Hallo
bei mir geht es um folgenden Sachverhalt. Innerhalb unserer Immobilien Gbr hatten wir das Glück, dass kürzlich ein Stück Wiese in sehr guter Lage zu Bauland umgewandelt wurde. Ein Bebauungsplan für ein Mietshaus mit 6 Parteien ist schon genehmigt. Da wir kurz vor dem gewerblichen Grundstückshandel stehen kommt ein Verkauf zumindest für die nächsten 5 Jahre aber nicht in Frage.
Nun könnte man sagen man holt sich bei der Bank einen Kredit für den Bau des Mehrfamilienhauses und beleiht das Grundstück als Eigenkapital. In Folge wäre für die tatsächliche Herstellung des Hauses wenig bis bestenfalls gar kein Eigenkapital mehr notwendig. Zinsen und Tilgung würde ich maximal niedrig wählen. Der Cashflow wäre von Anfang an positiv und das Haus würde schnell Ertrag bringen. Nach der festen Zinsbindungszeit 15 Jahre könnte man Haus und Grundstück mit einer guten Wertsteigerung in dieser guten Lage zu einem hohen Preis verkaufen.
Nun die Frage, lässt man bei der Berechnung der Eigenkapitalrentabilität den aktuell hohen Grundtsückspreis raus, ist die EK Rentabilität auf 15 Jahre bombastisch. Rechne ich den hohen Grundstückspreis als EK mit rein, sinkt die Rentabilität drastisch. Ist der Grundstückswert also vollwertig als Eigenkapital zu betrachten in einem Szeanrio wo dieser Wert quasi über Nacht von Umwandlung Wiese zu Bauland entstanden ist? Denn der Cashflow wie auch die Wertentwicklung des Gesamtobjektes müssten langfristig in dieser guten Lage in jedem Fall lukrativ sein und ein Verkauf des Grundstücks ist aktuell keine Option. Also ist der Bau des Hauses quasi eine Aufwertung des Grundstücks? Oder ist es schlicht ein schlechtes Geschäft weil man unter Einbezug des aktuellen Verkehrswertes des Grundstücks auf eine Rentabilität von ca 4% kommt? Ich freue mich auf euere Antworten
schöne Grüsse
Moritz
aktualisiert.
