Zwangsversteigerungen: Immobilien Versteigerung – Ablauf, Amtsgerichte, Gebote und Kauf

Zwangsversteigerung Immobilie – Du möchtest eine Immobilie ersteigern, weißt aber nicht, welche zusätzlichen Kosten das mit sich bringt? Welche Dokumente Du brauchst? An wen kannst Du Dich wenden, wenn Du Fragen zu einer aktuellen Zwangsversteigerung einer Immobilie hast? 2009 wurden noch 50.157 Versteigerungen durchgeführt, 2019 (aktuellste Werte) nur noch 17.600. Das ist ein Minus von 64,9%. Dennoch für alle Immobilien Investoren, ein zentrales Thema. Hier erhältst Du grundsätzliche Informationen zum Thema Zwangsversteigerung von Immobilien. Du erfährst, welche Dokumente Du benötigst, welche Kosten für Dich entstehen und wie die Zwangsversteigerung einer Immobilie in der Regel abläuft.

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zur Zwangsversteigerung mit Ablauf, Amtsgericht Liste, Gebote Tipps und Kauf Prozess.

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Wie ist der Ablauf einer Zwangsversteigerung?

Zwangsversteigerungen: Portal, Risiken und Vorteile

Wie läuft eigentlich eine Versteigerung ab? Versteigerungen finden immer beim Amtsgericht statt.

Zwangsversteigerungen werden veröffentlicht unter www.zvg-portal.de

Ich wiederhole das nochmal: ZVG Portal. Hier gibt es einige Fakes. Das ist die offizielle Seite. Es gibt hier einige Fakes, die versuchen euch da Kosten aus den Rippen zu leiern. Nehmt also genau diese Web-Adresse www.zvg-portal.de.

• Offizielles Portal ist die ZVG
• ZVG ist wie Immoscout für Zwangsversteigerungen
• Suche nach Amtsgericht, nicht Umkreis
• Chronologische Auflistung aller Zwangsversteigerungen

Statistik: Zwangsversteigerungen in Deutschland

Dabei sinkt die Anzahl der zwangsversteigerten Immobilien in Deutschland stetig, wie hier zu sehen (Quelle: Statistisches Bundesamt). Von 2009 mit 50.157 Versteigerungen auf 2019 (aktuellste Werte) nur noch 17.600. Das ist ein Minus von 64,9%.

• 2019: 17.600
• …
• 2014: 31.102
• 2013: 34.491
• 2012: 38.131
• 2011: 43.377
• 2010: 49.295
• 2009: 50.157
• 2008: 52.301
• 2007: 55.226
• 2006: 53.653

Portal Informationen und “zu verkaufen”-Inserate

Dieses Zwangsversteigerungsportal ist nichts anderes als so eine Art Immobilienscout für Zwangsversteigerungen. Nur, dass ihr dort nicht nach Umkreis sortieren könnt. Stattdessen müsst ihr nach Amtsgericht sortieren. Wohnt ihr jetzt zum Beispiel in Düsseldorf, würdet ihr nach “Amtsgericht Düsseldorf” schauen.

Im Portal werden dann sämtliche Zwangsversteigerungen chronologisch aufgelistet sein. Auf dieser Art Überblicksseite, kannst Du auf einzelne Objekte klicken, so landest Du in den Details. In diesen Details findet ihr immer ein sogenanntes “Verkehrswertgutachten“. Das ist Vorschrift.

Das Gericht beauftragt einen vereidigten Sachverständigen ein entsprechendes Verkehrswertgutachten zu erstellen. Das könnt ihr euch dort als PDF downloaden. Außerdem ist da üblicherweise der Insolvenzverwalter aufgelistet oder auch die zwangsbetreibende Bank. Eine zwangsbetreibende Bank ist die Bank, die die Versteigerung eingeleitet hat. Dort stehen auch Kontaktpersonen, um sich weitere Infos einzuholen.

• Verkehrswertgutachten erforderlich
• Insolvenzverwalter und zwangsbetreibende Bank
• Kontaktpersonen für weitere Informationen

Risiko: Besichtigung von Außen

Die Problematik von Zwangsversteigerungen ist, man kann diese Immobilien üblicherweise nur von außen besichtigen. Innenbesichtigungen, zumindest offizielle, sind nicht möglich. Da müsste man schon mal klingeln oder einfach die Beziehungen spielen lassen oder euch rein schleichen.

Bei der Bank könnt ihr dann fehlende Unterlagen anfordern, beziehungsweise beim Zwangsverwalter.

Zwangsversteigerungstermin: Vorbereitung

Jetzt angenommen, ihr habt das Objekt eurer Wahl gefunden, dann ist der nächste Schritt sich vorzubereiten auf den Zwangsversteigerungstermin.

Sicherheitsleistung: Höhe und Vorauszahlung

Zunächst müsst ihr wissen, dass ihr eine Sicherheitsleistung erbringen müsst. Das heißt, wenn das Objekt z. B. für eine Millionen versteigert wird, und das der Verkehrswert ist, müsst ihr zehn Prozent des Verkehrswerts haben. Das sind 100.000 Euro. Die Sicherheitsleistung ist unabhängig davon, wie hoch der tatsächliche Verkaufspreis ist. Grundlage ist immer der ermittelte Verkehrswert. Sollte es nur für 700.000 Euro versteigert werden, müsst ihr trotzdem 100.000 Euro Sicherheitsleistung abliefern.

Ganz wichtig: Seit ein paar Jahren ist es nicht mehr erlaubt, diese Sicherheitsleistung per Cash zu hinterlegen. Das hat zwei Gründe. Erstens Geldwäsche und zweitens, weil ab und zu Leute überfallen wurden in der Garage des Amtsgerichts, in der Tiefgarage, und man das einfach abstellen wollte.

• Sicherheitsleistung 10% vom Verkehrswert
• Verkehrswert = 1.000.000 Euro
• Sicherheitsleistung = 100.000 Euro
• Durch Bankbürgschaft, Überweisung oder “Landeszentralbank gedeckten Scheck”
• Kein Bargeld

Im Folgenden noch schnell die einzelnen Zahlungsarten erklärt:

Bankbürgschaft und Überweisung

Welche Möglichkeiten gibt es also? Die erste Möglichkeit wäre eine Bankbürgschaft. Also eine von der Bank voll ausgesprochene, schriftliche Bürgschaft ohne Einrede usw. Zweitens wäre natürlich dann die Überweisung. Das heißt, Du überweist einfach diese Anzahlung schon vorab. Wohin und wie hoch, steht jeweils in diesem Zwangsversteigerungsportal drin. Die Informationen könnt ihr zur Not aber auch telefonisch erfragen. Beachtet hierbei aber, dass die Amtsgerichte nicht die Schnellsten sind und, wenn ihr das auf den letzten Drücker überweist, kann es sein, dass der entsprechende Rechtspfleger, der die Veranstaltung macht, also sprich, die Versteigerung durchführt, dass der das gar nicht mehr auf den Tisch bekommt Dann werdet ihr nicht zugelassen.

Landeszentralbank gedeckter Scheck

Die nächste Möglichkeit ist, dass ihr einen so genannten “Landeszentralbank gedeckten Scheck” mitbringt. Das funktioniert folgendermaßen: Ihr überweist zum Beispiel eure 100.000 Euro auf ein Konto der Landeszentralbank. Das wird dort gesperrt und die Landeszentralbank stellt dann einen Scheck über 100.000 Euro aus, mit Garantie. Sie hat also die Hoheit über Dein zurückgelegtes Vermögen, so dass Du es nicht ausgeben kannst und der Scheck auch hundertprozentig gedeckt ist.

Ich mache sowas jedoch meistens mit einem Bank gedeckten Verrechnungsscheck. Das heißt eine Sparkasse stellt direkt einen Scheck auf und garantierte die Gedecktheit dieses Schecks. Diese Arten von Schecks dürfen allerdings höchstens drei Tage alt sein, bezogen auf das Versteigerungsdatum.

Vereinfacht gesagt, geht es bei diesen Zahlungsmethoden darum, dass ihr dann eure Anzahlung auch wirklich einhaltet und deswegen nicht einfach so einen Papierscheck oder ein normaler Verrechnungsscheck reicht. Außerdem müsst ihr unbedingt einen Personalausweis dabei haben und solltet ihr für eine Firma kaufen wollen, einen beglaubigten Handelsregisterauszug. Also nicht nur eine normale Kopie, sondern einen beglaubigten Handelsregisterauszug.

Woher bekommt ihr den? Entweder bei dem Notar eurer Wahl, der stempelt den dann und beglaubigt ihn oder direkt beim Amtsgericht. Plane Zeit ein, denn Amtsgerichte haben verschiedene Abteilungen und den richtigen Kontakt, muss man dann auch erst erwischen. Die haben dann teilweise auch Urlaub oder es ist keiner da. Es ist also hoch riskant, es so zu machen. Ich habe schon Fälle gesehen, wo Leute wirklich was ersteigern wollten, sich total vorbereitet hatten und wurden nicht zugelassen, weil kein beglaubigter Handelsregisterauszug da war.

Auktion, Gebot und Zuschlag

1. Auktionsbeginn
2. Bieterstunde
3. Gebot
4. Vorläufiger Zuschlag

Besser Überpünktlich: Auktionsbeginn

Als nächstes sollte man dann frühzeitig da sein, also sprich da sein, sich ein bisschen setzen lassen können, sich an den Raum gewöhnen, die ganzen Protagonisten anschauen und entsprechend vor allem, sich ein Limit setzen, wie weit man steigern möchte.

Tipp! Zu dem Thema Versteigerung, Strategien, Vorgehensweisen und so weiter gibt es noch viele weitere Videos die findet ihr auf meinem Youtube Immobilien Kanal. Wie man sich drauf vorbereitet, was man üblicherweise macht und so weiter und so weiter. Das hier ist nur ein erster Überblick!

Wenn der Versteigerungstermin beginnt, wird vom Rechtspfleger als erstes das Verkehrswertgutachten erläutert, die wichtigsten Punkte daraus. Außerdem erläutert er nochmal den Grundbuchstand und die genaue Lage und die Größe des Grundstücks et cetera. Und wenn er das alles gemacht hat und diese Einführung gemacht hat, startet der Rechtspfleger beziehungsweise Richter die Bieterstunde.

Der Rechtpfleger ist eine Art Bürorichter, der hoheitliche Akte durchführt. Praktisch ist er also der Ersatz für den Richter. So eine Zwangsversteigerung kann also auch mal durch einen Richter durchgeführt werden.

Bieterstunde: Gebote platzieren

Die Bieterstunde ist eigentlich keine Bieterstunde, sondern eine “Bieter halbe Stunde”. Das Gesetz schreibt vor, dass, wenn das Verfahren eröffnet wurde, also die Versteigerung, dass mindestens eine halbe Stunde Zeit gelassen werden muss, bis Gebote einkommen.

Das heißt also, natürlich soweit weiter geboten wird, kann das auch eine Stunde oder zwei oder drei dauern. Tut es in der Praxis nicht, aber diese Mindestbieterstunde besteht darin, dass man eben nicht in der ersten Minute, wenn keiner mit bietet, sagt “Oh, Pech”. Man gibt direkt eine halbe Stunde Zeit, so dass die Leute sich überlegen können, will ich mit bieten oder nicht.

Selbst, wenn man sich vorher schon hoch gesteigert hat, was auch immer, die Bietzeit ist mindestens eine halbe Stunde.

Zu wenig Cash! Sicherheitsleistung

Kürzlich habe ich selbst erlebt, dass gar keiner mit gesteigert hat, weil die meisten nicht genügend große Schecks dabei hatten. Ihnen war nicht klar, dass es sich um ein Paket von verschiedenen Showrooms ging. Es war nicht klar, ob sie einzeln versteigert werden, oder nur im Paket. Die meisten Bieter waren an einzelnen Objekten interessiert.

Ich hatte dann allerdings die Anzahlung für das Paket dabei, deswegen war ich da der einzige Steigerer und ich habe gewartet bis zur 21. Minute, ab jetzt habe ich mit gesteigert.

Gebot abgeben: Vor Ort, mit Personalausweis

Wenn Du also mit steigern möchtest, musst Du in diesem Moment vor laufen, musst Deinen Personalausweis her zeigen und auch nachweisen, dass Du eine entsprechende Anzahlung dabei hast, beziehungsweise dass sie bereits überwiesen wurde.

Wenn Du dann mit steigerst, sagt er immer:

Zum Ersten und zum Zweiten und zum Dritten …

Wenn beim Dritten, also sprich nach dem dritten Aufruf, kein neuer weiter mit bietet, dann kriegst Du zumindest mal den vorläufigen Zuschlag. Es gehört Dir dann noch nicht rechtsverbindlich, sondern der betreibende Gläubiger, also die Bank, die beispielsweise versteigern lässt, hat dann die Möglichkeit, das anzunehmen oder abzulehnen.

Vorgaben für Gebotspreise: Immobilie für 1 Euro?!

Dann gibt es noch eine grundsätzliche Sache zu Versteigerungsterminen und zwar ist das der erste Versteigerungstermin, der zweite und der dritte. Am ersten muss mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erzielt werden, sonst darf der Rechtspfleger das gar nicht durchführen. Hintergrund ist, dass man nicht möchte, weil zu wenig Leute da sind, dass etwas verschleudert wird. Er würde dann einfach, wenn es keine Gebote gibt, die mindestens 70 Prozent erzielen, einen zweiten Versteigerungstermin anberaumen.

Beim zweiten Versteigerungstermin müssten mindestens 50 Prozent erzielt werden. Wenn nicht 50 Prozent erzielt werden, muss er einen dritten Versteigerungstermin anberaumen und erst da wäre es theoretisch möglich, dass ihr für einen Euro eine Immobilie ersteigern könntet. Wie gesagt, der Grund dafür ist, dass die Immobilien nicht verschleudert werden sollen.

• Erstgebot bei min. 70% des Verkehrswertes
• Weniger als 70% führt zu zweitem Termin
• Zweiter Termin, Erstgebot bei min. 50% (Verkehrswert)
• Weniger als 50% führt zum dritten Termin
• Erstgebot ohne Mindestsatz

Zuschlag des Gläubigers

Angenommen, ihr habt den Zuschlag bekommen, dann fragt der Richter oder der Rechtspfleger den Gläubiger, ob sie das Gebot annehmen wollen. Der Gläubiger ist dann einer von der Bank, meistens mit Rechtsanwalt. Sie beraten sich kurz und stimmen dem dann überlicherweise zu. Im nächsten Schritt verlangen sie dann die Sicherheitsleistung.

Tipp! Wenn ihr die Bank kennt, kann es auch sein, dass sie auf die Sicherheitsleistung verzichten, sprich, die zehn Prozent.

Es kann zum Beispiel aber auch vorkommen, dass die sagen: “Nein, wir können uns jetzt noch nicht dazu äußern. Wir müssen erst Rücksprache mit unseren Vorgesetzten halten.” Die Verhandlung über die Zustimmung, würde dann erst in einem späteren Termin kommen. Das bedeutet, mit dem Zuschlag ist nicht sicher, dass Du das bekommst. Es bekommt nur kein anderer. Die Bank kann immer noch sagen “Nein, wir lehnen ab”.

Ablauf, Auktion bis Zahlung:

1. Gebotsabgabe, Höchstbietender erhält Zuschlag
2. Zuschlag ist kein Verkauf, es bekommt nur kein anderer
3. Gläubiger berät sich über Zusage
4. Nach Zusage folgt Verteilungstermin

Verteilungstermin und Immobilienkauf

Angenommen der Gläubiger sagt, und das passiert in den meisten Fällen: “Ja, wir stimmen dem ganzen zu”, wird als nächstes ein Verteilungstermin festgelegt. Verteilungstermin heißt, bis dorthin musst Du zahlen. Das Geld, das Du dann bezahlt hast, wird  an die Gläubiger verteilt. Das ist ein Termin, wo sich die Gläubiger praktisch um das Geld kloppen. Für Dich ist das nicht so wichtig, für Dich ist der Zyklus abgeschlossen. Zumindest, sobald Du alles bezahlt hast, gemäß den Konditionen, die Du ersteigert hast.

Restzahlung zum Verteilungstermin

Um bei unserem Beispiel zu bleiben mit der Millionen. Du hast ersteigert für 700.000, bei einer Million Verkehrswert. Dafür hast Du 100.000 Sicherheitsleistung hinterlegt. Heißt, Du bringst zum Verteilungstermin noch 600.000 plus Zinsen mit.

• Verkehrswert = 1.000.000
• Sicherheitsleistung = 100.000
• Zuschlag = 700.000
• Verteilungstermin = 600.000 plus Zinsen

Termin und Fristen

Wichtig auch hier: Zum Verteilungstermin musst Du nicht persönlich erscheinen. Du musst aber auf jeden Fall rechtzeitig bezahlen. Hast Du jetzt zum Beispiel an dem Verteilungstermin den 30.01., dann reicht es nicht, wenn Du zum 29.01. zahlst, sondern Du musst dann üblicherweise sieben Tage vorher bezahlt haben. Mindestens sieben Tage vorher, weil es dauert, bis die Buchhaltung alles bearbeitet hat und bis alles beim Rechtspfleger angekommen ist. Das heißt, es ist nicht interessant, ob es dort ankam, sondern es muss rechtzeitig beim Rechtspfleger ankommen.

Diesen Zeitpunkt des Verteilungstermins kannst Du üblicherweise mit dem Rechtspfleger verhandeln. Du kannst sagen: “Pass auf, ich brauche noch ein bisschen mit meiner Finanzierung” oder “Ich möchte noch Angebote vergleichen” und so weiter und so weiter. Normalerweise sind es vier bis sechs Wochen. Du kannst aber aber auch auf zweieinhalb bis drei Monate mit dem Rechtspfleger verhandeln. Zumindest, wenn er gut drauf ist und ihr gut miteinander auskommt.

Beschluss: “Kaufvertrag” für Zwangsversteigerungen

Anschließend ergeht dann ein schriftlicher Beschluss. Das ist praktisch das schriftliche Dokument, das den Zuschlag dokumentiert. Hier steht dann auch nochmal der Verteilungstermin drin, wie viel Zinsen zu Zahlen sind, was genau, bis wann auf welches Konto muss, etc. Das wäre dann vergleichbar, also euer Kaufvertrag. Ihr kriegt also keinen Kaufvertrag, dieser Beschluss ist euer Kaufvertrag.

Diesen Beschluss müsst ihr dann auch bei eurer finanzierenden Bank einreichen als Ersatz für den Kaufvertrag. Das hat auch den Vorteil, das keinerlei Notargebühren anfallen. Es fallen zwar relativ geringe Gerichtsgebühren an, es ist aber auf jeden Fall billiger, als wenn Du einen normalen Kaufvertrag machst.

• Beschluss ersetzt den Kaufvertrag
• Einreichung bei finanzierender Bank
• Vorteil: Keine Notargebühren, geringe Gerichtsgebühren
• Grunderwerbsteuer fällt an

Was natürlich anfällt ist Grunderwerbsteuer und bevor Du die nicht bezahlt hast, wirst Du auch nicht Eigentümer im Grundbuch. Schon gewusst? 16 Bundesländer, 16 unterschiedliche Grunderwerbsteuersätze, von Hamburg bis München. Wie viel Du in Deiner Stadt und Deinem Bundesland zahlen musst, erfährst Du hier in der Grunderwerbsteuer Kostentabelle.

Sofortige Mieteinnahmen

Jetzt kommt die Spezialität bei der Zwangsversteigerung: Ab dem Tag, an dem Du ersteigert hast, stehen Dir praktisch die Mieten zu, obwohl Du noch nichts bezahlt hast.

In der Praxis sieht das natürlich anders aus, weil auf dem Objekt oft noch eine Zwangsverwaltung ist. Die muss erst vom Gericht aufgehoben werden. Es muss abgerechnet werden etc. Aber juristisch stehen Dir ab diesem Zeitpunkt des Zuschlages die Mieten zu. Deswegen wird auch zum Kaufpreis pauschal, eine Zuschlagssumme von 4% für die Zinsen, zum Verteilungstermin berechnet. Dafür stehen die Mieten von Anfang an zu. Ja, wie gesagt, es gibt keine Notargebühren, aber dafür eine Zuschlagsgebühr.

Zwangsgrundschulden bei Fristversäumnis

Bis zum Verteilungstermin solltest Du idealer Weise bezahlt haben. Wenn Du das nicht hast, werden sofort Zwangsgrundschulden eingetragen. Als nächstes wird gegen Dich ein Zwangsversteigerungsverfahren betrieben. Bedeutet: Angenommen, Du zahlst zum Verteilungstermin nicht, sondern eine Woche verspätet, zum Verteilungstermin ist Dein Geld nicht da. Darauf folgt, dass Dir sofort Zwangsgrundschulden eingetragen werden. Das Verfahren gegen Dich wird umgehend, also sofort, eröffnet.

Der Ablauf ist deswegen so strikt, weil Du ja praktisch, nach Zuschlag, von Anfang an Eigentümer dieser Immobilie bist. Auch wenn Du jetzt noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurdest. Es läuft also ganz anders, als beim Kaufvertrag.

Das sollte man vermeiden. Auch wenn man es später mal verkaufen möchte. Wenn Zwangsgrundschulden auferlegt sind, weil der Kaufpreis nicht bezahlt wurde, bleibt es so im Grundbuch stehen. So ein Verfahren dauert rund ein Jahr. Wenn Du vorher bezahlt hast, dann werden diese Zwangsgrundschulden wieder gelöscht, sind aber immer noch sichtbar.

Grundbucheintrag und finaler Immobilien Transfer

Nach diesem Verteilungstermin bekommst Du dann üblicherweise vom Zwangsverwalter eine genaue Abrechnung. Heißt: Das sind die Mieten, die eingegangen sind, das waren seine Kosten, das waren seine Gebühren, das waren die Hausgelder, die bezahlt wurden etc. Du bekommst entsprechend das Geld überwiesen, für das Du auch schon Zinsen bezahlt hast.

Fragen? Kontaktiere den Rechtspfleger

Beim Zuschlag findest Du im Dokument, immer die Telefonnummer und das Aktenzeichen des Rechtspflegers. Diesen kann man jederzeit anrufen und Fragen stellen. Wenn Du also Fragen zum Ablauf hast, kannst Du Dich durchaus immer wieder an Deinen Rechtspfleger wenden.

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