[DAVID]

Hallo zusammen,

schön dieses Forum gefunden zu haben und unter Alex Fischer Fans zu sein 🙂

Wie steht ihr zu einer Neubau ETW in einem 12 Parteien Haus in einer Top-Lage, jedoch auf einem Erbpachtgrundstück? Die Wohnung ist 25 TEUR günstiger als vergleichbare Objekte. Der Erbpachtzins beträgt zunächst 300 EUR im Jahr.

Vielen Dank vorab für eure Meinung.

Gruß

David

 

 

[Sebastian Eßer]

Hallo David,

willkommen! Grundsätzlich ist Alex Einstellung ja, keinen Neubau zu kaufen, da er sich noch nicht bewährt hat. Andererseits hast du bei Neubauten Gewährleistung vom Bauträger.

Soll es für dich ein Halteobjekt werden oder willst du es weiter verkaufen?

Da es ein Neubau ist, vermute ich, dass die Laufzeit der Erbpacht noch einige Jahrzehnte laufen wird. Für mich wäre interessant zu wissen, wie lange der EP-Vertrag läuft. Weiß du das?

Kannst du das Risiko, was bei Ablauf der Erbpacht eintreten kann, konkretisieren und kalkulieren?

Du schreibst: “Erstmal 300€ Pacht/a” Das heißt die Pacht kann wann und wie hoch angehoben werden?

Wer ist denn der Eigentümer? Ist es jemand Privates oder vielleicht eine Kirche? Ich weiß von einem Freund der in Innenstadt-Top-Lage seit vielen Jahren von einer Kirche zu unverschämt guten Konditionen mietet, ohne Vitamin B. Vielleicht ist es aber auch ein Investor?

Ich habe selbst noch keine Erfahrung mit Erbpachtimmobilien, freue mich aber mitzudenken.

Gelesen habe ich in anderen Foren, dass die Erbpacht bei Vertragsende z.B. verlängert oder das Objekt den Eigentümern zum Kauf angeboten wird. Je näher das Vertragsende kommt, desto höher das potentielle Risiko was den Preis drückt und den Weiterverkauf erschweren kann.

Erbpacht kannst du an deine Mieter weitergeben.

Ich würde an deiner Stelle meinen Steuerberater und Anwalt um einen kurzen Kommentar zum Thema Erbpacht bitten.

LG aus Graz

Sebastian

[DAVID]

Hallo Sebastian,

vielen Dank für deine Antwort.

Die Erbpacht läuft noch ca. 80 Jahre, der Erbpachtgeber ist die Klosterkammer Hannover (also kirchlicher Natur) und die 24Euro/Monat Erbpachtzins sind erstmal für 10 Jahre festgesetzt. In der Regel verlängert die Kirche nach der Dauer wieder um 99 Jahre. Das werde ich aber ganz bestimmt nich mehr erleben 😀

Wollte die Wohnung ca. 15 Jahre halten und dann veräußern. Sollte also denke ich kein Problem sein einen Käufer zu finden, wenn der Erbpachtvertrag dann noch 65 Jahre weiterläuft …. 🙂

Ich tendiere schon dazu die ETW zu erwerben. Muss mich jetzt nur noch trauen 🙂

Gruß

David

 

[Sebastian Eßer]

Hi David,

noch eine Steuervorteil-Info zur Erbpacht aus dem Immobilien-Investor-Potcast Folge 13 – “Welche Unterlagen brauche ich zur perfekten Objektbewertung”. Du kaufst ja nur die ETW (ohne Grund und Boden)  und kannst darum 100% abschreiben. Grüße aus der Steiermark

[DAVID]

Hallo Sebastian,

kannst Du mir das näher erläutern? Das mit den 100% abschreiben verstehe ich nicht. Was könnte ich denn im Vergleich mit Grund und Boden abschreiben?

Gruß

David

[Sebastian Eßer]

Hallo David,

das Finanzamt unterteilt einen Kauf immer in Grundstück und Gebäude.

Mein Steuerwissen kommt hier an Grenzen aber ich versuche das Prinzip zu erläutern.

Bei ETWen gibt es, meine ich, immer eine Teileigentümerschaft am Grund und Boden in Anteilen z.B. 90/1000.

Nehmen wir einen ganz regulären Kaufvorgang aus steuerlicher Sicht (kein Erbpachtgrundstück): 130000T€ Kaufpreis

geschätzter Wert des Grund und Bodens: 100000€

geschätzter Wert des Gebäudes: 30000€

Kommt es zum Kauf, kann nur der Gebäudewert von 30000€ abgeschrieben werden, da der Grund und Boden ja keiner Abnutzung unterliegt, sondern nur das Gebäude.

Da du aber keinen Grund und Boden erwirbst (da Erbpachtgrundstück), müsstest du den kompletten Kaufpreis abschreiben können.

Noch ein anderer Gedanke für dich: Ich habe in einem anderen Beitrag hier im Forum gelesen, dass bei Erbbaurechten das Risiko von quasi “Eigenbedarf” besteht.

Diese Frage, und weiteres Grundwissen zum Thema Erbbaurecht, würde ich an deiner Stelle vorher mit einem Anwalt oder Notar erläutern. Auch ein Beratungsgespräch mit einem Steuerberater würde ich dir empfehlen. So eine Beratung, sagen wir mal eine Stunde für 100€, ist aus meiner Sicht immer eine Investition und absolut lohnenswert bei den Summen die wir im Immobilienbereich bewegen.

Liebe Grüße

Sebastian

 

[Autor]

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