Du möchtest wissen, welche Renditen Immobilien erwirtschaften sollten? Der in den Medien genannte Wert der Immobilienrendite liegt bei 3 – 6%. Aber welche Renditen gibt es denn überhaupt? Was sind die korrekten Definitionen der Renditearten? Was ist eine gute Rendite bei Immobilien? Und welche Rendite ist für Dich als Investor interessant? Was ich Dir in diesem Beitrag leicht verständlich erkläre, wird Dich von den Socken hauen.
Renditearten – Definitionen und Berechnungsformeln
Mietrendite – So errechnest Du den Ertragswert der vermieteten Immobilie
Du möchtest wissen, welchen Ertrag Deine vermietete Immobilie Dir bringt? Das machst Du mit der Berechnung der Mietrendite. Hier wird unterschieden in Netto-Mietrendite und Brutto-Mietrendite. Auf den Unterschied gehe ich im Folgenden noch genau ein. Die Berechnungsformeln der Mietrendite siehst Du hier:
Eigenkapitalrendite – Damit steigerst Du Deine Rendite enorm
Möchtest Du die Wertsteigerung bzw. -senkung zu Deinem eingesetzten Kapital berechnen? Diesen Wert erfährst Du über die Berechnung der Eigenkapitalrendite. Im folgenden Artikel wirst Du wertvolle Informationen über diese Form der Renditeberechnung erhalten. Mit diesen kannst Du Deine Immobilienrendite auf 30 – 40% steigern! Glaubst Du nicht? Lies weiter!
Gesamtkapitalrendite (Objektrendite) – So vergleichst Du unterschiedliche Investitionsobjekte
Du möchtest Deine unterschiedlichen Investitionsobjekte vergleichen? Dann musst Du die Gesamtkapitalrendite errechnen. Hier rechnest Du so, als hättest Du die Renditeimmobilie komplett aus eigenen Mitteln finanziert. Die Finanzierung wird bei der Berechnung der Gesamtkapitalrendite nicht berücksichtigt!
Im Zusammenhang mit der Immobilienrendite trifft man auch immer wieder auf den Begriff Leverage-Effekt bzw. Hebelwirkung. Der Leverage Effekt umschreibt, wie Du durch Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite Deiner Investition steigerst. Das erreichst Du allerdings nur, wenn Du Dein Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnehmen kannst, als Deine Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt.
Welche Renditearten sind für Dich als Immobilieninvestor interessant? 
Jetzt fragst Du Dich, welche Renditeart für Dich als Investor wichtig ist? Ganz einfach: Wenn man über das Thema Immobilienrendite spricht, ist die Eigenkapitalrendite gemeint. Denn Dich hat nur zu interessieren, was hast Du investiert und wie viel bekommst Du am Ende raus! Uns interessieren also nur die Mietrendite und die Eigenkapitalrendite. Lies weiter, dann erfährst Du, warum das so ist!
Die Mietrenditen im Detail erklärt
Die „Klassische Immobilienrendite“: Brutto-Mietrendite
Die klassische Mietrendite ist üblicherweise die Brutto-Mietrendite oder auch genannt Mietrendite 1. Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährlich zu erzielenden Mieterträge im Verhältnis zu den Anschaffungskosten einer Immobilie sind. Hierbei gibt es noch eine Unterteilung zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite wird ermittelt, indem man die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt.
So berechnest Du die Mietrendite:
Jährliche Netto-Miete / Kaufpreis * 100
Sei schlau – rechne genau: Mit der Netto-Mietrendite
Um zu erfahren, wie hoch deine tatsächliche Immobilienrendite ist, musst du die Netto-Mietrendite ansetzen bzw. die Mietrendite 2.
Hier lautet die Formel:
Jährliche Netto-Miete – nicht umlagefähige Kosten (Kosten, die man nicht auf die Mieter umlegen kann) ./. Kaufpreis + aller Anschaffungs- und Herstellungskosten * 100
Beispiel: Von der Nettomiete gehen noch Kosten runter wie beispielsweise Instandhaltungskosten und Rücklagen, die Du für Renovierungen bilden musst bzw. Kosten für den WEG-Verwalter oder die Mietverwaltung. Und das Ganze teilst Du dann nicht nur durch den Kaufpreis, sondern durch den Kaufpreis zuzüglich aller Kosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Finanzierungsgebühren, Renokosten…).
Wie kannst Du diese Formel für Dich nutzen?
Mit dieser Formel kannst Du also die Rendite errechnen, die vergleichbar ist mit der Rendite von Wertpapieren. Nicht zu 100% vergleichbar, denn die Depotkosten oder Steuerberatungskosten bei Wertpapieren werden auch nicht extra kalkuliert.
Was ist das Besondere an der Berechnung einer Immobilienrendite?
Mit der Renditeberechnung kannst Du ganz leicht den Cashflow einer Immobilie kalkulieren. Nehmen wir folgendes Beispiel:
Du hast eine Netto-Miete von 5.000 Euro und somit eine Netto-Mietrendite von 5% (bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro). Wenn Du nun weißt, dass 5% reinkommen, dann kannst Du dagegen rechnen:
1% bleibt übrig. Zu berücksichtigen sind dann noch eventuelle Steuervorteile.
Vorteile der Mietrendite
- Das schnelle Errechnen des Cashflows bzw. der Einnahmen-Ausgaben-Situation einer Immobilie
- Die schnelle Einschätzung, ob der Kaufpreis einer Immobilie realistisch ist
Besitzt Du eine Eigentumswohnung, dann sollte die Mietrendite auf keinen Fall unter 3,5% bis 6% liegen. Das hängt natürlich auch davon ab, wie gefragt die Lage ist. In Großstädten sinken die Mietrenditen einfach ein bisschen, weil dort die Kaufpreise höher sind. Dagegen sollte eine Eigentumswohnung auf dem Land eine Immobilienrendite zwischen 5% und 6% haben. In Städten wie München wäre allerdings eine Mietrendite von 3 % in der Innenstadt geradezu ein Glücksgriff.
Die Eigenkapitalrendite – Wie Du Deine Eigenkapitalrendite exorbitant steigerst
Die Eigenkapitalrendite ist die Immobilienrendite, die Dich interessieren sollte. Das ist im Immobilienbereich die Rendite, die leider am meisten missverstanden wird.
Man kann zum Beispiel exakt die gleiche Immobilie mit einer Eigenkapitalrendite von 5-8% finanzieren, oder man macht es intelligent und hat dann eine Eigenkapitalrendite von 30 – 40% im Jahr. Du denkst jetzt sicher, das ist total unseriös. Es ist aber noch immer dieselbe Immobilie, nur das Thema Eigenkapitalrendite schlau angewandt.
Woher kommen die Renditen denn überhaupt?
Du bist jetzt wahrscheinlich etwas verwirrt und kannst Dir nicht vorstellen, wie das funktionieren soll? Um das Thema Eigenkapitalrendite zu verstehen, muss man sich zunächst einmal überlegen, woher die Renditen überhaupt kommen. Die Immobilienrendite ist ja der jährliche Ertrag ./. eingesetztes Kapital *100. Wenn ich jetzt einen utopisch hohen Ertrag mache, dann ist die Rendite natürlich unseriös. Wenn aber der Ertrag normal ist, jedoch das eingesetzte Kapital minimal, dann gibt es natürlich genauso hohe Renditen, die allerdings seriös sind.
Du kannst also deine Eigenkapitalrendite über zwei Arten erhöhen:
- entweder erhöhst Du den Ertrag
- oder Du reduzierst das eingesetzte Kapital.
Beispiel
Kaufpreis: 100.000 Euro
Netto-Miete : 5.000 Euro
Investition: 10.000 Euro
Netto-Mietertrag (Kaltmiete): 4,5% nach Abzug der weiteren Kosten, sowie einer Wertsteigerung durch beispielsweise erhöhter Nachfrage von 3%. Dann wäre das eine Gesamtrendite von 7-7,5%.
Wie kannst Du jetzt die Rendite so wahnsinnig erhöhen?
Bezahlst Du die Schuldzinsen und die Rückzahlung durch die Mieteinnahmen und trägst nur die Nebenkosten, also die 10.000 EUR an Eigenkapital, dann gehören zu Deinem Gewinn die 2% Tilgung. Denn es handelt sich hierbei um Rückzahlung und Vermögensmehrung zuzüglich 3 % Wertzuwachs.
Du hast also einen Ertrag von 5.000 Euro. Diesen teilst Du durch das eingesetzte Kapital von 10.000 Euro und kommst auf eine Rendite von 50%. Die gleiche Immobilie, die gleichen Mieteinnahmen, aber nur ein Zehntel des eingesetzten Kapitals. Und dadurch kommst Du auf eine Eigenkapitalrendite von 50% – und zwar JEDES JAHR! Und das obwohl die Mietrendite nur 5% beträgt!
Fazit
Zum Vermögensaufbau solltest Du Immobilien zusammen mit wenig Eigenkapital und maximal hohen Darlehen, die sich selber abzahlen, benutzen.
Hör Dir zu diesem Thema auch meinen Podcast an, in dem ich Dir an einer eigenen Immobilie zeige, wie Du so eine Immobilienrendite erreichst:
Die zwei wichtigsten Renditearten bei Immobilien
Du möchtest noch mehr? Dann habe ich hier noch ein Video zu den zwei wichtigen Renditearten bei Immobilien:
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