Vollvermietung – Vollvermietung auch in schwierigen Märkten, so könnt ihr Leerstand vermeiden! Wie findet ihr auch in schwierigen Märkten immer genügend Mieter, sodass euer Haus komplett voll ist? Dazu erstmal ein paar Hintergründe. Viele Leute haben Angst: Was ist wenn ich keinen Mieter finde? Eigentlich folgt Alles den Gesetzen des Marktes. Wenn es einen Bereich gibt, in dem man Schwierigkeiten in der Vermietung hat, heißt es: Das Angebot übersteigt die Anzahl der Mieter. So einfach. Beginnen wir bei Schritt 1: Dem Basiswissen zu Leerstand vermeiden.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu Vollvermietung in schwierigen Märkten um Leerstand zu vermeiden!
Vollvermietung Teil 1: Basiswissen (Leerstand vermeiden)
Weil das Thema so wichtig ist, gibt es dazu mehrere Lektionen, mit denen Du dieses Ziel erreichst und sogar zusätzlich Geld verdienst. Diese Lektion liefert Dir das Basiswissen und somit den ersten Schritt Richtung Vollvermietung.
Vollvermietung Teil 2: Einbauküche
Vollvermietung – das Ziel eines jeden Vermieters. In dieser Lektion zeige ich Dir, wie Du mit ganz schmalem Budget immer Vollvermietung erreichst, und das mit einer Investition, die sich selbst mit über 20% verzinst.
Vollvermietung: Mindset für schwierige Märkte
Sagen wir mal, ihr habt ein Haus in einer strukturschwachen Region, zum Beispiel irgendwo im Osten. Hier gibt es teilweise Leerstände von 20% – aber das muss euch gar nicht kümmern – weil ihr Folgendes verstanden habt: Das Angebot von 100 freien Wohnungen trifft auf nur 80 Mieter, die mieten können.
Meine Mutter hat immer gesagt:
Wenn die Wölfe eine Schafsherde jagen, achte einfach darauf, dass Du nicht einer von den Letzten bist.
Hier funktioniert das ganz genauso!
Attraktives Mietangebot
Ihr müsst einfach nur schauen, dass euer Mietangebot wesentlich attraktiver ist, als das der Anderen, sodass die 20% Leerstand nicht bei euch landen. Es ist ähnlich wie im Spiel “Reise nach Jerusalem”, das kennt ihr vielleicht. Es gibt 10 Kinder, aber nur 9 Stühle. Dann spielt die Musik und alle Kinder rennen um die Stühle. Stoppt die Musik, hat Irgendeiner keinen Stuhl. Genauso funktioniert es in der Vermietung.
Du musst einfach darauf achten, dass sichergestellt ist, dass Deine Wohnungen besser sind, als der Rest. Wie man das kostengünstig macht, dazu gleich mehr in den weiteren Tipps. Merke Dir also:
Ich muss attraktiver sein, dann interessiert mich Leerstandsquote etc. überhaupt nicht.
Mehr Tipps? Hausbesitzer Know-How Masterkurs
Hier siehst Du die Übersicht, was in diesem Kurs alles gelehrt wird:
Vollvermietung: Tipps zur Aufwertung
- Keine unrenovierten Wohnungen vermieten
- Einbauküchen einbauen
- EBK auch in satten Mietmärkten
Tipp Nummer 1: Keine unrenovierten Wohnungen vermieten
Versucht nicht, unrenovierte Wohnungen zu vermieten bzw. Wohnungen, die in schlechtem Zustand sind. Das ist ein Minuspunkt. Ihr müsst auf jeden Fall sicherstellen, dass dies nicht der Fall ist, sobald ihr vermietet.
Wenn man untersucht, welche Wohnungen leer stehen, sind es meistens Welche, bei denen dem Vermieter das Geld ausgegangen ist, so dass er nicht mehr genügend Geld hat, einfach den Boden zu machen, ein ordentliches Bad zu haben oder auch die Wände zu tapezieren oder zu streichen.
Achtet also darauf, dass ihr immer noch genügend Kleingeld in der Hinterhand habt, um das machen zu können.
Tipp Nummer 2: Einbauküche einbauen
Jetzt kommen wir zu einem tollen Tipp, den ich immer benutze. Ich baue bei mir immer Einbauküchen ein. Es gibt sehr, sehr günstige Einbauküchen für teilweise 2.000 Euro/2.500 Euro. Solche günstigen Modelle findet ihr im Internet: “Einbauküche günstig”, einfach googlen.
Wenn ihr bei euch eine Einbauküche einbaut und zwar inklusive Geräten, habt ihr gegenüber dem Rest des Marktes, wir haben ja hier besprochen, das Angebot übersteigt die Nachfrage der Mieter, einen Riesenvorteil. Weil ihr feststellen werdet, anders als in England oder in den USA, wo es üblich ist, immer mit Einbauküchen zu vermieten, gibt es das in Deutschland so gut wie nicht.
Mieter spart Zeit, Rendite steigt
Das heißt ungefähr 3 Prozent aller Angebote haben eine Einbauküche. Versetzt euch mal in die Lage des Mieters, was dem wichtig ist. Die meisten Mieter, gerade auch die guten Mieter, die viel Geld verdienen, die wollen nicht noch extra eine Einbauküche aussuchen oder kaufen, sondern sie möchten einfach einziehen.
Deswegen sollte die Wohnung renoviert sein, also in relativ gutem Zustand und eine Einbauküche haben. Denn der Mieter muss ja eventuell den Makler bezahlen, eventuell Kaution und dann auch noch eine Einbauküche und auf die Art und Weise stellt ihr sicher, dass ihr im Mietangebot ganz weit vorne seid.
EBK auch in satten Mietmärkten: Beispiel Rechnung
Selbst in Regionen, in denen der Mietmarkt gut ist, baue ich trotzdem Einbauküchen ein. Warum? Sie rechnen sich hervorragend.
Hier in Düsseldorf kann man mit Einbauküche zum Beispiel zwischen 50 und 75 Cent pro Quadratmeter mehr verlangen. Einfach durch eine schicke Einbauküche. Rechnet das mal nach. Das sind 40 Euro pro Monat mehr, nur für die Einbauküche und das sind im Jahr fast 500 Euro mehr. Das heißt, nach 4 Jahren, hat der Mieter komplett die Einbauküche abbezahlt und ab da lauft ihr positiv ins Cash.
Wenn man eine Einbauküche kalkuliert, wird man feststellen, dass das ganze Ding ungefähr eine Rendite von 20% hat. Deswegen:
Es gibt kein besseres Investment als Immobilienbesitzer als in eine Einbauküche.
EBK = 20% Rendite
Steuerliche Abschreibung der Küche
Das ganze könnt ihr natürlich auch finanzieren. Steuerlich abzuschreiben ist die Einbauküche über 10 Jahre. Achtet aber auf eine Sache in eurem Mietvertrag. Wenn ihr eine Wohnung vermietet mit Einbauküche, dann haftet ihr auch für die Funktionsfähigkeit der Einbauküche. Sollte also etwas kaputt gehen da dran, dann müsst ihr das auch wieder reparieren lassen. Ihr könnt aber beispielsweise in eurem Mietvertrag unter besonderen Vereinbarungen handschriftlich reinschreiben:
“Für die Wartung und die Reparaturen der Einbauküche ist der Mieter verantwortlich bzw. dass im Fall von Defekt es zu keiner Mietminderung führt.”
