[Anonym]

<span lang=”DE”>Liebe Gruppenmitglieder,</span>

<span lang=”DE”>mein Name ist Hermann Schtakin, ich arbeite seit mehreren Jahren als Key Account Manager für einen Automobilzulieferer, habe eine gute Bonität und ausreichend EK. Ich plane mein erstes Immobilieninvestment 12-MFH in Ortenberg Hessen ca. 60km von Frankfurt, 880.000€ Kaufpreis, Faktor 13 in einer C-Lage zu tätigen. Es gab einen Objektbesichtigungstermin mit meinem befreundeten Bauingenieur, der das Objekt unter die Lupe genommen und einen groben Renovierungs- und Kostenplan aufgestellt hat. Kaufangebot wurde bereits abgegeben, Finanzierung steht und ich warte nur noch auf den Notartermin. Anbei ein paar Objektfotos und eine kleine Kalkulation. </span>

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<span lang=”DE”>Ich bin mir jedoch noch nicht ganz sicher welche Investmentstrategie (bereits im Hinblick auf das 2. Investment) ich verwenden soll. Mir ist Euer Input äußerst wichtig, um Fehler zu vermeiden. Ich will in den nächsten Jahren ein Portofolio an Wohnimmobilien aufbauen. Entweder kaufe ich diese 12-MFH in privater Vermögensverwaltung oder gründe eine GmbH & Co. KG. Bei meiner Strategie ist es auch wichtig zu beachten, dass ich im Januar 2018 für 2,5 Jahre nach London ziehe. Daher bin ich nur unregelmäßig in Frankfurt (1-mal im Monat) und meine Familie wird mich bei der Verwaltung und Renovierungsmaßnahmen des Objekts während meines London Aufenthalts unterstützen. Es ist mein erstes Immobilieninvestment und ich denke es wäre gut die Sache im ersten Schritt nicht zu kompliziert zu gestalten und nicht zu viel Risiko zu gehen :)</span>

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• <span lang=”DE”>12-MFH (reine Wohnflächen, keine Gewerbeflächen) in Ortenberg (60 Km von Frankfurt) -> C-Lage</span>
• <span lang=”DE”>880.000€ Kaufpreis (Faktor 13) -> Cashlow-Immobilie mit hohen Überschüssen, die versteuert werden müssen. </span>
• <span lang=”DE”>Jahresnettomieteinnahmen 67.000 €. Jahresrücklagen 32.000€ – 45.000€. 15% des Gebäudewertes = 115.000€.  </span>
• <span lang=”DE”>Entwicklungsfähige Immobilie mit Potential. Underrent-Situation -> Ist-Miete 5 €/qm. Ortsübliche Vergleichsmiete 5,8 €/qm. </span>
• <span lang=”DE”>Der Objektzustand ist ganz gut und es sind keine dringenden Renovierungsmaßnahmen notwendig. Mögliche Renovierung sind:</span>
  • <span lang=”DE”>7 Wohnungen renovieren (Bad, Böden, evt. Küche) * 15.000€ pro Wohnung = </span><b><span lang=”DE”>105.000 €</span></b>
  • <b></b><span lang=”DE”>Fenster und Rollläden auswechseln (im DG ist die Auswechselung der Fenster nicht notwendig) Gesamtkosten = </span><b><span lang=”DE”>60.000 €.</span></b>
  • <span lang=”DE”>Die Fassade komplett neu streichen. Gesamtkosten = </span><b><span lang=”DE”>25.000€</span></b>
  • <span lang=”DE”>Wechseln der Öl-Heizung (Brenner, Pumpe, Kessel) und Heizkörper = </span><b><span lang=”DE”>20.000€</span></b>
  • <span lang=”DE”>Wenn im Zuge der Mieterhöhung Mietwohnungen frei werden, dann werden diese Wohnungen aufgewertet, komplett renoviert und neuvermietet. Mögliche Renovierungsmaßnahmen: neues Bad, neue Küche, neue Fußböden, Eingangs- und Zimmertüren auswechseln </span>
• <b><span lang=”DE”>Renovierungsmaßnahmen 2017:</span></b><span lang=”DE”> Von den 12 Wohnungen sind 11 langfristig gut vermietet, und eine Wohnung steht momentan leer. Diese 90 m² leerstehende Erdgeschoßwohnung hat </span><span lang=”DE”>einen Wasserschaden, der von der Versicherung übernommen und von mir behoben wird.</span><span lang=”DE”> In 2017 soll diese Wohnung aufgewertet, komplett renoviert und neuvermietet werden. Renovierungsmaßnahmen: neues Bad, neue Küche, neuer, Fußboden, neue Eingangs- und Zimmertüren und Wände streichen = <b>15.000€ – 15.000€</b></span><b><span lang=”DE”>. </span></b><span lang=”DE”>Gesamtrücklagen in 2017 = ca. 18.000 €</span>

<u><b><span lang=”DE”>Es bestehen folgende Strategien:</span></b></u>

<span lang=”DE”>1. In privater Vermögensverwaltung kaufen. Buy & Hold Strategie 3/10. 10 Jahre fest verzinsliches Annuitätendarlehn. </span>

• <span lang=”DE”>Immobilie entwickeln mittels der Rücklagen (Renovierungen und Mietanpassungen) und nach 3 Jahren nachbeleihen, um Kapitalreserven bzw. Sicherheiten für das 2. Immobilieninvestment zu generieren. </span>
• <span lang=”DE”>Immobilie entwickeln durch wertsteigenderde Renovierungsmaßnahmen (15% des Gebäudewertes in den ersten 3 Jahren) und Mietanpassung vornehmen.</span>
• <span lang=”DE”>Exit-Szenario: nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, um Verkaufsüberschuss für ein größeres Immobilieninvestment zu verwenden. Oder nach 10 Jahren Anschlussfinanzierung. </span>
• <span lang=”DE”>Fragen:</span>
  • <span lang=”DE”>Ab welchem Zeitpunkt ist die Bank bereit eine Nachbeleihung zu machen?</span>
  • <span lang=”DE”>Da es eine Cashflow Immobilie in C-Lage ist, die hohe Überschüsse abwirft, muss ich diese als Privatperson mit 43% versteuern, was nicht besonders sexy ist.  Macht es trotzdem Sinn für mich, wenn ich beispielsweise die Rücklagen in Renovierungsmaßnahmen reinvestiere, um Steuern zu sparen?</span>

<span lang=”DE”>2. In privater Vermögensverwaltung kaufen. Buy & Hold Strategie. 4 Jahre fest verzinsliches Annuitätendarlehn. </span>

• <span lang=”DE”>Die Immobilie wird mittels der Rücklagen entwickelt (Renovierung und Mietanpassungen), nach 4 Jahren neubewertet und eine Anschlussfinanzierung für 10 Jahre wird abgeschlossen. Ziel hierbei ist es, dass ich bei der Anschlussfinanzierung bessere Finanzierungskonditionen bekomme, weil der Loan to Value niedriger ist. Zwar würde meine aktuelle Bank in eine Konkurrenzsituation mit anderen Bank geraten, was mich bei den Finanzierungskonditionen in eine bessere Verhandlungsposition bringt. Doch weiß ich nicht, ob ich wirklich besser Finanzierungsangebot erwarten kann, vor allem mit dem Hintergrund des Zinsanstiegsrisikos.Weiterhin wäre die Anschlussfinanzierung natürlich auch ein zusätzliches Risiko. Das ist mein erstes Investment und ich glaube es wäre nicht ratsam zu viele unbekannte Faktoren – wie z.B. Konditionen bei Anschlussfinanzierung – reinzunehmen, da es eh eine C-Lage ist mit einem gewissen Standortrisiko und für mein erstes Investment sind 880.000€ recht hoch. </span>
• <span lang=”DE”>Fragen:</span>
  • <span lang=”DE”>Was haltet Ihr von der Anschlussfinanzierung, glaubt Ihr wirklich, dass ich noch bessere Konditionen bekomme? </span>
  • <span lang=”DE”>Haltet Ihr es für ratsam bei meinem ersten Immobilie Investment dieses unbekannte Risiko„Anschlussfinanzierung“ reinzunehmen?</span>

<span lang=”DE”> </span>

<span lang=”DE”>3. Fix & Flip Strategie. </span><span lang=”DE”>Ich kaufe das Objekt privat, überschreibe es in eine GmbH & Co. KG (die ich neugründen werde) und tätige 12 EINZELNE Abverkäufe der 12 WEG-geteilten Wohnungen </span>

• <span lang=”DE”>Das Objekt wird in privater Vermögensverwaltung gekauft und ich nehme ein Privatdarlehn mit 4 Jahren Darlehnslaufzeit auf. Nach 3 Jahren gründe ich eine GmbH & Co. KG. Diese GmbH nimmt dann einen Geschäftskredit auf (variable Euribor Finanzierung) und kauft das Objekt. Weil meine Privatdarlehn somit Frühzeit abgelöst wird, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die jedoch nicht hoch ausfallen wird. Anschließend Die GmbH verkauft die 12 WEG-geteilten Wohnungen EINZELN ab und generiert einen hohen Verkaufsüberschuss, der dann sukzessive in ein größeres Immobilieninvestment reinvestiere wird. </span>
• <span lang=”DE”>Fragen:</span>
  • <span lang=”DE”>Seht Ihr dieses Vorgehen als realistisch an und wo habt Ihr Bedenken? </span>
  • <span lang=”DE”>Wenn ich das Objekt aus meiner privaten Vermögensverwaltung verkaufe, muss ich doch Abgeltungssteuer zahlen?  Oder kann ich die Abgeltungssteuer irgendwie umgehen, wenn ich das Objekt der GmbH überschreibe?   </span>
  • <span lang=”DE”>Wie hoch wäre der EK-Anteil bei einem Geschäftskredit (GmbH wird erst neugegründet und hat somit keinen Track-Record)? 30% EK-Anteil? Bekomme ich überhaupt einen Geschäftskredit bei einer neu gegründeten GmbH? </span>
  • <span lang=”DE”>Ausgehend von 30% EK-Anteil: Wenn ich das Objekt von meinem Privatbesitzt an die GmbH verkaufe, muss die GmbH für den Geschäftskredit einen EK-Anteil von ca. 30% vom Kaufpreis einbringen. Das wären bei einem Verkaufspreis von beispielsweise 810.000€ ein EK-Anteil von 240.000. Zusätzlich kommen noch 65.000€ an Kaufnebenkosten hinzu. Gesamt EK-Anteil von der GmbH = ca. 305.000€. Wo sollen diese 305.000 € herkommen? </span><span lang=”DE”>J</span><span lang=”DE”> Habe ich hier etwas übersehen? Habt Ihr eine Idee wie man dieses Problem lösen könnte? </span>

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Euer Input ist mir sehr wichtig und bedanken schonmal im Voraus für Eure Hilfe! 🙂 Merci!

 

Viele Grüße

Hermann

[Toni Albrecht]

Hallo Hermann,

wie hast du das jetzt gelöst?

Viele Grüße

Toni

[Autor]

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