Kreditentscheidungen für Immobilienfinanzierung: Wie denkt eine Bank bei der Kreditvergabe? Tipps

Hast Du Dich gefragt wie Banken eine Kreditentscheidungen treffen? Es ist wichtig seine Verhandlungspartner gut zu verstehen und auch Einblicke hinter die Kulissen zu haben: Hier zeige ich Dir den Ablauf damit Du besser verstehst was Du tun musst, damit es mit dem Kredit bestmöglich klappt…

Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zum Thema Kreditentscheidungen für Immobilienfinanzierung.

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Immobilienfinanzierung: Wie denkt eine Bank bei der Kreditvergabe?

Kreditentscheidung: Ängste, Ablauf, lnternas

Heute werden wir uns mit dem Thema “Wie denkt eigentlich eine Bank bei der Kreditvergabe” beschäftigen. Also was man Vorweg verstehen muss, das Wort Kredit kommt von lateinischen “Credo”, “glauben”. Heißt nichts anderes als, dass der Banker glauben muss, dass er sein Geld stressfrei wieder zurück kriegt. Versetz Dich mal die Lage von einem Bänker. Dieser Banker vergibt ein Darlehen. Das ist ja praktisch vergleichbar mit einer Heirat.

Die meisten Darlehen dauern 2o bis 30 Jahre. Bevor man jemanden heiratet, schaut man sich den auch genauer an und hat vielleicht auch die einen oder anderen Bedenken. Für den Bänker ist es, wie wenn er jemanden heiratet und deswegen musst Du Dir auch von eurer besten Seite präsentieren und die Unterlagen top aufbereitet haben. Das muss alles tipptopp aussehen.

Wie viel Prozent Kredit kann ich bekommen?

Nehmen wir mal an du kaufst eine Immobilie für 100.000 Euro. Du hast noch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (Tipp: Grunderwerbsteuer Kostentabelle), der Notar, die Gerichtsgebühren. Man landet dann bei 106.000 – 107.000 Euro. Wie schaut die Bank auf die Immobilie? Die Bank braucht für einen langfristigen Kredit, eine Heirat von 20 oder 30 Jahren, eine Sicherheit die langfristig auch bei beleihbar ist. Das sieht die Bank üblicherweise bei 80 Prozent des Kaufpreises an. Die Bank geht davon aus, dass selbst wenn Schwankungen oder Wirtschaftskrisen kommen, der Wert nicht um mehr als 20 Prozent schwanken wird, außer wenn die Immobilie jetzt schon überteuert ist.

Bei 60 Prozent interessiert die Bank noch nicht mal mehr der Kunde. Hier können sie die Immobilie einfach beleihen, also Kredit drauf geben. Wenn du nur 60.000 Euro von der Bank holst, geben sie den Kredit einfacher raus. Hier interessiert der Kunde nicht so sehr, weil man fast immer 60 Prozent bekommt. Das darf die Bank von Gesetzeswegen. Viele machen das aber trotzdem nicht und interessieren sich trotzdem für den Kunden, mit dem sie die nächste Zeit verheiratet sind.

Meist haben die Banken trotzdem keine Lust auf Stress. Was man also verstanden haben muss, ist dass der Haupt-Risikobereich für die Bank diese 27.000 Euro sind. Das ist der Bereich an dem die Bank sehr genau hinschaut, weil die Bank hier richtig Geld verlieren kann. Eine Bank verdient an einem Darlehen zwischen 0,5 und einem Prozent pro Jahr. Bei einem 100.000 Euro Darlehen verdient die Bank zwischen 500 und 1000 Euro pro Jahr. Dieses Verdienst nennt sich Marge, also Differenz.

Ein schlechtes Darlehen ruiniert 27 gute

Angenommen die Bank muss diese Immobilie versteigern und kriegt nur 80.000 Euro davon. Dann hat sie 27.000 Euro Verlust gemacht und das bedeutet für die Bank dass sie fast 27 Darlehen für Nüsse gemacht hat, wenn eins drauf geht.

Das heißt, der ganze Jahresverdienst ist weg, wenn ein Darlehen in die Binsen geht.

Das ist der Grund, warum viele Banken lieber die Finanzierung ablehnen. Bevor sie sich 30 andere Finanzierungen dadurch kaputt machen lassen, also den Gewinn kaputt machen, lassen sie es lieber. Wenn Du jetzt diese Sichtweise verstanden hast, dass die Bank primär in diesem Bereich ihr Geld verliert, dann verstehst Du auch warum die banken gerne Eigenkapital hätten, warum sie gerne gute Nachweise hätten, warum sie gerne eure Bonität möglichst gut nachgewiesen haben, warum die Unterlagen sauber sein sollen etc.

Credo & der Blanco Bereich

In diesem Gesichtspunkt muss man verstanden haben: erstens “Credo” heißt glauben. Glaubt Dir der Bänker, dass er stressfrei sein Geld wieder kriegt? Zweitens dieser Bereich ist der Risikobereich für die Bank. Der heißt auch Blanco Bereich. Die Definition von Blanco ist dass es nicht durch eine dingliche, also aus etwas bestehende, Sicherheit abgesichert ist, sondern nur aufgrund der Person.

Kriterien für ein Darlehen

Möchte jetzt jemand also eine Vollfinanzierung, vielleicht am besten noch mit Nebenkosten, der zu wenig Netto hat. Kannst Du Dir vorstellen wenn Du der Bänker wärst, würdest Du das Risiko eingehen, wenn Du weißt Du könntet die Arbeit von 27 anderen Finanzierungen verlieren? Nein. Gute Kunden mit guten Bonitäten sind wichtig, auch gerade für Dich wenn Du selber Interesse hast was zu kaufen. Ist es wichtig diese Sichtweise zu verstehen. Hast Du zum Beispiel nicht so viel Nettogehalt brauchst Du mehr Eigenkapital.

Hast Du weder Nettogehalt noch Eigenkapital brauchst Du perfekteste Unterlagen und eine perfekte Schufa. Es ist einfach wichtig diesen Gesichtspunkt des Bankers zu verstehen. Wenn Du dann mal durch seine Brille schauen kannst und Dich auf seinen Platz gesetzt hast und überlegst was Du für Ärger kriegst, wenn Du auf einmal die Arbeit von 27 Darlehen kaputt machst, dann verstehst Du wie der Banker denkt.

• Gute Bonität
• Bei wenig Nettogehalt: Eigenkapital
• Bei wenig Nettogehalt & Eigenkapital: Perfekte Unterlagen & Schufa

Ein Darlehen ist wie eine Heirat

Dann haben wir noch das Thema heiraten. Stell Dir vor Du wolltest jemanden finanziell heiraten. Worauf würdest Du also achten? Du würdest schauen ob dieser Typ ordentlich ist. Das siehst Du  anhand der Unterlagen. Du würdest sehen was hat der für Unterlagen, sind die gut aufbereitet? Du würdest Dich fragen hat dieser Typ seine Finanzen im Griff und Du würdest Dir die Frage stellen, kann dieser Mensch mit Geld umgehen?

Das einzige was der Bänker hat sind die Unterlagen und die Schufa Auskunft. Anhand dieser Unterlagen stellt er sich diese Fragen. Du siehst also das Thema Schufa, Finanzierung und gerade die Selbstauskunft sind sehr wichtig, weil es praktisch Deine Visitenkarte nach draußen zu den Bänkern ist. Die Aufbereitung dieser Unterlagen macht den Unterschied, ob Du die Finanzierung kriegst oder nicht.

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