Starte Deine Karriere als Immobilienverwalter
Möglicherweise hast Du Dich schon einmal mit der Frage beschäftigt, ob der Beruf des Immobilienverwalters nicht etwas für Dich sein könnte. Einiges spricht auf jeden Fall dafür. Prinzipiell sind die formalen Hürden für diesen Beruf eher niedrig. Das heißt natürlich noch lange nicht, dass jeder für eine Arbeit als Immobilienverwalter geeignet ist. Grundsätzlich kannst Du Dich als aussichtsreichen Kandidaten für diesen Beruf betrachten, wenn Du gerne mit Menschen arbeitest, also eine gewisse soziale Kompetenz mitbringst.
Gleichzeitig solltest Du aber auch in der Lage sein, Konflikte auszuhalten bzw. diese zu moderieren oder idealerweise pragmatisch zu lösen. Grundsätzlich handelt es sich bei dem Beruf des Immobilienverwalters zwar um eine Tätigkeit, für die Du formal keine Ausbildung benötigst, einen Einstieg und eine steile Kariere erleichtern professionelle Kenntnisse aber allemal. Langfristig wird nur derjenige Erfolg in diesem Beruf und Freude haben, wer sich das notwendige Wissen aneignet, hart an sich arbeitet und sich kontinuierlich weiterentwickelt.
Ich möchte Dir mit diesem Artikel einen Überblick geben, wie das Berufsbild des Immobilienverwalters aussieht, worin die originären Aufgaben bestehen, mit denen Du Dich als Immobilienverwalter beschäftigen wirst und natürlich will ich Dir auch einen Weg zeigen, wie Du den Weg in die Branche findest.
Auch wenn die finanziellen Perspektiven nicht die Hauptmotivation für den Berufswunsch des Immobilienverwalters sein sollten, sind das Gehalt und die finanziellen Möglichkeiten, die Dich erwarten ein entscheidender Aspekt, zu dem Du in diesem Artikel etwas erfahren wirst.
Immobilienverwalter - ein spannender Beruf mit vielen Facetten
Wenn es um die beliebtesten Berufe geht, dann steht der Immobilienverwalter häufig im Schatten anderer Professionen. Das liegt sicher auch daran, dass viele gar nicht wissen, worum es bei diesem Beruf überhaupt geht. Zumeist ist der Immobilienverwalter ein Dienstleister für Eigentümer von vermieteten Wohnungen und Mietobjekten, die jedoch nur bedingt Zeit haben, sich mit der Verwaltung zu befassen. Der Bedarf an fähigen und motivierten Mitarbeitern in diesem Bereich dürfte in den nächsten Jahren eher zunehmen.
Eines kann man dabei schon mal voranstellen: Langweilig wird es als Immobilienverwalter sicherlich nicht. Das heißt, wenn Du eine einfache Tätigkeit suchst, bei der Du jeden Tag nach dem gleichen Schema vorgehst, solltest Du vom Berufswunsch als Immobilienverwalter wohl eher Abstand nehmen. Hast Du dagegen ein ehrliches Interesse an Menschen und deren Anliegen rund um die Immobilie und kannst Dir vorstellen, Dich auch immer wieder neuen Herausforderungen zu stellen, bist Du schon mal auf dem richtigen Weg.
WEG-Verwaltung, Miet- und Sondereigentumsverwaltung – das sind die Unterschiede
Wenn Du Dich in diesem Bereich profilieren möchtest, dann solltest Du Dir zunächst über die wichtigsten Bereiche klarwerden, die für einen Immobilienverwalter in Frage kommen. Ich möchte Dir kurz vorstellen, welche Tätigkeitsfelder rein formal unterschieden werden.
Vermutlich hast Du schon die Begriffe WEG-Verwaltung, Mietverwaltung sowie Sondereigentumsverwaltung gehört und Dich damit vielleicht sogar schon auseinandergesetzt. Auch wenn es drei Begriffe gibt, sind es im Grund nur zwei Bereiche. Auf der einen Seite steht die WEG-Verwaltung, auf der anderen Seite die Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung.
Während Du als WEG-Verwalter für die Verwaltung von gemeinschaftlich genutztem Eigentum verantwortlich bist, umfasst das Aufgabenfeld des Miet- bzw. Sondereigentumsverwalters das gesamte Haus- und Wohneigentum. Die Tätigkeit als WEG-Verwalter umfasst also alles das, was von allen Eigentümern genutzt werden darf, wie etwa Treppenhaus, Garten oder einer Garage für alle. Auch Dach, Fassade oder Fenster zählen im Übrigen zum Gemeinschaftseigentum und zählen daher zu Deinem Verantwortungsbereich.
Als Miet- bzw. Sondereigentumsverwalter musst Du darüber hinaus weitere Bereiche als Verwalter übernehmen, wie etwa die Auswahl von Mietern, die Vermittlung zwischen Mietern und Eigentümern, oder etwa die regelmäßige Überwachung der Mietzahlungen, um nur einige Aufgaben zu nennen. Im folgenden Abschnitt möchten wir Dir nun speziell die Aufgaben eines WEG-Verwalters vorstellen.
Diese Aufgaben gehören zur Immobilienverwaltung
Als WEG-Verwalter bis Du der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft besteht aus wenigstens zwei Parteien – nach oben sind die Grenzen prinzipiell offen. Als typisch kann ein Mietshaus mit 6 bis 10 Eigentumsparteien angesehen werden, wobei es natürlich auch viel größere Objekte gibt.
Grundsätzlich bist Du für ein gutes Miteinander der einzelnen Parteien verantwortlich. Die wichtigste Basis für ein gutes Arbeiten ist dabei ein stabiles Vertrauensverhältnis zu den Eigentümern. Auch die rechtlichen Grundlagen sollten Dir bekannt sein. Deine konkreten Aufgaben erstrecken sich dabei auf vier Bereiche, die wir Dir nun etwas genauer vorstellen möchten.
Kaufmännische Aufgaben
Eine Immobilie, die von mehreren Eigentümern bewohnt oder zumindest besessen und dann vermietet wird, ist auch immer eine betriebswirtschaftliche Angelegenheit. Dass es in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum wirtschaftlich solide zugeht, ist vor allem Deine Aufgabe.
So solltest Du Wirtschaftspläne für die Nutzung erstellen, deren Einhaltung auch kontrollieren und gegebenenfalls korrigierend eingreifen. Kosten, die für Heizung, Ordnung und Sauberkeit sowie Instandhaltung entstehen, sollten transparent geplant und dargestellt werden.
Gerade bei Sanierungsarbeiten ist dies eine verantwortungsvolle und herausfordernde Tätigkeit. Auch die Überwachung von Geldströmen rund um die Immobilie über das Hauskonto gehört zu den kaufmännischen Aufgaben eines Immobilienverwalters. Und wenn eine Wohnung verkauft werden soll, werden Verwalter mitunter zur Unterstützung herangezogen.
Technische Aufgaben
Neben den kaufmännischen Herausforderungen bist Du als Immobilienverwalter vor allem dafür verantwortlich, dass in technischer Hinsicht alles läuft. Das beginnt bei der Überwachung des Zustandes des Objekts um Schäden möglichst früh zu erkennen und zu dokumentieren.
Sind Baumaßnahmen erforderlich, dann übernimmst Du als Immobilienverwalter die Planung, Vergabe und Überwachung. Ein weiteres wichtiges Aufgabenfeld ist die Verkehrssicherungspflicht – und zwar nicht nur im Rahmen von Baumaßnahmen. Das heißt konkret, dass Du auch bezüglich Winterdienst für Sicherheit rund ums Haus zu sorgen hast.
Rechtliche Aufgaben
Ein wichtiger Bereich sind die umfangreichen rechtlichen Verpflichtungen eines Immobilienverwalters. Denn dieser ist der gesetzliche Vertreter und Ansprechpartner der Eigentümergemeinschaft. Du übernimmst also Verhandlungen mit Behörden und vertrittst in Zusammenarbeit mit einem Anwalt die WEG auch bei rechtlichen Streitigkeiten vor Gericht.
Du sorgst außerdem dafür, dass alle gesetzlichen Regelungen, die das Objekt betreffen, eingehalten bzw. umgesetzt werden. Werden von der WEG Verträge für Wartung oder Baumaßnahmen vergeben, dann werden diese von Dir erstellt bzw. beauftragt und geprüft. Zudem musst Du auf die Einhaltung der Verträge achten.
Organisatorische Aufgaben
Nicht zuletzt kommt auch eine Reihe von organisatorischen Aufgaben auf Dich zu, solltest Du Dich für den Beruf des Immobilienverwalters entscheiden. So sorgst Du für den Austausch zwischen den Eigentümern untereinander sowie zwischen Eigentümern und eventuellen Mietern.
Von Dir wird daneben erwartet, dass Du die Beteiligten durch Rundschreiben oder Aushänge informierst, wenn es wichtige Neuigkeiten gibt. Zum besseren Austausch zwischen den Eigentümern werden zudem regelmäßig, d.h. normalerweise einmal im Jahr Versammlungen abgehalten. Diese vorzubereiten und zu protokollieren, gehört ebenfalls zu Deinen Aufgaben als Immobilienverwalter.
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Der Immobilienveralter als Schnittstelle zwischen Eigentümern und Mieter
Als Immobilienverwalter stellst Du den Kontakt zwischen Mietern und Eigentümern dar
Doch nicht nur für die Mieter bist Du der erste Ansprechpartner, wenn es um Anliegen rund um das Haus geht. Genauso solltest Du Dich als Immobilienverwalter darauf einstellen, dass auch der Eigentümer des Hauses von Zeit zu Zeit mit speziellen Anliegen auf Dich zukommt. Denn auch dieser hat natürlich ganz bestimmte Interessen und Vorstellungen, was in oder rund um das Haus erledigt werden soll.
Denkbar wären etwa Verschönerungsarbeiten im Garten, ein neuer Anstrich im Hausflur oder aber der Austausch einer Briefkasten- und Klingelanlage, um nur einige Beispiele zu nennen. Als guter Immobilienverwalter bist Du dann nicht nur dafür verantwortlich, die geplanten Maßnahmen umzusetzen, sondern Du fungierst dabei natürlich auch als wichtiges Bindeglied zwischen Eigentümern und Mietern.
In der anderen Richtung bist Du derjenige, der Probleme und Wünsche der Mieter aufnimmt und diese an den Eigentümer weiterleitet. Dass dies nicht immer ohne Konflikte abläuft, liegt wohl auf der Hand. Daher zählt eine ruhige Art sowie ein hohes Maß an Sensibilität und sozialer Kompetenz zu den wichtigsten Anforderungen an einen Immobilienverwalter.
Der grundsätzliche Interessenkonflikt besteht darin, dass Mieter an einer schnellen, zufriedenstellenden und nicht immer kostengünstigen Lösung von Problemen interessiert sind, während ein Vermieter naturgemäß an seine Rendite denkt, also vor allem Kosten sparen will. Eine einvernehmliche Lösung zu finden und dabei ein gutes Klima im Haus zu erhalten, hängt nicht zuletzt von Deinem Fingerspitzengefühl bei der Vermittlung ab.
Ein weiteres Betätigungsfeld für Immobilienverwalter sind Eigentümergemeinschaften
Doch nicht allein das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern gehört zu den Bereichen, in denen ein Immobilienverwalter tätig werden kann. Auch sogenannte Eigentümergemeinschaften bestellen einen Verwalter, der sich in ihrem Interesse um die Angelegenheiten rund um das Haus kümmert.
Von Eigentümergemeinschaften spricht man, wenn in einem Haus mit mehreren Wohnungen die Interessen verschiedenen Eigentümer zusammenkommen. Als Immobilienverwalter bist Du dann dafür verantwortlich, die Interessen der einzelnen Eigentümer zu bündeln und umzusetzen. Auch das ist in vielen Fällen nicht ganz einfach, da sich die Interessen der einzelnen Eigentümer mitunter entgegenstehen können.
Dies kann sich etwa bei einem älteren, zunehmend sanierungsbedürftigen Haus zeigen. Während etwa ein Teil der Mieter für eine komplette Kernsanierung plädiert, bevorzugen andere nur die Ausführung von absolut notwendigen Maßnahmen, etwa dem Austausch der Heizungsanlage oder der Erneuerung des Dachs.
Zwar wird die Entscheidung, was letztendlich getan wird, nach demokratischen Prinzipien auf der Eigentümerversammlung gefällt. Für die Organisation und Moderation einer solchen Versammlung bist Du aber genauso verantwortlich, wie für die Beschreibung der nötigen Arbeiten und der Abschätzung von damit verbundenen Kosten.
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
Neben der jährlichen Eigentümerversammlung wird jeweils für das neue Wirtschaftsjahr ein Wirtschaftsplan erstellt, der auch das von den Eigentümern zu zahlende Hausgeld festlegt. Beim Hausgeld handelt es sich um die monatliche Vorauszahlung aller Bewirtschaftungskosten – ähnlich den Betriebskosten, die man bei einem Mietobjekt bezahlt. Einmal im Jahr wird vom Hausverwalter eine Hausgeldabrechnung erstellt, die die tatsächlich angefallenen Kosten abrechnet und auf die Eigentümer verteilt.
Zusammenfassung und Fazit zu den Aufgaben
Ich habe Dir nun das Feld an möglichen Aufgaben, Die Dich als Immobilienverwalter herausfordern werden aufgezeigt. Dabei solltest Du Dir bewusst sein, dass die konkrete Ausgestaltung Deines Jobs von den speziellen Gegebenheiten abhängt. Es gibt Hausverwalter, die kümmern sich im Hintergrund um ihre Aufgaben, ohne das Haus je zu betreten.
Das entgegengesetzte Beispiel ist der Verwalter, der sich regelmäßig vor Ort blicken lässt, den persönlichen Austausch mit den Mietern oder den Eigentümern sucht und auch immer wieder selber Hand anlegt. Wie der Job erledigt wird, hängt dabei zunächst von der Größe sowie auch vom Umfang der Objekte ab, die sich in Deiner Verantwortung als Immobilienverwalter befinden.
Zudem kommt es auch darauf an, wie gut sich die beteiligten Parteien untereinander abstimmen können und sich mit konkreten Anliegen an Dich wenden. Wie Dein Job als Immobilienverwalter konkret aussieht, hängt neben den konkreten Bedingungen aber auch von Dir selber ab.
Mit der Zeit gewinnst Du einen Blick dafür, wo welche Ansprache und welche Herangehensweise erforderlich ist. Und auch eben diese Einschätzung, mit welcher Intensität vorzugehen ist, gehört in den Kompetenzbereich eines guten Immobilienverwalters.
Wie wird man Immobilienveralter?
Ich habe Dir ja bereits gesagt, dass eine formale Ausbildung nicht als Voraussetzung notwendig ist, um als Immobilienverwalter tätig zu sein. Jedoch möchten ich Dir ans Herz legen, nicht völlig ohne fachliche Vorkenntnisse den Sprung ins kalte Wasser zu wagen. Hierfür sprechen gleich mehrere Gründe.
Zunächst benötigst Du unbedingt wichtige Grundkenntnisse, um Deinen Job als Immobilienverwalter zufriedenstellend zu erledigen. Du solltest Dir stets bewusstmachen, dass Du mit dieser Aufgabe auch einige Verantwortung auf Dich lädst. Im schlimmsten Fall können auch aus Unkenntnis begangene Fehler gravierende Folgen nach sich ziehen.
Wenn Du Dich für einen bestimmten Bildungsweg entscheidest, eröffnest Du Dir damit zudem auch die Chance, zukünftige Kollegen kennenzulernen, mit denen Du Dich persönlich austauschen kannst. Auch knüpfst Du als Berufseinsteiger hier die ersten Netzwerke, die Dich auf Deinem weiteren Weg unterstützen können.
Und nicht zuletzt können gute Kontakte auch eine wichtige Quelle für neue Aufträge sein. Die wichtigsten Möglichkeiten, sich die erforderlichen Fachkenntnisse für den Beruf des Immobilienverwalters anzueignen, möchten wir Dir nun zeigen.
Der klassische Weg der Ausbildung
Auch wenn entsprechende Pläne durch die Branche immer wieder mal lanciert werden: Ein eigener Ausbildungsberuf ist der Immobilienverwalter bisher nicht. Trotzdem ist es aber möglich, über eine klassische Berufsausbildung die notwendigen Qualifikationen zu erlangen. Dazu kannst Du einen Ausbildungsgang wählen, der sehr eng mit dem Tätigkeitsfeld des Immobilienverwalters in Verbindung steht.
Hierfür kommt zum einen die Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann in Frage und darüber hinaus auch die Zusatzqualifikation zur Immobilienassistentin bzw. zum Immobilienassistent. Wie in Deutschland üblich, erwartet Dich bei diesen Ausbildungsgängen eine dreijährige Ausbildung, die sich aus schulischen Inhalten und praktischen Bestandteilen zusammensetzt.
Dabei stellt die Verwaltung von Immobilien nur einen Aspekt dar. Daneben wird auch Wissen rund um den Verkauf und die Vermietung von Grundstücken vermittelt, ebenso wie die Begleitung von Bauprojekten. In der Regel wird die Ausbildung in Unternehmen absolviert. Typische Ausbildungsbetriebe können etwa Wohnungsgesellschaften, Wohnungsentwicklungsgesellschaften, Stadt- und Kommunalverwaltungen oder auch Immobilienabteilungen von Banken und Versicherungen sein.
Indirekt durch Weiterbildung
Während Du mit einer Ausbildung das Handwerk des Immobilienverwalters praktisch von der Pike auf lernst, kannst Du mit verschiedenen Weiterbildungsgängen auch eine Art Abkürzung zu Deinem Wunschberuf nehmen. Hierfür kommt etwa der Weiterbildungsgang geprüfter Immobilienfachwirt in Frage.
Denkbar wäre auch eine Weiterbildung zum Immobilienverwalter, der als Fernlehrgang angeboten wird. Im Unterschied zu einer klassischen Ausbildung wird bei einer solchen Weiterbildung ein gewisser Grad an Vorkenntnissen vorausgesetzt. Insbesondere im Bereich betriebswirtschaftlicher Grundkenntnisse solltest Du Dich also ob schon etwas auskennen.
Anders als bei einer Ausbildung, wo Du in einem Unternehmen einen Ausbildungsvertrag unterschreibst und bereits Dein erstes Gehalt bekommst, musst Du außerdem prinzipiell selbst für die Kosten der Weiterbildung aufkommen. Arbeitest Du jedoch bereits in einem Unternehmen, solltest Du vorher mir Deinem Arbeitgeber sprechen, ob dieser Dir eine solche Weiterbildung finanziert.
Ambitioniert: Über ein Studium
Solltest Du bereits über eine Ausbildung sowie über berufliche Erfahrungen verfügen und bist der ganz sicher, dass Du in diesem Bereich eine langjährige Karriere starten möchtest, dann solltest Du über ein Studium im Bereich Immobilienverwaltung nachdenken.
Es gibt zwar nicht viele Studiengänge in Deutschland, die auf diesen Beruf abzielen. An einigen Universitäten und Berufsakademien kannst Du aber die entsprechenden akademischen Qualifikationen erlangen. Insbesondere bei den Abschlüssen Dipl. Kaufmann und Dipl. Kauffrau bzw. Dipl. Betriebswirt und Dipl. Betriebswirtin wird von einigen Einrichtungen die Spezialisierungsrichtung Immobilienwirtschaft angeboten.
Eine weitere Möglichkeit bietet sich mit dem Studiengang Real Estate (Bachelor) bzw. Real Estate Management (Master) an, der an der EBZ Business School in Bochum erworben werden kann.
Schritt für Schritt: Durch Fortbildung
Wie in vielen Bereichen gilt es natürlich auch bei der Immobilienverwaltung, sich fachlich stets auf dem neuesten Stand zu halten. Hierfür werden durch die Branche regelmäßig Fortbildungsangebote entwickelt, an denen Du als Immobilienverwalter je nach Interesse und Ausrichtung teilnehmen kannst. Damit ist es auch möglich, dass Du Dich Schritt für Schritt in eine bestimmte Richtung weiterentwickelst.
Federführend für die Fortbildung ist der VDIV Deutschland, der pro Jahr rund 300 Veranstaltungen durchführt. Neben gesetzlichen Neuerungen kannst Du Dich dabei unter anderem auch über neue technische Entwicklungen in der Immobilienverwaltung weiterbilden. Auch alltägliche Herausforderungen für Immobilienverwalter spielen im Fortbildungsangebot eine wichtige Rolle.
Bildung, egal in welcher Form, ist nicht nur wichtig, um den Aufgaben professionell begegnen zu können und rechtlich und technisch stets auf dem neusten Stand zu sein, sondern auch im Hinblick auf Dein Gehalt spielt die Ausbildung eine wichtige Rolle. Hiermit befassen wir uns nun im letzten Abschnitt.
Videos für Immobilienkaufleute
Mit Bildung und Erfahrung steigen die Gehaltschancen
In dieser Hinsicht unterscheidet sich der Beruf des Immobilienverwalters nicht von anderen Tätigkeiten: Das Einkommen, dass hier erzielt werden kann, hängt zum einen vom Bildungsgrad ab und zum anderen steigt mit der Berufserfahrung die Chance, in höhere Sphären vorzudringen.
Darüber hinaus gibt es auch einige regionale Unterschiede. Traditionell wird in den südlichen Bundesländern, also Bayern und Baden-Württemberg, am besten gezahlt, während im Osten Deutschlands vergleichsweise niedrigere Gehälter üblich sind.
Aktuell liegt die Einkommensspanne für einen Immobilienverwalter mit Berufserfahrung zwischen 2.000 Euro und 4.000 Euro brutto im Monat. Gerade wenn Du in einem großen Unternehmen arbeitest, bieten sich interessante Aufstiegschancen, mit denen Du Dein Einkommen weiter steigern kannst.
Wenn Du dagegen zunächst eine Ausbildung beginnen möchtest, musst Du Dich zunächst mit weniger als 1.000 Euro im Monat zufriedengeben. Im ersten Jahr liegt der typische Verdienst für einen Immobilienkaufmann bzw. eine Immobilienkaufrau in Ausbildung bei rund 800 Euro im Monat. Bereits im dritten Lehrjahr steigt das Gehalt dann aber über 1.000 Euro.
Darüber hinaus besteht natürlich auch die Möglichkeit, dass Du Dich mit einer Immobilienverwaltung selbstständig machst. Das unternehmerische Risiko, welches Du hier zunächst eingehst, wird langfristig mit einem vergleichsweise hohen Einkommen belohnt. Hierfür benötigst Du aber zusätzliche Kenntnisse und vor allem ein gutes Durchhaltevermögen.
Immobilienverwalter - ein vielseitiger und interessanter Beruf
Wenn Du einen vielseitigen und interessanten Beruf suchst, der auch gute Aufstiegs- und Entwicklungsmöglichkeiten bietet, dann kommt der Immobilienverwalter in jedem Fall in Frage. Für diese Tätigkeit brauchst Du zum einen ein ordentliches Fundament an fachlichen Kenntnissen und zum anderen auch entsprechende soziale Kompetenzen.
Interessant ist der Beruf auch deshalb, weil es formal keine Beschränkungen gibt, hier einzusteigen. Eine Ausbildung oder ein Studium werden nicht zwingend gefordert. Zu empfehlen ist ein Einstieg ohne jegliche Kenntnisse allerdings nicht. Es gibt eine Reihe von Angeboten, angefangen von Ausbildungen über Fortbildungsangebote bis hin zum Studium, um sich für die Tätigkeit des Immobilienverwalters fit zu machen. Außerdem steigen mit der Bildung auch die Chancen auf Karriere und ein gutes Gehalt.
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