Bank-Bonität aufbauen – Kreditwürdigkeit aufbauen: Richtig eingesetzt gab die Kreditwürdigkeit bei neun von zehn Millionären den Ausschlag zur finanziellen Freiheit. Sie erweitert einfach massiv die Möglichkeiten, egal ob man in Immobilien investieren möchte oder einfach nur die Mittel für die Umsetzung einer Idee braucht. Hier bekommst Du die absolut unverzichtbaren Regeln, ohne die Kreditwürdigkeit nicht existieren kann. Be strong and wise, my friend.
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps um die richtige Bank Bonität aufzubauen.
Bank-Bonität aufbauen: Video mit Tipps
So baust du Kreditwürdigkeit auf – Tipps & Regeln
“So baust Du Kreditwürdigkeit auf und wirst der Liebling der Bank”: ich zeige Dir ganz konkret, wie Du zum Banker-Liebling wirst und die konkreten Do’s and Don’ts, die Du umsetzen solltest.
Themen:
Bankbonität / Kreditwürdigkeit aufbauen
Wie wirst Du zu Bankers Liebling?
Vorweg ein paar allgemeine Hinweise: Das Wort Kredit kommt vom lateinischen Wort “credere” (glauben). Es bedeutet einfach, dass der Banker glauben muss – und nicht nur der Banker, sondern auch Deine Freunde, Bekannte und Eltern – dass man, wenn man Dir Geld leiht, das Geld auch wieder zurückbekommt. Das Wort Bonität kommt von “bonus” und das heißt “etwas ist gut”. Bonität heißt also: Du als Person bist kreditmäßig, also glaubensmäßig, für gut befunden worden.
- Kredit (von lat. credere = glauben): man glaubt, dass man an Dich verliehenes Geld zurückbekommt
- Bonität (von lat. bonus = etwas ist gut): Du wirst kreditmäßig/ glaubensmäßig für gut befunden
Kreditwürdigkeit ist nicht gleich Höhe des Vermögens
Die Kreditwürdigkeit hat erstaunlicherweise nicht unbedingt so viel damit zu tun, wie viel Geld man verdient, sondern es hat vor allem etwas damit zu tun, wie zuverlässig man ist und ob die Leute einem glauben, dass sie ihr Geld wieder bekommen. Ich habe beispielsweise innerhalb von zwei Jahren nachdem ich mich selbstständig gemacht habe gleich die ersten zwei Mehrfamilienhäuser gekauft. Das war allerdings nur möglich, weil ich dem Banker glaubhaft erklären konnte, dass er sein Geld wiederkriegt. Normalerweise wäre das gar nicht möglich gewesen, weil jede Bank sagt Dir: “Pass mal auf, bevor Du nicht drei vollständige Bilanzen hast – und das ist nach zwei Jahren natürlich nicht möglich – kannst Du hier gar keinen Immobilienkredit beantragen”. Dadurch, dass der Banker allerdings all meine Konten gesehen hat, welche Umsätze darüber geflossen sind und dass er wusste, dass ich mich mit Immobilienvertrieb beschäftige, war die Argumentation natürlich ganz einfach: Lieber Banker, wie denkst Du denn solltest Du Dein Geld nicht wiederkriegen? Angenommen mit der Immobilie passiert etwas, dann kann ich sie jederzeit wieder verkaufen und das auch mit Profit. Außerdem siehst Du, welche Umsätze ich habe usw. Also lieber Banker, wie genau soll das laufen, dass Du Dein Geld nicht wieder kriegst? Und da fand er leider keine Antwort drauf und deswegen war er in der Pflicht das zu finanzieren.
Sinnvolle Argumentation ist ein Schlüssel zu erfolgreichem Kreditabschluss
Glaubhaft durch Zuverlässigkeit
In der Form würde das natürlich nicht immer klappen, aber wenn Du Deine Argumentation entsprechend sinnvoll aufbaust, klappt das definitiv. Und gerade das Thema glaubhaft sein hat etwas damit zu tun, wie Du Deine Zusagen einhältst. Zu Terminen pünktlich zu erscheinen ist auch eine Zusage. Du sagst einen Termin zu und bist pünktlich. Du lässt auch keinen vor der Tür stehen, und wenn Du es einmal nicht schaffst, dann rufst Du einfach früh genug an und sagst: “Entschuldige bitte, ich verspäte mich”, dann ist es kein Problem und Du verlierst Deine Kredit- und Glaubwürdigkeit nicht.
Glaubhaft wirst du durch Zuverlässigkeit!
Nimm deine eigenen Aus- und Zusagen ernst!
Beim Banker beispielsweise: wenn das Konto mal kurzfristig überzogen werden muss, würdest Du es nicht einfach machen, sondern Du würdest vorher Bescheid sagen wie zum Beispiel: “Pass mal auf, ich werde es um 500 Euro überziehen, aber in 14 Tagen wird es wieder ausgeglichen sein”. Dann wäre es natürlich gut, wenn es dann nach 14 Tagen auch wieder ausgeglichen wäre. Und es wäre auch schlau, wenn Du ihm proaktiv, also von Dir aus, Feedback gibst: “Lieber Banker, vielen Dank für Dein Vertrauen, ich habe das Konto wie besprochen und wie versprochen wieder ausgeglichen.” Die Frage ist einfach: Wie wertvoll ist Dein Wort, wie vertrauenswürdig bist Du, wie sehr nimmst Du Deine eigenen Aussagen und Zusagen ernst – unterschätze es nicht, darauf wird teilweise sehr, sehr stark geachtet, vor allem je mehr Du mit Profis und je mehr Du im professionellen Bereich unterwegs bist.
Halte Dein Wort und gemeinsam getroffene Abmachungen
Konkrete Umsetzungstechniken
Als erstes brauchst Du die perfekte Kontoführung bei der richtigen Bank. Wenn Du jetzt zum Beispiel Objekte in Deiner Stadt kaufen möchtest, dann wäre es sinnvoll, ein Sparkassenkonto zu eröffnen. Dieses Sparkassenkonto sollte zum Beispiel nicht bei der Filiale eröffnet werden, die in der Bahnhofsgegend ist, denn in der Bahnhofsgegend oder in schlechteren Gegenden sind die Banker oft schlecht zahlende Leute gewohnt. Machst Du dagegen in der besten Gegend bei der Sparkasse ein Konto auf, dann sind die Banker viel bessere Kreditnehmer gewohnt und schätzen Dich auch entsprechend ein. Ich hatte mal ein Beispiel in München von einem Freund von mir, der hat eben gerade bei einer Sparkassenfiliale in der Nähe des Hauptbahnhofs ein Konto eröffnet und er hat keine 3000 Euro Dispokredit gekriegt. Und ein anderer Mensch, der auch bei der gleichen Sparkasse war, aber bei einer anderen Filiale in München Bogenhausen (wo die reicheren Leute wohnen), der hat 10.000 Euro gekriegt. Das Lustige ist, dass der, der die 10.000 Euro gekriegt hat, viel weniger Einkommen hatte.
Perfekte Kontoführung bei der richtigen Bank (Lage, Regionalität, Klientel etc.)
Die richtige Bank wäre zum Beispiel keine Sparkasse, wenn Du Objekte einkaufen möchtest, die auch entfernter sind, weil die Sparkassen meistens ein Regionalprinzip haben. Dann solltest Du Dich üblicherweise lieber auf Geschäftsbanken konzentrieren, wie zum Beispiel die Deutsche Bank oder die Commerzbank. Und Du solltest darauf achten, dass die Bank bei der Du bist auch selber wirklich Immobilienkredite ausgibt und diese nicht nur vermittelt.
Mehr als eine Bank beschäftigen
Der wichtigste Tipp dazu: Idealerweise arbeitest Du nicht nur mit einer Bank, bei der Du Dein Konto hast, sondern mit mehreren. Das heißt Du hast dann Geldeingangskonto auf dem Dein Gehalt oder Deine Einnahmen eingehen und von diesem Geldeingangskonto überweist Du einfach nichts raus. Außer auf ein zweites Konto das Dir gehört, bei einer anderen Bank. Von dort aus zahlst Du dann Deine Rechnungen, also ein Geldeingangskonto und ein Rechnungszahlungskonto. Auf die Art und Weise sind nämlich beide Hausbanken von Dir, also auch Deine Kontoumsätze. Kontoumsätze wiederum sind für die Kreditwürdigkeit wichtig, das heißt also je mehr Geld über ein Konto fließt, desto kreditwürdiger bist Du, weil ja entsprechende Einnahmen da sind.
Ideal 2 Konten: Ein Geldeingangskonto und ein Rechnungszahlungskonto führen
Und wenn Du vielleicht später mal Eigenkapital brauchst, dann kannst Du bei Bank A die Immobilienfinanzierung machen und bei Bank B um einen Dispo oder Kontokorrentkredit bitten. Es gibt zum Beispiel auch Banken, die gewisse Vorlieben haben. Es gibt Banken, die sagen: “Wir finanzieren grundsätzlich keine Appartements, die kleiner als 45 m² sind.” Manche sagen: “Nein, wir finanzieren nichts was mehr Geschosse hat als vier”. Andere sagen: “Nein, wir wollen nicht solche Gewerbeanteile”, etc. Da solltest Du Dich erkundigen, und hierfür brauchst Du einen findigen und wissenden Finanzierungsvermittler, weil die Banker mit ihren Richtlinien nicht immer ganz so offen sind, weil sie sich ja auch keine Blöße geben möchten. Der individuelle Banker, der vor Dir sitzt, der findet diese Richtlinien vielleicht auch doof, weil sie ihm von oben herab vorgegeben wurden, und deswegen sind die ideale Informationsquelle Leute, die viele Finanzierungen mit verschiedenen Banken machen.
Ziehe einen wissenden Finanzierungsvermittler hinzu
Hoher Schufa Score
Dann musst Du schauen, dass Dein Schufa Score entsprechend gut isst. Du solltest einen Schufa Score oberhalb von 96% haben. Das heißt jetzt nicht, dass man darunter nicht finanziert wird, aber ich sage mal wenn er so bei 92/93 ist, wird es extrem schwierig eine Immobilien finanziert zu bekommen. Der Schufa Score ist eine Art Rating, bei dem verschiedene Faktoren einfließen, die die Schufa übrigens auch nicht bekannt gibt oder veröffentlicht – also ähnlich wie bei Google, da ist ja auch der Algorithmus, also die Art und Weise, wie Google auf die Ergebnisse kommt, nicht öffentlich.
Am besten: Schufa Score oberhalb von 96%
Schufa Selbstauskunft beantragen
Die Schufa bezieht dabei verschiedene Faktoren mit ein. Ein Faktor ist zum Beispiel, dass Dein Score sinkt, wenn Du oft umziehst, oder wenn Du zu viele Konten hast sinkt. Wenn Du zum Beispiel einen frischen Ratenkredit aufnimmst sinkt Dein Score, wenn Du ihn zurückzahlst steigt er und so weiter. Du hast die Möglichkeit, bei der Schufa eine sogenannte Selbstauskunft anzufordern, die einmal im Jahr kostenlos ist. Du kannst aber auch zu einem Easycredit Store gehen, da kostet die ca. 17 Euro, aber Du kannst sie sofort mitnehmen. Wichtig hierbei: In Deiner Schufa Eigenauskunft stehen mehr Sachen drin als die Bank sehen kann, wenn sie selber eine Schufa bezieht. Vor allem steht eben auch Dein Score drin. Was natürlich k.o. Kriterien sind, wäre zum Beispiel, wenn Du einmal eine Kontenkündigung kriegst, dann bist Du nicht finanzierbar. Eine Kontokündigung – also ein hartes Negativmerkmal in der Schufa – kann vorkommen, wenn Du Deinen Dispo zu lange überzogen hast und die Bank Dir dann das Konto kündigt. Das steht dann in der Schufa drin, “Konto in Abwicklung”, sehr unangenehm. Selbst wenn es erledigt ist steht es noch weitere drei Jahre drin und ruiniert in der Zeit Deine Kreditwürdigkeit. Und selbst wenn die drei Jahre um sind heißt es nicht, dass es gelöscht wird, sondern da musst Du Dich teilweise aktiv drum kümmern, damit es gelöscht wird.
- Schufa Selbstauskunft bekommt man 1 x im Jahr kostenlos auf Anfrage
- Verschiedene Faktoren beeinflussen den Schufa Score: Umzug, frische Kreditaufnahme, zu viele Konten etc. senken den Score
Thema Vermögensbilanz: Mobilfunkanbieter & 0% – Finanzierungen
Eine Falle, in die Leute immer wieder reintappen ist, dass zum Beispiel auch Mobilfunkanbieter an die Schufa angeschlossen sind. Du unterschreibst da auch immer eine Schufaklausel und wenn Du jetzt zum Beispiel mal auf stur schaltest und sagst “Nö, sehe ich nicht ein warum ihr mir so hohe Auslandsgebühren draufgehauen habt, zahle ich einfach nicht”, das würde ich an Deiner Stelle so nicht machen, weil dann bekommst Du vom Anbieter einen harten Schufa Negativeintrag. Ich habe da zum Beispiel schon mal das Ding gesehen, dass eine Familie wirklich eine Immobilie gekauft hat, weil sie vorher schon alles haben checken lassen, alles war gut, Finanzierungszusage war grundsätzlich da, ja und dann war das leider so, dass die Tochter einen Mobilfunkvertrag hatte, der auf den Vater ausgeschrieben war. Die Tochter hat fröhlich mit dem Freund in England telefoniert, und als dann die Rechnungen kamen hat die Tochter sie abgefischt und dem Papa nicht gezeigt, weil sie Angst vor Ärger hatte. So hat sie drei, vier, fünf Rechnungen eingesackt und auf einmal hatte die Familie einen fetten Negativeintrag und konnte sich praktisch diesen Immobilienkredit an die Backe schmieren. Wir hatten dazu persönliche Kontakte in die Schufa, sodass wir denen die Situation erklären konnten, aber das ist wirklich sehr, sehr unangenehm und wir mussten das dann sowohl mit dem Mobilfunkanbieter aussortieren, dass er das zurücknimmt, als auch mit der Schufa. War wirklich sehr unangenehm und ein “normaler Mensch” würde das gar nicht so einfach hinkriegen. Achte vor allem bitte auch darauf, dass die so genannten 0%-Kredite, die von MediaMarkt und anderen Anbietern angeboten werden, nichts anderes sind als Kredite. Das sind keine Ratenzahlungen, das sind Kredite, halt nur ohne Zins. Die stehen alle in der Schufa und die erhöhen nicht Dein Kreditrating.
- Mobilfunkverträge sind auch an die Schufa angeschlossen
- 0%-Finanzierungen sind nichts anderes als Kredite – auch die stehen in der Schufa
Ein weiterer Nachteil, der Dir entstehen kann, ist das Thema Vermögensbilanz. Wenn Du solche Kleinkredite hast, dann kann es sein, dass Du eine sogenannte negative Vermögensbilanz bekommst. Bedeutet: Wenn man Deine Guthaben zusammenrechnet, mit Deinen Verbindlichkeiten, sprich Darlehen, dann darf dabei kein negativer Wert rauskommen. Denn sonst bist Du nicht finanzierbar, weil Deine Vermögensbilanz negativ ist. Pass also mit diesen Ratenkrediten auf, weil die nichts anderes als Opium sind. Ja sie sind schön, man kriegt ein Höhegefühl, weil man sich was Schönes gekauft hat, aber der böse Kater und die Abhängigkeit kommt hinten dran.
Bankinternes Rating-System
Ein weiterer Punkt ist, dass Banken interne Ratingsysteme haben – also ähnlich wie beim Schufa Score. Das heißt die Banken vergeben verschiedene Punkte. Zum Beispiel sagen sie: “Verheiratete Leute sind zuverlässiger als Singles, die gerade mal 22 Jahre alt sind”, usw. So vergeben die Banken Ratings und die kannst Du teilweise nicht beeinflussen – denn wenn Du Single bist, bist Du nun mal Single – aber Du kannst andere Punkte beeinflussen. Zum Beispiel durch die Kontoführung, durch die Art und Weise, wie viele Umsätze über Deine Konten laufen. Wenn Du beispielsweise Selbstständiger bist, vergeben viele Banken dafür extra Minuspunkte, je nachdem wie schnell Du dann die Steuer- und Bilanzunterlagen einreichst. Reichst Du zum Beispiel Deine Bilanzunterlagen vor Ende des ersten Quartals ein, kriegst Du einen Bonuspunkt. Reichst Du sie bis Ende des dritten Quartals ein, kriegst Du nichts, das ist dann einfach okay. Reichst Du sie aber zu spät, also sprich im vierten Quartal oder erst im nächsten Jahr ein, was dann wirklich zu spät ist, dann gibt es echte Minuspunkte und das ist sehr, sehr unangenehm. Gerade auch nicht ausgeführte Lastschriften, sprich dass jemand abbucht und das wird dann zurückgegeben, oder ungenehmigte Kontoüberziehungen, die schießen Deine Ratings in den Keller. Mach das bloß nicht!
- Manche Ratings kannst Du nicht beeinflussen
- Kontoführung beeinflusst das Rating
- Reiche Deine Unterlagen immer rechtzeitig, möglichst frühzeitig ein – sonst gibt es Minuspunkte!
Zwischenmenschliche Faktoren: Sei der Liebling Deines Bankers
Dann gibt es natürlich noch ein paar menschliche Faktoren. Zum Beispiel wäre es schlau, wenn Dein Banker einfach wüsste, wer Du bist. Du ihm in gewisser Weise real bist, also dass Du auch ein Kunde zum Anfassen bist. Das hängt natürlich auch wieder mit der richtigen Bankauswahl zusammen. Hast Du eine reine Direkt-Online-Bank, dann funktioniert das natürlich nicht – und das ist meiner Meinung nach auch für Immobilieninvestoren ungeeignet. Es gibt es Untersuchungen darüber, dass ein Kontakt erst wirklich fest, gut und belastbar ist, wenn mindestens sieben Kontakte stattgefunden haben. Das heißt Du solltest also schauen, dass Du mit Deinem Banker regelmäßig kommunizierst. Dass Du Dich mal mit ihm triffst, einen Kaffee trinken gehst und so weiter, damit mehrere Kontakte stattfinden. Die müssen nicht alle persönlich stattfinden, sie können zum Beispiel auch über einen Telefonkontakt, über eine E-Mail, oder über persönliche Kontakte stattfinden, wobei persönliche natürlich die wertvollsten sind.
Sei für deinen Banker ein Kunde zum Anfassen, baue einen persönlichen Kontakt auf
Bedenke dabei bitte, dass Banker üblicherweise angerufen werden, wenn jemand ein Problem hat. Das geht denen natürlich genauso auf die Nerven, wie dem Kreditnehmer. Aber es ist normalerweise so, dass nur Leute, die einen Kredit brauchen und denen es meistens schon zu spät ist, den armen Banker bedrängen. Deswegen mach es anders und dreh das Ganze um: Versorge Deinen Banker regelmäßig mit Good News wie zum Beispiel, “Ich habe die Kontoüberziehung, die Du mir genehmigt hast, jetzt wieder zurückgeführt”, oder, “hey, hier sind meine Unterlagen”, “hey ich habe einen neuen Job, schau mal mein neuer Arbeitsvertrag”, usw., usw. Das heißt Du solltest den Banker immer mit Good News versorgen, wenn es welche gibt.
Versorge Deinen Banker mit Good News
Wann auch immer Du jetzt zum Beispiel eine Dispolinie möchtest, um darüber vielleicht mal Reserven für Eigenkapital zu haben, wäre es immer schlau, diese Dispolinie erst dann zu beantragen, wenn Du Guthaben auf Deinem Konto hast, und es nicht schon fast ausgereizt ist. Wenn Du zum Beispiel einen Dispokredit hast und ihn ausnutzt – im Rahmen des Rahmens, also als Beispiel: Du hast 10.000 Euro Dispo oder Kontokorrentkredit (Kontokorrentkredit ist einfach ein Dispo im Geschäftsbereich), dann macht es überhaupt nichts, wenn Du Dich im Rahmen bewegst. Das sieht der Banker nicht, und im Gegenteil, der freut sich, weil er ein paar Erträge hat und er sieht es dann nur auf seiner Ertragsstatistik im Bezug auf Dich. ABER: Komm 50 Cent über den Rahmen hinweg, also 10.000 Euro und 50 Cent, und Du erscheinst auf seiner Liste, und zwar auf der Liste, bei der er nach einer gewissen Zeit verpflichtet ist, Dich anzurufen. Jetzt stell Dir mal vor Du erscheinst 10, 15, 20 mal – jeden Tag – auf seiner Liste, das hinterlässt aber ein fades Geschmäckle, wie der Schwabe sagen würde. Manche Banken haben dann auch noch ein sogenanntes Ampelsystem, sprich wenn Du eine Euro drüber bist, wirst Du Gelb, wenn Du 5, 6, 7, 8 tage drüber bist, wirst Du vielleicht sogar Rot. Und das reduziert wieder massiv Dein Rating.
Beantrage einen Dispokredit nur, wenn Guthaben auf Deinem Konto ist
A & O: Perfekt aufbereitetet Unterlagen
Was Du als nächstes brauchst, wenn Du ein Objekt wirklich finanzieren möchtest, sind perfekt aufbereitete Unterlagen. Du hast zwei Unterlagenpakete: Zum einen Deine persönliche Bonität, sprich Deine Kreditwürdigkeit in Papier, und zum anderen entsprechend die Objektunterlagen. Hierzu gibt es einen Spruch, der lautet: “Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance”, und dieser erste Eindruck ist bei der Immobilienfinanzierung eben der Blick in die eingereichten Unterlagen. Das heißt die Unterlagen sollten gut und nicht schief kopiert sein, die Kopie vom Personalausweis sollte lesbar sein, die Kopie von den Gehaltszetteln sollte lesbar sein – gerade die Gehaltszettel sind oft auf grauem Papier ausgedruckt und wenn man die im schlechten Kopierer kopiert, sind die kaum noch lesbar. Wenn der Banker also praktisch mit der Lupe da sitzen muss, um das zu entziffern, dann reduziert das natürlich stark seine Lust. Hat er viel anderes Geschäft zu erledigen, dann macht er es einfach zu und sagt: “Nö, nicht finanzierbar, weil…”. Wenn die Entscheidung zur Finanzierbarkeit auf der Kippe steht, weil er einfach keinen Bock hat, dann kümmert er sich lieber um einen Fall, der besser aufbereitet ist und der vielleicht auch einfach eine bessere Bonität hat. Grundsätzlich gilt hier: Je schlechter Deine Bonität, desto besser müssen Deine Unterlagen sein. Dann pack lieber noch Deinen Lebenslauf dazu und Deine beruflichen Zertifikate, usw.
Je schlechter Deine Bonität, desto besser müssen Deine Unterlagen sein
Alles sollte ordentlich, lesbar und sauber kopiert sein
Ich mache es beispielsweise immer so: Ich erstelle eine sogenannte E-Bonität, also eine elektronische Bonität in Form einer pdf-Datei. Da ist ganz vorne die Selbstauskunft und ein Inhaltsverzeichnis drin, und dann sind entsprechend die Unterlagen von Personalausweis bis Gehaltszettel, bis was auch immer, entsprechend in Top-Qualität hintereinander aufgeführt. Man macht sich dann einmal die Arbeit und kann die Unterlagen dann an drei verschiedene Banker verschicken.
Erstelle eine E-Bonität
Wichtige Regel hierzu: Niemals die Originalunterlagen aus der Hand geben! Herzeigen ja, manche wollen nochmal einen original Kontoauszug sehen, aber niemals hergeben. Oder, wenn Du sie hergeben musst, was selten vorkommt, dann mach Dir auf jeden Fall eine Kopie davon – und zwar eine Farbkopie.
Gib niemals deine Originalunterlagen aus der Hand
Die grundlegende Regel ist einfach: Falle durch positive Unterlagen extrem positiv auf. Schau diese Unterlagen auch einmal aus Sicht des Bankers durch. Ist alles nachvollziehbar, gibt es Unlogiken? Beispiel: wenn auf Deinem Gehaltszettel hohe Überstundenzuschläge drauf sind, dann wird der Banker dazu eine Frage haben, da kannst Du auch gleich eine Aktennotiz dazu schreiben. Aber das Aufbereiten der Unterlagen ist eine eigene Kunst, dazu findest Du sehr viel auf meiner Webseite, natürlich wie immer kostenlos. Du findest dort auch hierfür Checklisten wie man eine E-Bonität aufbaut und auch wie man Objektunterlagen aufbaut, auch die findest Du unter den Dokumenten auf meiner Webseite.
Tipp! Hier auch ein weiterführendes Video zum Thema “Bonitätsunterlagen richtig aufbereiten“
Vorleistung und Zuverlässigkeitshistorie beim Banker
Kommen wir zum nächsten Thema: Du brauchst eine Zuverlässigkeitshistorie bei Deinem Banker. Du solltest die auch provozieren. Das heißt also Du kannst auch gerne mal sagen: “Mensch ich brauche mal schnell 500 Euro extra, weil ich eine größere Summe Geld kriege”. Du solltest einfach immer zeigen: Was Du sagst, hältst Du ein. Wenn Du Unterlagen zusagst, angenommen Du sagt sie kommen Freitag, dann wäre es toll, wenn sie schon am Mittwoch da wären. Du überraschst den Banker also einfach immer positiv mit Deiner Zuverlässigkeit.
Sei zuverlässig, halte ein, was Du sagst
Versuche einen persönlichen Draht zu diesem Banker aufzubauen. Wichtig dabei ist aber auch, dass Du den Draht zum richtigen Banker aufbaust. Es hilft nämlich nichts, wenn dieser Banker zum Beispiel nichts entscheiden kann. Das findet man durch die Frage heraus, “Sagen Sie mal lieber Banker, wie hoch geht denn eigentlich ihre alleinige Entscheidungskompetenz und ab wann müssen sie wen dazu holen?”. Bei der Deutschen Bank haben zum Beispiel die meisten Banker eine Entscheidungskompetenz bis 500.000 Euro, manche haben eine bis eine Million. Es gibt natürlich auch noch Regeln dazu, was dafür erfüllt sein muss damit er von seiner Entscheidungskompetenz Gebrauch machen kann, aber das sind grundsätzliche Informationen, die Du herausfinden solltest. Und wichtig ist: Geh lieber zu Hans als zu Hänschen. Es ist zwar schön, wenn Du den Azubi durch Deine Kreditwürdigkeit und Deine Zuverlässigkeit beeindruckst, das hilft Dir allerdings nichts, wenn es bei dem Top-Banker nicht auch entsprechend ankommt.
Suche Dir einen Banker mit der richtigen Entscheidungskompetenz
Jetzt verrate ich Dir einen weiteren, sehr wichtigen Trick: Du möchtest nicht sein wie alle anderen Kreditnehmer, sondern Du möchtest ein VIP Kunde sein, wenn Du eine Immobilienfinanzierung einreichst. Der Banker kann nämlich immer mehr machen wenn er will, wenn er denn will. Wenn du also nur eine Nummer bist, bist du nur eine Nummer. Wenn Du dagegen einen persönlichen Draht zu ihm hast und das Zünglein an der Waage mal nach rechts oder nach links schwanken sollte, dann entscheidet er sich natürlich zu Deinen Gunsten.
Werde zum VIP Kunden
Damit Du eben nicht nur eine Nummer bist, sondern zu Bankers Liebling wirst, musst du mehr in Vorleistung gehen. Banker haben ihre eigenen Probleme, sie haben Ziele zu erfüllen. Es kann zum Beispiel sein, dass ein Banker primär ein Kreditmensch ist, sprich primär Kreditziele zu erfüllen hat, aber nichtsdestotrotz von seiner Bank auch ein Ziel vorgegeben bekommt, zum Beispiel eine Wohngebäudeversicherung zu machen. Das verdirbt ihm die Laune, weil er einfach keinen Bock auf Wohngebäude hat und sich nicht auskennt, und sich blöd vorkommt die Leute anzusprechen. Deswegen biete es ihm doch mal an, ob Du die Versicherung nicht über ihn machst – selbst wenn jemand anderes billiger wäre oder so, aber Du tust dem Banker damit einen Gefallen und wenn Du dann mal einen Gefallen brauchst, dann ist der Banker dem gegenüber sehr viel offener.
Tritt bei Deinem Banker in Vorleistung
Bekomme das idealerweise in einem persönlichen Gespräch heraus, was für Probleme er hat, welche Ziele er erfüllen muss. Das kannst Du natürlich nur fragen, wenn Du mit ihm schon einen persönlichen Draht hast. Aber bei mir war es zum Beispiel mal so: Ich habe mal eine gewerbliche Finanzierung gekriegt, also ein Objekt, das ich gekauft und saniert habe und das ich dann wieder in Einzelwohnungen verkaufen wollte. Da war der Banker eigentlich desinteressiert und das war ein relativ neuer Kontakt, ich war noch nicht so lange im Geschäft, und er hatte eigentlich keine Lust. Dann habe ich ihn nach seinen Zielen gefragt, dann hat er eben genau das mit der Wohngebäudeversicherung erzählt. Daraufhin habe ich gesagt: “Ist ja kein Problem, ich habe einen angeschlossenen Versicherungsvermittler und da kann ich Dir ja gerne mal vier, fünf Verträge zukommen lassen und meinen eigenen kannst Du auch machen”. Und auf einmal war er sehr interessiert und ich habe die Finanzierung gekriegt, die ich sonst höchstwahrscheinlich nicht gekriegt hätte.
Biete Deinem Banker etwas, das er braucht oder das auch ihm weiterhilft
Also: Geh in Vorleistung, hilf dem Banker, bring ihm Geschäft, führe ihm neue Kunden zu und vor allem: sorge dafür, dass mit diesen Good News immer Dein Gesicht verknüpft wird. Wenn Du dann wirklich die ersten Immobiliengeschäfte machen möchtest, dann achte bitte darauf, dass Du ein Einstiegsgeschäft machst. Wenn ich jetzt zum Beispiel mit einem neuen Banker zusammenkomme, dann nehme ich kein kompliziertes Gewerbeobjekt mit einem sehr hohen Volumen, sondern ich achte immer darauf, dass das Volumen relativ klein ist. Dass es ein quadratisch, praktisches Objekt ist, also einfach das, was Banker gern finanzieren, und mache das erstmal als Einstiegsgeschäft. Dann schiebe ich ein schwierigeres Geschäft hinterher, und dann erst schiebe ich das ganz schwierige hinterher – dann funktioniert es auch meistens. Fängt man dagegen ganz am Anfang mit einem ganz schwierigen Geschäft an funktioniert es nicht. Vor allem auch, weil die Banker auch noch eine sogenannte Marktfolge-Abteilung haben. Das ist eine Abteilung, die alles, was der Banker mit Dir persönlich bespricht, nochmal nach kontrolliert, und die dürfen keinen Kontakt zum Kunden haben. Das ist absolut so gewollt, damit sie möglichst neutral entscheiden. Für diese Abteilung ist auch wichtig: Haben wir mit dem schon ein Geschäft gemacht, ist da alles gut gelaufen, usw. Also darauf achten: Einfaches Einstiegsgeschäft, etwas steigern, und dann sind die Banker auch bereit und belastbar für schwierigere Sachen.
Immer mit einem leichteren Einstiegsgeschäft beginnen
Bring dem Banker Good News und verknüpfe Dein Gesicht damit
Ganz wichtig! Solltest Du mal irgendeine Zusage nicht einhalten können, was in den besten Familien vorkommt, ist es kein Problem, aber dann ist es an Dir, einen Lösungsvorschlag zu bringen, sprich also Du gehst proaktiv auf den Banker zu, nicht er ruft Dir hinterher, weil Dein Konto überzogen ist oder eine Rate nicht abgebucht werden konnte, sondern Du kommst auf ihn zu und sagst, “Pass auf, ich habe jetzt gerade einen kleinen Engpass aus den und den Gründen, aber das und das ist die Handhabung, tu mir bitte den Gefallen, halt bitte zwei Wochen die Füße still und dann wird es so und so laufen”, und wenn Du das proaktiv machst, und das dann auch alles so eintrifft, wie Du es prognostiziert hast, dann wirst Du sogar trotz Schwierigkeiten, die mal aufgetreten sind, ein wesentlich besseres Kreditstanding haben als vorher. Weil der Banker sieht ja auch, na gut, Schwierigkeiten hat der eine oder andere auch manchmal, aber die Frage ist ja, wie gehen die Leute mit den Schwierigkeiten um. Sind das Schönwetter-Kapitäne oder stecken sie, sobald es die ersten Schwierigkeiten gibt, den Kopf in den Sand und interessieren sich für nichts mehr außer sich selber und erst recht nicht für den Banker. Deswegen benutzt auch solche Chancen, nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern wirklich aktiv zugehen und an Lösungen arbeiten. Selbst das wird, nachdem die Krise vorbei ist, Deine Kreditwürdigkeit massiv erhöhen.
Das wären jetzt eigentlich schon so ziemlich meine gesamten top Tipps. Natürlich gibt es da noch mehr und mehr Details dazu, und wie man das genau macht findest Du wie immer auf meiner Seite alex-fischer-duesseldorf.de in Form von Videos beziehungsweise in Form von Checklisten.
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
- Du musst dem Banker einen VIP Status geben und selbst einen beim Banker erreichen
- Suche Dir einen Banker mit der richtigen Entscheidungskompetenz
- Du musst zuverlässig sein
- Du musst glaubhaft sein
- Halte dein Wort und Abmachungen
- Überrasche den Banker mit Deiner Zuverlässigkeit
- Versorge Deinen Banker immer mit Good News
- Nimm dem Banker möglichst viel Arbeit ab
- Tritt in Vorleistung, bspw. zur Beschaffung von Neukunden etc.
- Bereite Deine Unterlagen perfekt auf (damit er sie nicht mehr für seine Vorgesetzten weiter aufbereiten muss)
- Gib Deine Unterlagen immer rechtzeitig ab
- Bei Nichteinhalten einer Zusage eigenständig Lösungsvorschläge bringen
- Perfekte Kontoführung bei der richtigen Bank
- Führe idealerweise 2 Konten: ein Geldeingangskonto und ein Rechnungszahlungskonto
- Ziehe einen kompetenten Finanzierungsvermittler hinzu
- Achte auf Deinen Schufa Score (am besten 96% oder mehr)
- Beginne immer mit einem unkomplizierten Einstiegsgeschäft
Jetzt hast Du also praktisch meine besten Tipps und Tricks zum Thema Kreditwürdigkeitsaufbau bekommen, die kannst Du übrigens nicht nur bei der Immobilienfinanzierung einsetzen, sondern natürlich auch in Deinem Geschäft und in anderen Bereichen, und auch in Bezug auf die Zuverlässigkeit von Deinen Bekannten. Du kannst es also auch nutzen, um die Kreditwürdigkeit oder die Glaubwürdigkeit anderer einzuschätzen.
Ich hoffe Du kannst etwas damit anfangen, setzte es um. Das Wissen, das ich Dir gegeben habe ist sehr machtvoll und ich wünsche Dir viel Erfolg!
