Als Eigentümer kannst Du einen Immobilienmakler damit beauftragen, eine Immobilie zu verkaufen oder eine Wohnung zu vermieten. Das Gleiche gilt auch wenn Du auf der Suche nach einem Haus oder einer Mietwohnung bist. Der Immobilienmakler erhält nur dann eine Provision, wenn der Kaufvertrag oder Mietvertrag rechtsgültig abgeschlossen wurde. In dem vorliegenden Artikel zeige ich Dir auf, mit welchen Kosten die Vertragsparteien bei dem Verkauf einer Immobilie und bei der Vermietung einer Wohnung zu rechnen haben.
Falls der Immobilienmakler keinen Erfolg bei dem Verkauf der Immobilie oder Vermittlung der Mietwohnung hat, dann muss er seine eignen Kosten selbst tragen. Bei der Betrachtung der Kosten unterscheiden wir zwischen den Kosten, die:
- dem Makler bei der Suche bei dem Verkauf der Immobilie, oder der bei der Vermietung der Wohnung entstehen,
und den Provisionen, die
- der Verkäufer einer Immobilie,
- der Eigentümer einer Mietwohnung,
- der Käufer einer Immobilie oder
- die Mieter
an den Makler bezahlen müssen.
- Immobilienmakler werden nur bei erfolgreicher Vermittlung bezahlt
- Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei Mietverträgen das Bestellerprinzip: wer den Makler bestellt, der muss im Erfolgsfall die Provision bezahlen
- bei Mietverträgen ist die Maklercourtage auf 2 Nettomonatsmieten begrenzt
- der Vermittlervertrag zwischen Makler und Mieter bedarf der Schriftform
- die Maklerkosten bei Immobiliengeschäften orientieren sich an den örtlichen Marktpreisen.
Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf die Erstattung der Maklerprovision, wenn
- ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen wurde
- der Makler seine Maklertätigkeit erbracht hat
- ein Kaufvertrag, oder ein Mietvertrag abgeschlossen wurde
- der Makler den Vertragsabschluss herbeigeführt hat
Der Makler darf für seine Tätigkeit keine Provision verlangen, wenn er:
- Eigentümer der Immobilie oder der Mietwohnung ist
- in einem verwandtschaftlichen Verhältnis zu dem Eigentümer steht
Wie entstehen Maklerkosten? Wie setzen sie sich zusammen? Wie hoch sind die Maklerkosten?
Bei der Vermarktung der Immobilien (Haus, Wohnung, Grundstück), oder der Vermietung von Wohnungen, entstehen dem Makler Kosten. Für den Verkauf einer Immobilie muss der Makler:
- ein Exposé erstellen, in dem die vorteilhaften Eigenschafen der Immobilie dargestellt werden
- Anzeigen in der Zeitung schalten
- alle wichtigen Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen
- Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen
- die Vertragsunterzeichnung organisieren
Dabei entstehen dem Makler Kosten. Als Lohn erhält der Makler eine Provision, die nur im Erfolgsfall von den Vertragsparteien gezahlt werden.
Die Maklerkosten betragen bei der Vermittlung von Immobilien zwischen 3% und 7%. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen betragen die Maklerkosten maximal 2% der Monatsnettomiete, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
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Wer zahlt / trägt die Maklerkosten?
Beim Hauskauf / Hausverkauf
Beim Verkauf eines Hauses sollten alle Unterlagen vorliegen, die für den Käufer von Interesse sind. Dazu gehören: Ein Exposé, die korrekten Grundrisse, ein aktueller Grundbuchauszug, sowie ein gültiger Energieausweis.
Die folgenden Kosten entstehen vor dem Verkauf des Hauses. Bei einigen Maklern sind diese Kosten in der Maklercourtage enthalten.
- Bei dem Verkauf des Hauses ist die Vorlage des Energieausweises bindend. Seit 2015 wird dies auch überwacht. Bei Nichtvorlage drohen Strafen. Die Erstellung eines Energieausweises kann mit ca. 400 bis 500 Euro veranschlagt werden.
- Vor dem Verkauf des eigenen Hauses ist es sinnvoll, ein Wertgutachten zu erstellen, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln. Bei der Beauftragung eines Gutachters für ein Einfamilienhaus, muss man mit Kosten zwischen 180 und 2500 Euro rechnen.
- Hinzu kommen die Kosten für den Grundbuchauszug, der vom Katasteramt angefordert werden muss.
Damit das Haus erfolgreich vermarktet werden kann, erstellt der Makler ein Exposé (Verkaufsprospekt) für die Wohnung und schaltet Anzeigen in der Zeitung.
Die Maklerprovision wird nur im Erfolgsfall gezahlt. Wenn es dem Makler nicht gelingt, einen Käufer für das Haus zu finden, dann muss er die bereits entstandenen Kosten selbst tragen.
Die Höhe der Maklerprovision beim Verkauf eines Hauses, orientiert sich an den regionalen Marktgegebenheiten. Entweder trägt der Käufer oder der Verkäufer die Maklercourtage, oder beide teilen sich die Kosten für den Makler. Die regional unterschiedlichen Provisionssätze für Makler und die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer, ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.
Beim Wohnungskauf / Wohnungsverkauf
Beim Wohnungsverkauf entstehen dem Makler die gleichen Kosten, wie bei dem Verkauf eines Hauses. Vor dem Verkauf müssen alle Unterlagen bereitgestellt werden. Dazu gehören:
- Grundriss der Wohnung
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Teilungserklärung, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte
- Gemeinschaftseigentum, Gemeinschaftsordnung
Damit der Makler die Wohnung verkaufen kann, wird er ein Verkaufsprospekt erstellen und Anzeigen in der Zeitung schalten. Der Makler erhält nur dann eine Provision, wenn die Wohnung erfolgreich verkauft hat. Die Höhe der Maklerprovision kann der oben dargestellten Tabelle entnommen werden.
Beim Grundstückskauf / Grundstücksverkauf
Bei dem Verkauf von Grundstücken sind die Anforderungen an die Unterlagen nicht so hoch, wie bei dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Es reicht normalerweise aus, wenn ein Lageplan und der Grundbuchauszug vorliegen. Die Kosten für den Grundstücksverkauf kann ebenfalls aus der oben dargestellten Tabelle entnommen werden.
Bei der Vermietung
Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Mietwohnung ist die Maklercourtage auf das Zweifache der monatlichen Nettokaltmiete begrenzt. Hinzu kommt noch die jeweils aktuell gültige Mehrwertsteuer von 19%.
Die Maklercourtage wird von demjenigen bezahlt, der den Makler bestellt hat. Wird der Makler von dem Vermieter bestellt, dann muss dieser auch die Maklerkosten bezahlen. Der Vermieter darf die Maklerprovision nicht auf den Mieter abwälzen, oder nachträglich von ihm verlangen.
Was hat sich seit 2015 verändert?
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit dem 1. Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Es wurde das Bestellerprinzip im Rahmen des Mietrechtnovellierungsgesetzes (MietNovG) eingeführt. Ab diesem Zeitpunkt erhält der Makler die Provision von demjenigen, der den Makler bestellt hat. Bis zu diesem Zeitpunkt war es fast immer der Mieter, der die Maklerprovision bezahlen musste.
Bilanz zum Bestellerprinzip
Ca. zwei Jahr nach Einführung des Gesetzes zog der damalige Bundesjustizminister Heiko Maaß eine positive Bilanz: Das Bestellerprinzip funktioniere „erstaunlich gut“. Seither werde die Maklerprovision fast vollständig (98%) von den Vermietern bezahlt.
Allerdinges gibt es auch Kritik an dem Gesetz:
- Makler beklagen, dass die Vermittlung von Mietwohnungen rückläufig sei
- Mieter beklagen, dass viele Wohnungen nicht mehr auf dem Markt angeboten werden, sondern unter der Hand an Nachmieter gehen
Außerdem versuchen die Vermieter von Wohnungen, die Maklerprovision durch überteuerte Abschlagszahlungen für Einbauküchen, Einbauschränke, etc., wieder hereinzuholen, auch wenn dies gesetzlich verboten wurde.
Kann man die Maklerkosten steuerlich absetzen?
Die Maklerkosten sind beim Kauf einer Wohnung, oder beim Abschluss eines Mietvertrages unter bestimmten Bedingungen abzugsfähig. Damit Du auf der sicheren Seite bist, solltest Du Dich bei Deinem Steuerberater informieren.
Wenn Du eine Immobilie gekauft hast und diese innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufst, dann musst Du den Veräußerungsgewinn versteuern. Die gezahlte Maklercourtage kannst Du dann als Werbungskosten geltend machen.
Bei dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, die Du anschließend vermietest, zählen die Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese können zusammen mit dem Kaufobjekt abgeschrieben werden.
Bei beruflich bedingten Umzügen in eine andere Stadt, kannst Du die Umzugskosten steuerlich geltend machen. Zu den Umzugskosten zählen auch die Kosten für den Makler. Das gilt allerdings nur für Mietobjekte und nicht bei einer gekauften Wohnungsimmobilie.
Arbeitnehmer, die aus beruflichen Gründen umziehen, können:
- die Maklerkosten für die Vermittlung der Wohnung
- die Kosten für die Besichtigung der neuen Wohnung
- die Umzugskosten
als Werbekosten von der Einkommenssteuer absetzen
Maklerkosten - Zusammenfassung und Fazit
Dem Makler entstehen Kosten für die Vermarktung von Häusern, Eigentumswohnungen und die Vermittlung von Mietverträgen. Der Makler wird für seine Tätigkeit nur dann entlohnt, wenn er erfolgreich war. Ansonsten bleibt er auf seinen Kosten sitzen.
Die Höhe der Maklerprovision für Immobilien, orientiert sich an den regionalen Marktgegebenheit (siehe Tabelle). Die Maklerkosten werden entweder von dem Käufer, dem Verkäufer oder von beiden bezahlt. Die Höhe der Maklerprovision unterliegt keiner gesetzlichen Regelung.
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip. Derjenige, der den Makler bestellt, muss auch die Maklerprovision bezahlen. Die Höhe der Maklerprovision ist auf das Zweifache der Nettokaltmiete zuzüglich der Mehrwertsteuer begrenzt.
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