zweiter wichtiger Punkt: Instandhaltung. Denn es muss an jedem Objekt früher oder später mal etwas repariert werden. Hier gibt es auch eine Faustformel: 50 Cent pro Quadratmeter. Richte also auch einen Dauerauftrag ein mit 50 Cent pro Quadratmeter. Für die 100 Quadratmeter legst Du dann quasi 50 Euro pro Monat zur Seite. Auf die Art und Weise ist, wenn Du das mal eine Zeit lang machst, sichergestellt, dass Du nie in Geldschwierigkeiten kommst. Im Gegenteil: Es läuft sich mit der Zeit ein, das immer genügend Rücklagen da sind.
Faustregel für Instandhaltung: 50 Cent pro Quadratmeter
Der dritte wichtige Punkt sind die Versorger. Versorger buchen nur quartalsweise ab. Ich selber mache das gerne so, dass ich ein extra Versorgerkonto habe und darauf monatlich ungefähr den Betrag überweise, den die Versorger abbuchen. Auch da wieder, um den Überblick zu behalten: So kann ich monatlich sehen, was genau von meinem Konto abgeht.
Schlüssel zum Erfolg: Transparenz
Gerade die Transparenz ist wichtig. Ich lasse zum Beispiel auch Versicherungen monatlich abbuchen, selbst wenn es einen Tick teurer ist, als wenn man es jährlich macht. Aber auf die Art und Weise behält man immer die Kontrolle über Einnahmen und Ausgaben. Das heißt, man kann sich einen monatlichen Kontoauszug anschauen und sieht sofort, was rein und was rausgeht.
Wenn möglich: Versicherungen monatlich abbuchen lassen!
Solltest Du Gewerbeobjekte haben, wird eine Umsatzsteuer fällig. Hier empfehle ich ein getrenntes Umsatzsteuerkonto. Zu diesem Thema habe ich eigene Videos für Euch. Und ganz vorsichtige Leute können sich auch noch ein Risikokonto zulegen, indem sie dann zum Beispiel 2 % oder 3 % der Mieteinnahmen zurücklegen für beispielsweise Leerstand oder für was auch immer da kommen mag. Dann kannst Du wirklich ganz, ganz ruhig schlafen.
Die beste Bank für Hauseigentümer
Ich empfehle generell und deshalb natürlich auch in diesem Fall die Konten der DKB-Bank. Unten findest Du auch einen Link. Die haben ein spezielles Programm für Hauseigentümer. Diese Konten sind dann kostenlos beziehungsweise bekommen sogar Guthabenszinsen.
Das Ganze mag sich jetzt mal ein bisschen kompliziert anhören. Aber der Grund, warum man das so macht, ist schlicht und einfach, dass sichergestellt wird, dass man nicht mehr Geld ausgibt, als man tatsächlich hat. Du zwingst Dich auf diese Art und Weise quasi selber, die Rentabilität der Immobilie zu erhöhen, weil sehr schnell sehr transparent wird, wie gut sich die Immobilie wirklich rechnet.
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