Grundsätzliches zum Thema Immobilien als Kapitalanlage

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    Alexander Luhn
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    Immobilien als Kapitalanlage

     

    Eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, ist eine der ältesten und somit konservativsten Anlagen überhaupt. Anders als bei anderen Geldanlagen besteht hier nicht die Gefahr, dass das Kapital plötzlich verloren ist. Zwar kann sich der Wert negativ verändern, aber einen vollständigen Verlust wird es nicht geben.

     

    Die Herausforderung beim Thema „Immobilie“ ist es zu erkennen, warum es Millionen von Menschen gibt, die mit Immobilien reich oder zumindest wohlhabend geworden sind und warum andere damit Stress haben und Geld verlieren.

     

    Nach vielen Jahren der Recherche bei erfolgreichen Investoren und weniger erfolgreichen sind offenbar drei Dinge entscheidend, die den Unterschied machen:

    Da ist zum Ersten der Preis einer Immobilie. Das Risiko, dass Sie eine Immobilie für einen überhöhten Preis kaufen, ist heute sicher geringer als noch vor wenigen Jahren, aber immer noch vorhanden. Wenn früher große Vertriebsstrukturen von Finanzvertrieben Immobilienbestände mit hunderten von Wohnungen kauften, dann wurden dort oft Margen von 20 bis 30 Prozent für den Vertrieb draufgeschlagen. Die Kunden, die einige Jahre später die Wohnungen wieder zu verkaufen versuchten, hatten dann den Schaden, selbst wenn die Wohnung weiterhin vermietet war. Natürlich wurden auch viele gute Objekte verkauft, die später mit Gewinn veräußert wurden, aber eben leider nicht immer.Der zweite Punkt betrifft die Kosten für die Sanierung einer Immobilie. Es ist schon sehr erstaunlich: Viele der Anlageobjekte wurden nicht etwa von Kunden gekauft, weil diese die Immobilie als Altersvorsorge ansahen, sondern ihnen wurde eine Wohnung verkauft. Die Kunden hatten selbst gar keinen Kaufwunsch und so haben sie sich nie mit dem Thema, den Chancen und Risiken jemals aktiv auseinander gesetzt. Man hatte ihnen diese Wohnung als eine Art Sparplan verkauft. Das sah dann wie folgt aus: Sie kauften beispielsweise eine Wohnung für 100.000 Euro, dafür zahlten Sie 350 Euro Zinsen und 70 Euro Tilgung. Diese Kosten von 420 Euro wurden durch die Miete von 400 Euro fast vollständig gedeckt und sie mussten auch nach Verwaltungskosten und Instandhaltung nur eine Zuzahlung von nicht mal 100 Euro leisten.Das konnten sich auch viele Kunden leisten, die eigentlich keine klassischen Kapitalanleger sind. Diese kauften die Wohnungen tatsächlich nach der Beispielrechnung. Sie setzten sich weder mit dem Darlehensvertrag noch mit dem eigentlichen Objekt auseinander. Sie dachten, sie hätten jetzt so eine Art Immobiliensparplan abgeschlossen. Jahre später wurde dann auf der Eigentümerversammlung festgestellt, dass z. B. das Dach erneuert werden müsse und jeder Eigentümer hierfür 5000 Euro Sonderumlage erbringen solle. Das war dann ein Schock.Keiner dieser Kunden machte sich Gedanken darüber, wie das Dach, das 45 Jahre alt war, ersetzt werden würde. Oder die Heizung, oder die neuen Fenster − oder woher das Geld für die Wohnungssanierung käme, wenn der Mieter nach 25 Jahren ausziehen würde.Noch nie habe ich einen Kunden erlebt, der ein Haus für den Eigengebrauch kauft und sich über das Alter von dessen Heizung, der Fenster oder ähnlicher teurer Investitionen nicht im Klaren ist. Jeder, der ein Haus für sich selbst erwirbt, der weiß das ganz genau. Viele, die eine Immobilie als reine Kapitalanlage gekauft haben, wussten das schlichtweg nicht. Man sollte sehr genau wissen, was man tut. Wenn man das jedoch alles in seiner Investitionsplanung berücksichtigt, kommen auch keine unerwarteten Kosten auf einen zu. Dann ist die Immobilie keine gefährliche, sondern die solide und konservative Anlage, wie sie schon seit Generationen funktioniert.Der dritte und vielleicht wichtigste Punkt ist die Verwaltung. Wir haben es selbst immer und immer wieder erlebt oder sehen dies −, wie Sie vielleicht auch − manchmal am Sonntagabend auf RTL2 oder VOX im Fernsehen. Da wird zum Beispiel ein Paar gezeigt, das das Haus der Großmutter geerbt hat und dies zur Aufbesserung seiner Rente vermietet. Und wie es dann so kommt, zahlt der Mieter nicht, verwüstet die Wohnung und Monate oder Jahre später dürfen die Vermieter ihre schrecklichen Erlebnisse vor der Fernsehkamera präsentieren.In Summe muss man feststellen, dass diese Schäden in der Regel entstehen, wenn man selbst versucht, die Dinge zu regeln, anstatt sie einem Profi zu überlassen. Genauso, wie Sie heute ihr modernes Auto nicht mehr selbst reparieren, sollten Sie es auch unterlassen, ihre Wohnung selbst zu verwalten. Die Aufgaben sind aufgrund der modernen Rechtsprechung so umfangreich, dass man dem ohne Ausbildung nicht nachkommen kann. Denken Sie alleine an die Nebenkostenabrechnung und die Frage, was sie mit welchem Schlüssel abrechnen dürfen und was nicht.Beachtet man hingegen diese drei einfachen Grundregeln, kann man mit einer Immobilie als Kapitalanlage sehr viel Spaß und Freude haben. Denn darum soll es ja schließlich gehen: Die Immobilie soll einem Freude machen beim Aufbau der eigenen Altersvorsorge.

     

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