Immobilienmakler verlangen für Ihre Vermittlung eine Vergütung, die üblicherweise als Maklercourtage bezeichnet wird. Die Maklercourtage wird auch Maklerlohn, Maklerprovision, oder Maklergebühr genannt. Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf die Maklercourtage, wenn er einen ordnungsgemäß abgeschlossenen Maklervertrag vorweisen kann und wenn er erfolgreich war. Wenn der Makler nicht erfolgreich war, dann hat er auch keinen Anspruch auf die Maklercourtage.
Ein guter Makler übernimmt für seinen Auftraggeber eine Menge Arbeit und erhöht die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss, da er den lokalen Markt kennt. Er nimmt eine Immobilienbewertung vor, sorgt für die Erstellung eines Exposés, die Schaltung von Anzeigen, die Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine. Ein guter Makler ist auch in der Lage, mit einer guten Vermarktungsstrategie einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, als der Eigentümer der Immobilie.
- Vermarktungsstrategie für die Immobilie oder die Mietwohnung
- Erstellung eines Exposés für Immobilien und Luxuswohnungen
- Schaltung von Anzeigen
- Organisation und Abwicklung von Besichtigungsterminen
- Abwicklung der Kauf- und Mietverträge
Maklercourtage? Was ist das?
Die Maklercourtage ist eine erfolgsabhängige Zahlung, die der Makler erhält, wenn er ein Immobiliengeschäft, oder die Vermietung einer Wohnung vermittelt hat. Die Maklercourtage wird oft auch als Maklerprovision oder -lohn bezeichnet. Bei der Vermittlung einer Mietwohnung wird die Maklercourtage von demjenigen bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Das ist gesetzlich geregelt. Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es keine gesetzlichen Vorgaben.
Da keiner der beiden Vertragsparteien, nämlich Mieter und Vermieter, bzw. Käufer und Verkäufer, die Maklercourtage gerne bezahlen, kommt es immer wieder zu Verhandlungen um die Höhe der Courtage. Bei der Verhandlung um die Höhe der Maklercourtage, kommt es vor allem auf den Wert der Immobilie oder der Wohnung und den Standort an. In Städten wie München, Hamburg oder Berlin, in denen der Wohnraum knapp und die Konkurrenz unter den Maklern sehr hoch ist, sind die Makler eher bereit auf einen Teil der Provision zu verzichten.
Neues Gesetz zur Maklercourtage 2015
Am 1. Juni 2015 wurde das Bestellerprinzip im Rahmen des Mietrechtnovellierungsgesetzes (MietNovG) eingeführt. Das Gesetz sieht vor, dass die Vermittler von Mietwohnungen von demjenigen bezahlt werden, der den Makler beauftragt hat.
Bis zum 1. Juni 2015 war gesetzlich nicht geregelt, wer die Maklerprovision zu bezahlen hatte. Bei der Vermietung der Wohnung war es fast immer der Mieter, der die Maklerprovision bezahlen musste. Mit der Einführung des Bestellerprinzips kann der Makler nur dann eine Provision von dem Mieter verlangen, wenn er von dem Mieter beauftragt wurde. Mit dem Gesetz vom Juni 2015 sollten die Mieter entlastet werden, die in der Vergangenheit bei der Anmietung einer Wohnung die Maklercourtage bezahlen mussten.
Vermittlung von Mietwohnungen
- Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Wer den Makler bestellt, der muss auch die Maklerprovision bezahlen.
- Die Höhe der Mietprovision ist auf 2 Nettomonatsmieten begrenzt. Hinzu kommt noch die jeweils aktuelle Mehrwertsteuer.
- Der Vertrag zwischen Makler und Mieter bedarf der Schriftform
Maklercourtage – Wer bestellt? Wer zahlt?
Seit der Einführung des Bestellerprinzips muss derjenige die Maklercourtage bezahlen, der dem Makler den Auftrag erteilt hat. Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung von Wohnungen. Das Bestellerprinzip gilt nicht für den Verkauf von Immobilien.
Käufer oder Verkäufer?
Bei dem Verkauf einer Immobilie gilt das Bestellerprinzip nicht. Im Prinzip ist es frei verhandelbar, wer die Maklercourtage zu bezahlen hat. In der Praxis richtet man sich nach den ortsüblichen Gepflogenheiten. Für jedes Bundesland und für die größeren Städte gibt es Richtlinien:
- wer die Provision zu bezahlen hat (Käufer, Verkäufer oder beide)
- wie hoch die Provision ist
In einigen Städten (Berlin, Hamburg) und Bundesländern (Brandenburg, Hessen) ist es üblich, dass die Maklercourtage allein von dem Käufer zu zahlen ist. In den anderen Bundesländern wird die Maklercourtage vom Käufer und Verkäufer der Immobilie gezahlt.
Mieter oder Vermieter?
Wenn ein Mieter den Makler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragt, dann muss der Maklervertrag in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Sonst hat der Makler keinen Anspruch an die Maklercourtage. Dem Vermieter einer Wohnung steht es frei, sich selbst um die Vermietung der Wohnung zu kümmern, oder einen Makler mit der Suche nach einem Mieter zu beauftragen.
Wie hoch ist die Maklercourtage?
Hauskauf / Hausverkauf
Beim Immobilienkauf lässt sich die Frage nach der Höhe der Provision nicht pauschal beantworten. Da es keine gesetzlichen Vorgaben gibt, kann die Höhe der Provision beim Kauf einer Immobilie frei verhandelt werden.
Allerdings haben sich länderspezifische Gepflogenheiten entwickelt. Bei der Festlegung der Maklerprovision orientieren sich Eigentümer und Makler an den marktüblichen Richtwerten. In einigen Bundesländern bezahlt der Käufer die komplette Maklerprovision und in anderen Ländern wird die Käufercourtage sowohl von dem Verkäufer, als auch von dem Käufer bezahlt.
Die Höhe der Provision wird in Vielfachem oder in Bruchteilen des Verkaufspreises berechnet. Je höher der Kaufpreis für das Grundstück, die Eigentumswohnung, oder das Haus ist, desto höher ist auch die zu zahlende Provision. Die Courtage beträgt üblicherweise zwischen 3% und 6% des Kaufpreises, ohne Mehrwertsteuer. In den Städten mit einer reinen Käufercourtage beträgt die Provision zwischen 5% und 7%. Die Maklercourtage wird nach Abschluss des Kaufvertrages fällig.
Übersicht ortsübliche Maklerprovision in % der Kaufpreissumme:
| Bundesland | Maklerprovision | Anteil Verkäufer | Anteil Käufer |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bayern | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | - | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | - | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | - | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | - | 6,25% |
| Hessen | 5,95% | - | 5,95% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Niedersachsen | 7,14 % oder 4,76-5,95 % | 3,57 % oder 0 % | 3,57 % oder 4,76-5,95 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Thüringen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Vermietung
Die Maklercourtage für den Mieter ist auf maximal zwei Nettokaltmieten begrenzt. Dazu kommt noch die gesetzliche Mehrwertsteuer mit 19%. Dem Makler und dem Mieter ist es vorbehalten, einen niedrigeren Betrag für die Mietcourtage festzulegen. Die Maklercourtage muss von der Partei bezahlt werden, die den Makler bestellt hat. In der Regel wird es sich dabei um den Vermieter handeln. Bei einem berufsbedingten Umzug in eine fremde Stadt, wird der Wohnungssuchende den Makler mit der Suche nach einer neuen Wohnung beauftragen.
Gewerbeimmobilien
Die Höhe der Maklercourtage bei Gewerbeimmobilien orientiert sich an den Richtwerten für den Verkauf von Immobilien. Bei Gewerbeflächen kann es allerdings zu Abweichungen von diesen Richtwerten kommen.
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Wann fällt die Maklercourtage an?
Bei der Maklercourtage handelt es sich um eine erfolgsabhängige Provision und nicht um eine Aufwandsvergütung. Die gesetzlichen Regelungen zur Maklercourtage findet man hauptsächlich in den §§ 652 bis 655 des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), sowie in weiteren Vorschriften. Im BGB wird der Begriff Mäklerlohn verwendet. Nach §652 BGB hat der Immobilienmakler einen Anspruch auf die Maklercourtage, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- es wurde eine gültiger Maklervertrag abgeschlossen.
- der Makler hat im Rahmen dieses Vertrages eine Maklertätigkeit erbracht
- es wurde ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag abgeschlossen
- die Vermittlung durch den Makler war der Grund für den Kaufvertrag, bzw. den Mietvertrag
Der Vertrag zwischen dem Makler und dem Interessenten für eine Mietwohnung bedarf der Schriftform. Das kann recht formlos sein, als Brief, Email, Fax oder SMS. Eine mündliche oder telefonische Absprache reicht nicht aus.
Der Makler hat auch bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages einen Anspruch auf die Maklercourtage, wenn er seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht hat und die Vertragsparteien nach dem Notartermin eine einvernehmliche Auflösung des Immobilienkaufs vornehmen.
Der Makler hat keinen Anspruch auf die Maklercourtage:
- wenn es nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie kommt
- wenn der Immobilienmakler Eigentümer oder Verwalter der Immobilie ist
- eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen Makler und Immobilienbesitzer gibt
- wenn ein Mietverhältnis lediglich fortgesetzt wird
- wenn die vermittelte Wohnung eine Sozialwohnung ist
- Auch bei preisgebundenen Wohnungen kann keine Maklergebühr verlangt werden
Wer feststellt, dass er zu Unrecht die Maklergebühr bezahlt hat, hat drei Jahre Zeit, die Provision wieder zurückzufordern.
Maklercourtage umgehen
Reservierungsgebühren
Überhöhte Ablösesummen für die Einbauküche
Manche Mieter befürchten, dass sich der Vermieter die Maklercourtage über eine überhöhte Ablösesumme für eine Einbauküche, oder Einbauschränke wieder zurückholt. Das Wohnraumvermittlungsgesetz legt fest, dass diese Vereinbarungen ungültig sind, wenn sie in einem auffälligen Verhältnis zum tatsächlichen Wert stehen.
Den Vertrag vom Partner unterzeichnen lassen
Ist die Maklercourtage steuerlich absetzbar?
Unter bestimmten Bedingungen ist es möglich, die Maklercourtage steuerlich abzusetzen. Um sicher zu gehen, solltest Du Dich von Deinem Steuerberater beraten lassen.
Wird ein Immobilienobjekt innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußert, dann ist der sogenannte Veräußerungsgewinn zu versteuern. In diesem Fall kannst Du die Maklercourtage, die Du zu zahlen hast, als Werbekosten vom Veräußerungsgewinn abziehen.
Wenn Du eine Wohnung, oder ein Haus kaufst und anschließend vermietest, dann sind die Vermittlungskosten ein Teil der Anschaffungsnebenkosten. Diese können zusammen mit dem Objekt im Laufe der Jahre abgeschrieben werden. Sie mindern dadurch die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Arbeitnehmer, die aus beruflichen Gründen umziehen und in einer anderen Stadt eine Wohnung anmieten, können die Umzugskosten steuerlich geltend machen. Du kannst die Kosten für den Makler, die Fahrten für die Besichtigung, sowie weitere Ausgaben für die Anmietung der Wohnung als Werbekosten steuerlich geltend machen. Das gilt allerdings nur für Mietobjekte und nicht bei gekauften Wohnungsimmobilien.
Arbeitnehmer, die aus beruflichen Gründen umziehen, können:
- die Maklerkosten für die Vermittlung der Wohnung
- die Kosten für die Besichtigung der neuen Wohnung
- die Umzugskosten
als Werbekosten von der Einkommenssteuer absetzen
Zusammenfassung und Fazit
Die Maklercourtage wird dem Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung oder dem Verkauf einer Immobilie gezahlt. Durch die Beauftragung eines Maklers können sich beide Vertragsparteien eine Menge Arbeit ersparen. Der Makler kennt sich auf dem lokalen Immobilienmarkt aus. Er übernimmt die aktive Vermarktung der Immobilie, erstellt ein Exposé und organisiert die Besichtigungstermine.
Die Maklercourtage wird auch als Maklerprovision, Maklerlohn und im BGB auch Mäklerlohn genannt. Der tatsächliche Aufwand, den der Makler für seine Tätigkeit hat, hat keinen Einfluss auf die Höhe der Provision. Die Provision wird als Vielfaches, oder in Bruchteilen der Kaufsumme, oder der Nettomonatsmiete (ohne Nebenkosten) berechnet.
Grundsätzlich ist die Maklercourtage frei verhandelbar. In den meisten Fällen werden sich beide Parteien auf die ortsübliche Courtage einigen. Die Courtage wird in den meisten Fällen vom Käufer bezahlt. Sie kann aber auch durch den Verkäufer, oder von beiden Teilen bezahlt werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen können die Kosten für den Makler steuerlich geltend gemacht werden. Dies gilt vor allem für Arbeitnehmer, die ihren Wohnort aus beruflichen Gründen wechseln und für Vermieter, die Ihr Wohneigentum während der 10jährigen Spekulationsfrist veräußern.
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