Immobilien Risiken: Veraltete Leitungen – Strom, Zuwasser, Abwasser, Elektro

Fangen wir zunächst mit dem einfachen an: Die Abwasserleitung. Das sind die großen Leitungen, an denen die Toilette und alles was ans Abwasser in den Kanal abgeleitet wird, angeschlossen wird. Ältere Baujahre vor 1900 hatten Tonleitungen, danach kamen Stahlleitungen und zum heutzutage verwendet man dafür meistens Kunststoffleitungen. In meinem 20 Jahren Ankauf habe ich nie wirklich ein Problem damit erlebt. Tatsächlich ist das einzige Problem, das mir bekannt ist, wenn jemand Fett in die Spüle bzw. in die Toilette schüttet. Dann fangen die Abwasserleitungen an zu verstopfen. Aber selbst das kann mit einer Spirale bereinigt werden. Das kannst Du übrigens dem Mieter in Rechnung stellen. Ich besaß schon mal ein Haus, Baujahr 1890, welches definitiv noch tönerne Abwasserrohre hatte. In den 13 Jahren, in denen ich das Haus besessen habe, gab es nie Probleme. Das Thema Abwasserleitungen ist meistens gar kein Problem.

Kommen wir als nächstes zu dem Thema Zuleitungen für Wasser, sprich die Trinkwasserleitungen. Dort haben wir bis 1973 Bleileitungen in den Häusern. Teilweise gab es vorher auch schon Stahlleitungen, aber bis 1973 findet man Bleileitungen. Danach bis in die 80er findet man Stahlleitungen. Seit den 90er Jahren ist man auf Kupferleitungen umgestiegen, im Jahr 2000 teilweise auf Edelstahl und heute benutzt man nur noch Kunststoff. Zu dem Thema Bleirohre gibt es viele Horrorstorys. So schlimm ist es allerdings nicht, denn erstens sind Kupfer-Ionen genauso zellgiftig wie Blei-Ionen und jedes Bleirohr, wie auch Kupferrohr fängt von innen an zu oxidieren. Das heißt, es legt sich eine Patina, eine Schicht auf das Rohr und ab da sind diese Leitungen dann nicht mehr giftig.

Bedeutet also, solltest Du ein Haus mit Bleileitung haben, müssen diese natürlich früher oder später raus. Es besteht allerdings keine akute Gefahr, weil sich dort inzwischen eine dicke Patina abgelegt hat, sodass das Wasser gar keinen Kontakt mehr zum Blei hat. Der Vorteil von Kupferrohren ist übrigens, dass sich dort kein Kalk festsetzen kann, weil dies aus chemischen Gründen nicht möglich ist.

Worauf Du allerdings achten musst, wenn Du ein Haus kaufst, an dem Reparaturen an den Leitungen stattgefunden haben, ist, dass die Fließrichtung des Wassers immer von unedel zu edel gilt. Wenn man also ein Haus kauft, bei dem z.B. an den Rohren etwas repariert wurde, wo es teilweise noch Bleirohre gab, dann Stahlrohre und dann beispielsweise Edelstahlrohre oder Kupferrohre, dann muss man darauf achten, dass die Fließrichtung immer unedel zu edel läuft. Das heißt also wenn Blei in Richtung Kupfer läuft und dann Kupfer in Richtung Edelstahl, ist das okay. Läuft es jedoch andersherum, fangen die Leitungen an den Verbindungen aus chemischen Gründen an marode zu werden. Das ist dann ein schwerer Baumangel, der früher oder später zu Leitungswasserschäden führt.

Wie genau geht denn ein Rohr überhaupt kaputt? Tatsächlich ist es so, in dem Rohr setzt sich Kalk fest und dieser wird immer enger, bis zum Schluss nur noch wenig Platz für das Wasser ist. Dadurch, dass natürlich ein sehr großer Druck auf der Leitung herrscht, fängt das Rohr an zu springen bzw. zu brechen. Das ist jedoch auch noch nicht schlimm, denn das Ganze wird über die Gebäudeversicherung, genauer über die Leitungswasserschäden abgedeckt. Hast Du allerdings mehr als drei Schäden, kannst du davon ausgehen, dass die Leitungswasser-Versicherungen dir kündigt.

Was ist denn eigentlich das Unangenehme bei Wasserrohrbrüchen? Wie gesagt, diese werden eigentlich von der Versicherung bezahlt. Aber das wirklich Unangenehme sind nicht die Rohre. Diese kosten nur ein paar Euro. Das Aufschlagen und Auswechseln des Rohres ist auch nicht besonders teuer. Aber wiederum das anschließende Verputzen und, dass man meistens ganze Treppenhäuser oder Wände streichen muss. Das heißt, das teure sind nicht die Rohre an sich, sondern die ganzen Maler- und Verputzarbeiten die anfallen. Wenn Du also eine Wohnung renovierst, bei der Du sowieso größere Maler- oder Putzarbeiten machst, dann mach immer die Elektroleitungen und auch die Wasserleitungen mit, denn es kostet Dich nur ein paar Euros mehr. Wenn Du die Wand schon anfasst, dann fasst sie richtig an!

Es gibt einen Trick mit dem Du einen guten Zustand der Leitungen ermitteln kannst. Du machst Folgendes: Du gehst einfach ins Dachgeschoss hoch und drehst die Wasserhähne ganz auf. Wenn Du dort noch genügend Druck hast, dann weißt Du die Leitungen sind noch nicht zugesetzt. Wenn ganz oben genügend Wasser ankommt und es nicht nur raus plätschert, dann weißt Du die Leitungen sind noch relativ offen.

Trick Nummer zwei: Das teure bei maroden Leitungen ist, wie gesagt nicht das Auswechseln der Leitung, sondern sie die Maler- und Verputzarbeiten. Es gibt allerdings elektrische Methoden mit denen Du den Kalk lösen kannst. Es wird einfach ein elektrischer Strom auf die Leitung gelegt, sodass der Verkalkungsvorgang rückgängig gemacht wird. Das heißt Du musst die Wand nicht kaputt machen. Sprich so wie sich der Kalk anlagert, wird er wieder ausgelagert. Das geht allerdings nicht von heute auf morgen, sondern Du musst die Vorrichtung eine Zeit lang hängen lassen. Das sagt Dir natürlich kein Installateur, denn der verdient natürlich am Leitungen wechseln. Aber tatsächlich könntest Du Dir das auch mit ein bisschen Chemie Kenntnissen selber zusammenbauen.

Kommen wir final zu den Elektroleitungen. Bei der Elektrik verschätzen sich die Leute meistens. Was denkst Du wie viel die Elektrik für ein freistehendes Einfamilienhaus, wenn man es neu baut kostet? Wie viel kann ein Elektriker im Durchschnitt für die komplette Ausrüstung mit Schaltern verlangen? Der Wert liegt ungefähr bei 2.500Euro. Es erscheint Dir sehr billig. Aber tatsächlich ist das Teure bei der Elektrik auch nicht die Leitung, sondern wieder die Stemmarbeiten, sprich die Verputz- und Malerarbeiten. Deswegen, ähnlich wie bei den Wasserleitungen, wenn Du eine Wand anfasst oder verputzt, dann fass auch gleich die Elektroleitungen mit an.

Hier auch ein Tipp: Solltest Du die Elektroleitungen wechseln lassen, dann splitte die Arbeit. Such Dir einen Hilfsarbeiter, der die Schlitzarbeiten macht, die Leitung verlegt, die Steckdosen anschließt und die Kabel zum Verteilerkasten legt. Den Verteilerkasten lässt Du dann allerdings vom Elektromeister anschließen und er soll auch alle Steckdosen noch einmal überprüfen. Auf die Art und Weise hast Du zu 80% Hilfsarbeiter Tätigkeiten und nur  zu 20% teure Meisterarbeiten. Lässt Du es nämlich komplett von den Meistern machen, dann würde Dir nämlich auch für die Mitarbeiterarbeiten ein Stundenlohn von 50 bis 60 Euro in Rechnung gestellt werden.

Ich mache in der Praxis immer Folgendes: Wie gesagt, wenn ich die Wände anfasse, mache ich die Elektro mit. Meistens, wenn man Häuser aus den Baujahr 1945, 195,0 1960 kauft, haben die schon dreiartige Kabel. Diese sind natürlich nicht so dick und nicht der Standard von heute. Aber sie halten und der Mieter muss sich darauf einstellen. Weil er ja auch keine Neubau Miete zahlt. Trotzdem, wenn Du die Wohnung anfasst, dann fass auch die Elektro an. Aber es besteht kein Grund extra die Elektronik zu machen, nur weil das Haus ein älteres Baujahr ist. Das ist ein Fehler, der oft von Anfängern gemacht wird.