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Um Dich bei der Schlüsselübergabe Deiner Mietwohnung rechtlich abzusichern, gilt es einige Punkte zu beachten. Du willst ja sicherlich nicht auf unnötigen Renovierungskosten sitzen bleiben!?
Wie Du Dir unnötigen Ärger vom Leibe hältst erkläre ich Dir in diesem Artikel. Hier kannst Du Dir auch ein kostenloses Wohnungsübergabeprotokoll downloaden!
Ein neuer Mieter zieht ein – Die Schlüsselübergabe
Vereinbarung des Besichtigungstermines vor Einzug des Mieters
Vereinbare rechtzeitig vor dem Einzug Deines neuen Mieters einen gemeinsamen Besichtigungstermin, in dem die Wohnung sowie alle dazu gehörenden Räume (Keller, Dachboden etc.) besichtigt werden. Sind Mängel vorhanden, hältst Du diese am besten in einem Abnahmeprotokoll fest. Hier kannst Du dann auch vermerken, ob Du als Vermieter diese Mängel noch vor Einzug des Mieters zu beseitigen hast.
Abnutzung
Du hast Abnutzungsspuren in der Wohnung entdeckt? Auch diese solltest Du im Übergabeprotokoll notieren, damit sie nicht später auf den neuen Mieter zurückzuführen sind. Dazu gehören z. B.
- Kratzer an Zimmertüren,
- Dübellöcher in Wänden oder Fliesen
- abgenutzte Duschkabinen
- Feuchtigkeitsflecken in Bädern
Das Abnahmeprotokoll der Schlüsselübergabe für die Mietwohnung ist von Mieter und Vermieter zu unterschreiben.
Anzahl der Schlüssel
Weißt Du, wie viele Schlüssel zu Deiner Wohnung gehören? Denke daran, die Anzahl der übergebenen Schlüssel im Abnahmeprotokoll oder im Mietvertrag festzuhalten. Werden weitere Schlüssel benötigt, muss der Mieter Dir dieses mitteilen und die zusätzliche Anzahl muss ebenfalls dort notiert werden.
Auszug des Mieters – Die Schlüsselübergabe vor Mietende
Besichtigungstermin
Bereits einige Tage vor der Schlüsselübergabe sollte eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung und der dazu gehörenden Räume durchgeführt werden. Somit hat der Mieter noch ausreichend Zeit eventuelle Ausbesserungen bis zur endgültigen Schlüsselübergabe zu beseitigen.
Was ich Dir empfehle…
Ich empfehle Dir dringend, die in diesem Termin festgestellten Mängel in einem Abnahmeprotokoll festzuhalten. Zum Ende der Mietzeit wird dann ein Termin zur endgültigen Wohnungsübergabe durchgeführt. In diesem dürften dann im besten Fall keine Schäden mehr festzustellen sein. Auch hier bitte unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll ausfüllen!
Warum ist das so wichtig?
Als Vermieter kannst Du im Nachhinein nur Ansprüche gegen den Mieter geltend machen, die im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden.
Nimm Dir Zeit – Du wirst es nicht bereuen!
Du hast keine Zeit und willst den Termin schnell hinter Dich bringen? Nimm Dir lieber genügend Zeit für den Abnahmetermin. Es ist wichtig, eventuelle Mängel zu dokumentieren. Wenn Du hier unter Zeitdruck arbeitest, unterlaufen Dir vielleicht Fehler, die Du später bereuen wirst.
Noch ein Tipp…
Du hast einen Besichtigungstermin vereinbart, obwohl noch Möbel in der Wohnung sind? Das ist schlecht. Optimal wäre es, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Abnahmetermins bereits geräumt ist. Nur so kannst Du die komplette Wohnung kontrollieren. Sind noch Möbel in der Wohnung, wirst Du nicht sehen können, ob Löcher in den Wänden sind. Liegt noch ein Teppich auf dem Fußboden, kannst Du nicht sehen, ob dieser beschädigt ist. Schäden, die nicht im Abnahmeprotokoll aufgenommen wurden, sind später schwer zu beweisen.
So sollte der Zustand der Wohnung beim Auszug sein! 
Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Wurden z. B. Holzdecken angebracht oder Laminat verlegt, müssen diese Einbauten wieder entfernt werden. Das trifft auch zu, wenn Du als Vermieter die Erlaubnis zum Einbau gegeben hast. Es kann aber auch schriftlich vereinbart werden, dass eventuelle Einbauten nach Auszug in der Wohnung belassen werden können.
Welche Renovierungsmaßnahmen sind vom Mieter durchzuführen?
Du bist Dir nicht sicher, welche Renovierungsarbeiten beim Auszug vom Mieter durchzuführen sind? Das Thema Renovierungen ist ein sehr umstrittenes Thema. Grundsätzlich hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn dieses im Mietvertrag vereinbart wurde. Diese Klausel ist aber nur wirksam, wenn sie keine starren Fristen enthält wie z. B. „Der Mieter hat alle 3 Jahre die Wände zu streichen.“.
Unwirksam ist die sogenannte Endrenovierungsformel, in der der Mieter verpflichtet wird, bei Auszug die komplette Wohnung zu renovieren.
Ausnahme bzw. schlauer Tipp: Wenn der Mieter eine komplett renovierte Wohnung übernimmt, schreibst Du handschriftlich unter Sonstiges folgenden Text in den Mietvertrag: „Die Wohnung wurde komplett renoviert. Es wird ausdrücklich vereinbart, dass die Wohnung bei Auszug im renovierten Zustand gem. Übergabeprotokoll wieder übergeben wird.”
Hintergrund: Das Handschriftliche drückt eine individuelle Willenserklärung und Vereinbarung aus. In diesem Fall muss natürlich der Passus mit den Empfehlungen zu den Schönheitsreparaturen gestrichen werden.
Schönheitsreparaturen
Unter die sogenannten Schönheitsreparaturen fällt zum Beispiel das
- Lackieren der Heizkörper
- Streichen der Fensterrahmen von innen
- Lackieren der Türen
- Streichen der Wände etc.
Damit musst Du Dich abfinden:
Denkst Du Dir gerade, dass Du Deinen Mieter schön die ganze Wohnung renovieren lässt, sodass Du keine Arbeit und keine Kosten mehr damit hast? Da muss ich Dich enttäuschen! Du kannst den Mieter nicht für alle Schäden in der Wohnung in die Pflicht nehmen. Mit diesen Dingen hast Du Dich abzufinden:
- normale Abnutzung des Fußbodens durch den langen Gebrauch, leichte Kratzer im Parkett oder Druckstellen von Möbeln. Gibt es aber Schäden, die über die normalen Gebrauchsspuren hinausgehen (z. B. Brandlöcher), muss der Mieter dafür aufkommen.
- Kleine Kratzer an Fliesen oder schwarze Fugen sind von Dir als Vermieter hinzunehmen
- Kleine Defekte in der Wohnung gehören auch zur normalen Abnutzung (z. B. Fehlendes Ablagefach im Spiegelschrank, verkalkte Wasserhähne…)
- Besenreine Wohnung bedeutet nicht, dass der Mieter die Wohnung grundreinigen muss. Es reicht völlig aus, die Wohnung und die dazugehörenden Räume auszukehren und grobe Unreinheiten zu entfernen. Selbst die Fenster müssen nicht geputzt werden. Lediglich Dekoration oder Klebereste müssen entfernt werden.
- Streichen der Wände: Die Wände müssen nicht von einem Malermeister gestrichen werden. Der Mieter selber kann dies erledigen. Sind die Wände fachgerecht gestrichen, ist das zu akzeptieren.
Schau lieber zweimal hin! Darauf solltest Du bei der Wohnungsübergabe besonders achten…
Du wirst gar nicht glauben, auf was Du alles bei der Wohnungsübergabe achten musst! Folgende Punkte solltest Du unbedingt in Augenschein nehmen:
- Gibt es Risse in Badewanne, Duschwanne, Toilettenschüssel?
- Wurden Fliesen beschädigt?
- Funktionieren die Wasserhähne, WC-Spülungen?
- Sind elektrische Geräte Bestandteil des Mietvertrages, kontrolliere, ob diese noch funktionieren (Elektro-Herd, Waschmaschine…)!
- Läuft die Heizung ordnungsgemäß?
- Wie ist der Zustand des Fußbodens?
- Lassen sich Fenster und Türen ordnungsgemäß schließen? Sind die Dichtungen in einem guten Zustand?
- Gibt es Schimmelspuren an den Wänden?
Money, money, money….- Die Kaution
Du hast von Deinem Mieter bei Einzug eine Kaution erhalten? Dann musst Du diese bei Mängelfreiheit der Wohnung zurückzahlen. Hierfür hast Du als Vermieter bis zu 6 Monate Zeit. Soweit noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen, darfst Du einen Teil der Kaution in angemessener Höhe einbehalten. Hast Du dann die Abrechnung gemacht, kannst Du die Kaution mit einer eventuellen Nachzahlung verrechnen und vollständig an den Mieter zurückzahlen.
Anzahl der Schlüssel
Mit der Übergabe der Wohnung erfolgt auch die Schlüsselübergabe. Auch die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel ist im Abnahmeprotokoll zu vermerken.
Fazit zur Schlüsselübergabe
Wie Du diesem Artikel entnehmen kannst, ist ein Abnahmeprotokoll bei der Schlüsselübergabe unerlässlich. Es ist das einzige Dokument, das Du hier wirklich benötigst. Damit bist Du rechtlich immer auf der sicheren Seite. Ein ausführliches Abnahmeprotokoll findest Du daher hier:
Was ich Dir noch empfehle!
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