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Ich habe in meinem Leben ungefähr 800 Immobilienseminare gehalten. Und ich habe am Anfang immer die Frage gestellt “Sagt mal, was ist denn eigentlich der Grund, warum man in Immobilien investieren sollte?” Und von 100 Leuten konnte es mir ein halber beantworten, was wirklich der Grund ist.
Was ist also das Interessante an der Immobilie? Für wen ist es richtig und wichtig, in Immobilien zu investieren? Welche Fehler kannst Du machen? Ist es das Richtige für Dich? Und ist es überhaupt sinnvoll, in Immobilien zu investieren? Das erfährst Du in diesem Beitrag.
Warum ich Dir die Investmentimmobilie empfehle
Stell dir vor, du hast einen Bausparvertrag und zahlst dort monatlich 100 Euro ein. Wer bezahlt die 100 Euro? Du!
Stell dir vor, Du hast eine Lebensversicherung, Du zahlst 100 Euro ein. Wer bezahlt die 100 Euro? Du!
Wenn Du schlau bist, machst Du betriebliche Altersvorsorge, dann zahlt der Staat noch ein bisschen was dazu. Aber den Hauptbatzen, den trägst Du, mit einer monatlichen Zahlung, die Deinen Cashflow reduziert.
Du denkst, bei der Immobilie ist es genau so? Da zahlst Du auch die monatliche Tilgung und die Zinsen für Dein Darlehen? Ja, die zahlst Du, aber nicht von Deinem Geld! Du zahlst die Immobilie mit ALG, mit „Anderer Leute Geld“.
Was machst Du, um in Immobilien zu investieren?
- Du leihst Dir das Geld bei Deiner Bank!
- Du nimmst aus Deiner eigenen Tasche 1 Euro für das Eigenkapital
- Der Staat legt noch einen Euro drauf, da er es belohnt, dass Du Wohnraum zu Verfügung stellst
- Der Mieter legt noch weitere 5 Euro drauf (er zahlt die Zinsen und die Tilgung mit seiner Miete)
- Du investierst somit 7 Euro! Du hast Dein Investment versiebenfacht!!!
Die Immobilie zahlt sich also von alleine ab.
Aber das beste an der Sache ist….
… dass Du die Inflation für Dich arbeiten lässt. Durch das Darlehen besteht ein sogenannter negativer Geldwert. Durch die Inflation werden nicht nur die Guthaben weniger, sondern auch die Darlehen. Und das ist der Punkt, um den es geht.
Zu beachten ist, dass ich nicht über die eigengenutzte Immobilie spreche, denn hier werden andere Faktoren zugrunde gelegt. Es geht hier um die Sichtweise eines Investors, um die Kapitalanlageimmobilie.
Wer sollte unbedingt in Immobilien investieren?
Gutverdiener – Schutz vor dem großen Rentenloch 
Gehörst Du auch zu den sogenannten “Gutverdienern”? Das ist nämlich die Personengruppe, die später ein besonders großes Rentenloch haben wird, da sich die gesetzliche Rentenversicherung grundsätzlich nur am Durchschnittsverdienst orientiert.
Warum das so ist?
In den meisten Fällen haben die Gutverdiener studiert und in der Zeit ihres Studiums noch keine Rentenpunkte sammeln können. In der Rentenversicherung geht es darum, möglichst viele Punkte bis zum Rentenalter zu sammeln.
Der Knackpunkt hierbei ist, dass Du als Geringverdiener einen Rentenpunkt pro Jahr bekommst. Verdienst Du doppelt so viel, bekommst Du zwei Punkte, wer dreimal so viel verdient, bekommt aber auch nur 2 Punkte. Es bringt also nichts, wenn Du fünfmal so viel verdienst, wie die anderen, aber erst mit 30 oder 35 angefangen hast, in die Rentenkasse einzuzahlen. Denn Du bekommst trotz Deines hohen Einkommens pro Jahr nur 2 Punkte. Und glaube mir, selbst als Gutverdiener wirst Du nicht mehr Nettorente bekommen als 1.300 Euro…
Lebensversicherungen gegen Inflation absichern – Ein super Trick, um die Inflation zu umgehen
Wie das funktioniert? Du bietest Deiner Bank Deine Lebensversicherung, die in 20 Jahren einen Rückkaufswert von z. B. 100.000 Euro hat, an und bittest diese, Dir die 100.000 Euro schon jetzt zu geben. Als Sicherheit bekommt die Bank eine Investmentimmobilie. Du bezahlst weiterhin Deine Lebensversicherung und nach 20 Jahren bekommt die Bank das Guthaben der Lebensversicherung und davon wird der Kredit für die Immobilie zurückgezahlt. So kann man einfach die Lebensversicherung hervorragend absichern.
Guthaben versichern – Mit diesem Tipp wird die Inflation zu Deinem Freund
Hast Du vielleicht Guthaben, an das Du nicht rankommst, wie z. B. in einer betrieblichen Altersvorsorge? Wenn die Inflation steigt oder ein Währungscrash kommt, wäre dieses Geld einfach wertlos bzw. weg. Du kannst Dein Geld aber gegen die Inflation bzw. den Währungscrash versichern. Du kaufst einfach über den gleichen Betrag eine Immobilie – eine vermietete Wohnung zur Kapitalanlage.
Warum? Würde sich zum Beispiel der Geldwert um 50% reduzieren, dann reduziert sich natürlich Dein Guthaben um 50%, allerdings auch Dein Darlehen auf die Immobilie. Was bleibt ist die Immobilie! Das heißt, Du hättest kein Geld verloren.
Vermögen übertragen – Erbschaftssteuer? Nein danke!
Im Falle einer Erbschaft fällt, je nach Verwandtschaftsgrad, eine Erbschaftssteuer in Höhe von 20-40% an. Um das zu verhindern wäre es schlau, vorher eine Immobilie zu kaufen und diese dann zu übertragen, weil dann niedrigere Werte angesetzt werden, als der tatsächliche Wert der Immobilie.
Eigennutzer – Du wirst mir dankbar sein für diesen Hinweis, denn damit kannst Du Dir Dein Eigenheim auch als Rentner noch leisten!
Bist Du schon Besitzer einer eigengenutzten Immobilie? Dann lies unbedingt weiter!
Ganz wichtig ist es für Eigennutzer, dass sie zusätzlich in Immobilien investieren. Auch hier ist wieder die Inflation der Grund. Die Mietnebenkosten sind in den letzten 10 Jahren um 8% gestiegen. Du kannst Dir leicht ausrechnen, wie hoch die Kosten erst in 20, 30 Jahren sein werden. Dazu kommt bei einer eigengenutzten Immobilie, dass diese, wenn sie zwanzig oder dreißig Jahre alt ist, auch mal instandgesetzt werden muss.
Aber das ist noch nicht alles!
Hinzu kommt noch das verringerte Einkommen durch die Rente. Du wirst feststellen, dass viele Eigennutzer ihre Immobilie, die sie so lange angespart haben, dann eigentlich verkaufen müssen. Dabei war sie ja eigentlich dafür gedacht, später mietfrei zu wohnen.
Bargeld anlegen – sei schlau und lass Dich gut beraten!
Möchtest Du Bargeld anlegen? Du kannst es in Immobilien investieren! Aber ein Tipp von mir: lass Dich hier gut beraten, denn wenn das schlau gemacht ist, kannst Du die Rendite und den Ertrag wahnsinnig steigern.
Vermögen aufbauen – Wie Dir Dein Mieter und das Finanzamt dabei helfen 
Du fragst Dich, wie das funktionieren soll?
Das Spiel mit der Investmentimmobilie funktioniert folgendermaßen: Du kaufst eine Immobilie mit einem guten Mieter. Dieser Mieter bezahlt Dir Deine Zinsen, Deine Tilgung und am Anfang zahlst Du noch einen Teil der Kosten selber (Reparatur, Instandhaltung), die man im Jahr mit 1% kalkuliert. Hinzu kommt noch der Steuervorteil. Nach der ersten Mieterhöhung fängt der Mieter an, Dir zusammen mit dem Finanzamt komplett alles abzubezahlen. Dann hast Du eine sich selbst abzahlende Immobilie und das ist der Moment, an dem Du die nächste Immobilie kaufen kannst. So baust Du entsprechend Vermögen auf.
Welche Fehler kannst Du machen?
Kaufe nicht in einem engen Markt
Ein enger Markt ist ein Markt, an dem nicht viele Teilnehmer sind und wo wenig Nachfrage herrscht. Das heißt, wenn Du z. B. zu sehr auf dem Land kaufst, oder in Landstrichen, wo es kein Geld gibt, oder wo hohe Arbeitslosigkeit herrscht, dann kommst du in einen engen Markt. Das Hauptproblem sind eher ländliche Gegenden. Diese sind zu weit entfernt von den Hauptstädten. Und dort sind einfach zu wenige Marktteilnehmer. Damit gehst Du existenzielle, große Risiken ein. Es könnte also sein, dass Du Deine Immobilie nicht vermietet bekommst oder sie nicht weiterverkaufen kannst.
Kenne Deine Planung – Wo stehst Du gerade und wo willst Du hin?
Wo möchtest Du leben? Was möchtest Du in Zukunft beruflich machen? Wie sieht Deine Familienplanung aus? Allein, mit Deinem derzeitigen Job kannst Du Dir eine Immobilie wahrscheinlich leisten, aber wie sieht es aus, wenn Du eine Familie gründen möchtest und Du plötzlich Alleinverdiener bist? Überlege Dir gut, wie Deine Zukunft aussehen soll, bevor Du in Immobilien investieren wirst.
Spezialimmobilien – verzichte darauf, Deine sehr individuellen Wünsche umzusetzen
Du hast sicher auch eine ganz eigene Vorstellung davon, wie eine Immobilie auszusehen hat, in die Du investierst. Diese solltest Du aber zurückstellen! Wenn Du in Immobilien investieren möchtest, achte schon beim Einkauf der Immobilie auf ihren späteren Wiederverkauf. Wenn Du in dem Objekt Deine eigenen Wünsche umsetzt, musst Du beachten, dass es wahrscheinlich wenige Menschen gibt, die Deinen Geschmack zur Wohnungsausstattung teilen. Nicht jeder möchte z. B. einen Springbrunnen im Schlafzimmer haben. Achte also beim Einkauf darauf, dass es später genügend weitere Käufer gibt.
Tilge so wenig wie möglich – so machst Du es richtig
Du möchtest Dein Darlehen sicher so schnell wie möglich abzahlen. Hier jedoch ein wichtiger Tipp von mir: Vereinbare so wenig Tilgung wie möglich! Hintergrund: Was Du vertraglich vereinbarst, musst Du auch immer einhalten. Wenn Du dann einmal in finanzielle Schwierigkeiten gerätst und die vereinbarte Tilgungsrate nicht mehr zahlen kannst, bist Du vertragsbrüchig. Verpflichte Dich nicht an eine allzu hohe Tilgung. Vereinbare mit der Bank lieber 5 Prozent Sondertilgung im Jahr! Wenn die Bank z. B. 2% Tilgung möchte, Du aber 5% zahlen könntest, dann legst Du die 3% Differenz zur Seite. Diese überweist Du der Bank am Jahresende als Sondertilgung. Dann hast Du einen Vorteil: es ist eine freiwillige Sondertilgung, aber keine vertragliche Verpflichtung.
Fazit
Ich habe mir mit Investmentimmobilien meine finanzielle Unabhängigkeit gesichert. Wenn Du all meine Tipps berücksichtigst, kannst auch Du genauso erfolgreich sein. In Immobilien investieren – Deine Chance, aus dem Hamsterrad herauszukommen!
Zieh es durch – Ich helfe Dir dabei!
Jetzt kennst Du die Gründe, warum Du in Immobilien investieren solltest. Du musst nur noch den ersten Schritt machen und es dann durchziehen! Hast Du auch Probleme damit, Dinge durchzuziehen?
Woran das liegt und wie man damit umgeht, erfährst Du in meinem Buch “Reicher als die Geissens – Mit null Euro Startkapital in fünf Jahren zum Immobilien-Millionär”. Dieses Buch enthält 43 zeitlose Erfolgsgesetze, mit denen Du nicht nur finanzielle Freiheit und Deine Ziele erreichst, sondern Dein Leben so gestalten kannst, wie Du es Dir immer gewünscht hast.
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