[Enis]

Hallo,

wie so viele hier, verfolge ich die finanzielle Unabhängigkeit mit dem Kauf von
Eigentum und deren Vermietung.
Gestern habe ich die erste Wohnung besichtigt und überlege mir diese zu kaufen.
Leider teilt keiner mit mir in meinem Umfeld (Rostock), dieses Thema.
Es ist schade das man sich nicht wirklich austauschen kann, sich ggf. gegenseitig hilft. Ich denke gerade am Anfang besteht hier Unsicherheit und wahrscheinlich nicht nur bei mir.

Ist es wirklich eine gute Investition?
Stimmt der Preis, der Schnitt der Wohnung etc.?
Habe ich was übersehen?

Vielleicht stellen sich andere auch diese Fragen und stehen den selben Problemen gegenüber und suchen den Austausch. Vielleicht können wir uns hier gegenseitig helfen – überprüfen?

Falls jemand genauso denkt, dann schreibt mir.

Vielen Dank

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[Andreas Grüßges]

Hallo Enis,

 

leider ist das im eigenen Umfeld häufig so, dass man einen Weg als Erster beschreiten muss. Aber hast du wirklich in deinem Umfeld nachgeschaut ob es nicht doch jemanden gibt, der schon ein grösseres Immobilienvermögen hat?

Ich habe meine erste Immobilie vor über 20 Jahren erworben und im Nachhinein feststellen müssen, daß sie eine Nummer zu groß war. Es hat dann auch lange gedauert, bis ich das Objekt entwickeln konnte. Es war für mich immer ein sehr hohes Risiko.

Ein bekannter Zahnarzt, der immer schon im ganz großen Stil mit Immobilien gehandelt hat, hat mich dann aber immer wieder beruhigt und mich in meiner Unternehmung unterstützt.

Wenn du dir das Immo Lexikon und die Kurse anschaust, dann werden dir immer neue Details klarer die dir helfen werden, gravierende Fehler zu vermeiden (Pareto 20/80)

Du wirst nie alles richtig machen.

Wenn du in der Facebook Gruppe über die Suchfunktion gehst, dann such die die Tabelle von einem …. weis nicht wie er heißt, aber es ist eine einfache Tabelle mit der man eine Immobilie im Vorfeld grob berechnen kann. Ich glaube der Typ nennt sich Wirtschaft verstehen oder so. Das Teil ist einfach und gut.

Ich kaufe heute nur, wenn ich bei Leerstand und Sanierung auf die Miete für 2 Jahre nicht angewiesen bin.

Wenn deine Zielwohnung vermietet ist, sprich mit dem Mieter ob er drin bleibt. Dann schau dir das Objekt an und überlege ob du da selber einziehen würdest? Wenn nicht, was müsste dann verändert werden, damit du einziehen würdest. Kannst du dir eine Modernisierung / Sanierung leisten, wenn der Mieter in 5 Jahren auszieht ?

Also wenn du mit deiner jetzigen Sparrate die laufenden Kosten decken kannst, dann kann man das Risiko eingehen, wenn die Parameter stimmen.

[Enis]

Hallo Andreas,

die Intention war hier eventuell gleichgesinnte zu finden, einfach einen Austausch zu haben und ggf. jemanden mit Erfahrung über die eigenen Ergebnisse schauen zu lassen. Indem man auch bei anderen schaut, kann man ja ggf. was lernen, andere Aspekte einbeziehen, die man vorher nicht beachtet hat. Vielleicht ergibt sich dort noch was.

Ich habe mir sämtliches Content von Alex angeschaut und das Buch gelesen. Habe auch Bücher von Herrn Goldwein gelesen und beschäftige mich intensiv damit.
Ich denke mal das was alle so machen.

Ich habe kein Problem mit Fehlern, diese mache ich zum Glück nur einmal.
Es ist einfach meine erste Immobilie die ich kaufe und nicht miete.
Die Finanzierung ist auch kein Thema und bereitet mir nicht wirklich Sorgen. Selbst wenn es ein Fehlkauf wäre, könnte ich die Wohnung auch komplett bezahlen.
Ich wollte nur nicht gleich mit einem Mehrfamilienhaus anfangen, sondern erstmal Erfahrungen sammeln.

Es handelt sich um eine 3 Zimmer Wohnung 60 m² nichts wirklich aufregendes.
Die Wohnung ist derzeit vom Verkäufer bewohnt und ich müsste nicht wirklich renovieren. Ist im Prinzip sofort vermietbar. Eine Modernisierung wäre kein Thema, wenn ich mich dafür entscheiden sollte.

Ich selbst würde dort nicht einziehen wollen, ich denke da sind die Ansprüche einfach unterschiedlich. Nachteile sind das es dort kein Balkon gibt und keine Badewanne. Im Kaufpreis selbst ist noch eine Einbauküche mit drin. Die netto Rendite wäre bei ca. 4 %. Bekomme aber noch alle Unterlagen zu geschickt, dies wurde mit den Angaben berechnet, die ich im Vorfeld vom Eigentümer bekommen habe.

Ich hatte einfach gehofft ich könnte meine Ergebnisse überprüfen lassen und ggf. den einen oder anderen Ratschlag bekommen.

Ich bin gebürtiger Hamburger, vielleicht finde ich dort mehr gleichgesinnte.
Leider habe ich noch kein Objekt gesichtet in Hamburg, aber ich werde auch dort weiterhin die Augen aufhalten.

Die von dir angesprochene Tabelle konnte ich über die Suche nicht finden. “Wirtschaft verstehen” habe ich trotzdem abonniert, vielleicht hast du dich ggf. geirrt und es war woanders? Hab erstmal vielen Dank für deinen Beitrag.

LG und einen schönen Abend noch,

Enis

[Maurice]

Servus,

Ich bin auch neu hier, aber finde es schon immer interessant durch Immobilien ein hohes passives einkommen zu erzielen. Ich habe nun mal eine frage an euch, bzw. was würdet ihr mit der ausgangssituation machen?

– 22 Jahre

– geld auf der Bank angespart (40k ca)

– jeder Monat ca 1500 € zur freien verfügung

– festen und sicheren Job

 

überlege eine Wohnung zu kaufen, aber ein haus ( 2-3 Familien ) würde sich meiner Meinung nach mehr rentieren, es kostet zwar erstmal mehr, aber die Mieteinnahmen sind dafür ja auch dementsprechend hoch, somit wird die Finanzierung denke ich mal von der Laufzeit her ähnlich sein, mit dem kleinen unterschied das man bei dem mehrfamilien haus wenn es abgezahlt ist unterm strich mehr einkommen hat.

 

also was meint ihr?

[Enis]

Hallo Maurice,

ich denke auch das ein MFH sich ggf. mehr rentiert, vor allem gefällt mir der Gedanke selbst entscheiden zu können und keine Eigentümerversammlungen besuchen zu müssen 😉

Ich habe leider noch zuwenig Erfahrungen in diesem Bereich um dir adäquat zu antworten.
Das Projekt MFH gehe ich im 2ten Step an.

In dem Buch von Herrn Goldwein geht er bei seinen Beispielen auf MFH Häuser ein. Vielleicht auch Interessent für dich. Ansonsten hatte Alex auch einiges dazu gesagt in seinen Videos.

Viel Erfolg.

[Maurice]

Hey enis,

danke schonmal für deine Antwort (Meinung) jetzt weiß ich wenigstens das ich nicht total auf dem Holzweg bin ?

Bei mir handelt es sich ja schließlich auch um die 1. Immobilie ?

Deswegen bin ich da auch etwas vorsichtig, und würde auch mal gern jemand hören der mit Immobilien schon gutes geld verdient, um einfach auszuschließen das ich gravierende Fehler übersehe.

[Mike]

Nur mal ein Gedanke zur eigentlichen Frage:

Der Investmentpunk hat mal in einem Video erzählt, dass er sich auch seine erste Wohnung gekauft hat, nachdem er die besichtigt hat.

> Vorher hatte er sich aber auch schon knapp 300 andere Wohnungen angeschaut, um etwas mehr Übung und Gefühl zu bekommen.

Ich denke, wenn Dein Zielgebiet nicht direkt die Mitte von B,M, HH, K, F, D, H, KA, N usw. ist, kann es nicht Schaden, sich “just for fun” noch ein paar weitere Objekte anzuschauen und mit Besitzern zu unterhalten.

Mal entdeckt man einen kleinen Feuchtheitsrand, Moos, Schimmelchen oder sonstige Dinge, die einem vielleicht vorher nie aufgefallen wären.

Vier Erfolg Dir!

[Enis]

Hallo,

vielen Dank für deinen Input.
Du hast recht, ich habe noch nicht viele Wohnungen gesehen, was auch oft daran liegt das ich mir das grob vorher ausrechne und wenn sich das schon im Vorfeld nicht rentiert, ich es auch nicht weiter verfolge.

Bei dieser hat zumindest der Preis erstmal gepasst und der Verkauf ist privat, kein Makler.

Einige Punkte stören mich doch:

– Kein Balkon
– Keine Badewanne
– Nicht WG geeignet
– Ganz oben im dritten Stock

Ich hadere noch, habe aber noch etwas Zeit mir das gut zu überlegen.
Trotzdem vielen Dank für deinen Ratschlag, ggf. lasse ich es auch und schaue weiter.
Ich habe es nicht eilig 🙂

LG und dir auch viel Erfolg.

[Maurice]

Servus,

kann mir einer mal sagen was ihr alles berechnen würdet bevor ihr eine Immobilie kauft ?

mit den passenden Formeln wäre ganz gut und referenzwerten 🙂

bin im internet auch schon auf mehrere Formeln gestoßen, welche ich aber leider nicht mehr finde :/

vielen dank schonmal im Voraus

[Toni Schober]

Hallo Enis.

Wenn DU Dir die Podcast angehört hat, kommt auch die Information dass die Nettorendite schon etwas größer sein sollte als 4%.

Desweiteren habe ich auch schon nach Immobilien in Rostock gesucht und festgestellt, dass dort die Immobilien sehr teuer sind.

Überprüfe vielleicht mal, wie hoch die Arbeitslosenquote ist, Bevölkerungszuwachs und wer der/die besten Arbeitgeber sind.

Und frage doch einfach, warum die Wohnung verkauft wird. Wenn der Verkäufer keinen richitgen und plausiblen Grund hat und rumstammelt, weißt du schon bescheid.

Schaue Dir noch mehr Wohnungen an, um einfach ein Gefühl zu bekommen, was eine Wohnung ausmacht. Ein Tipp von Görhahn noch: Zustand des Hauses, schaue auch ob Statikschäden oder Schimmelbefall vorhanden und schaue Dir den Keller auch mal an.

Gruß Toni

[Enis]

Hallo Toni,

bitte entschuldige die späte Antwort aus beruflichen Gründen hatte ich kaum Zeit.
Ich hatte dies mit der Nettorendite auch gehört und gelesen, aber bei ca 100 Immobilien die ich berechnet habe, kam das nie hin. Vielleicht ist diese Annahme in der heutigen Zeit einfach nicht mehr realistisch? Früher sagte man auch 7%? Ich weiß es nicht, nur ein Gedanke.

Ich komme aus Hamburg, lebe aber schon 12 Jahre hier. Die Preise waren eigentlich in dieser Zeit immer konstant.

Was mir aufgefallen ist, ist das mehrere Wohnung mittlerweile in dieser Strasse verkauft werden. Vielleicht ist geplant die Strasse zu verbessern und damit kosten aus dem Weg zu gehen. Ich werde das aber überprüfen.

Ich habe mich letztendlich gegen die Wohnung entschieden und warte einfach eine bessere Gelegenheit ab und steigere meine EK in dieser Zeit so gut es geht. Es wäre kein Kauf gewesen der mich 100% glücklich gemacht hätte, von der Rendite abgesehen.

Das mit Gerhard war mir auch bekannt. Ich Frage mich wie kann es sein das trotz Maklerprovisionen etc einige noch auf eine Rendite größer 4% kommen sollen.
Irgendwie passt das nicht zusammen, mit dem was mir an Angeboten gemacht wurden.

Hab vielen Dank für deinen Input, vielleicht kann man sich ja bezgl. der Region Rostock auch so austauschen. Bei Interessen schreibe mir eine PM und ein schönes Wochenende!

LG Enis

[Peter Hennig]

Hallo Enis,

 

kleines Feedback von mir zu deiner “Frage”: Ich Frage mich wie kann es sein das trotz Maklerprovisionen etc einige noch auf eine Rendite größer 4% kommen sollen.

 

Ich kann das natürlich jetzt nur auf den Großraum Dresden und meine Erfahrungen beziehen, aber wenn ein Immobilienmakler langfristig denkt und vernünftige Objekte akquiriert, so hast du !trotz! mitfinanzierter Kaufnebenkosten und Maklerprovision eine Rendite von ca. 4%

Hier ist halt die Frage nach der Denkweise und Ethik des Makler´s und ob er eine gute Schlagzahl an Mandanten und Immobilienverkäufen hat, oder auf dieses eine Geschäft angewiesen ist…

 

Liebe Grüße,

 

Peter

[Tim]

Hi Leute!
Wie sieht es mit der Größe der Einstiegsimmobilie aus?
Meine Gedanken sind die folgenden: (gehe von einer Großstadt mit Universität aus und dass die Wohnung bis auf die Größe eine gleiche Lage bzw. vergleichbare Ausstattung hat)

< 50m²:
natürlich geringere Kosten als bei größeren Wohnungen. Oftmals durch die begrenzte m²-Anzahl nur ein 1ZKB. Vermietbarkeit sollte speziell in Universitätsstädten sehr gut sein, da oft Studenten nach solchen Wohnungen schauen. Problem bei Studenten sehe, dass die Wohnung schneller abgewohnt ist und über lange Sicht die Renovierungskosten höher sind als bei Wohnungen mit Nicht-Studenten als Mieter. Weiterhin denke ich, dass man bei Studenten eine hohe Fluktuation hat. Entweder weil sie nach 3 Jahren mit ihrem Bachelor fertig sind oder ihr Studium mittendrin nochmal ändern und damit vielleicht die Stadt ändern oder dann einfach doch in eine WG ziehen wollen. Dadurch würde der Aufwand für mich als Vermieter steigen.

50-80m²:
Ich setze es mal als mittlere Preisklasse an. Zielgruppe wären hier wohl besser verdienende Singles oder Paare. Mindestens 2ZKB also Wohnzimmer und Schlafzimmer getrennt. Abwohnen sollte klar geringer sein als bei Studenten. Fluktuation bei Singles durchaus auch vorhanden, aber nicht ganz in dem Maße wie bei Studenten. Paare (wenn sie nicht gerade Kinder bekommen und was größeres brauchen) dürften schon eine längere Mietphase im Schnitt haben.

> 80m²:
Hohe Kosten bei Kauf. Zielgruppe Paare mit hohem Einkommen oder Familien. Paare mit hohem Einkommen dürften geringeres Abwohnen haben als die ersten beiden Kategorien. Bei Familien mit Kindern entsteht durch die Kinder wohl wieder ein gewisses Abwohnen. Durch die Eltern könnte es sich aber eher in Grenzen halten als bei verrückten Studenten. Fluktuation am geringsten im Vergleich zu den beiden vorigen Kategorien.

Für eine Einsteigerimmobilie sehe ich deswegen die mittlere Kategorie am sinnvollsten an. Die Finanzierung ist zwar stärker, sollte aber eher machbar sein als eine Wohnung >80m². Darüberhinaus sind die Fluktuation und damit der Aufwand sowie die Renovierungskosten klar geringer als in der untersten Kategorie. Das stellt für mich für einen Anfänger sozusagen die goldene Mitte dar.
Was sind eure Gedanken dazu? Sehr ihr irgendwelche von mir getroffenen Einschätzungen kritisch? Was meint ihr, nach welcher Größe sollte man als Anfänger schauen?

[Norbert Lennartz]

Einkaufspreis, Wertstabilität, Flexibilität und schnelle Abzahlung und möglicher Wiederverkauf sind m.E. viel wichtiger als die Größe.

[Henrik Benndorf]

Hallo Enis,

habe im Mai meine erste ETW gekauft. 63qm, 3 Zi., 1.OG, Balkon, Duschbad, gepflegter Zustand, Voreigentümer(Rentnerin mit Lebensgefährten) mit Wohnrecht und aktuellen Mietvertrag(Haus & Grund). Netto-Rendite liegt bei 4,32%. Monatlicher Überschuss 61,36 Euro.

Habe die Wohnung nach dem Wissensstand gekauft, als ich die ersten “kostenlosen” Infos von Alex studiert habe, weitere Infos aus dem Netz und mich mit einem erfahrenen Kaufmann(auch ETW-Besitzer) ausgetauscht und kalkuliert habe. – und eben auch nach Alexs Aussage in einem Video “man muß auch mal Anfangen!”

Als Einstiegs-Immo ist diese ETW für mich ok, durch das aktuelle Mietverhältnis jedoch kann ich hier (noch nicht) die Möglichkeit zur Aufwertung bzw. Erhöhung der Mieteinnahmen umsetzten. Die Miete liegt unter dem aktuellen regionalen Mietspiegel.

Nun aber ein aktuelles “Problemchen”: Ich bekomme ein Schreiben von der Stadt (Haushalt und Steuerung/Aktivbesteuerung) und soll die Grundsteuerrückstände i.H.v. 280,- € des Voreigentümers  ausgleichen! -Na suppi!!!

Also gleich mal mein Erst-Erfahrungs-Tipp an Euch alle: Rechnet auch mit solchen Kosten-Problemchen, da rechtlich nachgeprüft, tatsächlich die Grundsteuerschulden auf den neuen Eigentümer übergehen!

Wie es zu der Steuerschuld des Voreigentümers überhaupt kommt ist allerdings eine komplexere Geschichte.

…nebenbei: Der Voreigentümer hat ja im Kaufvertrag unterschrieben das die Wohnung “Lastenfrei” übergeben wird!

Nun schauen wir mal wie die Geschichte weiter geht. Die Steuerschuld werde ich erstmal fristgerecht begleichen, muß ich ja! -Werde mir das Geld aber definitv wieder holen!

An ein Treffen im Raum HH-Mitte/Ost wäre ich übrigens sehr interessiert. -Zum Erfahrungsaustausch und eben auch zu den “Für und Wieder” bei dem Erstimmobilieobjekt wie auch dann weiterer Immos.

…”Butter bei die Fische” Wann und wo treffen wir uns?

beste Grüße

Henrik

 

 

[Autor]

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