Wertsteigerung durch Renovierung – Günstig renovieren und damit den Wert der Immobilie massiv steigern? Heute werfen wir einen speziellen Blick auf Wohnungen / Eigentumswohnungen. Ob gemütliche Maisonette, Mansardenwohnung oder eleganter Altbau – Günstig renovieren ist gar nicht so einfach, denn die Renovierung und Sanierung von Immobilien kann viel Geld verschlingen. Darum ist es wichtig, gerade hier darauf zu achten, dass Du wirkliche “Investitionen” tätigst und keine “Ausgaben”. Eine Investition hast Du, wenn Du pro investiertem Euro, faktisch messbar mindestens 1,30 Euro entweder an a) Wertzuwachs oder b) an erhöhtem Cashflow wieder zurückbekommst. 1.200 Euro gespart durch einen schnellen Angebotsvergleich und die Trennung von Hilfskräften und Meisterstunden. 30, 40, 50 Prozent billigeres Baumaterial, durch den Einkauf im Großhandel. Bis zu 75 Cent extra pro Quadratmeter für eine günstige Einbauküche. Wie das geht, was die Regeln hierzu sind und jede Menge wichtige Tipps bekommst Du in dieser Folge!
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zur Wertsteigerung durch Renovierung.
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Günstig renovieren, Wert massiv steigern
In diesem Artikel zum Video lernst Du, wie man günstig renoviert und den Wert der Immobilie massiv steigert. Man kann renovieren, aber es geht darum, wertsteigernd zu renovieren. Wie das genau geht, erläutere ich nachfolgend. Wähle eine sinnvolle Renovierungs-Reihenfolge. Sprich, etwas renovieren, das dann später wieder renoviert werden muss, macht keinen Sinn. Du solltest alle wichtigen Tricks und Hacks kennen.
- Regel: Wertsteigernd renovieren
- Regel: Sinnvolle Renovierungs-Reihenfolge
- Regel: Kenne die (wichtigen) Tricks
Wertsteigernd renovieren – Regel 1
Hierbei müssen wir Eines im Auge behalten, nämlich unsere Zielgruppe. Das sind zukünftige Käufer und Mieter. Viele Leute machen den Fehler und renovieren für Architekten oder für Bauingenieure. Wir wollen aber nicht für den Architekten und für Bauingenieure renovieren, sondern für zukünftige Mieter oder zukünftige Käufer.
Die große Frage, worauf schauen zukünftige Mieter und zukünftige Käufer? Ganz einfach, sie schauen zu 90 Prozent auf das Bad, auf den Boden und auf die Küche, wenn wir von einer Eigentumswohnung reden.
Eigentumswohnung, häufigste Mieterkriterien:
- Böden
- Bäder
- Küchen
Wenn Du ein ganzes Haus renovierst, gibt es natürlich andere Faktoren. Wir bleiben hier aber erstmal bei wertsteigernden Maßnahmen in der Wohnung. Zurück zum Fehler: Die meisten Leute fokussieren sich also auf Dinge wie zum Beispiel Elektrik oder Dämmung, dabei muss der Fokus bei einer Investition liegen.
Was ist eine Investition?
Eine Investition ist definiert: Ich investiere Summe X hinein und bekomme Summe X plus X wieder raus. Das heißt, wenn ich einen Euro ausgeben möchte, würde ich gerne mehr als einen Euro wieder zurück haben. Wenn es nicht so ist, ist es keine Investitionen sondern eine Ausgabe.
“Über-Renovierung” an falschen Stellen
Versteht mich bitte nicht falsch, es ist nicht verkehrt, zu dämmen. Wirklich, es ist nichts verkehrt daran, die Elektrik in Ordnung zu bringen. Nur wird oft eine gute, existierende Elektrik gegen eine “Super Elektrik” ausgetauscht. Auch wenn es gar nicht notwendig wäre.
Klarer Ablauf: Boden, Bad, Küche
Beispielsweise hatte ich ein Haus, das 1900 Baujahr war. Das Haus wurde natürlich zwischenzeitlich renoviert.
In diesem Haus hat sich ein Mieter beschwert, dass, wenn er staub saugt, und dabei gleichzeitig die Waschmaschine an hat und die Spülmaschine, dass ihm dann die Sicherung raus fliegen. Er meinte dann “ich solle doch mal die Elektrik machen”. Ich habe gesagt, gut lieber Freund, das Baujahr ist 1900. Das heißt auch, eine entsprechende Miete. Eben weil es eben kein Neubau ist.
Solltest Du jetzt, nur weil ein Verrückter Waschmaschine, Spülmaschine und Staubsauger gleichzeitig anmacht, die gesamte Elektrik im Haus wechseln?
Damit will ich sagen, fokussiere Dich auf die 3 zentralen Faktoren für Mieter, wenn Du eine Renovierung planst. Konzentriert euch bitte auf Böden, Küche und Bäder. Dort habt ihr die besten Investments. Bevor die nicht in Ordnung sind, investiert in nichts anderes. Glaubt mir, diese drei Faktoren haben den größten, stärksten Einfluss auf die Miete und den späteren Kaufpreis.
- Boden
- Bad
- Küche
Boden: Laminat statt Parkett
Hierzu noch ein Tipp zu den Böden: Parkett ist eine tolle Sache, für die Vermietungsphase würde ich diesen aber nicht empfehlen, sondern lieber Laminat. Hintergrund ist der, wenn dort eine Mieterin mit 14 Zentimeter High Heels und kaputtem Absatz durch stöckelt, dann habt ihr das ganze Parkett ruiniert. Auch ein Klassiker: Der Mann gießt die Blumen am morgen. Am Mittag gießt die Frau die Blumen und am Abend noch mal das Kind. Was ja eigentlich nicht schlimm ist. Blöderweise läuft der Übertopf über und man merkt es aber nicht. Das überschüssige Wasser läuft kontinuierlich und schon gammelt es dort für mehrere Wochen. Das passiert regelmäßiger.
Dann, beim Auszug, räumen sie den Blumentopf weg und “oh Wunder”, braune, ekelhafte Rändern. Ok, ihr könntet euer Parkett abschleifen. Wenn ihr das aber 3x, 4x macht, könnt ihr euer Parkett praktisch wegwerfen. Abgesehen davon ist abschleifen auch nicht billig.
Ich mache es immer so: Während der Vermietungsphase packe ich einfach gutes und hübsches Laminat rein. Kurz vor dem Verkauf nehme ich das Laminat raus und mach frisches, neues Parkett rein.
Industrie-Parkett für Altbau
Wenn ihr jetzt einen schönen Altbau habt, zum Beispiel in Berlin, München oder Düsseldorf, wäre es natürlich ein No-Go, dort entsprechend Laminat rein zu packen. Verwendet Industrie-Parkett. Industrie-Parkett ist eine Art von Parkett, die Dir sicher bekannt ist, von Restaurants, beziehungsweise auch Clubs und Cafés nutzen diesen Typ. Damit investierst Du in ein sehr widerstandsfähiges Parkett.
Bevor Du also Geld ausgibst, überlege Dir, kriege ich meine Ausgaben wieder, beziehungsweise bekomme ich das Mehr wieder in Form von Miete oder höherem Kaufpreis.
Sinnvolle Renovierungs-Reihenfolge – Regel 2
Kommen wir zu Gesetz Nummer 2: Der sinnvollen Reihenfolge einer jeden Renovierung.
Beispiel: Elektrik und Wände
Am leichtesten erklärt es sich am Beispiel Elektrik. Sie ist in Teilen etwas ist wackelig. Es macht keinen Sinn, sie gleich zu machen, solange sie noch eine gewisse Zeit hält. Man sollte erst darauf warten, bis man ohnehin die Wände machen muss.
- Arbeiten kombinieren (Elektrik, Wand)
Ein praktisches Beispiel, der Mieter zieht aus. Die Wände müssen in Ordnung gebracht werden. Dann ist der Zeitpunkt gekommen, an dem es Sinn macht, die Elektrik im selben Atemzug mit zu machen. Warum? Wenn ich die Wände anfassen muss, spachteln und streichen, dann kann ich sie auch gleich auf klopfen und entsprechend die Elektrik reinpacken. Würde ich dagegen eine schöne Wand kaputt machen, “nur” um die Elektrik zu machen, wäre das nicht so fürchterlich sinnvoll.
Arbeiten kombinieren: Zeit + Geld sparen
Wenn die Wand schon offen ist, wäre es auch eine Möglichkeit, über die Verlegung von Rohren nachzudenken, beispielsweise bei der Umstellung auf Etagenheizung. Ein günstiger Moment, wenn die Wand schon offen ist.
Das Ganze kostet Dich dann nämlich kaum mehr. Die Elektrik zu machen, ist nicht wirklich teuer. Das teure an den Umbauarbeiten sind, hier im Beispiel, die Malerarbeiten, das Schlitzen, die Schlitze machen und dann entsprechend alles wieder zu zumachen, zu spachteln, schleifen, die gesamte Wand streichen. Das ist das teure, nicht die Elektrik selbst.
Also Tipp Nummer 2: Denke beim renovieren daran, die richtige Reihenfolge zu wählen. Manchmal solltest Du lieber ein bisschen mehr in die Hand nehmen. Dafür musst Du das “Projekt” lang nicht mehr anfassen. Nutzt Gelegenheiten.
Mehr Tipps? Hausbesitzer Know-How Masterkurs
Hier siehst Du die Übersicht, was in diesem Kurs alles gelehrt wird:
Kenne die (wichtigen) Tricks – Regel 3
Jetzt rassel ich euch einfach mal ein paar Tricks runter!
Trennung von Arbeiten: Meister und Hilfsarbeiter
Die meisten Arbeiten bestehen immer aus einer Mischung von Hilfsarbeiter Jobs und Meister Jobs.
Um in unserem Beispiel zu bleiben: Die Elektrik besteht zu 90 Prozent aus Hilfsarbeiter Jobs. Das bedeutet, die Wände müssen geschlitzt werden, dann werden die Kabel montiert, dann müssen Steckdosen angeschraubt werden. Das ganze wird wiederum zum Verteilerschrank gepackt. Erst dann geht der Meister her, für die Verteilung und die Sicherung. Das ist kein Hilfsarbeiter Job. Für diese Tätigkeit braucht man wirklich einen Meister. Anschließend wird das Ganze wieder zu gespachtelt, geschliffen und gemalert.
Ihr seht also: 90 Prozent dieser Arbeit sind Hilfsarbeiter Jobs. Für diese Tätigkeiten solltet ihr keinen Elektriker beauftragen. Er oder ihr, solltet die Arbeit splitten. 90 Prozent der Arbeit (sprich Schlitzen, Verlegen, Anschrauben und wieder zu machen) solltet ihr an ein Hilfsarbeiter vergeben.
Das Anschließen an den zentralen Schaltschrank, die Sicherungen und die Überprüfung, sollte ein Elektriker machen und zwar bevor zu gespachtelt wurde. So zahlt ihr also nur selektiert Meister Stunden. Ich sage mal 3 Stunden á 55 Euro. Separat davon sind die Hilfsarbeiter Stunden. 20 oder 30, aber nicht 55 Euro, sondern nur 15.
Beispiel: Hydraulischer Aufzug kaputt
In einem anderen Objekt, dass mir gehört, ist ein hydraulischer Aufzug kaputt gegangen. Dafür brauchte man auch einen Meisterbetrieb, allerdings haben wir das Angebot genauer angeschaut. Für die Aufräumarbeiten, das Wegbringen der ausgelaufenen Flüssigkeit und so weiter und so weiter, haben die uns vollen Meisterstunden in Rechnung stellen wollen.
Das Angebot haben wir einfach einem Hausmeister hingeschickt. Der hat das Ganze dann für 12 Euro gemacht.
Das hat knapp 1200 Euro gespart.
Baumaterial zum Einkaufspreis
1200 Euro gespart durch einen schnellen Angebotsvergleich und die Trennung von Hilfskräften und Meisterstunden. Jetzt kommen noch einmal 30, 40, 50 Prozent durch billigeres Baumaterial und den Einkauf im Großhandel.
Der zweite Tipp ist, Du musst wissen, wie Du Material zum Einkaufspreis bekommst.
Wie macht man das? Man meldet einfach ein Gewerbe für Baustoffhandel an. Mit diesem Gewerbeschein meldet man sich dann bei Großhändlern an und bekommt dort ein Konto. Ab jetzt kann man über diese Großhändler Material zum Einkaufspreis bekommen. Das ist 30, 40, 50 Prozent billiger. Das kann zum Beispiel Elektro Material sein, Maler Material, Baustoffe, etc. Einziger Nachteil dieser Technik, Du musst eine Steuererklärung zusätzlich abgeben.
Günstige Handwerker aus der Region
Der nächste Trick ist: Wo bekommt man günstige Handwerker her?
Günstige Handwerker findest Du dort, wo keine Hotspots sind, so wie München oder Düsseldorf. Ich selbst mache viel in Düsseldorf.
Wenn ich hier einen Handwerker beauftragen möchte, dann hole ich mir den nicht aus Düsseldorf, sondern aus strukturschwachen Gebieten, wie zum Beispiel dem Duisburger Norden oder sehr strukturschwach, wie Gelsenkirchen oder Wanne Eickel, sind auch nicht weit weg, nur 50, 60 Kilometer.
Auf die Art und Weise, kriege ich Handwerker, die mindestens 30 Prozent, teilweise bis 50 Prozent, günstiger sind, als die Handwerker hier in Düsseldorf. Das heißt nicht, dass sie schlechter sind. Ganz im Gegenteil.
Direkt Renovierung? Testarbeiten durchführen lassen
Ganz wichtig hierbei, last jeden neuen Handwerker, den ihr noch nicht kennt und der sich noch nicht bewiesen hat, unbedingt kleine Testarbeiten machen. Heißt, nicht sofort eine ganze Wohnung renovieren. Zuerst soll er als Fachmann zum Beispiel einen Fliesenspiegel montieren oder andere kleinere Sachen machen. So, dass Du einfach schon mal siehst, was er drauf hat, wie er erarbeitet und was er kann.
Einbauküche: 75 Cent extra / Quadratmeter
Der nächste Trick, der sehr, sehr effektiv für die Wertsteigerung ist: Einbauküchen.
Günstige Einbauküchen findest Du schnell im Internet, einfach googeln. Teilweise findest Du auch billige, dennoch gute Modelle in Baumärkten. Die haben oft sogar sehr stylische Küchen zu Sonderangeboten.
Gute Sonderangebot kosten zwischen 1.800 und maximal 2.800 Euro
Hier in Düsseldorf ist es zum Beispiel so, dass man für eine Einbauküche im Durchschnitt 50 Cent bis 75 Cent mehr bekommt. Das bedeutet bei einer 80 Quadratmeter Wohnung, dass ihr im Jahr 720 Euro mehr Miete bekommt. Das heißt die gesamte Einbauküche finanziert sich über drei Jahre komplett von selber und wirft ab da weitere Erträge ab.
Ein weiterer Vorteil der Einbauküche: Bei der nächsten Vermietung habt ihr es wesentlich einfacher. Versetze Dich einmal in die Lage eines Mieters. Der möchte einfach einziehen und loslegen und dann nicht unbedingt noch Investitionen tätigen für eine Küche. Küchen kaufen ist für viele ein extrem aufwendiger, fast schon schrecklicher Vorgang.
Bad renovieren: Dampfbad statt Dusche
Ein weiterer Trick liegt für Dich in der Badrenovierung. Der Trick, wenn man das Bad renoviert ist, dass man nicht ganz konventionell renoviert und statt einer normalen Dusche, eine Dampfdusche einbaut. Günstige Dampfduschen könnt ihr genauso wie Einbauküchen im Internet finden. Einfach Googeln oder bei Ebay suchen.
Hier findet ihr schnell ganz coole, kompakte Duschen. Diese kosten zwischen 800 und 1.500 Euro, mit Extras wie Glasschrank, Türen und Tassenhalterung. Diese ist dann auch nicht viel billiger, als eine Dampfdusche, also so eine Art “Home Spa”. In einem solchen “Duschtempel” kann man sich von allen Seiten beregnen lassen, inklusive Dampfbad.
Dafür kann man natürlich auch schon wieder mehr Miete nehmen. Das gilt analog für die Einbauküche zuvor. Selbst, wenn wir nicht mehr Miete nehmen, ist die Immobilie für Mieter attraktiver, weil man Dinge hat, die andere nicht haben.
Elektro Smog freie Wohnung
Ein weiterer Trick wäre zum Beispiel eine “Elektro Smog freie Wohnung” anzubieten oder “Elektrosmog reduziert”.
Wie macht man das? Ganz einfach, man hat heute ja ein Elektrosmog Messgerät, genauer ein sogenanntes “Nano Teslameter”. Das kostet zwischen 80 und 200 Euro. Mit diesem Gerät verfolgt man einfach Leitungen an der Wand. Also die Stromleitungen. Sobald Du eine hast, markierst Du diese mit einem leichten Bleistiftstrich.
Graphit Farbe schirmt Smog ab
Bei der Renovierung werden dann alle mit Bleistift markierten Stelen mit spezieller Farbe überstrichen. Nicht über die ganze Wand, sondern nur an dieser Stelle, zirka 20 Zentimeter breit. Dabei handelt es sich um Graphit Farbe. Diese Graphit Farbe schirmt den Elektrosmog ab. Insbesondere für Schlafzimmer und Arbeitszimmer ein echtes Upgrade.
Wichtig ist, ihr müsste die Graphit Farbe erden. Das heißt, die Stelle muss mit einer Steckdose beziehungsweise mit einer Heizung verbunden werden. Entweder direkt über die Farbe oder über einen kleinen Draht, so dass die statische Energie nach außen abgeleitet werden kann.
Schon könnt ihr Werbung machen, mit einer stark Elektrosmog reduzierten Wohnung.
Allrounder: Ein Mann für Alles
Ein wichtiger Trick als Immobilien Investor, Du solltest immer einen Allrounder an der Hand haben. Also einer, der kleinere Arbeiten machen kann, wie Fliesen verlegen, Fliesen reparieren, was abschleifen, streichen, einfach die kleinen Arbeiten. Um solche handwerklichen Allrounder zu finden, gibt es zwei Portale.
Handwerker finden: Portale für günstige Anbieter
Das eine ist myhammer.de, praktisch so eine Art “negativ Versteigerungsportal” – das günstigste Angebot gewinnt die Auktion. Dort gibst Du einfach Deinen Auftrag ein, was Du gemacht haben möchtest. Dazu gibst Du einen maximalen Preis ein, für die Arbeit. Dann fangen die Handwerker an, sich gegenseitig zu unterbieten.
Die zweite Plattform die ich euch empfehlen kannst ist machdudas.de. Das Portal ist noch allgemeiner, hier kannst Du alle Arten von Arbeiten reinstellen.
Jobs aufteilen: Mehr Angebot
Wenn möglich, teile Deine Aufträge auf. Mach lieber 2, 3, 4 kleine Aufträge, als einen großen Auftrag. Es geht nicht immer nur darum, den günstigsten Anbieter zu finden. Du brauchst gute Handwerker, die wahrscheinlich regelmäßig mit Dir arbeiten werden. So findest Du schneller einen guten Allrounder.
Sehr, sehr günstiges Materialien, wie zum Beispiel Waschbecken, Armaturen oder Duschverkleidungen, findest Du auch auf ebay. Dort gibt es sehr viele Verkäufer, die importieren direkt aus China ohne Zwischenhändler. Auf ebay geben sie die günstigeren Preise meist sehr, sehr gut weiter. Das was man im Baumarkt oder anderweitig kauft, kommt auch aus China.
Direktimport: Große Baustelle
Der letzte Tipp funktioniert nur, wenn ihr wirklich groß renoviert. Statt auf Importeure zu setzen (wie im ebay-Beispiel), kannst Du Material auch direkt aus China zu importieren. In China gibt es inzwischen Dienstleister, die euch praktisch Pakete zusammenstellen. Früher war es so, wenn Du was aus China importieren wolltest, hattest Du einen Dienstleister, sprich einen Händler. Der hatte auch nur ein paar Fliesen und man musste praktisch einen ganzen Container abnehmen.
Heute ist es nicht mehr so. Dafür gibt es Dienstleister. Du kannst Dir heute einfach nur ein, zwei oder drei Paletten schicken lassen. Diese Paletten liefert man Dir direkt vor die Tür.
Damit es sich lohnt, brauchst Du aber eine Größenordnung von drei, vier Paletten.
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