Finanzierung mit hinterlegten Sicherheiten: Ablauf (Aktiendepots, Versicherung etc.)

Finanzierung mit hinterlegten Sicherheiten – Auf welche Arten kann ich Eigenkapital in eine Bankfinanzierung einbringen? Wie läuft das mit der Hinterlegung von Sicherheiten? Kann ich Aktien, Festgeld, Grundschulden etc. als Sicherheiten nutzen? Wenn ja, wie geht das und worauf ist zu achten? Hier zeige ich Dir ein paar Varianten in einer Vergleichsrechnung.

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Finanzierung mit hinterlegten Sicherheiten

Ablauf: Aktiendepots, Versicherung etc.

Heute werden wir uns mit dem Thema „Verschiedene Formen des Eigenkapitals bei der Finanzierung“ beschäftigen. Grundlegend gibt es zwei Arten von Eigenkapital. Die eine Art ist, man legt es direkt in das Objekt rein. Man nimmt also weniger Kredit und zahlt einen Teil bar. Die andere Form, die weniger bekannt ist, oft aber Sinn macht ist, man legt das Geld zur Seite auf einen Sparplan, auf eine Geldanlage und tritt es an die Bank ab. Der Kredit ist dann natürlich höher, aber die Zinsen sind auch höher. Das heißt, man kann mehr absetzen. Man muss dann durchrechnen, welche Version davon mehr Sinn macht.

Eigenkapital bei eigengenutzten Immobilien

Du hast beispielsweise eine Immobilie mit 100.000 Euro. Dort kommen noch Nebenkosten, Notar, Grunderwerbsteuer (Tipp: Grunderwerbsteuer und Kostentabelle), Grundbuchamt drauf. Das können etwa 6.000-7.000 Euro sein. So wären wir dann bei 107.000 Euro. Würdest Du jetzt also Dein Eigenkapital bar einsetzen, würdest Du also einen Kredit von 87.000 Euro aufnehmen und die Differenz hier draus wäre das Eigenkapital. Das ist die übliche Form. Diese Form ist absolut sinnvoll bei eigengenutzten Immobilien.

• Eigenkapital einsetzen
• Rest Kredit aufnehmen

Kredit aufnehmen für vermietete Immobilien

Bei vermieteten Immobilien kann das teilweise nicht so sinnvoll sein. Wie würde man es also da machen? Ganz einfach: Du hättest 20.000 Euro und würdest die zum Beispiel anlegen in eine Festgeldanlage. Diese Festgeldanlage würdest Du an die Bank abtreten. Abtretung bedeutet, dass die Bank den Daumen drauf hat. Das heißt ohne Zustimmung der Bank kannst Du nicht mehr an Dein Geld, wenn Du es abtrittst und die Bank hat es als Sicherheit für Dein Darlehen, weil Du es ja nicht in die Immobilie bezahlt hast, sondern auf dem Sparbuch beispielsweise hast.

Das heißt also, Du würdest Dein Festgeld auf die Bank legen und es abtreten und Dein Kredit wäre dann nicht mehr 87.000 Euro, sondern er wäre 107.000 Euro. So, das heißt, Du würdest also auch mehr Zinsen bezahlen. Momentan sind die Zinsen sehr niedrig und wer Steuervorteile braucht, findet es gar nicht schlecht, wenn er ein paar mehr Investitionszinsen bezahlt. Das Sparbuch ist natürlich nicht so sinnvoll, Festgeld ist vielleicht auch nicht so sinnvoll.

Aber je besser die Anlage hier ist, zum Beispiel ein Aktiendepot, um so rentabler wird der ganze Spaß. Ein weiterer Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass Du zum Beispiel in Deiner Selbstauskunft bzw. in Deinem Eigenkapitalnachweis immer noch 20.000 Euro zum zeigen hast. Dagegen würdest Du in drei Jahren zum Beispiel eine Immobilie neu finanzieren wollen, dann sieht die Bank ja in der ersten Version nicht wirklich genau, wie viel Eigenkapital Du eingesetzt hast. Bei dieser Version sieht sie es ganz deutlich und sieht, dass Du viel Eigenkapital hast.

• Eigenkapital als Festgeldanlage
• Kredit für Immobilie und Nebenkosten
• Mehr Zinsen aber Steuervorteile

Eigenkapital in Immobilien, Lebensversicherung, Aktien & Verträgen

Hoch interessant ist dieses Wissen aber vor allem dann, wenn diese Geldanlagen schon bestehen und man sie zum Beispiel nicht kündigen kann. Beispielsweise man hat Rückkaufswerte in einer Lebensversicherung. Dann akzeptiert das die Bank auch als Eigenkapital, weil die Bank ein gewisses Eigenkapital sehen will. Bei guter Bonität akzeptiert die Bank zumindest die Nebenkosten als Eigenkapital und die müssen nicht bar vorhanden sein.

Man muss auch die Verträge nicht kündigen. Es reicht, wenn man sie abtritt. Oder Du hast ein bestehendes Aktiendepot, das Du nicht verkaufen möchtest, weil Du denkst, dass sich die Aktien noch gut entwickeln werden. Dann kannst Du es hier an die Bank abtreten. Der Kredit wäre höher und der Steuervorteil wäre höher.

• Geldanlagen nicht kündigen sondern abtreten
• Höherer Kredit und Steuervorteil

Immobilien als Eigenkapital: Ob abbezahlt oder nicht

Oder Du hast ein abbezahltes Eigenheim. Natürlich möchte die Bank Eigenkapital sehen. Aber das muss ja nicht in Form von Bargeld da sein. Du hast ein abbezahltes Eigenheim, möchtest eine finanzierte Immobilie zur Vermietung kaufen. Du brauchst 20.000-30.000 Euro Eigenkapital, dann kannst Du das auch in Form von einer Grundschuld, einer Sicherheit auf diese abbezahlte Immobilie eintragen lassen. Oder Dein Eigenheim ist noch nicht komplett abbezahlt, sondern zur Hälfte abbezahlt.

Wenn es das aber wirklich wert ist, dann kannst Du nachrangig auch eine Grundschuld eintragen lassen für die Bank. Das ist nur immer ein bisschen problematisch, weil die Bank dann einen Gutachter zu Deiner eigengenutzten Immobilie schicken muss. Aber auf die Art und Weise kann man Eigenkapital darstellen, das man jetzt momentan gar nicht flüssig hat. Das ist ein hoch interessanter Weg, wenn man irgendwelche Verträge hat, die man momentan nicht kündigen kann oder möchte. Einfach an die Bank abtreten, der Vertrag läuft weiter. Ein höheres Darlehen zu nehmen hat auch gewisse Zinsvorteile.

• Grundschuld auf eine Immobilie eintragen lassen
• Sicherheit für die Bank

Grundschuld an die Bank abtreten

Wenn Du zum Beispiel Grundschulden der Bank zur Verfügung stellen möchtest, als Cash-Ersatz, dann sollten diese Grundschulden natürlich das auch wert sein. Die Bank wird ein paar Abschläge davon machen, wenn die sagt, dass das Objekt schwanken könnte, auf dem die Grundschuld eingetragen werden soll. Oder bei Aktiendepots nimmt die Bank eigentlich nur 60% des Wertes an, weil sie von Schwankungen ausgeht. Oft ist es aber bei Banken so, die Eigenkapitalregeln haben nicht unbedingt was damit zu tun, dass jetzt genau dieses Geld bankverwertbar da sein muss. Oft geht es auch darum, dass die Bank sieht, der Kunde beteiligt sich am Risiko. Außerdem hat er auch wirklich Geld, das er der Bank zur Verfügung stellt.

Deswegen lohnt es sich auch hier bei bestehenden Aktiendepots usw. zu versuchen, die in die Finanzierung mit einzubauen. Alles, was natürlich Festgeld ist, Rückkaufswerte in Lebensversicherungen, Bausparguthaben, werden von der Bank auch zu 100% bewertet. Dieses Wissen ist ganz gut, um ab und zu die Finanzierung flexibler bauen zu können.

• Bei Aktiendepots wird 60% des Werts angenommen
• Bei Festgeld wird mit 100% gerechnet

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