Eigennutzung im sonst vermieteten Mehrfamilienhaus – Eigentlich eine gute Idee. Du kaufst Dir ein Mehrfamilienhaus und möchtest selbst in einer Wohnung darin wohnen. Die Mieter helfen, das Haus abzubezahlen. Worauf Du unbedingt bei der Steuer achten musst, erfährst Du in diesem Video.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps …
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Steuerliche Gestaltung, Steuern sparen
Heute will ich Dir einen Tipp zum Thema “Eigengenutzte Wohneinheit in einem sonst vermieteten Mehrfamilienhaus” geben. Viele haben schon mal von der Idee gehört, oder haben vielleicht selber die Idee, ein drei Parteien Haus zu kaufen, eine Wohnung, meistens Erdgeschoss Wohnung, weil sie einen Garten hat, selber zu bewohnen und die anderen zwei zu vermieten. So kann man sich nämlich von den Mietern helfen lassen, die eigengenutzte Wohnung ab zu bezahlen. Das ist grundsätzlich eine gute Idee, wenn man denn so etwas findet.
Steuerliche Vorteile durch 0% Tilgung
Aber hier gibt es steuerlich und finanzierungstechnisch ein paar Sachen zu beachten, damit man das Optimale herausholen kann. Wir wissen ja, dass wir Zinsen für Eigennutz, die wir an die Bank zahlen, nicht von der Steuer absetzen können und deswegen so schnell wie möglich tilgen sollten. Dagegen können wir bei vermieteten Wohnungen die Zinsen von der Steuer absetzen und haben deswegen nicht zu den Drang das schnell runter zu tilgen, weil sich dann auch Steuervorteile reduzieren. Dadurch dass wir jetzt zwei Sachen in einem haben, kommen wir dann natürlich an ein gewisses Problem. Vorweg schnell:
Eine Immobilie ist juristisch nichts anderes als ein Grundstück mit etwas drauf.
Das heißt, das Dreifamilienhaus ist aus Sicht der Juristen und aus Sicht des Notars ein Grundstück, bebaut mit einem Dreifamilienhaus. Es existieren also juristisch noch keine drei Wohnungen sondern nur ein Mehrfamilienhaus.
Zwei Darlehensverträge, 6% Tilgung & Eigenkapital
Um das steuerlich optimal zu nutzen musst Du jetzt Folgendes machen: Du musst die eigengenutzte Einheit im Erdgeschoss so schnell wie möglich ab bezahlen und bei der Vermieteten kannst Du Dir Zeit lassen. Du teilst diese Immobilie mit einer Teilungserklärung. Hierfür musst Du Dir vorher eine Abgeschlossenheitsbescheinigung holen, dann hast Du nämlich juristisch drei Einheiten.
Und dann vereinbarst Du mit der Bank einfach zwei Darlehensverträge. Nämlich einen für die vermieteten Immobilien und einen für die eigengenutzte Immobilie. Und bei den vermieteten Immobilien setzt Du die Tilgung auf null, weil dort willst Du erst mal nichts tilgen. Die ganze Tilgung, die ganze Rückzahlung des Darlehens, läuft über die eigengenutzte Immobilie, weil Du die Zinsen jährlich absetzen kannst. Dafür setzt Du dann zum Beispiel bei der eigengenutzten Immobilie die Tilgung auf 6 Prozent. Damit hat die Bank keine Probleme, denn unterm Strich ist es ja das Gleiche. Für Dich aber macht es einen riesen Unterschied. Bei 6 ist nämlich Deine eigengenutzte Einheit nach zwölf bis 15 Jahren ab bezahlt und schuldenfrei.
Das Gleiche gilt übrigens für das Eigenkapital. Das heißt das Eigenkapital würdest Du auch in Bezug auf die eigengenutzte Wohnung einsetzen. Dafür brauchst Du aber zwei Darlehensverträge und eine Teilungserklärung, sonst erkennt das das Finanzamt nicht an.
Steuervorteile durch hohe Tilgung der eigenen Wohnung
Manche Schlaumeier machen den Zinssatz der eigengenutzten Wohnung niedriger und dafür den bei der vermieteten Wohnung höher, was steuerlich natürlich auch intelligent ist. Für die Bank macht es keinen Unterschied, weil es im Durchschnitt den gleichen Zinssatz gibt. Du musst allerdings etwas aufpassen, denn es gibt einen sogenannten §42 Abgabenordnung Gestaltungsmissbrauch. Wenn Du gegen diesen verstößt, schmeißt Dir das Finanzamt das ganze wieder nach oben, weil die sagen, dass Du das ja konstruiert hast.
Du hast die maximalen steuerlichen Vorteile, wenn:
- Du zwei Darlehensverträge vereinbarst
- Du Dein Eigenkapital immer direkt in die eigengenutzte Wohnung steckst
- Du die Tilgung sehr hoch bei der eigengenutzten Wohnung setzt
- Du die Tilgung am besten auf 0 bei den vermieteten Wohnung setzt
So kann das Finanzamt auch nicht meckern. Aber es ist auch wichtig, dass Du das über zwei getrennte Konten abwickelst, weil das Finanzamt natürlich auch weiß, was Du machst. Sobald Du irgendeinen Fehler machst, hast Du dann ein Problem, das nicht sein muss. Dieser Tipp kann Dir bis zu 50.000 Euro sparen, je nachdem wie groß dieses Mehrfamilienhaus ist, also benutze entsprechend einen Steuerberater.
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