RADG 61: Cashflow steigern

Ein Freund von mir kauft regelmäßig Firmen. Er selbst untersucht sie genau, prüft sie auf Herz und Nieren und ermittelt ihren wahren Wert. Dabei schaut er natürlich auch sehr genau auf sogenannte „stille Reserven“.

Das sind Potenziale, die in der Firma stecken und die man mit wenig Aufwand herausholen kann. Oft ist es so, dass Firmen zum Beispiel ein tolles Produkt haben, aber eine steinzeitliche Marketingabteilung. Kennt man sich jetzt ein wenig mit Marketing aus, kann man durch ganz kleine Veränderungen eine Verdopplung oder Verdreifachung des Umsatzes hervorrufen.

Nun gut. Mit dieser Bewertung geht mein Freund zusammen mit allen Bilanzen, Buchungslisten etc. zur Bank und leiht sich dort das Geld für den Kauf der Firma. Die Bank bekommt als Sicherheit die Firmenanteile bis zur vollständigen Rückführung des Darlehens. Unser Freund „beleiht“ (holt sich Geld durch Hinterlegen einer Sicherheit) also den Firmenwert über die Anteile.

Wenn man sich ein Darlehen holt, muss man natürlich Schuldzinsen zahlen (die Leihgebühr für das Geld) und das Darlehen Stück für Stück wieder zurückzahlen (Tilgung = Rückzahlung des Schuldbetrages).

Nehmen wir an, die Firma kostet eine Million Euro und wirft einen jährlichen Gewinn von 100.000 Euro ab. Die Bank stellt also eine Million Euro Darlehen zur Verfügung (mit den Firmenanteilen als Sicherheit), möchte von unserem Freund jedoch noch ein Aktiendepot über 100.000 Euro als zusätzliche Sicherheit verpfändet (als Sicherheit hinterlegt) haben.

Der Zinssatz beträgt 5 % und die Bank möchte 5 % jährliche Rückzahlung. Nachdem der Gewinn der Firma 100.000 Euro beträgt, werden die Zinsen und die Rückzahlung mehr oder weniger aus den Erträgen der Firma bedient.

Das bedeutet: Die gekaufte und komplett finanzierte Firma zahlt sich selbst ab. Reduzierte Schulden (5 % Tilgung = 50.000 Euro pro Jahr) bedeuten erhöhtes Vermögen unseres Freundes. Er baut sich also selbst abzahlende Vermögenswerte.

Das ist jedoch nur Schritt eins! Im nächsten Schritt versucht er, die Kosten der Firma zu senken und die Erträge zu erhöhen (die „stillen Reserven“ und die versteckten Potenziale heben). Somit kann es sein, dass die Firma nach vier, fünf Jahren nicht mehr 100.000 Euro Gewinn im Jahr abwirft, sondern 200.000 Euro. 

Jetzt strahlt unser Freund über beide Ohren:

1. Er hat eine Firma, die sich selber abzahlt.
   
   
2. Er hat einen zusätzlichen passiven Cashflow von 100.000 Euro im Jahr, die er jetzt entweder zur schnelleren Schuldentilgung nutzen kann oder einfach für neue Projekte oder für was auch immer.
   
   
3. Dadurch, dass er den Ertrag der Firma verdoppelt hat, ist die Firma jetzt natürlich auch wesentlich mehr wert. Firmenkaufpreise werden primär anhand der Erträge errechnet, was vereinfacht gesagt bedeutet: doppelter Ertrag = doppelter Firmenwert.

So, und jetzt nimm das obere Beispiel und ersetze einfach „Firma“ durch „Immobilie“.

1. Die Immobilie stellt einen Vermögenswert dar, der beliehen werden kann ( = die Bank gibt dafür Geld).
2. Die zu zahlenden Schuldzinsen und die Rückzahlung (Tilgung) werden idealerweise aus den „Gewinnen“ ( = Erträge) der Immobilie getätigt.
3. Durch geschicktes Heben versteckter Potenziale (zum Beispiel Einbauküchen, Verbesserung von Bädern und Energieeffizienz, möbliertes Wohnen etc.) wird die Ertragskraft der Immobilie gesteigert. Das führt dazu, dass der Cashflow positiv wird und gleichzeitig der innere Wert (Wiederverkaufswert) der Immobilie steigt.