Kreditwürdigkeit – Ob gekaufte und finanzierte Immobilien die Kreditwürdigkeit oder die Bonität mindern, kommt auf den Einzelfall des jeweiligen Investors an. Auf welche Kriterien die Bank hier achtet und welche persönlichen Erfahrungen Alex gemacht hat, erfährst Du hier!
Du bist gerade im Flugzeug, im ICE oder kurz vor dem nächsten Meeting, aber hast keine Kopfhörer dabei? Unter meinem Video findest Du ein ausführliches Transkript mit allen Tipps zu dem Thema Bonität bei gekauften und finanzierten Immobilien.
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Kreditwürdigkeit und Bonität
Alles zum Thema: “Mindern Immobilien die Kreditwürdigkeit oder erhöhen sie diese gar?”.
Hier findest Du Antworten auf die folgenden Fragen:
- Heben Immobilien meine Kreditwürdigkeit?
- Gibt es einen Unterschied zwischen minder gekauften und anderen Immobilien?
- Was ist mit Cash-Flow in diesem Zusammenhang gemeint?
- Worauf muss ich beim Gespräch mit der Bank achten?
Cashflow: Wichtiger Aspekt
Die Antwort auf die Frage: Mindern eigentlich Immobilien die Kreditwürdigkeit oder erhöhen sie diese gar? lautet: Es kommt drauf an. Und zwar betrachtet die Bank Dich aus zweierlei Gesichtspunkten: Zum einen unter dem Aspekt des Cashflows und zum anderen aus dem Aspekt Vermögen beziehungsweise Verbindlichkeiten. Cashflow bedeutet folgendes: Die Bank stellt eine Einnahmenseite, von Dir auf: Was hast du an Einnahmen? Gehalt, Nebenjobs, Zinseinkünfte, Mieteinnahmen. Auf der anderen Seite wird eine Ausgabenseite aufgestellt: Was hast Du an Ausgaben? Zinsen, Tilgung, Privatkredite, Miete, andere Verbindlichkeiten. Und dabei sollte ein Plus raus kommen. Je höher das Plus ist, desto besser.
- Einnahmenseite mit allen Einkünften
- Ausgabenseite mit allen Ausgaben
- je höher das Plus, desto besser
Vermögen und Verbindlichkeiten
Im zweiten Schritt schaut die Bank darauf, wie Deine Vermögens- beziehungsweise Verbindlichkeitensituation aussieht. Was hast Du insgesamt an Summe, an Vermögen auf der Bank? Das können Immobilienwerte sein, Fonds, Lebensversicherungsrückkaufswerten, eine abbezahlte, eigengenutzten Immobilie und so weiter. Und das wird dann alles zusammengezählt. Auf der Verbindlichkeitenseite schaut das Kreditinstitut, was für Darlehen da sind und wie hoch die Valutenstände sind, also die Auszahlungsstände. Auch das wird zusammengezählt. Das heißt, die Bank zählt zusammen, wieviele Verbindlichkeiten die Person insgesamt hat. Also, es wird alles zusammengerechnet, hier zählen auch die Leasingverbindlichkeiten dazu beziehungsweise die Kreditverbindlichkeiten bei Fahrzeugen. Und dann wird geschaut, ob bei dieser finanziellen Situation Vermögen entstehen kann oder ob eher ein negatives Vermögen herauskommt.
- Vermögen = Immobilienwerte, Fonds, Lebensversicherungsrückkaufswerten usw.
- Verbindlichkeiten = Darlehen, Leasingverbindlichkeiten usw.
- kann Vermögen entstehen?
Dein Ziel: Steigendes Vermögen
Nochmal zusammenfassend: Du hast einerseits die Zahlungsströme, zum Beispiel Einnahmen, Ausgaben und Du hast Vermögen und Verbindlichkeiten. Und jetzt kann man auf die eingangs gestellte Frage zurückkommen: Wenn Du Immobilien günstig eingekauft hast und die Mieterträge abwerfen, die gleich oder höher sind, als Deine monatlichen Darlehensverpflichtungen, dann erhöhen Immobilien Deine Bonität.
Aber warum? Schauen wir uns das nochmal in der Selbstauskunft an: Bei Vermögen und Verbindlichkeiten hast Du natürlich bei den Verbindlichkeiten den Kredit der gekauften Immobilie drin, bei Vermögen allerdings auch den Wert der Immobilie. Und hast Du günstig und nicht überteuert eingekauft, dann kann es sogar sein, dass Du eine Immobilie kaufst und sofort im Moment des Kaufens Dein Vermögen ansteigt. Wenn Dein Vermögen ansteigt, steigt auch Deine Kreditwürdigkeit an.
Wenn Dein Vermögen ansteigt, steigt auch Deine Kreditwürdigkeit an!
Verbesserter Cashflow?
Und der zweite Punkt, auf den man schauen muss und auf den schauen die Banken fast noch mehr, ist die Cashflow-Situation. Hat sich Deine Cashflow-Situation verbessert oder verschlechtert? Deswegen ist es wichtig, dass Du nur Immobilien kaufst, die möglichst wenig kosten oder sogar Nullläufer sind. Am allerbesten wäre natürlich ein positiver Cashflow. Beziehungsweise, dass, wenn sie den noch nicht haben, dass sie möglichst schnell in positiven Cashflow überführbar sind.
- Cashflow verbessert oder verschlechtert?
- günstige Immobilien oder Nullläufer kaufen
- oder schnell in positiven Cashflow überführbar
Jeder fängt klein an: Alex Geschichte
Hierzu ein Erlebnis von Alex persönlich: Er hat 1996 angefangen, die ersten Immobilien zu kaufen. Damals hatte er fast kein Eigenkapital und war gerade frisch mit der Selbständigkeit gestartet. Das heißt, er war zweieinhalb Jahre selbständig. Er hat es aber trotzdem geschafft, eine Finanzierung zu kriegen, weil er darlegen konnte, dass er immer sehr viele Forderungen hat und das seine zukünftige Entwicklung ausgesprochen positiv sein wird. Die ersten zwei Immobilien waren gekauft und danach sah seine Selbstauskunft schon viel besser aus. Alex Cashflow hatte sich verbessert, das heißt, er hatte durch die Immobilien zusätzliche Einnahmen. Und die Vermögenssituation hatte sich natürlich auch massiv verbessert.
Werte eher positiv ansetzen
Natürlich steht es Dir frei, Deiner Bank gegenüber die Werte eher positiv anzusetzen. Die Bank wird nämlich sowieso Abschläge machen, weil sie davon ausgeht, dass Du ohnehin aufschlägst. Aber Du kannst gerade mit Immobilien Deine Vermögenssituation, also auch Deine Guthabensseite, wesentlich flexibler gestalten, als wenn Du nur Geld auf der Bank hast.
Inzwischen ist es so, dass Alex zweistellige Millionenbeträge an Immobilienkrediten hat und er seine Wohnungen inzwischen schon gar nicht mehr zählen kann. Obwohl er so hohe Kredite hat, ist es so, dass Alex Bonität von Jahr zu Jahr ansteigt und die Banken wirklich Spaß haben, mit ihm Kreditgeschäfte zu machen. Inzwischen ist es für ihn um ein vielfaches leichter, Kredite zu kriegen, als ganz am Anfang. Das heißt, es hängt stark davon ab, wie Du Dein Immobilienportfolio strukturierst und wie du vorgehst.
Es hängt stark davon ab, wie Dein Immobilienportfolio strukturiert ist!
Vorsicht bei Eigennutzer-Immobilien
Jetzt kommen allerdings die schlechten Nachrichten für die Eigennutzer: Eigennutzer-Immobilien reduzieren üblicherweise die Bonität. Warum? Weil oft ist einfach die monatliche Kreditrate, Zins und Tilgung höher als vorher die Miete war, das heißt der Cashflow sinkt, die Vermögensseite bleibt einigermaßen neutral. Und der Banker denkt sich: Na gut, sein Eigenheim wird er ja auf keinen Fall aufgeben. Deswegen ist es wichtig, wenn Du Dir was eigen Genutztes kaufst, dass Du nicht zu groß und zu extravagant rangehst. Das kannst Du später noch machen, wenn Du genügend Vermögen und auch genügend Bankbonität hast.
- Eigennutzer-Immobilien reduzieren Bonität
- Kreditrate, Zins & Tilgung normalerweise höher als Miete
- das heißt Cashflow sinkt
- Vermögensseite bleibt neutral
Tipp, lies hier mehr zur:
Die richtige Bank finden
Am Anfang lieber ein bisschen bescheidener bleiben. Wenn Du es nämlich nicht tust, reduziert sich Deine Kreditwürdigkeit. Das war der Grund, warum am Anfang gesagt wurde, diese Frage kann man nur mit “Kommt drauf an” beantworten. Natürlich gibt es für jede Regel auch Ausnahmen. Zum Beispiel gehen manche Banken her und setzen eine sogenannte 8-Prozent-Annuität an. Das heißt, selbst wenn Du momentan nur 3 Prozent Zinsen zahlst und 2 Prozent Tilgung hast, gibt es zum Beispiel die Deutsche Bank.
Diese setzt 8 Prozent an, denn ihr ist es egal, wieviel ein Kunde momentan an Belastung hat, aktuell nur 5 Prozent, aber wir rechnen all seine Immobilien mit 8 Prozent Belastung durch. Das ist aber nicht schlimm, weil es gibt auch noch andere Banken, als die Deutsche Bank und die meisten machen das nicht so. Auch hier bestätigen die Ausnahmen natürlich die Regel.
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